房地产项目拿地常用方法

精心整理房地产项目拿地常用方法揭秘

圈地运动起于何时及其利与弊，这里不作讨论。本文就一些流行的圈地招数加以分析归类，以便于各级城市运营官明察及各大城市运营商借鉴。需要说明的是，这里的“圈地”不带有褒贬成分，不涉及是否合规，专指达到一定规模的土地流转、开发活动。

???招数一：公益事业圈地

???主要包括以各类慈善事业、福利事业、宗教、教育等名目启动的工程，一方面，当地政府以此名目立项圈地，低门槛吸引投资商，另一方面，开发商扛着这些公益旗号向地方投资，等资源到手就会改头换面（实际上在拿资源之前就已经策划好），或部分实施原公益工程，或干脆搞几个论证报告申请变更用途，以保证商业利益的最大化。

???

的万亩商贸城的德美奥翔大戏，席卷安徽安庆、

???

计划是阳光世纪集团（香港）

住宅实验基地”的称号，但除了占地7左右）有些老人公寓的感觉外，区内的世界和平公园、

???

的称号，

营权转让，以低于竞争对手30%1100亩的南华山景区30年经营权，这也是值得

???招数二：市政工程圈地

???

不管土地出让方

???2005年710亿元用

惠州市政府提供累计为2.7平方公里的土地，由中信深圳集团开发、平方公里的汤泉旅游度假村及过境公路两旁的金山湖地块和文头岭地块共2002年7月20日与深圳华侨城集团签订汤泉经营权转让意向书，又于2004年4月14日把汤泉经营权交给惠州侨兴集团）。

???

???广东省某管网工程公司以投资1500万元通信管网（仍保留管网的所有权和经营权）为代价获得了山东某省级开发区45平方公里的规划、招商、开发、经营权，这对政府和开发商来说是一个双赢的局面。很多园区招商陷入困境，除了产业定位不明以外，基础设施不完善、不配套也是致命原因，但是，地方政府一时没有足够的财力完成园区基础设施建设，只得眼睁睁看着园区圈而不开，开而不发；另一方面，市政工程公司在有一定的资金实力的基础上，需要拓展其业务空间，提升其盈利模式，通过投资市政工程获取相关开发权的过程，实际上就是有实力的市政工程公司从一个工程服务商向土地一级市场运营商跃升的过程，政府将后期的土地获益部分地让度出来是合情合理的。这种做法可以在遵循相关法律法规的前提下逐渐推行，以使得那些濒临崩溃的园区获得新生。

???招数三：品牌连锁圈地

开发商凭借有影响力的品牌或成功模式从原来的发祥地拓展到异地去发展，肯定比硬碰硬在市场上拿地有意义得多。作为旅游第一品牌的华侨城在经历了近20年的发展后，开始向地产延伸了，除了深圳本土之外，也开始了在北京、上海及成都等大城市的造城运动。以只租不售方式成功运作上海新天地的香港瑞安集团，已带着“新天地”模式闯进了杭州和重庆，如今，全国以“新天地”命名的项目已不下20个，“新天地”已成了商业地产的代名词。上海绿地集团带着其生态住宅概念及绿地世纪城、老街品牌已征服了包括上海本土在内的17座城市。

???招数四：规划方案圈地

???古今中外一直流传“跑马圈地”的说法，骑着马跑一圈，地就是你的了，现如今，比跑马圈地更省时省力的“规划方案圈地”横空出世了。一般来说，规划是由政府来买单的，虽然规划是主观的，但是经过多级审批之后，土地性质就变了，土地用途就变了，甚至所有者都可以变了。如果开发商替政府买规划的单，把原本不属于主城区规划的成片生地纳入规划，并用极具市场开发潜力和

力量，能有这种能量的开发商毕竟是凤毛麟角。

最易开发的地块留给自己自主开发，

级开发商获得的土地增值。

???

请世界顶级规划公司——英国伟信（ScottWilson

海航集团董事长陈峰等商界巨头。2004年11月15亿元框

赢得了3倍的投资，而且，原65平方公

里和万宁市的57

2004年9月就开始携博鳌模式和论坛概念北上，与西安市政府签订了投资50

89平方公里、控制区129平方公

稍不留神，城市格局可

1、招标

国家出让某块土地，通过发出招标公告告知房地产公司，房地产公司制作标书竞标，国家综合评定房地产公司的资质、信誉、资金实力、项目设计方案、招标价格、付款方式等多个因素，从而决定由哪个单位中标。这方式因为有人为评分因素在里面，所以还是有暗箱操作的余地。

2、拍卖

这方式简单，国家把土地情况公示出来，约定好拍卖日期，所有有兴趣的开发商都过来，交一笔拍卖保证金之后，就可以参加拍卖，现场谁喊价高谁拿走，其他什么都不考虑。这方法虽然简单且不容易暗箱操作，但因为自由竞价，价格无法控制，现在市场上那么多地王级别的土地价格，几乎都是拍卖产生的。

3、挂牌

这方式就是国家把要出让的土地公示出来，各房地产开发商将自己的报价和方案交到指定地点，其中最优的公司会公示出来，在挂牌期间内，其他公司仍可修改或重新提交自己的报价和方案，挂牌期限结束时，最后确定的公司为土地获得者。

4、收购

上面三个是国家承认的土地获得方式，按道理来讲，土地是不可以私自交易的，但有的人手里有土地，但是没有实力开发，或者干脆就是想转手，这样开发商就会通过收购具有土地的公司的方式，将土地转到自己的手里。这方式在市场上也不少见，不过里面存在诸多的信息陷阱，每个开发商都比较小心

再创新高！桂林P056地块溢价率达96%

今年9月21日，拍卖的P056地块，面积为73985平米，折合约111亩，起拍价1.61亿元，起始价为145万元/亩，折合约2176元/平米。林冠泰房地产开发有限责任公司，以3.16亿元的总价成功拍得该地块。3.16亿的最终竞拍价，使得本地块的溢价率高达96%，楼面价为2034元/平米，地面价格达到285万/亩，折合约4270元/

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桂林土地市场前所未有的火热原因简析

一、政府的大力支持

二、市政配套的完善

为开发商提供了良好的环境配套服务。8月桂