房地产拿地流程及技巧汇总资料
房地产拿地流程
房地产拿地流程房地产拿地流程是指开发商在开发房地产项目时，从购买土地到取得相关批文和证书的整个过程。
以下是房地产拿地流程的一般步骤：第一步，寻找适合的土地。
开发商会根据地理位置、市场需求、交通便利等因素，寻找适合开发的土地。
第二步，了解土地使用政策。
开发商需要了解当地的土地使用政策，包括土地用途、规划条件、土地出让方式等。
这可以通过查阅相关文件、咨询政府部门或雇佣专业顾问来获取。
第三步，参与土地竞买。
在土地出让的公告发布后，开发商需要参加竞买活动，与其他竞争者竞拍土地。
竞买时需要提交保证金，并最终确定中标者。
第四步，签订土地出让合同。
中标后，开发商与土地出让方签订土地出让合同，明确土地出让的条件、价格、付款方式等。
第五步，申请规划许可。
开发商需要根据土地规划条件，编制适当的规划方案，然后向相关政府部门提交申请，获得规划许可证。
第六步，进行土地平整和基础设施建设。
在获得规划许可后，开发商需要进行土地平整、道路建设、水、电、气等基础设施建设工作。
第七步，申请施工许可。
在基础设施建设完成后，开发商需要向相关政府部门提交施工许可申请，获得施工许可证。
第八步，进行房屋建设。
获得施工许可后，开发商可以开始房屋建设，并按照相关规定进行材料采购、施工管理、质量监督等工作。
第九步，申请竣工验收。
房屋建设完成后，开发商需要向相关政府部门申请竣工验收，获得竣工验收证书。
第十步，办理产权证书手续。
在竣工验收后，开发商需要将房地产项目的产权证书办理手续，包括土地使用证、房屋所有权证等。
以上是一般房地产拿地流程的主要步骤，具体的流程可能会因地区政策、项目类型和开发商的特殊需求而有所不同。
开发商在拿地过程中，需要重视法律法规，积极与相关政府部门合作，并与专业团队和顾问密切合作，以确保流程的顺利进行，并最终取得所需的批文和证书，实现房地产项目的开发。
房地产开发商怎样拿地拿地的程序要办些什么手续准备什么材料审批稿
房地产开发商怎样拿地拿地的程序要办些什么手续准备
什么材料审批稿
一、前期调研：
1.确定开发项目所在地区的政策规划，了解土地供应情况，包括规划用地性质、土地出让指标等；
2.调研目标地区的市场需求和竞争情况，评估项目的可行性和投资价值；
3.分析土地市场走势，包括土地价格、供需状况等。
二、土地竞拍：
1.根据前期调研结果，确定竞拍的土地用途和位置；
2.在土地出让公告发布后，在规定时间内递交竞拍申请，包括申请书和资质文件等；
3.缴纳竞拍保证金，并参加竞拍活动；
4.竞拍结束后，确认是否中标，并支付土地出让金。
三、签订合同：
1.中标后，与土地使用权出让人签订土地出让合同，合同内容包括土地面积、土地价格、用途、使用年限等；
2.在合同签订前，需要进行尽职调查，包括对土地权属、土地性质等的确认；
3.签订合同前，双方还需商议其他条款和细节。
四、办理手续：
1.根据合同要求，办理土地使用权证书和不动产登记等手续，确保土地权属的转移；
2.向国土资源部门申请土地规划许可证；
3.向相关部门申请用地规划许可证、建设工程规划许可证等；
4.根据项目特点，可能还需要办理环评和用地报批等手续。
以上是房地产开发商拿地的一般程序和所需手续准备的概述，具体的要求因地区和政策而异。
因此，在实际操作中，开发商需要根据当地的相关法规和规定进行具体的准备和办理。
房地产开发用地的取得
房地产开发用地的取得房地产开发用地的取得1. 引言房地产开发用地的取得是房地产开发过程中的重要环节之一。
在我国，房地产开发用地的取得是经过一定程序和程序进行的，确保了土地的合法性和可开发性。
本文将介绍房地产开发用地的取得的相关知识和程序。
2. 取得方式房地产开发用地的取得方式主要有以下几种：2.1. 国有土地出让国有土地出让是指政府将国有土地以招拍挂等方式出让给开发商，开发商通过竞拍等方式获取土地使用权。
国有土地出让的程序一般包括土地公告、报名报价、资格审核、拍卖或招标、出让合同签订等环节。
2.2. 农村集体土地征收农村集体土地征收是指政府为了进行农村城市化建设，通过对农村集体土地进行征收，将土地使用权转让给开发商。
农村集体土地征收的程序一般包括土地征收决定、土地征收补偿等环节。
2.3. 转供用地转供用地是指政府将用于农业、林业、草原等用地转为供房地产开发使用。
转供用地的程序一般包括土地调查评估、环境评估、土地调整手续等环节。
3. 取得程序房地产开发用地的取得程序根据取得方式的不同而有所差异，一般包括以下几个基本步骤：3.1. 项目立项开发商首先需要进行项目立项，包括确定开发项目的规模、位置等信息，并向相关政府部门提交项目申请。
3.2. 土地申请开发商需要根据项目立项情况，选择合适的取得方式，并向相关政府部门提交土地申请。
3.3. 审核与审批政府部门对开发商提交的土地申请进行审核与审批，包括对土地使用权的合法性和项目可行性的评估。
3.4. 报价与招标如果采取国有土地出让的方式取得用地，开发商需要参加土地出让的拍卖或招标，根据规定程序进行报价竞争。
3.5. 合同签订如果土地申请获得批准，开发商与相关政府部门签订土地出让合同或征收补偿协议。
4. 相关法律法规在房地产开发用地的取得过程中，需要遵循一系列相关法律法规，以确保土地取得的合法性和合规性，主要包括：《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国农村土地承包法》5. 管理与监管房地产开发用地的取得涉及到多个政府部门和相关机构，需要进行管理与监管，确保取得程序的公正、透明和规范。
房地产开发流程及投资拿地基础知识
房地产开发流程及投资拿地基础知识房地产开发是指通过开发建设楼盘，使其成为可供人们居住或经营的房地产项目的过程。
房地产开发涉及多个领域，包括土地拿地、项目规划、设计、施工、销售以及运营等环节。
下面将介绍房地产开发流程以及投资拿地的基础知识。
1.土地拿地阶段：-市场调研：了解所在城市的发展规划、人口流动、经济状况等因素，确定适合的开发项目类型。
-寻找土地：通过土地市场、政府供地、土地拍卖等方式找到合适的土地。
-土地调查：对选定的土地进行测量、评估，了解土地性质、规模、限制条件以及开发潜力。
-土地收购：与土地所有者或开发商进行谈判并达成土地收购的协议。
2.项目规划阶段：-可行性研究：进行项目的市场调研和经济分析，评估项目的可行性和可持续性。
-项目设计：与设计师合作，进行项目规划和建筑设计，包括功能布局、建筑风格、工程造价等。
-资金筹集：确定项目的资金需求，并通过银行贷款、股权投资等方式筹集资金。
-建设许可证：申请获得建设许可证，符合法律法规和规划要求。
3.施工阶段：-施工招标：发出招标邀请，选择合适的施工承包商，并签订合同。
-施工管理：监督和管理施工进程、质量和进度，并与承包商进行协调。
-竣工验收：完成项目建设后，进行竣工验收，并获得相关部门的验收合格证书。
4.销售阶段：-房屋销售：进行销售推广活动，吸引客户购买房产。
-成交合同签订：与购买者签订房屋销售合同，约定购房款项和交房日期。
-房屋交付：按合同约定的时间和条款交付房屋，并提供相关的产权证书。
5.运营阶段：-物业管理：成立或委托物业管理公司管理物业，包括维修、保洁、安全等。
-业主管理：与业主建立良好的沟通和关系，解决业主的日常问题和需求。
-社区建设：开展社区活动，提供便利设施和服务，提高居住环境的品质。
除了了解房地产开发流程外，投资拿地的基础知识也非常重要。
以下是一些投资拿地的基础知识：1.土地类型：了解不同土地的类型和用途规划，如住宅用地、商业用地、工业用地等。
开发商拿地流程
开发商拿地流程开发商拿地是房地产开发的第一步，也是整个项目的基础。
在中国的土地制度下，土地属于国家所有，开发商只能通过出让、转让等方式获取土地使用权。
因此，开发商拿地流程是非常重要的，下面将介绍一般的拿地流程。
首先，开发商需要确定自己的发展战略和目标，明确自己要开发的项目类型、规模和定位。
这是拿地的前提，也是整个项目的规划基础。
开发商需要根据市场需求、自身实力和资源情况，确定拿地的方向和重点。
其次，开发商需要进行土地市场调研，了解目标城市或地区的土地供应情况、政策规定、市场价格等信息。
这是为了更好地把握市场动态，找准拿地的时机和地点。
同时，也需要了解土地性质、用途、规划条件等，确保拿地后能够顺利开发。
接着，开发商可以通过多种渠道获取土地资源，如土地拍卖、挂牌出让、协议转让等方式。
在选择拿地方式时，需要综合考虑土地位置、规划条件、竞争情况、成本等因素，做出合理的决策。
一旦确定了目标土地，开发商需要参与土地竞买或谈判过程，制定拿地策略，争取最有利的条件。
这需要开发商具备一定的谈判能力和风险把控能力，同时也需要与政府部门、土地所有者等各方进行有效沟通和协商。
拿地成功后，开发商需要及时办理土地使用权证、规划许可证等手续，确保土地的合法性和开发的合规性。
同时，还需要进行项目前期规划、设计、融资等工作，为后续的开发建设做好准备。
最后，开发商需要在拿地后尽快启动项目建设，按照规划和设计要求进行开发，确保项目质量和进度。
同时，还需要与相关部门和社会各方保持良好的沟通和合作，解决项目开发中出现的各种问题，促进项目顺利推进。
总的来说，开发商拿地流程是一个复杂的过程，需要开发商具备全面的能力和素质。
只有合理规划、精准定位、灵活应对，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出，实现项目的成功开发和运营。
希望以上内容能对开发商拿地流程有所帮助，谢谢阅读。
完整版房地产拿地流程及技巧
完整版房地产拿地流程及技巧房地产拿地是指开发商购买土地用于房地产项目的过程。
这是房地产开发中至关重要的一步，成功的拿地流程和技巧直接影响着整个项目的成败。
本文将详细介绍完整版的房地产拿地流程，并分享一些拿地的技巧，帮助读者了解和应用于实践当中。
1. 拿地前准备阶段在正式拿地之前，开发商需要进行一系列的准备工作，以确保拿地的顺利进行。
这包括以下几个方面：市场调研：了解所在地区的房地产市场情况，包括供需关系、竞争对手情况、政策法规等。
只有对市场有全面了解，才能做出明智的决策。
财务规划：评估项目的可行性和风险，并制定合理的财务计划。
考虑购置土地的成本、建设投资、销售预期等因素，确保项目的盈利能力。
团队组建：组建专业的拿地团队，包括市场分析师、法律顾问、土地评估师等，以确保团队的专业性和高效性。
2. 拿地流程下面将介绍典型的房地产拿地流程，每个步骤都至关重要，需要认真执行。
2.1 土地调研与选址在拿地流程中的第一阶段，开发商需要进行土地调研和选址工作。
这包括以下几个步骤：确定目标区域：根据市场调研的结果，确定适合项目发展的地区。
土地调研：对目标区域内的土地进行详细调研，包括土地的规划用途、限制条件、地形地势、周边配套设施等。
选址考虑因素：综合考虑目标区域的发展潜力、现有竞争情况、交通便利性等因素，选取最适合项目的土地。
2.2 拿地谈判与合同签订在确定目标土地后，开发商需要与土地所有者进行谈判，并最终签订购地合同。
谈判策略：制定拿地谈判策略，包括土地价格、付款方式、交易条件等的议定。
合同起草：由法律顾问起草合同，确保合同条款合法合规，并保护开发商的权益。
洽谈与签订：通过与土地所有者的洽谈，确定最终的购地条件，并签订购地合同。
2.3 审批与手续办理完成购地合同签订后，开发商需要办理相关的审批与手续，以确保项目能够合法开展。
土地规划审批：按照土地规划要求，提交相关申请并进行审批。
建设用地预审：根据规定，提交建设用地预审申请，等待审批结果。
房地产开发用地的取得
房地产开发用地的取得房地产开发用地的取得1. 引言本文档旨在说明房地产开发用地的取得过程及相关要求，以供参考和指导。
房地产开发用地取得是房地产开发项目的基础工作，涉及到土地规划、审批、交易等多个环节。
本文将从以下几个方面进行详细细化。
2. 用地规划2.1 初步调研和规划在开始房地产开发用地取得的过程中，首先需要进行初步调研和规划。
这包括对所需用地的基本情况进行调查，确定项目的规模、类型、用途等参数。
2.2 土地规划方案的编制根据初步调研和规划的结果，制定土地规划方案。
土地规划方案应包括用地性质、用途、规模、布局等信息，同时要符合相关法律法规的要求。
2.3 土地规划方案的审批将土地规划方案提交给相关部门进行审批。
审批过程中需要符合相关法律法规和规章制度的要求，同时要进行必要的沟通和协商。
3. 用地申请和审批3.1 土地预审在进行用地申请之前，需要进行土地预审。
土地预审旨在核实用地规划方案的合法性和合规性，包括土地的产权归属、用途等方面。
3.2 用地申请材料准备根据土地规划方案和相关法律法规要求，准备用地申请所需的各种材料。
包括用地申请书、规划设计方案、环境影响评价报告等。
3.3 用地申请审批将用地申请材料提交给相关部门进行审批。
审批过程中需要经过专业评审、公示等环节，确保用地申请符合规定，并得到相关部门的批准。
4. 土地交易及手续办理4.1 土地拍卖或挂牌交易根据用地取得的方式，进行土地拍卖或挂牌交易。
参与竞买或议价的人需要符合相关资质条件和申请要求。
4.2 土地出让合同签订在土地交易过程中，需签订土地出让合同。
土地出让合同应明确双方权益和义务，并符合相关法律法规的要求。
4.3 征地及土地手续办理根据土地规划方案和用地申请批准的要求，进行征地和土地手续办理。
包括土地权证办理、土地划拨、登记等环节。
5. 附件本文档涉及以下附件：1. 土地规划方案2. 用地申请材料清单3. 土地出让合同样本4. 土地权证样本5. 相关法律法规及规章制度的摘要6. 法律名词及注释1. 用地性质：指土地的经济、社会、生态等要素上的分类，包括住宅用地、商业用地、工业用地等。
房地产开发如何拿地
当地房地产开发状况
腹地(潜在外延辐射力发展)
地块周边环境:1000米以内有无竞争对手、对手实力如何、楼盘怎样、附近交通状况、有无学校、商务设施……
分析指标2
2
面 积
3
价 格：地价增值空间大
1
位 置
5
合作方式
4
政 策：可享受优惠政策
分析指标3
心得2
02
01
03
天明战略是第一服从要求 探索拿地新路线，寻求新目标不放松 谨慎开始，圆满结束
心得3
服从与探索的有机结合
拿地“五心”
01
留心 —学习与总结的基础 恒心 —成功的基本素质 自信心—坚持自己正确的判断（决不是固执） 责任心—结果差别的根源 平常心—荣辱不惊无愧于心
02
心得4
工作模型3
在规定时间、地点参加现场拍卖 确定竞得人
获取土地使用权拍卖公告信息 报名竞买并买取拍卖文件
签订《拍卖成交确认书》 签定土地使用权出让合同
交纳土地使用权出让金 取得国有土地使用权证
报送竞买资料 领取竞买号牌
招拍挂拿地模型
工作模型4
城中村改造有关法律法规
金水区“十一五”期间城中村改造问题研究（讨论稿）
01
金水区城中村改造工作方案（提纲）
02
管城回族区人民政府城中村改造工作原则和程序（暂行）
03
郑州市管城回族区人民政府办公室文件
04
管城回族区城中村改造监管资金管理办法
05
政策信息7
城中村改造有关法律法规
政策信息8
国务院关于加强国有土地资产管理的通知 国务院关于深化改革严格土地管理的决定 国务院关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序紧急通知 国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知 国务院关于加强土地调控有关问题的通知 关于整顿和规范土地市场秩序的通知 关于当前进一步从严土地管理的紧急通知
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城市人口素质？
本地人怎么 看这个地方？
城市GDP？
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• B.城市区域分析
当代中国城市扩张主要模式
离心增长 向心增长 一般不会是单一模式，不同 时期会有实际表现
准确判断发展模式 就看清了商机！
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向心增长在城市空间形态上的现象： • 代表城市（北京）：摊大饼
A 外围蔓延式扩展 特点：依赖中心城区服务设施、市政设施和交通设施。 难点：难以准确判断城市扩张速度，选择介角度
龙湖
万达
适 合
郊区大 块土地
好地
差地
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案例： E:\投资管理讲义2013\对土地价值的判断.ppt
五、标杆地产对宏观调控的对策
快速反应的保证
（1）决策层的危机意识。 利用人脉，在新政策正式执行前，最大限度争取政策扶持；
直接督促各地区公司决策层最快时间制定的应对政策。
（2）战略部的基本思路 通过新政策的深度研究和行业发展沿革的较理性判断，制度
地产某区域公司
发展部
侦查部、战略部
设计部
参谋部
工程部（含总包)
战斗部队
营销部
宣传部
财务部、造价采购部
后勤保障部
1.投资拿地的战略认知
如果一个房地产项目成功开发的标准分是100分的话，精 准的投资管理工作在开发全流程工作中的占比至少是70分。
地块判断理念
没有绝对好的地，也没有绝对不好的地！
每一块地都具有自己的独特性和稀缺性， 这是土地价值判断的重要依据。
标杆房企拿地系统管理及地块分析与拿地核心技巧
汉锐世纪 成都 2015.11.14-15
一、当前房地产行业投资环境 分析与决策
1.当前国内房地产行业面临的投资形势 课题：当前国家经济的持续健康发展与调结构 剖析：近年来房地产行业面临的宏观形势.doc
2. 近年来政策导向和调控思路
3.未来5-10年房地产的投资方向与模式探索 课题： 面对房地产调控，广大中小企业、民营地产企业明天的 奶酪在哪里？ 前提： 1.中国城市化率大致为50%，目标为70%。（发达国家80%— 100%） 2.在城市化率高速增长的前期，追求的基本上是量的增长，是 外延的扩大。后期应该是内涵的扩大再生产.
B 内城再开发聚集 特点：规模不大、高密度、高容积率，中心区综合价值 的提升。 难点：高容积率建设周期拉长和周边改造的不确定性。
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离心增长在城市空间形态上的现象（上海）：
• 城市建成区相对饱和 • 依托一些重要基础设施跳跃式空间布局 • 对中心区的公共服务设施依赖降低，形成相对比较独立的综合
配套服务体系
3.现金流项目的投资模式
山水城
案例：山水城高周转项目.xls
4.稀缺资源项目的投资模式
案例：E:\投资管理讲义2013\西岸旅游开发项目盈亏平衡分析.ppt
特点： 1. 对山、海、湖、地热及旅游胜地资源的部分或全
部占有（流转） 2. 优点和缺点同样突出 3. 项目建设和运营通常是一二级联动。
集团规避政策风险的基本思路和操作原则。
（3）各地区公司的快速反应 根据本地区的实际情况，制定公司层面和项目层面的对策。
2. 宏观调控加强以来，投资决策的应对
案例：E:\投资管理讲义2013\投资决策三线原则.doc
拓展方向—商业项目
综合体（15 万平米）
3.土地优惠政策的博取技巧
（1）根据项目特点向政府争取一级开发政策鸿恩寺项目
未来5-10年的投资地域选择
大中型品牌企业: 大城市还是中小城市？ 中等规模企业:符合自身情况或政策导向的区域或产品模式 中小企业：奶酪在哪里？——区域探讨
4、城市化与一二线城市机会
一二线城市投资机会.doc
城市化建设与中小城市投资机会
▪ 中小城市房地产项目的投资机会及敏感点分析.doc
5.标杆房地产企业未来5年的战略目标和投资策略
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地块投资理念
坚决抵制诱惑，在企业不同的发展阶段， 适合企业战略的地块就是最好的 ！
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2. 投资管理的五大战略要素
价格 区位 交通 配套 景观
3、国内标杆房地产的投资管理类型
粗放型：早期的部分沿海企业为代表
投资管理方式：老板拍脑袋 主要影响因素：是什么？
精细型：万科、龙湖等
投资管理方式：投资委员会决策 主要影响因素：是什么？
E:\投资管理讲义2013\2013年房地产以来企业发展状况盘点.doc
案例：
2010—2014年龙湖战略和投资策略.doc 恒大的三年战略
二、房地产投资拿地模式研究
1.城市运营的开发模式
▪ 案例：天津项目\新城项目推介.ppt
2.大盘开发的模式
钓鱼城项目
恒大·金碧天下.ppt
▪ 特点： 1.土地规模大、建设规模大 2.物业形态多样化 3.建设运营周期5—8年
5.综合体项目的盈利模式判断 “现金流滚资产”——万达城市综合体建设之路2.ppt
5.保障房的投资模式
保障房主要发展形式：公租房 住房调控思路：高端有约束、中端有市场、低端有保障 形式：资金参股、项目承建
三、标杆房地产企业土地获取的认知
投资管理在企业系统中的地位
如果把全程开发某
个项目比喻成一支军 队快速打赢一场局部 战役。企业各部门与 这支军队的大致对应 关系如下:
主导因素有： 产业主导的扩张：各地的高新区 交通主导的扩张：轨道交通 郊区转型的扩张：村镇改造
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多中心组团式发展在城市空间形态上的现象（重庆）：
• 城市主要发展组团是多个； • 各个组团之间通过交通廊道相连呈带状结构； • 不同组团在功能上既有一定的独立综合性也有职能分工； • 不同组团的发展阶段、发展特点与相应的居住需求成为开发时机
选择重要考虑因素。
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江北商圈
沙坪坝商圈
渝中商圈
大坪商圈
南坪商圈
杨家坪商圈 大渡口商圈
C.从场地角度看“地块”
1.地块高差 2.地块规整程度 3.地块与周边事物的衔接关系 4.地块内部可利用或不可利用的因素
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D.规划设计要点解读
考虑要素： 1、政府层面 2、企业自身层面 3、市场层面 4、项目目标平衡方面
中间型：诸多企业
投资管理方式：综合企业特点设置或变化 主要影响因素：依据不同项目，综合以上两种方式。
4、投资管理体系的原则
1.保密原则 2.及时反应原则 3.不轻言放弃原则 4.不卑不亢原则 5.适当原则
四、标杆房地产企业对土地的选择
如何看地和判断土地价值
A.从城市角度看地块
政府在干什么？
市场发展程度？