房地产从拿地到交付的全过程流程

房地产开发流程(拿地、立项、报建、竣工验收、预售)

房地产开发流程(拿地、立项、报建、竣工验收、预售)房地产开发流程潜规则详解中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。

涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。

下面基本上是按照报建的先后顺序来说。

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。

有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。

这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。

目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。

这绝对应该是必须的程序。

因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。

但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。

因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。

然后给人家办出商住用地土地使用权证。

这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。

然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

房地产开发商从拿地开始到开发销售的环节

房地产开发商从拿地开始到开发销售都需要接触哪些政府部门房地产开发商从拿地开始到开发销售的环节为：第一步：土地取得涉及部门：国土局、拆迁办、建设局；事宜：投标中标、拆迁事宜、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、房地产开发项目手册。

第二步：立项涉及部门：环保局、规划局、建设局、发改委（计划行政主管部门）；事宜：房地产开发项目可行性研究报告、建设项目环境影响报告书、建设项目选址意见书。

第三步：规划及勘察设计涉及部门：规划局、勘察及设计单位；事宜：建设用地规划许可证、建设工程勘察、建设工程设计、建设工程规划许可证。

第四步：施工准备涉及部门：建设局、监理单位、施工单位；事宜：工程建设项目报建、委托监理单位、施工招投标、建筑工程施工许可证。

第五步：施工、监理、质量监督管理涉及部门：勘察及设计单位、监理单位、施工单位、建设局及其质检机构；事宜：施工、监理、质量监督管理。

第六步：申请预售（商品住宅建设工程）涉及部门：房地局、建设局、工商局；事宜：商品房预售许可证、工商备案。

房地产打交道的单位房地产开发从立项、征地、拆迁、规划。

建设到全部竣工结束交付，需要与多少单位打交道。

城市卡发办公室—开发办是房地产行业主管单位，负责房地产资质审核、行业管理、立项审批等。

土地局—房地产项目立项后，就是土地征用或土地划拨。

规划局—土地征用后的第一件事，进行规划定点和规划设计。

规划局是城市整体规划的设计者，也是房地产规划的审核人。

拆迁办—征用土地上如果有建筑物，就必须拆迁。

绿化办—征用土地上如果有绿化，必须经绿化办，对树木进行移植处理。

供电局—拆除旧的各种用电，为施工单位安装临时用电，为业主服务，安装生活用电。

自来水公司—拆除旧的自来水，施工临时用水，安装生活用水。

设计院—图纸设计。

地质勘查部门—地质勘查。

招标办—工程建设招标。

审图办—出图后的图纸审查。

消防队—图纸的消防审查。

建设工程质量监督站—工程报建，委托质量监督站对工程质量进行政府控制。

房地产开发商从拿地开始到开发销售都需要接触哪些政府部门

房地产开发商从拿地开始到开发销售都需要接触哪些政府部门房地产开发商从拿地开始到开发销售的环节为：第一步：土地取得涉及部门：国土局、拆迁办、建设局；事宜：投标中标、拆迁事宜、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、房地产开发项目手册。

第二步：立项涉及部门：环保局、规划局、建设局、发改委（计划行政主管部门）；事宜：房地产开发项目可行性研究报告、建设项目环境影响报告书、建设项目选址意见书。

第三步：规划及勘察设计涉及部门：规划局、勘察及设计单位；事宜：建设用地规划许可证、建设工程勘察、建设工程设计、建设工程规划许可证。

第四步：施工准备涉及部门：建设局、监理单位、施工单位；事宜：工程建设项目报建、委托监理单位、施工招投标、建筑工程施工许可证。

第五步：施工、监理、质量监督管理涉及部门：勘察及设计单位、监理单位、施工单位、建设局及其质检机构；事宜：施工、监理、质量监督管理。

第六步：申请预售（商品住宅建设工程）涉及部门：房地局、建设局、工商局；事宜：商品房预售许可证、工商备案。

房地产打交道的单位房地产开发从立项、征地、拆迁、规划。

建设到全部竣工结束交付，需要与多少单位打交道。

城市开发办公室——开发办是房地产行业主管单位，负责房地产资质审核、行业管理、立项审批等。

土地局——房地产项目立项后，就是土地征用或土地划拨。

规划局——土地征用后的第一件事，进行规划定点和规划设计。

规划局是城市整体规划的设计者，也是房地产规划的审核人。

拆迁办——征用土地上如果有建筑物，就必须拆迁。

绿化办——征用土地上如果有绿化，必须经绿化办，对树木进行移植处理。

供电局——拆除旧的各种用电，为施工单位安装临时用电，为业主服务，安装生活用电。

自来水公司——拆除旧的自来水，施工临时用水，安装生活用水。

设计院——图纸设计。

地质勘查部门——地质勘查。

招标办——工程建设招标。

审图办——出图后的图纸审查。

消防队——图纸的消防审查。

建设工程质量监督站——工程报建，委托质量监督站对工程质量进行政府控制。

房地产开发建设全流程

房地产开发建设六个大节点：拿地、规划、开工、开盘、清盘、入住！A、土地获取阶段一、土地信息收集1.现状图：落实地块具体位置及周边情况2.规划设计条件：落实规划条件，了解限制性条件3.现场踏勘：对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。

4.了解周边配套情况：了解地块周遍的商业、教育、交通等情况5.了解该区域未来规划情况：了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。

二、土地初判1.了解地块的上市方式和土地款:同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。

2.了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况:成本测算3.了解当地的房地产市场状况:产品形式、开发周期的安排三、土地深判1.可行性研究报告：2.现状图（四至电子文件）3.市场深度调研4.项目最终定位5.成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选6.开发周期及付款计划7.项目方案确定8.现金流测算四、寻找合作资金1.项目招商报告（前期阶段）：区域宏微观市场研究、项目招商版盈利能力分析2.明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）：项目商业策划书、合作伙伴确定、合作方案确定、合作细节确定3.引资（商业计划书）：签署战略合作协议4.合作实施（实施阶段）：合作公司成立及相关手续办理五、投标、摘牌1.投方案标：项目方案确定2.投经济标：确定土地上限3.拍卖：竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术4.挂牌：竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术六、签订土地出让合同1.确定用地图、桩点坐标、用地条件：交纳政府净收益，契税，交易费七、用地规划许可证1.土地出让合同、出让金、交易费交费证明八、确权1.企业投资项目备案：办理房地产开发资质预审表、委托工程咨询资格机构编制申请报告、向项目备案机关提交申请报告、建设用地规划许可证、原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）、土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）、土地出让合同、核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图1.交费证明：缴纳土地费用2.1：500现状地形图3份3.详规9、办理土地证1.土地出让合同2.交费证明：缴纳土地费用3.建设用地规划许可证4.地籍图4份（薄膜图）5.土地登记申请书6.土地确权来源证明文件7.申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明B、规划设计阶段一、区域市场调研1.项目所在地房地产市场总体供求现状2.项目周边竞争性楼盘调查3.项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）4.商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向5.4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）6.竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期7.提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息二、项目定位1.公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定2.通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。

房地产管理拿地到交付全流程及要点

获取开发土地阶段
土地取得方式：拍卖
是指在指定的时间、公共场合，在主持人的主持下，通过公开竞价而定价的方
式买卖土地使用权的行为。
拍卖公告
土地管理部门于公开拍卖前30日发出拍卖公告
竞买人报名交纳保证金
竞买人报名参加竞买并索取有关文件
竞买人向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审核批准成为竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌
前期投资分析阶段
二、项目投资分析及其作用
项目概况及参与公司介绍：主要对项目宗地描述，项目背景，所具备 1 的自然、经济、水文地质等基本条件，开发对象的社会经济发展前景
以及开发的宗旨、规模、功能和主要技术指标；
2 土地手续调查：应对土地权属的合法性进行调查；
3
项目当地报批、报建调查：应对项目所在地区项目开发环节所需报批、报建手续调查清楚并列出先后顺序形成内部控制流程图；
公开拍卖
在约定的时间、地点并按程序公开拍卖：主持人介绍拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项；公布拍卖起叫价；竞买人按规定的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价（或加价）者即为竞得人；签订《拍卖成交确认书》；竞得人在拍卖成交之日起15日内与土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额的10%的定金；竞得人按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用证书。
（三）社区环境
繁荣程度、购物条件、
2律管理、规理条有定管例关》。理房、如条地《《例产房》土开地、地发产《管经开房理营发地法的》经产法；营管2基点、础；人设口施、、经竞济争、物就业业等、结就构学特、
文化氛围、居民素质、交通、教育等等。
3、有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体3、生产、生活、消费等水平。规划等。

正式交房的流程

正式交房的流程随着房地产市场的发展，越来越多的购房者和开发商需要进行正式的交房手续。

正式交房是指购房者按照约定的时间和条件，接收开发商交付的房屋，并完成相关手续。

下面将详细介绍正式交房的流程。

一、预约交房时间在正式交房之前，购房者需要与开发商预约交房时间。

通常，开发商会提前通知购房者交房日期，并要求购房者提前预约。

购房者可以通过电话、短信或在线平台与开发商预约交房时间。

预约交房时间的目的是为了确保双方能够在同一时间到达交房现场，方便进行后续的手续办理。

二、到达交房现场按照预约的时间，购房者和开发商会在指定的交房现场相遇。

交房现场通常是楼盘的售楼处或者开发商指定的交房地点。

购房者需要提前到达交房现场，以免耽误后续的手续办理。

三、验收房屋一旦到达交房现场，购房者首先需要进行房屋的验收。

购房者可以逐一检查房屋的各项设施与装修情况，确保房屋符合约定的标准。

验收时，购房者应注意检查房屋的墙面、地面、天花板、门窗、卫浴设施等细节，确保没有破损或质量问题。

如果发现问题，购房者可以提出整改要求，开发商应负责解决。

四、签订交房协议验收合格后，购房者和开发商需要签订正式的交房协议。

交房协议是购房者和开发商之间的法律约束文件，规定了双方在交房过程中的权利和义务。

购房者应认真阅读交房协议的内容，并确保自己的权益得到保障。

交房协议通常包括房屋交付时间、房屋品质保证、装修标准、物业服务等方面的内容。

五、办理过户手续签订交房协议后，购房者需要办理房屋的过户手续。

过户是将房屋的所有权从开发商转移到购房者名下的过程。

购房者需要准备好相关的证件和材料，如身份证、购房合同、房屋交付书等，前往相关的政府部门办理过户手续。

办理过户手续后，购房者正式成为房屋的合法所有人。

六、缴纳相关费用在办理过户手续时，购房者还需要缴纳相关的费用。

这些费用包括房屋的契税、印花税、过户费等。

购房者应向相关部门缴纳费用，并保留好缴费凭证。

七、领取房屋钥匙完成过户手续和缴纳相关费用后，购房者可以向开发商领取房屋的钥匙。

房地产从拿地到交付的全过程流程

第一部分：项目发展及取得阶段
❶项目获取阶段前置工作与审批条件
❷项目获取阶段前工作指引
第二部分：项目策划阶段
❶项目策划阶段前置工作与审批条件
❷项目策划阶段前工作指引
第三部分：项目方案设计阶段
❶方案设计阶段前置工作与审批条件
❷方案设计阶段前工作指引
第四部分：施工图设计阶段
❶施工图设计阶段前置工作与审批条件
❷施工图设计阶段前工作指引
第五部分：施工阶段
❶项目施工阶段前置工作与审批条件
❷项目施工阶段前工作指引
第六部分：项目销售阶段
❶项目销售阶段前置工作与审批条件
❷项目销售阶段前工作指引
第七部分：竣工验收阶段
❶竣工交付阶段前置工作与审批条件
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房地产开发流程详解

房地产开发流程详解1.拿地：首先，开发商需要通过不同的渠道找到合适的土地进行开发。

这可以是通过政府招拍挂、土地市场交易或者与土地所有者进行谈判等方式。

2.土地审批：当开发商找到合适的土地时，需要向相应的政府部门提交申请并经过审批。

这一步骤包括土地用途审批、规划许可证审批等。

审批程序的复杂程度和时间会根据不同的地区和政府政策而有所不同。

3.设计策划：一旦土地审批通过，开发商需要聘请专业的设计团队进行项目的规划和设计。

这一步骤包括项目规划、建筑设计、环境评估等。

设计阶段需要与政府部门进行沟通和协商。

4.项目立项：在设计策划阶段完成后，开发商需要将项目的方案提交给有管理权限的政府部门进行项目立项。

项目立项包括项目报告、可行性研究报告等。

5.资金筹集：在项目立项之后，开发商需要进行资金筹集，这包括自筹资金和银行贷款等。

开发商通过与银行、投资机构等进行谈判和协商来获取资金支持。

6.建设招标：一旦资金到位，开发商会发布建设招标公告，邀请合适的建筑公司进行投标。

开发商需要评估不同建筑公司的资质和实力，并选择最适合的建筑公司进行合作。

7.工程施工：在确定合适的建筑公司后，开发商会与其签订承包合同，开始施工工程。

在施工过程中，开发商需要与建筑公司保持密切的沟通和协调，确保工程的质量和进度。

8.竣工验收：当施工完成后，开发商需要向相关政府部门提交竣工验收申请。

政府部门会派出验收小组进行现场检查，确定工程是否达到相关规定和标准。

9.申请施工许可证：经过竣工验收后，开发商需要向相关政府部门提交申请，申请施工许可证。

政府部门会审核施工项目文件，并根据实际情况决定是否发放施工许可证。

总结起来，房地产开发流程从拿地到施工许可证涵盖了很多环节和手续，包括拿地、土地审批、设计策划、项目立项、资金筹集、建设招标、工程施工、竣工验收和申请施工许可证等。

这个过程需要开发商与政府部门、设计团队、建筑公司等各方进行协调和沟通，并且需要遵守相关法律法规和规章制度。