房地产公司拿地流程管理制度
房地产拿地流程
房地产拿地流程房地产拿地流程是指开发商在开发房地产项目时，从购买土地到取得相关批文和证书的整个过程。
以下是房地产拿地流程的一般步骤：第一步，寻找适合的土地。
开发商会根据地理位置、市场需求、交通便利等因素，寻找适合开发的土地。
第二步，了解土地使用政策。
开发商需要了解当地的土地使用政策，包括土地用途、规划条件、土地出让方式等。
这可以通过查阅相关文件、咨询政府部门或雇佣专业顾问来获取。
第三步，参与土地竞买。
在土地出让的公告发布后，开发商需要参加竞买活动，与其他竞争者竞拍土地。
竞买时需要提交保证金，并最终确定中标者。
第四步，签订土地出让合同。
中标后，开发商与土地出让方签订土地出让合同，明确土地出让的条件、价格、付款方式等。
第五步，申请规划许可。
开发商需要根据土地规划条件，编制适当的规划方案，然后向相关政府部门提交申请，获得规划许可证。
第六步，进行土地平整和基础设施建设。
在获得规划许可后，开发商需要进行土地平整、道路建设、水、电、气等基础设施建设工作。
第七步，申请施工许可。
在基础设施建设完成后，开发商需要向相关政府部门提交施工许可申请，获得施工许可证。
第八步，进行房屋建设。
获得施工许可后，开发商可以开始房屋建设，并按照相关规定进行材料采购、施工管理、质量监督等工作。
第九步，申请竣工验收。
房屋建设完成后，开发商需要向相关政府部门申请竣工验收，获得竣工验收证书。
第十步，办理产权证书手续。
在竣工验收后，开发商需要将房地产项目的产权证书办理手续，包括土地使用证、房屋所有权证等。
以上是一般房地产拿地流程的主要步骤，具体的流程可能会因地区政策、项目类型和开发商的特殊需求而有所不同。
开发商在拿地过程中，需要重视法律法规，积极与相关政府部门合作，并与专业团队和顾问密切合作，以确保流程的顺利进行，并最终取得所需的批文和证书，实现房地产项目的开发。
开发商拿地流程
开发商拿地流程开发商拿地是房地产开发的第一步，也是整个项目的基础。
在中国的土地制度下，土地属于国家所有，开发商只能通过出让、转让等方式获取土地使用权。
因此，开发商拿地流程是非常重要的，下面将介绍一般的拿地流程。
首先，开发商需要确定自己的发展战略和目标，明确自己要开发的项目类型、规模和定位。
这是拿地的前提，也是整个项目的规划基础。
开发商需要根据市场需求、自身实力和资源情况，确定拿地的方向和重点。
其次，开发商需要进行土地市场调研，了解目标城市或地区的土地供应情况、政策规定、市场价格等信息。
这是为了更好地把握市场动态，找准拿地的时机和地点。
同时，也需要了解土地性质、用途、规划条件等，确保拿地后能够顺利开发。
接着，开发商可以通过多种渠道获取土地资源，如土地拍卖、挂牌出让、协议转让等方式。
在选择拿地方式时，需要综合考虑土地位置、规划条件、竞争情况、成本等因素，做出合理的决策。
一旦确定了目标土地，开发商需要参与土地竞买或谈判过程，制定拿地策略，争取最有利的条件。
这需要开发商具备一定的谈判能力和风险把控能力，同时也需要与政府部门、土地所有者等各方进行有效沟通和协商。
拿地成功后，开发商需要及时办理土地使用权证、规划许可证等手续，确保土地的合法性和开发的合规性。
同时，还需要进行项目前期规划、设计、融资等工作，为后续的开发建设做好准备。
最后，开发商需要在拿地后尽快启动项目建设，按照规划和设计要求进行开发，确保项目质量和进度。
同时，还需要与相关部门和社会各方保持良好的沟通和合作，解决项目开发中出现的各种问题，促进项目顺利推进。
总的来说，开发商拿地流程是一个复杂的过程，需要开发商具备全面的能力和素质。
只有合理规划、精准定位、灵活应对，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出，实现项目的成功开发和运营。
希望以上内容能对开发商拿地流程有所帮助，谢谢阅读。
完整版房地产拿地流程及技巧
完整版房地产拿地流程及技巧房地产拿地是指开发商购买土地用于房地产项目的过程。
这是房地产开发中至关重要的一步，成功的拿地流程和技巧直接影响着整个项目的成败。
本文将详细介绍完整版的房地产拿地流程，并分享一些拿地的技巧，帮助读者了解和应用于实践当中。
1. 拿地前准备阶段在正式拿地之前，开发商需要进行一系列的准备工作，以确保拿地的顺利进行。
这包括以下几个方面：市场调研：了解所在地区的房地产市场情况，包括供需关系、竞争对手情况、政策法规等。
只有对市场有全面了解，才能做出明智的决策。
财务规划：评估项目的可行性和风险，并制定合理的财务计划。
考虑购置土地的成本、建设投资、销售预期等因素，确保项目的盈利能力。
团队组建：组建专业的拿地团队，包括市场分析师、法律顾问、土地评估师等，以确保团队的专业性和高效性。
2. 拿地流程下面将介绍典型的房地产拿地流程，每个步骤都至关重要，需要认真执行。
2.1 土地调研与选址在拿地流程中的第一阶段，开发商需要进行土地调研和选址工作。
这包括以下几个步骤：确定目标区域：根据市场调研的结果，确定适合项目发展的地区。
土地调研：对目标区域内的土地进行详细调研，包括土地的规划用途、限制条件、地形地势、周边配套设施等。
选址考虑因素：综合考虑目标区域的发展潜力、现有竞争情况、交通便利性等因素，选取最适合项目的土地。
2.2 拿地谈判与合同签订在确定目标土地后，开发商需要与土地所有者进行谈判，并最终签订购地合同。
谈判策略：制定拿地谈判策略，包括土地价格、付款方式、交易条件等的议定。
合同起草：由法律顾问起草合同，确保合同条款合法合规，并保护开发商的权益。
洽谈与签订：通过与土地所有者的洽谈，确定最终的购地条件，并签订购地合同。
2.3 审批与手续办理完成购地合同签订后，开发商需要办理相关的审批与手续，以确保项目能够合法开展。
土地规划审批：按照土地规划要求，提交相关申请并进行审批。
建设用地预审：根据规定，提交建设用地预审申请，等待审批结果。
房地产开发拿地流程图
房地产开发拿地流程图
土地获得流程一般包括以下几个步骤：
1.制定土地拓展战略：公司需要及时收集拓展城市土地信息，并进行市场基础研究，以制定土地拓展战略。
2.地块信息初步筛选：公司要关注各地地块信息并进行分析，汇总后上报总经办，编制城市基础拓展报告。
3.地块现场踏勘：评估小组进行初步判断后，对关注的地块进行现场踏勘，进行二次判定和综合分析判断。
4.编制项目建议书：公司根据现场踏勘结果，提供项目规划、设计方案等信息，编制项目建议书并进行审批。
5.参加竞拍：公司准备参加竞拍，购买土地标书并缴纳保证金，编制土地竞拍方案，进行竞争对手分析。
6.获得土地：如果拍中，则获得土地；如果未中拍，则信息入库，结束流程。
上述流程需要各部门之间的协调与配合，包括办事处、投资发展部、市场研究、设计部、财务部、总经理等部门，以综合实力与状况支持公司发展战略。
同时，公司需要不断追踪未拍众地块的后续发展，以保持市场竞争力。
拿地工作流程及要点
拿地工作流程及要点拿地是指房地产开发商购买土地用于房地产开发的过程。
这是一个复杂的过程，需要开发商与政府部门和土地所有者进行谈判并达成一致，以便取得土地的权益。
下面是拿地工作的流程及要点。
1.市场调研：在进行拿地工作之前，开发商应该进行详细的市场调研，了解当地的地产市场情况，包括需求和供应情况，同类项目的竞争情况等。
这一步骤有助于开发商确定最有潜力的地区和类型的项目。
2.土地与筛选：基于市场调研的结果，开发商可以开始合适的土地。
这可能包括与土地中介、地方政府、房产开发商和个人土地所有者进行接触。
同时，开发商也需要制定一些筛选准则，根据自身的需求和标准来评估和选择潜在的土地。
3.土地评估：一旦潜在的土地被发现，开发商需要对其进行综合评估。
这可能包括与土地规划部门和当地政府进行接触，查看土地规划许可证、使用权及其他相关文件。
开发商还需要进行土地的物理和环境评估，以确定其适合用于开发的程度。
4.商务谈判：一旦土地的可行性得到确认，开发商需要与土地所有者进行商务谈判，以确保能够取得土地的使用权。
谈判可能涉及土地价格、付款方式、土地规划许可证等多个方面的协商。
开发商在此过程中需要展示自身的实力和信誉，以增加对土地所有者的说服力。
5.签署合同：在商务谈判结束后，如果双方能达成一致，将需要签署土地购买合同。
这个合同详细规定了土地的交付条件、价格、付款方式、土地使用期限等条款，确保双方权益得到保护。
6.土地转让手续：在签署合同后，开发商需要向相关政府部门提交土地转让申请，并满足相关法律和规定。
这可能包括支付土地转让税和其他费用，按规定进行公示等。
7.土地交付与登记：一旦开发商完成了所有的申请程序和手续，土地的所有权将正式转移到开发商名下。
此时开发商需要将土地的相关信息登记在当地相关部门，并向土地中介进行报备。
虽然拿地工作的流程在不同的地区和国家可能会存在差异，但上述步骤是一个总体的框架。
在进行拿地工作时，开发商还需要注意以下要点：1.市场调研的重要性：市场调研是决定拿地项目成功与否的关键。
房地产拿地流程
房地产拿地流程
在房地产开发中，拿地是一个至关重要的环节。
拿地流程的顺利与否直接影响着后续项目的发展和成败。
下面我将详细介绍房地产拿地流程。
首先，拿地前需要进行充分的市场调研和分析。
开发商需要对目标区域的土地资源、市场需求、政策法规等进行深入了解，以便确定最适合开发的地块。
其次，确定拿地策略。
开发商需要根据市场需求和自身实力制定拿地策略，包括拿地方式、拿地规模、拿地定位等，确保拿地行为符合公司整体发展战略。
然后，进行土地资源整理和筛选。
在确定了拿地策略后，开发商需要通过土地资源整理和筛选，找到符合公司需求和战略定位的目标地块。
接着，进行土地成交谈判。
一旦确定了目标地块，开发商需要与土地所有者进行成交谈判，商定土地价格、使用权期限、土地用途等关键条款，最终达成拿地协议。
最后，完成土地过户手续。
在谈判达成一致后，开发商需要完
成土地过户手续，包括土地权属证书办理、土地使用权登记等程序，确保土地合法权益的转移。
总的来说，房地产拿地流程是一个复杂而又关键的环节，需要
开发商具备丰富的市场经验和专业知识，以及良好的谈判能力和执
行力。
只有在拿地流程中做好每一个环节的工作，才能确保项目后
续的顺利开发和运营。
希望以上内容能对您有所帮助。
房地产企业拿地标准工作内容及流程
房地产企业拿地标准工作内容及流程：一、拿地标准工作流程：主要流程：发展部目标地块信息分析---提供总经理核准（通过）---组建临时前期工作小组---分析、研讨、测算---形成报告报总经理审批---向投委会汇报。
二、前期主要工作及参与人员：1、地块的信息收集、初步调研；工作内容：1)信息收集：取得意向红线、地形图、区域控规、地块规划指标；2)初步调研：地块现状、周边现状、周边规划、土地权属、周围重要信息调查、地块竞争对手；3)完成发展部地块调研表；参与人：发展部项目责任人、发展部投资分析专员、发展部经理时间要求：3个工作日。
2、区域公司总经理审批；内容要求：1)向地区公司总经理汇报目标地块情况；2)总经理对发展部地块调研表进行审批；3)如果审批通过则纳入前期工作小组研讨范围；参与人：发展部项目负责人、发展部投资分析专员、发展部经理、发展副总、地区公司总经理；时间要求：2个工作日。
3、目标地块分析研讨；内容要求：1)对地块的地形、地貌、地质、坡向、景观进行分析，并分析地块与周边道路、规划的关系，根据地块规划指标，确定地块适合的产品形态及可能的产品组合；2)根据市场现状及竞争情况，明确项目的目标客户，确定项目的市场定位，提出市场能够接受的产品形态；3)确定项目预案设计的思路，提出项目独特的营销亮点；参与人：发展部项目负责人、发展部投资分析专员、发展部经理、发展副总、研发部设计总监、研发部经理、营销部经理、工程副总、地区公司总经理；时间要求：5-10个工作日。
4、项目预案实施；内容要求：1)项目规划预案：根据项目预案设计的思路，提供两种以上的产品组合预案，包括总平面图、鸟瞰图、分区及道路布置考虑、经济指标；参与人：发展部项目负责人、发展部投资分析专员、发展部经理、研发部设计总监、研发部经理、营销部经理；时间要求：10个工作日。
2)市场调查分析：区域经济、区域产业、区域规划、区域比较、目标人群、消费习惯、消费心理、市场定位、价格预测等；参与人：发展部项目负责人、发展部投资分析专员、研发部设计总监、营销部经理、营销市调组；时间要求：15个工作日。
拿地工作流程及要点
“拿地—动工”工作流程一、定义：1、定义：“拿地”指：公司通过竞拍取得土地，并已签订《土地转让合同》；“动工”指：总包单位进场，土方开始开挖。
二、流程：1、拿地前准备：集团公司通过市场调研和投资分析，并通过竞拍取得土地。
开始准备项目启动。
2、市场调研及项目产品市场定位上会：营销中心首先对此项目的：1）市场供求及特征进行分析（此分析包括：市场产品供给量及产品特征；市场需求状况、客户群特征等；）2）市场价格及特征进行分析3）市场典型案例进行分析并形成产品建议报告。
集团公司对《项目市场定位及产品建议报告》进行上会讨论，并给出审批意见；3、规划意见书办理：1）办理建设项目地点征求函：（本单位报批函，项目建议书代可研报告，房地产开发企业资质证明文件等）2）到规划部门办理规划意见书（包括：建设单位项目地点征求意见函，建设项目规划审批审报表，建设单位用地申请及拟建项目情况说明，立项前环境保护意见书，拟建方案设想总平图，地形图等）其中项目方案设想总图为概念方案提供。
4、用地方面：可根据《土地转让签订合同》完成土地分割和交地，并场地开始进行平整和围墙砌筑。
5、项目立项：立项批文办理需要以下材料：1）项目立项申请报告；2）项目建议书或项目可行性研究报告，报告内容应包含以下几个方面：（1）项目必要性和可行性分析；（2）拟建项目的建设规模、地点及推荐的初步方案；（3）项目的社会、经济及环境效益分析；（4）投资估算及资金来源分析；（5）项目建设的工期安排；（6）项目建设的保障条件；3）与项目立项有关的其他相关资料图纸等。
时间：15工作日6、规划方案设计及报审：1) 研发设计中心委托进行总体规划方案设计2）前期部门负责进行总体规划方案报审：（其中需要的材料为：立面批复文件、规划意见书及附图、用地现状总平图、方案设计总平图、建筑单位体及立、平、剖图、日照分析及说明图、技术经济指标列表说明、规划意见书及相关文件、图纸等等）其中需要：人防办进行人防工程建设布局审查。
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房地产公司拿地流程管理制度篇一:房地产企业拿地策略房地产企业拿地策略国六条后，限价、限户型面积土地供应的出现，给发展商在拿地时提出了诸多的要求，尽管新政大军压境，但土地市场活跃依旧。
2006年，7月，深圳。
宝安中心区某商业地块以18.8亿元被西岸新天置业以底价揽获。
9月，上海。
万科、合生创展、金地等八强暗战浦东花木新民北块，期间，金地报出的59.68亿元人民币的价格令所有人哗然一片。
10月，世茂房地产以总价人民币24.08亿元在江苏常州竞得近90万平米的地块。
11月，华润置地以总价人民币15.41亿元抢得上海新江湾城C2地块。
而以上资料所显示的土地获取方式棗招、拍、挂，是目前较为常见的土地获取方式，但不是唯一，与政府合作、企业并购也是获取土地的途径之一。
1自1987年，中国出现第一例土地使用权拍卖以来，中国的土地市场开始迈入市场化，而中国地产企业的拿地方式也随之千变万化。
19年来，在地产企业拿地这个渠道上，不变的是什么,改变的又是哪些,从土地市场化的历程到获取土地方式的多样化，我们可以看到发展商拿地的策略虽有不同，但目的和关注点却大同小异。
一、中国式土地供应1、土地市场化中的里程碑1987年12月1日，深圳首先引入香港土地出让模式，拍卖了8588平米的土地使用权，成为了在中国土地使用权转让上第一个试吃螃蟹的城市。
1988年，宪法修正案将“土地使用权可以依照法律的规定转让”纳入宪法中，于是在中国开始出现了全国性规模的土地使用权转让。
同年2月11日，福建福州市第一次国有土地使用权拍卖成功，而上海则通过招标的方式成功出让了土地使用权。
1990年，国务院第55号令发布实施了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，其中对《宪法》中的土地条款进行了修改，土地转让规则得以更加完善。
这是我国土地制度改革的第一个里程碑。
2001年4月30日，国务院发布了15号文件，其中明确了2关于土地经营管理的规定。
15号文件可以称之为新的土地出让改革制度的开端，真正的土地市场建设也是从本世纪开始走向规范化、市场化，并形成制度。
2002年4月3日，国土资源部通过《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，对国有土地使用权的招标、拍卖或者挂牌方式作了明确规定，并要求自2002年7月1日起施行。
政策的出台，在于引导和培育市场，不断完善土地供应方式及监管机制，推行土地市场化运作，避免土地供应的暗箱操作和发展商囤地等不良行为，为企业提供一个相对公平竞争的市场环境。
并通过调控手段来调整发展商通过土地增值的获利空间。
在此环境下，要求发展商根据自身情况采取不同的拿地策略，如与政府合作、企业并购和招挂拍相结合，以应对政策的调整，实现预期利润目标。
2、企业拿地三招式行政命令式。
政府在危改及基础设施建设中的建设用地分配，一般通过行政划拨方式，比如危改拆迁、工商企业改造、经济适用房、基础设施等。
资本市场。
资本市场中的拿地方式根据渠道不同，又可分为:A、投资参股:用资金入股或用土地入股，通过土地与资3金的互换共同组成项目开发公司，以解决有钱没地形式。
这种形式多见于海外基金进入中国市场，比如摩根士丹利，2003年与上海永业集团联合投资“锦麟天地雅苑”，2004年与天津顺驰合作，共同投资开发。
B、土地收购:直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳契税和营业说，这两个加起来相当于土地成本的10%。
C、收购有土地的公司:为了避免缴纳契税与营业税，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式不用缴纳契税。
这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。
土地市场。
通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，曝光率较多、最为常见的一种拿地方式。
回望中国式的土地供应，政策的引导将土地推向市场，以往依靠政府资源拿地的时代已经过去，市场化的招挂拍将成为未来获取土地的主要方式。
二、PK:招标、拍卖、挂牌招标。
招标的基本规则是价低者得，更多适用于政府工程建筑项目、集中采购招标，装饰装修工程等。
4在今年的调控新政之后，各主要城市土地的出让方式不约而同地使用清一色的招标取代之前的拍卖或挂牌。
这是为了在一定程度上避免拍卖场上企业竞争过于激烈，导致太多的“天价”地块出现。
而且，在招标文件中加入了企业资质、规划方案等评分要求，也能够有效平衡单一的地价标准，从而降低实际出让地价。
挂牌。
土地挂牌，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。
挂牌是介于招标和拍卖之间的一种弥补型方式，是一种调剂方式，是对各方关系的一种协调。
它有以下三个优势:1、是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争;2、是操作简便，便于开展;3、是有利于土地有形市场的形成和运作。
拍卖。
“中国土地第一拍卖师”陈少湘认为，拍卖显示了一种市场的透明度，社会反应热烈，交易迅速，竞买人面对面出价。
通过拍卖，真正使发展商在同一条起跑线上起跑。
而且拍卖竞价轮流递增，有一个公平的平台让开发商定价。
5从现实的土地市场情况来看，挂牌和拍卖显而易见是地产企业在拿地时使用最多的两种方式。
这两种拿地渠道，谁更胜一筹，双方各执一词。
拍卖VS挂牌:究竟哪种方式更有利,正方代表:陈少湘:“对于开发商来说，通过招标拍卖挂牌的方式获得土地，大家都在同一个起跑线上，是公平的交易，而且以这种方式拿到的地，政府已经做好了前期工作，如规划、拆迁等，是可以直接建设的，不需要开发商一个部门一个部门地跑，缩短了建设周期。
”对于坊间所说的“拍卖抬升地价”的说法，国土资源部副部长李元认为:房价上涨过快，主要是土地供应量过少。
土地的招标拍卖抬升地价并不符合市场经济学原理。
反方代表:王石:“客观而言，现阶段采用挂牌公示的方式最符合我国国情，既有历史性进步，又具备相当伸缩性。
就我国现状看，土地全部拍卖会给目前楼市发展留有一定后遗症。
”部分业内人士认为，土地拍卖的结果之一是致使房价快速上升，因为土地拍卖方式在一定程度上会忽视民用住宅土地的特殊性和公益性，导致房地产的高价成本最终转嫁到消费者身上。
土地拍卖中的非理性倾向将会拉高房价。
6挂牌和拍卖，究竟孰优孰劣，无法一言以蔽之。
我们知道的是，2006年8月，深圳市国土资源和房产管理局首次以招标形式推出6幅居住用地。
招标的目的是为了控制地价飙升，进而在一定程度上抑制今后的房价。
而拍卖是一种完全市场竞争的行为，是一种透明化的市场运作行为。
在中国房地产市场发展的初级阶段，招挂拍同时并存，和谐共生，以适应市场发展阶段的实际情况，并促进房地产市场朝着良性健康的方向发展。
在此条件下，发展商的土地储备及资金渠道将成为地产企业竞争的核心要素。
三、地产企业土地储备各不同1、开发商拿地时的关注点土地供应判断。
(1)土地有效存量:在建项目量、企业的土地储备量;(2)土地潜在供应量:可转性质的工业用地、可拆迁的土地。
市场需求研究。
(1)市场现状:每年销售量、增长速度;(2)市场潜力:潜在消费有多少、区域产品的同质化状况。
资金解决方案。
(1)当地融资渠道;7(2)基金偏好。
从发展商拿地时的关注点来看，已经开始全面关注城市、市场、客户及资金等与土地发展方向等息息相关的因素，拿地前期的研究工作也日趋缜密，将问题聚焦于土地价值判断，理性地根据土地价值进行决策。
2、土地价值判断的八个方面作为专业拍卖师的中拍联主席陈少湘，对于土地的价值有自己的判断:拍卖前，我要花大量时间去考察拍卖的地块。
因为每一宗土地都有不同的特点、不同的规划、不同的价值，这样更有助于掌握开发商的利益点和政府的投资回报要求。
在现场看完拍卖地块之后，还要细致了解周边的楼价、城市规划等，根据政府评估的地价估算出可能的成交价范围，将这一区间内所有的成交价格和相应的地价和发展商获得的利润空间熟稔于心。
作为专业的地产服务商，不仅要在土地价值进行判断上具备清醒的认识，更要站在发展商的角度来思考这个问题，从以下问题中体现自身的价值。
(1)发展商很大程度赚的是土地增值带来的利润;(2)土地价值的升值空间要为发展商描绘出来;(3)土地使用计划决定了项目的发展定位;(4)对土地的优势要放大，劣势要找出解决办法;8(5)发展商关心的是能否推动政府的政绩;(6)如何结合城市规划来看土地的升值空间;(7)结合市场、客户的研究来提供产品的建议;(8)对土地价格导致的产品的梯次变化进行说明。
目前中国房地产的利润关键在于土地的增值，而作为服务商，首先需要明确的目的便是使土地价值增值，并从城市的高度上审视项目，以获得政府的支持或是整合政府资源加以利用，从立意上占据有利地位。
其次需要对土地价值进行清晰的判断，包括对区域规划、周边环境、土地自身条件等条件，明确土地价值的优劣势，进而放大优势，弥补或改善不足，并根据现实条件和资金状况对土地的使用进行规划，对土地的使用进行方案设想。
最后则需对市场、客户进行深入研究，从市场竞争风险和客户需求容量的角度明确项目产品的发展方向，并通过客观条件及未来可能的提升空间对不同产品进行有梯次的价格设定，对项目可能实现的经济效益和社会效益进行预判，为拿地提供科学合理的依据。
从国内主流的开发企业拿地前期的准备工作可以看出，对实现土地价值这一环节中，对前期的设计和终端客户的投入正逐步加大，中海、万科上百名的建筑师服务于整个集团的前期的设计，而万科的客户细分，对生命周期的研究，都无不显示中国的房地产开发企业正朝着专业化运作的方向发9展，对于区域和城市，则更多根据企业自身战略和可持续发展的要求进行选择。
3、主流开发商土地储备状况区域三分天下一分:以长三角、珠三角、环渤海区域为主。
比如万科，2006年的全国战略布局是“3，X”，即三大区域中心外，加上成都、武汉。
比如招商地产，其全国版图也是“3，X”，除了相似的三大区域中心，包括重庆、苏州、南京、天津、漳州等城市。
二分:一线城市做商业，二线城市做住宅。
比如香港恒基等。
三分:以省域为战略，纵深发展。
比如河南建业，其公司定位就是专业化领袖型区域品牌地产开发商。
二线城市的繁荣从以上主流开发商的战略版图可以看出，像武汉、成都、重庆、天津等这样的二线正越来越受到各方的青睐。
究其原因，大概有这么4个:1、经济充满活力，居民购买力迅速提高;2、城市发展快，市场空间及前景广阔;3、都在加大基础设施建设，招商引资环境良好;4、本地房地产业起步晚，市场具有基数低、增长快、容量大、发展可持续性强、竞争相对较弱、土地资源相对充足10等一系列优势。
根据英联国际不动产分析，目前主要二线城市开发项目的平均利润能够达到30%，而上海房地产投资收益率已经只有7%-8%左右。
而更有专家预测，在未来20年内，二线城市的城市化率将增长到60%。