房地产税收一体化管理

房地产税收一体化管理

近年来，随着人们物质生活水平的持续提升，房地产行业也随之悄然

兴起，在人们对生活质量要求越来越高的今天，房地产行业以它独特

的特性表现出迅猛发展的趋势，在扩大内需和促动消费方面发挥着巨

大的作用，并成为推动国民经济发展的一支重要力量和税收收入增长

的重要来源。但是，房地产开发热潮的“高温不减”，房价的“持续

走高”，炒房现象的“愈演愈烈”……这些房地产行业中的诸多问题，加剧了金融风险和房地产行业泡沫经济的产生，也给税收征管工作带

来难题。所以，增强房地产税收征管，实施房地产税收一体化管理，

对抑制房地产投机行为，规范房地产市场，实现国家税收的宏观调控

具有十分重要的意义。

一、房地产行业税收征管存有的问题

房地产行业作为国民经济的支柱产业之一，它具有广泛的产业关联性，能够带动多个产业部门的发展。但是，因为房地产行业经营的特殊性

和会计核算的复杂性，加上房地产税收涉及的税种多，征管的难度大，税源控管存有较多漏洞，以致房地产行业税收流失问题较为严重，成

为税收征管工作的难点。当前，在房地产行业税收征管工作中，主要

存有以下问题：

(一)社会纳税意识不够，偷税现象比较严重。

因为房地产企业纳税人普遍的纳税意识淡漠，法制观点不强，财务管

理混乱，一味地追求利益的最大化，导致偷逃税现象较为严重。首先

是财务人员素质较低，对房地产开发企业会计制度、核算办法不熟悉、不了解，乱用会计科目、随意结转成本费用情况普遍；其次是有意隐

瞒利润逃避税收，不记或少记收入，虚列成本费用；其三是财务制度

形同虚设，设置“帐外帐”，开具虚假、白条现象比比皆是；其四是

房地产代收款项不按规定申报纳税，如物业费、收视费、绿化费等。

其五，房地产企业在项目开发前期投入资金大，经营周期长，其收益

主要集中在房产开发的中后期。房地产企业从自身利益出发，对收取

的预收款和银行按揭款不实行纳税申报或少申报，长期将这样的收入挂往来帐，把挤占税款后的资金用于滚动开发经营中或补充注册资金的不足，这样以来，一部分税款就由占转偷，变成了无声消失。

(二)政策宣传力度不够，政策执行不能到位。

当前，在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节分别征收营业税及城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。因为涉及的税种较多，其中“耕地占用税”和“契税”今年年初才交由地税部门征收，其相关的税收政策都在持续的修订完善中。所以，相对于房地产方面的税收政策不能即时、全面的送到纳税人手中，使一些纳税人无法对房地产相关税收政策有所理解。但因为房地产企业绝绝绝大多数是私营企业，这些企业的负责人往往是只将帐记在心中，根本不注重财务管理，更别谈了解相关的税收政策。如房地产企业从商品房的预售到办理房产证的过程中，因为一些销售行为的不确定因素，如应付款中的押金、定金、预收帐款中的预收款何时确认或转作收入核算理解不一。同时，房地产公司不积极配合也增加了征收难度，导致房地产企业相关税收政策执行不到位。

(三)税收征管力度不够，征管漏洞较为明显。

因为房地产行业的会计核算复杂，涉及税种相对较多，使得征管难度增大，再加上税务部门征管手段的落后，房地产行业税收基础管理工作不扎实，使得房地产行业的税收征管存有较多的缺失。主要原因：一是税务人员管理的不衔接。如房地产企业在开发前期主要涉及施工企业的建安营业税，开发中期主要涉及到销售不动产的营业税，而在开发中后期涉及企业所得税。在通常的税收日常管理中，税务人员偏重于营业税的征管，而忽视了对企业所得税的管理。二是部分税种征管不够。房地产开发项目多，时间长，现行的房地产企业会计核算制度与税收法规存有较大的差异，特别是对收入与成本的认定上分歧较大。三是行业税收管理措施不到位。如当前对企业所得税的征管，有

核定征收、查帐征收，还有以工程为单位，待工程完工后实行结算征

收等，而土地增值税则因为提供税款不多，计算程序复杂，以及预征

政策落实问题，使得征管上存有较大的漏洞。四是控管力度不强。主

要表现在：其一，施工企业结算不开具建安，无法确定工程成本。其二，房地产公司不开具销售不动产，在企业隐瞒相关情况时，难以确

认收入，从而影响税款征收。其三，房地产公司与施工企业大量使用

白条结算，混淆纳税义务时间，少申报收入。

(四)税收违法打击不够，稽查工作力度不到位。

房地产企业领取后，大肆开具“鸳鸯票”，恶意偷逃国家税收。管理

的缺位，税务部门对违章行为的处罚不力，极大地影响了房地产及相

关税收的管理。很多时候，税务部门只注重了当期征收，不注重回头

检查，也不重视税源普查和重点税源的稽查工作，给那些少缴、不缴、甚至偷逃税款的人有机可乘，造成税源的白白流失。另外，对偷逃税

的处罚不严，虽然刑法、税收征管法对偷逃税行为列有明文处罚的规定，但在实际工作中，税务部门往往以补代罚，以罚代刑，使偷逃税

的人总存有侥幸的心理。如契税是一次性的行为税，涉及的纳税人面

宽且复杂，事后监督检查，追缴税款相当困难。当前，产权交易双方

或者中介机构采取瞒报成交价，订立假合同等手段降低计税依据以达

到少缴税款的目的，因为税法对这类偷逃税行为没有相对应的处罚条款，加上查处不严，致使开发商、中介机构以及产权承受人肆无忌惮

地弄虚作假，偷逃国家税款。

(五)部门配合缺乏合力，激励制约手段欠缺。

税务部门在具体实行房地产税收征管过程中，一些基础信息来源于房管、土地等部门，但因为彼此不属于同一领导部门，以及没有一个具

体的法律或规章来约束相关部门对房地产业的协税护税行为，致使部

门之间协调配合乏力。税务部门对房地产业税收的征管工作，普遍需

要依靠相关部门的协助配合，才能掌握房地产企业的税源资料，但在

实际工作中，出于种种原因很难形成部门合力，因为涉及的部门较多，其各自又有各自的管理程序，当前相互之间的合作只处于相互约定和