建筑机电设备的运行管理和维护要点

建筑机电设备的运行管理和维护要点 企业简介：青岛安顺捷机电工程有限公司，于2015年8月注册成立，坐落于美丽

的青岛西海岸新区，主要经营范围为建筑设备安装工程施工、水电暖安装工程施工、机电设备运行管理维护、能源合同管理；建筑材料及工控电气设备（PLC、变频器、数控组件等）、新能源环保设备的销售安装等；为各建筑项目设备选型配置、项目竣工验收、物业公司接管介入\撤出、建筑设备运行管理维护、能源管理提供服务。

1、综述： 近几年来，随着我国经济的飞速增长和房地产的蓬勃发展，物业专业化精细化分工管理已经成为一个热门的新兴行业，在借鉴、吸收和消化香港、新加坡等地先进的物业管理经验、法规的基础上，结合国情，物业管理行业得到迅速的发展，社会化专业化的现代设备管理能延长设备的经济使用寿命,减缓设备的物理损耗，保证设备设施运行良好。 机电设备是现代建筑物中不可缺少的核心设备之一，是物业的"硬件"，而机电设备管理则是它的"软件"，是靠专业化、规范化、精细化、多专业、多工种的具有丰富实际管理经验的设备管理人员来实施，使之始终能最有效地发挥作用，为物业的业主和使用人忠心服务。机电设备的合理使用、高效节能、运行方便、经济安全、管理可靠已成为物业管理高起点,高水平的表征。机电设备管理的一个十分重要的原则就是在保证所有的设备性能良好，运行安全可靠的同时，最大限度地发挥设备的综合经济效益，尽量减少劳动力和物资损耗(包括能源和材料的损耗)，达到经济运行的目的。为了这个目的，机电设备管理的工青岛安顺捷机电工程有限公司结合国情程人员就必须熟悉物业内的各类设备状况，经常预防性、制度化、标准化地对设备进行维护保养。

现代高层楼宇物业的机电设备主要包括：电梯、中央空调、变配电、柴油发电机、消防监控设备、泵类、风机等。应分门别类对各种设备的情况进行完好的记录储存，以方便今后检修时获得维修保养该设备所需了解的基本情况数据及历次维修记录中获得简要的介绍。

2.变配电设备的管理与维保 高层物业楼宇一般都有专门的变配电房。电气设备是建筑物中不可或缺的设备，电梯、水泵、中央空调等其它机电设备离开了电，就无法发挥作用；现代生活更是不能缺少电，因此变配电设备的良好运行，电力正常供应是整个建筑物能否正常生活、办公的最根本的保证。

2.1 建立各项管理制度 1)所有较大负荷的用电设备均应建立档案，做好维修保养记录、运行记录、巡视记录及试验报告归档工作；

2)制定配电房的管理规定； 3)制定电工操作规程、岗位责任制、交接班制度、巡回检查制度和定期试验、维护保养制度等；

青岛安顺捷机电工程有限公司2.2 供电系统管理 1)建立严格的配送电运行制度和电气维修制度； 2)负责供电运行和维修的人员持证上岗,配备主管电气工程技术人员； 3)建立24小时运行和维修值班制度，及时排除故障； 4)加强日常检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全；

5)计划性停电必须预先告知，以防发生意外； 6)对临时施工及用户装修用电的管理，保证用电安全； 7)发生地震、火灾、水灾情况，要及时切断电源，协助供电部门做好安全用电工作。

2.3 配电房管理 1)配电房应由持证机电技术人员负责管理和值班，无关人员禁止入内； 2)室内照明、通风保持良好，室温控制在40C 以下； 3)建立配电运行记录，每2小时巡查一次，每周细查一次，每季度作出运行评判，每年检修一次，查出问题及时处理，并做好记录。不能解决的问题及时书面上报主管部门；

4)供电回路操作开关的标志要明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电更应挂牌，非主管监护人员决不能动；

5)房内禁止乱拉乱接线路，供电线路严禁超载供电； 6)操作及检修室必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套； 7)严格遵守交接班和安全、防火、清洁卫生制度； 8)严格执行各种设备安全操作规程； 9)严格执行岗位责任制，遵守电力系统有关的各项规程； l0)在恶劣的气候条件下，要加强对设备的巡查；当发生事故时，应保持冷静，按操作规程及时排除故障，并做好记录；

11)配电房必须配备消防灭火装置并配置应急照明灯具； 12)配电房内设备及线路更改要经主管部门同意；

青岛安顺捷机电工程有限公司2.4供电设备的正常维护和保养 维护保养的几项规定: 1)建立24 小时值班规定，发现故障及时排除； 2)一定要配备主管电气技术人员，要有完整的供电网络资料； 3)加强平时的维护检修。公用的照明、指示、显示灯要保证完好，电气线路符合设计要求，满足和保证住户的用电安全；

4)停电要提前出安民告示，以便用户合理安排生活，避免造成经济损失和人员伤亡；

5)如遇火警、地震、水灾等灾害时，要及时切断电源，避免意外发生； 维护工作的几项内容: 1)观察配电盘上的各类仪表是否正常，使用电流的变化情况，高峰时的电流数值，三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有无差异；

2)核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符； 3)查看配电箱固定是否牢靠，箱内器件是否完好无损，接线头有无松动，操作是否灵活，接点有无灼伤，导线绝缘是否老化；

4)导线绝缘是否良好； 5)金属管连接的地线是否良好,有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否牢固； 6)检查接地装置是否安全可靠，接地电阻是否符合规定， 接地螺栓有无松动，接地导线有无损害和腐蚀；

7)检查变电设备的维护保养，技术状况，安全装置及开关操作机构是否灵活可靠；

8)检查变压器室、开关室、控制室等处的防止小动物进入的措施是否有效；

9)变配电设备每次检修后，在投入运行、合闸前，是否按规定进行试验和测量，设备在检修、试验或改变运行方式和负荷增加后，应安排人员跟班；

10)台风暴雨等恶劣天气或自然灾害时要及时检查配电室和电缆沟有无漏水、进水、积水现象，配电设备是否正常。

青岛安顺捷机电工程有限公司3.电梯的管理和维护 电梯已成为高层楼宇不可缺少的上下交通设备,对人们的工作、生活至关重要,是标志现代物质文明的垂直代步运输工具。电梯设备的管理显得越来越重要。

物业管理单位应按照纪检部门要求，配备合格技术人员和专业队伍，制定设备的操作、保养维修规程及安全规程，落实维养工作（用维修保养考核标准进行考核），及时发现故障苗头及时维修处理，降低故障率，保证电梯设备正常运行和人身安全，使电梯安全、可靠、舒适、高效率为乘客服务。 电梯的种类很多，包括客梯、货梯、扶梯、客货两用梯等。

电梯的管理及维护工作如下: 1)严格执行电梯设备的安全操作规程和巡回检查制度; 2)密切监视和掌握电梯的运行状态; 3)按时完成设备的定期保养和维修工作; 4)经常检查电梯机房是否清洁,是否由足够的通风,温度 是否过高.要防止小动物进入;

5)每日巡检时对楼层指示灯,电梯搭乘舒适感,机房、电梯内选外呼、轿厢照明、厅门、风扇等进行例行检查;

青岛安顺捷机电工程有限公司6)注意电梯的主要部件如曳引机减速器、制动器、曳引电动机、曳引轮、导向轮、曳引钢丝绳、限速器、安全钳、导轨导轮、缓冲器、补偿装置、机械电气联锁装置的保养；

7)组织进行火灾状态的使用演习，考验反应能力； 8)电梯的传动机件均须加润滑油，要做到定点、定质、定量、定期、定人,确保运行安全；

9)电梯每年经技术安全部门年检一次，须取得年检合格证； l0)组织进行火灾状态的使用演习,考验反应能力；

电梯设备技术要求较高,均委托专业公司进行维护保养的专业化管理，零配件更换比较有保障，而且由于电梯专业维保公司的规模管理，费用比较经济。这也是电梯以及其它大型机电设备运行维护管理的发展趋势。

4.中央空调设备的管理 为获得舒适的的工作和生活环境，保证建筑物内不受外界气候的影响，现代化的高层楼宇都少不了中央空调设备。中央空调系统供冷季节若停机检修，将给用户带来极大的不适。因此，中央空调系统的维养期主要安排在供冷淡季。停机期的维养是开机期正常工作的前提保证。

青岛安顺捷机电工程有限公司 中央空调系统的设备包括:空调主机、冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔、风机盘管、新风处理机等。

4.1 主机: 1)按操作规程中运行检查项目对空调主机进行检查,并做好运行记录；巡检仪表保证准确可靠；检查冷冻剂是否由泄漏或漏油、漏水现象；

2)主机淡季停机保养前后须全面检查冷冻剂系统、润滑系统、水系统的密封性能,仪表性能；

3)换季停机后拆盖清洗冷凝器及蒸发器，保养电机。 4.2 空调水泵: 1)每日检查电机,连轴温升,运转,振动是否异常,排除不正常漏水； 2)每月定期为轴承加油，检查连轴器润滑油是否足够.此外,应注意检查地脚螺丝及主要连接螺丝是否有松动现象；

3)每季为连轴节清洁换油,检查清洁泵前水过滤网；

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