农村宅基地有偿使用、流转和退出实施细则

农村宅基地有偿使用、流转和退出实施细则为健全农村村民住房保障机制，完善宅基地管理制度，强化村民自治，提升农村宅基地管理水平，切实保护耕地，改善农村人居环境，实现土地节约集约利用，按照《政府关于印发<农村宅基地制度改革试点实施方案>》、《农村宅基地制度改革试点工作领导小组办公室关于印发<农村宅基地有偿使用、流转和退出暂行办法>的通知》要求，结合本村、组实际，现制定本办法。

一、宅基地有偿使用（一）“一户一宅”的认定标准“一户一宅”是指一户只能占有一处宅基地。

若一户村民有两处及以上宅基地，面积总和未超过起征面积的，亦认定为一处。

（二）收取范围鉴于因历史原因，且结合本村、组实际。

有下列情形之一的收取宅基地有偿使用费：1.“一户一宅”情况下超过起征面积580㎡的部分；2.“一户多宅”，其中一宅超出起征面积580㎡的部分，和不愿退出的多宅部分须交纳整栋宅基地的有偿使用费；3.非本集体经济组织成员通过继承、赠予房屋或其他方式占有和使用宅基地的情形。

（三）收费标准1.对于符合“一户一宅”的宅基地，有偿使用计费根据其超出部分面积，实施阶梯式计费，超5㎡以内的不收取有偿使用费，超出5㎡按实际超出面积交费。

计费标准为超出面积部分按每年[1]元/㎡计费；2.对于“一户多宅”，其中一宅超出起征面积580㎡的部分，收费标准见第1条规定；不愿退出的多宅部分整栋宅基地有偿使用计费标准为每年10元/㎡。

3.非本集体经济组织成员通过继承、赠予房屋或其他方式在农村占有和使用宅基地或原属本集体经济组织成员时取得宅基地。

（1）若为继承或赠予方式，则3年之内只对超占部分收取有偿使用费，收费标准见第1条规定；3年之后则按照整院每年300元的标准收取有偿使用费。

（2）若为原集体经济组织成员时取得宅基地，按照整院每年300元的标准收取有偿使用费。

（3）通过买卖取得宅基地，按照每年[1]元/㎡收取有偿使用费；（4）对本村、组发展有重大贡献的贤人能士且经过村民代表大会商讨同意赠予的宅基地，按照整院每年300元的标准收取有偿使用费。

4.五保户等其他特殊情况可通过召开村民代表会议或村民大会通过后，给予减免。

5.凡是历史上村民缴纳过超占罚款、押金等费用的情况，申请人出具证明，村集体经济组织审核通过后，可以采用折抵的办法。

（四）收费方式根据交纳对象申请的原则，分3年期交纳，5年期交纳，10年期交纳。

5年期一次性交纳的优惠5%，10年期一次性交纳的优惠10%，并在上一时间段末交纳下一时间段有偿使用费。

逾期不交的，按照本办法第八条进行处理。

（五）收费主体宅基地有偿使用费由村、组集体经济组织负责收取，乡镇与村民委员会应当积极协助。

村组干部、党员、村、组集体经济组织理事会成员、村民代表等应带头交纳。

（六）使用范围坚持“取之于民、用之于民”的原则，宅基地有偿使用费纳入村级账户管理，主要用于村庄改造、基础设施建设、公共设施、公益事业、宅基地退出补偿、务工补助等。

（七）征收程序1.由村集体经济组织依据镇自然资源所和城乡规划部门依据测绘成果及村民委员会等相关调查资料，确定缴纳对象，经公示无异议的，以公示数据为准。

2.农村集体经济组织书面通知缴纳对象应退出多占的宅基地或应缴纳的宅基地有偿使用费。

愿意腾退的，由农村集体经济组织与缴纳对象签订《宅基地退出协议书》。

3.对有偿使用的宅基地，由农村集体经济组织出示证明，明确相应的权利义务。

证明应包括有偿使用者的姓名、面积、收费标准、收取方式、收费金额等内容，并张榜公布。

4.农村集体经济组织与缴纳对象签订的协议或证明报镇人民政府备案。

（八）对于不交纳有偿使用费的措施对既不交纳宅基地有偿使用费也不退出宅基地的，采取以下措施:(1)在其子孙符合分户条件后，申请建房的，本村不予分配宅基地；(2)在本集体经济组织的收益分红中进行抵扣；(3)采取“红榜”和“黑榜”公示办法，已交纳的进行“红榜”公示给予表扬，拒不交纳的进行“黑榜"公示给予通报；(4)未交纳宅基地有偿使用费的村民不予纳入村委会干部的候选人；(5)涉及村组干部不交纳的，采取停职、依法罢免等措施；(6)未缴纳宅基地有偿使用费的村民不予办理相关业务（签字盖章、相关证明等）。

二、宅基地流转（一）流转方式本村、组宅基地使用权可采取转让、出租等方式进行流转。

如果出现其他以赠予、抵押、置换等方式进行流转宅基地的情形，由村民大会开会讨论决定。

(二)流转范围受让人、受赠人应为本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的成员。

对于本村、组发展有重大贡献的贤人能士等人员通过村民代表大会讨论是否可以流转宅基地使用权。

(三)流转条件转让方必须同时满足以下条件方可流转:1.流转的宅基地和房屋，必须符合土地利用总体规划、乡(镇)规划和村庄规划；2.流转的宅基地和房屋，必须依法取得宅基地使用权，且产权明晰无争议；3.转让方流转宅基地后在农村或城镇仍有合法住所，能保证基本居住需要，流转后不得再申请宅基地；4.宅基地流转必须经本集体经济组织同意;5.流转的宅基地不得擅自改变用途。

（四）流转程序1.申请。

宅基地流转双方必须同时向村、组集体经济组织申请，经村民代表会议同意后，村、组集体经济组织将申请流转双方的相关信息在本集体经济组织内部公示7天，无异议的，报村委会审查。

2.审查。

村委会对流转双方的资格进行审查，通过审查的报乡镇审核。

3.审核。

乡镇在接到申请后，组织人员对宅基地流转进行调查，符合条件的，予以通过。

4.签订流转协议。

经乡镇批准后，流转双方签订协议。

5.变更登记。

受让方按照变更登记的相关要求，准备资料，到农业农村部门申请变更登记。

三、宅基地退出（一）宅基地退出原则(1)依法自愿原则。

农村宅基地退出应当符合有关法律、法规规定，充分尊重农民意愿。

(2)合理补偿原则。

退出农村宅基地的，农村集体经济组织应当对退出人给予合理的补偿或补助。

(3)科学利用原则。

退出的农村宅基地，优先用于满足农民新增宅基地需求和用于农村一二三产业融合发展。

(4)统筹推进原则。

农村宅基地的退出结合乡村建设行动等工作统筹协调推进。

（二）退出方式根据本人申请，可采取无偿、有偿两种方式退出宅基地。

“一户多宅”不符合规划的多宅部分、户外的厕所、闲置废弃的畜禽舍、倒塌的住房、影响村内道路及公共设施建设的院套等建筑物或其他建筑物必须拆除，将宅基地退还集体。

1.无偿退出。

户外的厕所、闲置废弃的畜禽舍、倒塌的住房、影响村内道路及公共设施建设的院套等建筑物或其他建筑物，实行无偿退出。

2.有偿退出。

（1）“一户多宅”的多宅部分。

符合规划的，鼓励通过协商在本集体经济组织内部符合建房条件的人员中流转。

（2）“一户一宅”及“一户多宅”全部退出的，需提供有房居住的证明。

（3）非本集体经济组织成员在农村占有和使用的宅基地，有退出意愿的情况下，原则上退出，按标准予以补偿。

3.关于老村宅基地问题。

（1）“一户多宅”房屋有利用价值时：农户签订自愿无偿退出协议，农户有意愿使用当前退出宅基地发展产业时，可优先租用，租金每年每宗300元；村集体统一规划利用时，改宗宅基地所带来收益农户与村集体经济组织按照4：6进行分配，收益分配时限为20年，20年后所有收益归集体经济组织所有。

“一户多宅”房屋无利用价值时：农户签订自愿无偿退出协议，村集体经济组织将宅基地转为机动地时，该户可优先承包。

（2）“一户一宅”房屋有利用价值时：村集体经济组织有统一规划利用需求时，农户可选择是否需要更换宅基地，当不更换时，该宗宅基地带来的收益，农户与村集体经济组织按照6：4进行分配；当农户自愿更换宅基地时，村集体经济组织为农户重新批复宅基地位置，原宅基地退回村集体，房屋收益农户与村集体经济组织按照4：6进行分配，收益分配时限为20年，20年后所有收益归集体经济组织所有。

“一户一宅”房屋无利用价值时：农户无建房需求，该宅基地转为机动地时，改农户可免费耕种。

（三）宅基地退出补偿标准对自愿有偿退出的建筑物、构筑物具体补偿标准可由本集体经济组织内部根据实际情况与宅基地退出户协商确定，并将补偿标准及补偿情况在本集体经济组织公示，报乡镇人民政府备案后执行。

（四）宅基地退出程序1.申请人持以下材料向所在村集体经济组织提出申请。

（1）自愿退出宅基地的申请表；（2）宅基地使用权证或房屋产权证等证明材料；（3）现居住场所的证明材料；（4）全部退出宅基地的，还应当提交不再重新申请宅基地的承诺书；（5）其他需要提供的材料。

2.村集体经济组织对退出宅基地进行审核。

经审核符合本方案规定条件的，由乡镇在15个工作日内对宅基地状况、拟退出宅基地的面积进行调查，调查结果在本集体经济组织内部公示后，由申请人与本集体经济组织签订《自愿退出宅基地协议》。

3.村集体经济组织应自签订《自愿退出宅基地协议》之日起5个工作日内，将《自愿退出宅基地协议》以及有关材料报乡镇人民政府备案。

4.经乡镇人民政府审查符合规定的，由乡镇人民政府报县人民政府批准后，注销土地使用权证。

5.宅基地退出户按照协议在规定期限内腾出现有房屋，并将建筑物、构筑物清除，或签订放弃建筑物、构筑物协议书后，申请房屋处置验收，由所在乡镇组织村组干部和村、组集体经济组织理事会成员进行验收，村集体对宅基地台账进行更新登记。

四、附则1.本办法由我县XX镇我村我组集体经济组织负责解释。

2.本办法自颁布之日起执行。