土地资源利用效率研究

土地资源利用效率研究 目 录 摘要………………………………………………………………………错误！未定义书签。 ABSTRACT……………………………………………………………错误！未定义书签。 摘要 土地资源是有限的，况且我国正处于城镇化发展由“起步”向“加速”转换的关键时期 ,城镇规模急剧膨胀 ,城镇建设占用大量土地 ,土地资源短缺与人们生存需要的矛盾日益突出。农村和城市土地利用存在许多问题，城镇化土地利用效率较低，对于这种情况，应该如何改善，提高土地资源利用效率。 Land resources are limited.In addition, urbanization in China is at an essential point in its transformation from the initia stage to accelerating stage. With quick expansion of city scale and large occupation of land for urban construction, the contradiction between land resources shortage and people living needs becomes more and more prominent.There are many problems in the rural and urban land use. Urbanization land use efficiency is low. To this kind of circumstance,how to improve and increase land resources utilization efficiency.

1 土地资源简述及利用状况

1.1土地资源介绍 土地资源是指已经被人类所利用，或者未来可能被人类所利用的土地。按其属性来分，可分为自然属性和社会属性，自然属性是指土地并不是人类所创造的，是自然进化的结果。社会属性，是指被人类利用，为人类的生存和发展提供资源和能量的土地。按其用途来分，又可分为工业用地和农业用地。工业活动要占用大量的土地资源，土地资源是工业发展必不可少的资源。现在对土地资源的利用更多的是农业用地，种植，养殖，林业都离不开土地资源。土地资源是固定不变的，土地资源的利用又是可持续的。

1.2土地资源利用状况

1.2.1农村土地利用状况 众所周知我国人均土地资源数量不足，特别是耕地资源更为短缺。但是在当前的新农村建设中，普遍出现了侵占耕地扩展建设用地的现象。实际上，农村现有的建设用地(包括村庄用地与农村集体工矿用地)的占地比例已经过高，超标准用地现象严重，土地利用效率极低。据在北京郊区的调查，北京市的村庄用地人均289平方米，为国家标准(小于150平方米)的1.93倍，农村集体工矿用地人均198平方米，二者合计487平方米。以22％的人口占有了64％的城镇村建设用地，却只创造了10％的二、三产业产值。其他省市的情况类似，只是程度各有不同。此外农村土地利用规划滞后。土地利用规划有利于协调部门间、区域间用地矛盾，有助于优化土地利用结构，但由于规划滞后，导致用地意识淡薄，往往是“规划规划、墙上挂挂、图上画画，不如领导一句话”，当地政府为了地方利益，往往擅自更改规划，随意改变土地用途，将大量耕地征用发展房地产或工业，随意、不合理、违法用地严重，这也导致大量三无农民，成为威胁农村和谐社会建设的一种不安定因素。其次是农村土地产权不明确，土地市场管理制度不健全。由于农村集体、国有土地相互交叉，产权主体模糊，造成土地收益分配不公，特别是本来就是弱势群体的农民利益得不到保障的现象普遍存在。土地征用、出让和转让过程中，行政干预过多，随意减免出让金等土地税费致使资金流失严重。这些都导致了大量“种地无地、上班无岗、低保无门”（简称“三无”）农民的出现，而农民失去了赖以生存的土地之后，其就业和社会保障问题就愈发突出，从而由征地引发农村群体性事件也日益严重，这不仅不利于社会主义新农村建设和农村经济的可持续发展，而且不利于构建农村和谐社会。

1.2.2城市土地利用状况 在城市经济迅速发展的过程中，城区面积迅速扩大，城市土地开发获得了很大的发展，但是由于种种原因，城市土地利用存在着诸多问题，主要表现在：1. 城市之间结构趋同、重复建设，造成土地资源的巨大浪费。一些相距不远的城市，了发展自己的经济，在机场、港口建设等方面存在着严重的重复现象，由此造成土地浪费，土地的产出收益也相当低下。2. 开发区规划面积过大，土地闲置现象严重。从1992 年开始，在全国兴起“开发区热”，各地一哄而上，纷纷设立各类开发区。大规模地集中占用土地和违法滥用耕地，不仅远远超出了城市化建设的正常需求和实际可能的开发能力，而且是外延发展、粗放经营，牺牲了大量的土地资源。3. 城市用地结构失衡，致使土地使用不当和不足，降低了城市的综合功能和活力，土地产出效益差。有关部门的调查表明，目前中国城市建筑的容积率不到0.3，按照专家估计应当达到0.5，有40%的土地属于低效利用，全国城市闲置土地占5% 。4.城乡结合部利用失控。由于缺乏统一规划，乱占耕地、乱建厂房各行业、各单位为了自身的利益在城乡结合部进行开发建设，由此造成土地利用呈现散乱、无序的状态，土地的利用效率很低。

2 城镇化过程土地利用效率分析

2.1城市占用耕地资源的利用效率分析 城市扩张占用了大量的耕地，尽管国家实行严格的土地总量控制政策，然而伴随着城市发展的还是耕地数量一直在绝对地减少。为分析耕地资源的配置效率，本文以GDP 代表经济发展的自身力量，土地作为基本的生产要素自然要投入到生产当中，因此经济增长与耕地面积两个因素之间存在着一定的相关关系。本文对1980~2001年浙江省的耕地面积变动和GDP 变动两个因素之间进行了敏感性分析，式如下：r=(ΔY/Y)/( ΔX/X) 公式：耕地面积变动与GDP 变动敏感性系数 其中Y为耕地面积，单位为千公顷，X为GDP，单位为亿元，r为敏感性系数。得出的历年度敏感性系数如下: 耕地面积变动与GDP 变动敏感性系数r 意味着耕地面积相对于GDP 的敏感性，就是GDP 的单位变动所带来的耕地面积的单位变动。从可持续发展的角度来说，要使土地可持续利用，必须使这一系数逐渐降低，也就是随着经济增长，每增加1% 的GDP 耗用耕地的相对变动量应当逐渐减少，至少应当保持不变才行。而对浙江省情况的实证分析并不支持这一点。而且从1999 年和2001年的数据来看，敏感性系数甚至有上升的趋势，这只能说明GDP增长的质量并不好，耕地的利用效率不高。

2.2 城市工业用地利用效率分析 城市土地利用中很大一部分是工业用地，但是工业用地产出率却并不理想。根据对浙江省工业用地产出率状况的调查（该调查涉及10余个行业的500家工业企业用地面积和工业增加值数据），其结果如图1。 从图1 来看，行业土地产出率排名依次为电器、食品、化工、电子通讯、生物制药、纺织、电力、五金矿产、造纸、木材家具。上述排名大体上可以看做是浙江省土地在各行业的配置效率排名，那么这样的配置是否是一种优化配置呢)为了说明这个问题，我们再来看一看同期这些行业的资金利用效率排名情况（见图2）。一般而言，在土地、资金、劳动力这些生产要素中，资金的流动性最强，其次是劳动力,土地的流动性最弱，因此在市场经济中，资金这一生产要素最容易得到优化配置。由于当前还不存在一种有效的衡量生产要素配置效果的工具，我们只 能通过相互比较来衡量资源的配置效果，就衡量土地资源的配置效果而言，可以将其和资金配置状况做一比较，如果土地配置状况和资金配置状况比较接近的话，我们就可以认为土地资源配置状况较好，反之则较差。比较图1 和图2 中的排名，我们发现除了电器、五金矿产两个行业排名比较类似以外，其他行业的排名都相差很多，这只能说明一个问题：当前城市土地资源配置状况不佳，需要进 一步改善。

3 城镇化过程土地利用存在的问题

3.1城镇化过程中土地利用粗放，利用率不高 随着社会经济的发展和城镇化进程的加快，我国城市发展走了一条外延式扩张用地的路子，城市用地规模越来越大，城镇用地集约利用程度不高。城市规模的扩大是经济增长的结果同时又是数量扩张和消耗资源的粗放式土地利用的后果，许多城市“摊大饼”式地外延扩张热衷于宽马路、大广场建设，使城市土地开发呈外延平面扩张趋势，忽视了内涵立体的综合开发与利用，城市5%的土地处于闲置状态，40%的土地属于低效用地，城市平均容积率不到0.3，粗放浪费现象比较严重。

3.2城镇化进程加快，土地供需矛盾突出 在目前的土地使用制度下，城市建设用地挖潜动力不足，城市化提高必然带来城市用地规模的扩展。由于我国社会保障制度不完善，农村土地兼有生存和社会福利保障功能，农民不愿放弃农村土地，进城农民在农村拥有房屋的现象比较普遍，农村人口向城市的迁移，造成建设用地的重复占用，增加建设用地需求；另一方面，城市就业容纳能力的提高，农民就业的机会增加，降低了对土地投入的兴趣，对农用地粗放利用甚至撂荒，造成土地资源浪费。宅基地的整理复垦需要大量的资金，将节约的农村宅基地整理为耕地有一定的难度。城市建设用地占用的大多是城市周围物化劳动投入大、质量高的土地，整理的耕地在质量上难以与占用的耕地平衡。因此，城市化进程中土地供需矛盾将日益突出。

3.3城镇建设占用影响了耕地保护和粮食安全 因城镇化的发展，城镇建设需要占用大量的耕地，耕地保护和粮食安全通常面临较大压力。随着城镇建设占用耕地越来越严重，依赖耕地的粮食生产及其引发的粮食安全受到关注。城镇建设所占耕地大都位于城镇周边，自然条件和经济社会发展水平较好，粮食生产水平也相对较高，随着它们被大量占用，对粮食生产所造成的损失相对更大。因此，由城镇扩张所致的耕地面积减少是我国粮食生产不稳、粮食安全保障程度不高的一个不容忽视的重要原因。

3.4城市土地利用结构和布局不合理，产出效率低 许多城市开发建设中盲目批地、上项目，导致城市各类建设用地比例失调及区位不合理。我国城市各种用途的建设用地所占比例与发达国家相比，工业用地所占比例比发达国家高出10 多个百分点，而商服、居住、交通、市政用地普遍偏低10 多个百分点，绿地率低近20 多个百分点，这说明城市土地利用区位不合理，进而导致城市生态环境差，城市土地区位效益低。城市用地空间布局不合理，造成土地不能尽其用，土地价值得不到充分利用。较为明显地表现在行政办公用地和工业用地占据黄金地段，使得土地的区位优势不能充分发挥作用。中心商务区用地被侵占，住宅用地混杂于其它用地之中，工业用地多接近城市中心，工业区与居住区犬牙交错，文教、卫生单位布局失调等现象突出，造成城市环境质量下降，土地产出率低，尤其是工业用地，还不到发达国家的2%。