业主委员会职责解析

业主委员会职责解析

召集业主大会会议，是业主委员会的法定职责，一俟条件成立，业主委员会必须作为，任何懈怠、搁置都有可能导致业主委员会不作为。对于业主委员会在该项职责上的不作为，业主原始的救济手段是质疑直至弹劾。

此项职责一经确立即具有相对排他性，如果业主大会认为对于业主委员会在此项职责上的不作为需要更加便捷的救济手段，针对某一类议案或者全部议案可以另设召集人，但召集权不应分设，不应在相同议案的召集中出现两个或两个以上召集人的设计，这样会使业主大会无所适从，引发混乱。

针对业主大会的某类或全部议案另设召集人的，同时应免除业主委员会的该部分职责和作为义务。

一般而言，需要另设召集人的，主要是针对与业主委员会自身相关的议案，比如针对业主委员会或者委员的质疑或者弹劾等特别议案。其他类别的议案由于涉及到物业管理的系统性和统筹，仍由业主委员会召集为妥。

召集业主大会的主要目的是报告物业管理的实施情况，这部分议案以定期会议为主，这样可以根据物业管理活动的特点和周期给予业主委员会以充足的时间加以准备，以便业主大会能够更加系统和细致地了解物业管理的实施情况。

在业主大会考虑召集权的时候，应当避免“一权两授”的情况出现，这样有可能会造成无所适从而导致混乱。“假如不作为”

的设计是有害的。

业主委员会的第二项法定职责是“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”

这里面涉及了两个问题，一个是选聘，一个是签约。选聘是一个单边过程，是业主大会行使权力的过程。签约是一个双边谈判过程，在这个过程中单边的约束很难对对方起作用。双方必须遵守的一是法律，二是标书。在一般性的选聘过程中，标书的好坏直接决定将来双方的权利义务框架，一旦进入合同谈判阶段，业主委员会在法律和标书的范围内具有一定的实际控制能力，这时候业主委员会的谈判能力和技巧往往在一定程度上能够左右业主权益的保护程度。

作为业主的最基本要求，最好要事先体现在招标过程中，一旦进入谈判程序，任何单边的要求就只能通过对方的妥协才能完成，而对方的妥协，往往也会附带某些条件要求业主妥协。这种利益权衡，往往会落到业主委员会的身上，而对于商业谈判而言，情况是瞬息万变的，很多共识的机会可能稍纵即逝，因此，往往没有时间征求足够多数业主的意见，而且，由于这些要求并不是业主大会的决定，因此，很难获得全体的认同，有时候即便是业主委员会通过各种方式（比如业主代表或者公示征求意见）征求了意见，但是往往一小部分人甚至是一个人不同意，也会给谈判造成极大地阻碍。

业主的主张最主要的表达阶段，集中在邀标和评、议标的阶

段。为了充分的保护全体业主的权利，广大业主一定要在选聘的过程中充分的表达自己的意愿，必要的时候也可以借助专业人士或机构来起草和完成选聘文件，选聘进入到签约谈判程序以后，很难撼动此前的原则。

谈判是体现业主委员会执行能力的时候。对于业主大会而言，根据业主委员会的不同情况，可以制定不同的策略。业主委员会的自决能力限制越多，征求意见的广度和深度也越大，但是效率肯定越低，有时候可能造成久拖不决而使谈判陷入僵局。业主委员会的自决能力越大，征求意见的层面就越浅，这就要求此前的招标文件必须尽可能的相近，否则尽管效率提高，但是由于业主委员会的自决范围过大，容易对业主的权力造成侵害。

采取什么方式，大原则细化到什么程度，业主的权力让度到什么程度，这是每一个小区的业主大会必须慎重思考的问题，既不能只考虑广泛性，也不能只考虑效率，此中的平衡，各小区也住自己必须把握好。

第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主委员会的第三项法定职责是“及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同”，这也是业主委员会的最主要职责，这项职责履行的好坏，将直接影响到物业的保值升值，影响到每一个业主的切身利益。

这项职责又分为两个方面，一是“及时了解业主、物业使用

人的意见和建议”，二是“及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；”

先说第一部分。业主委员会作为一个公益机构，其成员一般都是兼职和业余的从事这项工作，一般情况下，不太可能坚持坐班，因此，要想及时了解业主、物业使用人的意见和建议，就必须借助专职人员。从这个意义上说，秘书的设置非常重要。秘书的业务素质也直接关系到业主委员会与业主的关联度。

大量的业主信息甚至是一般性的制度解读，大部分都只能依靠秘书受理。并且在适当的时候汇总给各位委员，各位委员在必要的时候统一针对汇总的情况分类，从而确定相关途径解决。

当然，这仅仅是在业主委员会是执行机构和委员都是公益状态下的一种可行模式。对于那些已经把业主委员会设计成权利或准权力机构的小区，则必须设置相对专职的委员办公制度，否则，权力的缺失将可能会影响物业的正常管理。

对于业主的意见和建议，业主委员会必须及时的分类处理，对于那些合理的意见和建议，及时协调物业公司加以解决，对于那些暂时无法实现的建议，要做好解释工作。对于那些具有共性的问题，在物业合同范围内的，应当及时敦促物业公司加以解决，而对于那些需要决策的事物，及时地组织业主或自行向业主大会提交议案交付表决。对于那些个性化的问题，及时做出答复，并且协助业主进入正当的解决渠道。

广大业主的意见和建议，是业主委员会实现监督的重要信息

来源，业主委员会应当在尽可能的条件下认真听取尽可能多的业主的意见和建议。但是，业主委员会的精力毕竟有限，不可能面面俱到，因此，作为业主应当给予充分的理解，不能因为业主委员会没有采纳和重视某一个或几个业主的意见和建议就高呼腐败，不能因为业主委员会没有征求某一个或几个业主的建议和意见就大喊暗箱操作。

每一个业主都应该在加强监督的同时给予业主委员会足够的理解和支持，业主委员会的委员都是社区的义工（当然有些江业主委员会设计成权力机构而享有特权或津贴的社区除外），他们都是为了大家共同的利益而牺牲自身的业余时间来为打假工作的，对于他们，要给予足够的宽容、理解和支持，当然，也不能纵容。既不能无端猜测，也不能听之任之。业主委员会的委员们的水平或许不如某个业主，但是他们有的是热心，他们愿意为大家付出。仅凭这一点，我们就应该尊重他们。

再说第二方面，“监督和协助物业管理企业履行物业服务合同”对于业主委员会而言是所有职责的重中之重。因为只有对物业公司实施有效的监督，才能有效的保护全体业主的权益，也才能保证物业管理的顺利进行。

说到监督，实际上非常琐碎，有一个很知名的小区的业主委员会主任曾经跟我提到过这样一件事，有一天回家的时候看到楼下放着一辆自行车，他马上找到保安部，保安部及时作了回应，那个业主临时回家取东西，因为紧急，来不及放入车库，车子是