问答题终极分析版本 2

1 1yo问答题终极分析版本 一、步骤找出基本事项 1.估价目的（对应不同价值定义、特别是特殊情况注意点） 2009-抵押价值、抵押价值与市场价值、赔偿损失 2.估价对象（对应估价方法、注意权益状况问题这个是为了防止不同目的在法律要求不同比如抵押有一些可以抵押有一些不可以抵押） 3.估价时点（为了可以得到不同的价值但是要注意估价时点如何确定还是要对应目的详见理论P162） 二、不同问答题处理方式 （一）如何分析对价格有异议问题（二种情况） 告诉你结果均为合理或者解释自己价格合理性 2012(第二题第一小点）考的是装饰装修 2009（第二题）、 2008（第一题）（这一题属于特殊情况因为投资价值不是我们说的常规性价值，而是从投资者角度去出发考虑问题） 2007年（第一题第一小点）、2007年（第一题第二小点）、2002年（第一题）、2001年（第一题）、1999年（第二题） 苏记：分析内容 估价目的-价值定义、估价时点-市场状况、房地产状况（从估价对象本身出发比如用途/设计方案/增值问题-针对同一个估价目的因为时间相差越大或许价格会有变化）、权利下价值是否完整（这个没有考过-重点关注） 2 拆迁评估、强制拍卖（法院委托）是完整权利下的价值，其他不是。 抵押要区分是不是有抵押价值（法律上规定不能处分就是没有抵押价值，因此抵押价值等于零） 告诉你结果均为合理（也是说从方法、参数、取值这个不需要考虑） （二）估价方法及步骤估价结果问题 2012年（第二题第二点）考得装饰装修的估价方法 2012年-（第三题第二点）考的是商铺带有租金采用评估方法 2008年-成本法组成（土地价值不等于土地取得成本、考虑折旧） 2007年（第三题第一点）考的是收益法合同问题 1999年（第三题）估价结果分配方案 1998年（第二题）租赁对不同目的影响-问答题39 1998年（第三题第二点）估价人员能否对估价结果承诺-问答题32 1998年（第三题第三点）市场价格确定-问答题32 （三）技术路线 2012年-（第三题第二点）考的是商铺带有租金及技术路线 2008年（第三题第二点）考得是根据不同土地性质写技术路线 2007年（第三题第二年）考的是收益法承租人权益价值技术路线 2003年考的抵押技术路线 2002年考的在建工程抵押技术路线 2001年考的是商场带有租约出售的技术路线 1995年（第三题）住宅拆迁技术路线 1995年（第一题）建设用地评估选择那些方法案例P210 3 苏记： 思路 1.根据估价目的找出对应价值定义（注意不同目的特殊事项） 2根据估价对象找出相应估价方法（注意如果是划拨选用二种路线） 3.注意估价时点对应市场状况 4.估价对象为综合要考虑不同用途按照不同估价方法 土地划拨记住二条路线-根据规范6.4.4写 一种用途变成另外一种用途，如题目不写明是不是已经变更，那么从最高最佳使用原则和合法原则出发， 二种用途结合不同原则记住（要写明是不是得到规划部门同意）写路线 （四）关于征收里面知识点 1.征收评估和征收补偿不同（定义不同、认定界限不同） 2009（第三题）、2007（第一题第二点-拆迁公告出来） 2.征收用途、面积认定： 2006年(第一题第二点) 3.评估公司认定： 2006年(第一题第一点) 4.征收环节： 2005年（第一题第一点） 5.装修补偿： 2005年（第一题第二点）、2010年（第一题第三点） 4 6.租赁关处理： 2005年（第一题第三点）、2010年（第一题第一点） 7.被拆迁人对评估公司会需要提哪些要求（针对法定用途和实际用途不一致） 2004年（第三题第一点-拆迁公告未出） 8.评估公司如何回答上述要求（针对法定用途和实际用途不一致）2004年（第三题第二点） 9、征收涉及房屋用途、面积如何认定： 2010年（第一题第二点） （五）各种资料搜集、方法考虑不同因素 2011年（第二题第二点）-加油站提供资料 2007年（第二题第一点） 招标需要了解资料（涉及技术路线空地）-2004年（第一题） 招标需要了解资料（有建筑物而且带有规划）-2003年（第三题） 2002年用途改变需要搜集资料 1999年搜集关于估价对象资料 1998年（第三题第一点）抵押需要资料-问答题39 1997年（第一题）熟地收集什么资料-问答题33与2002年类似 1995年（第一题）出租住宅搜集什么资料及选用方法-P405 收集资料 权属资料，包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有权证； 出租：租赁合同、租赁协议 5 抵押：法定优先受偿款的说明或证明，以及关于他项权利的说明或证明。 如果是营业用途：营业执照、财务报表 如果从事特殊经营：特许经营资格证书 （六）关于拍卖知识点 1.估价结果被执行人是否有权利知道：2007年（第一题第一点） 2.拍卖保留价确定：.2007年（第一题第二点） 3.拍卖中会发生哪些税费：.2007年（第一题第三点） （七）估价时采用价值类型 2012年（第三题第一点）考点就是投资价值（出现期望达到多少） 不同估价目的采用不同价值类型 抵押-抵押价值； 国有土地上房屋征收-征收价值 房地产转让、合并、入股、-市场价值 房地产拍卖-拍卖价值 房地产投资-投资价值 苏记： 目的不同价值定义如何描述（常见） （1）抵押估价目的表述为：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”； （2）国有土地上房屋征收估价目的根据补偿方式不同分为两种： 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确6 定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。（新） 用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。（新） （3）房地产转让估价目的可表述为：“为委托方转让估价对象提供市场价值参考”；(咨询） （4）征收农民集体土地的估价目的可表述为：“为被征地农民支付法定补偿提供价值依据”； （5）企业入股、合并等涉及的房地产估价目的可表述为；“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据”； （6）房地产投资决策分析和咨询服务估价目的可表述为：“为房地产投资提供价值参考依据”。 （八）估价项目属于哪种类型 2012年（第三题第一点）考的就是投资价值 苏记： 估价分为二种鉴证性或者咨询性估价 一是鉴证性估价，也称证据性估价、公证性估价， 二是咨询性估价，也称参考性估价，是委托人自己使用的报告，如投资价值估价。 （九）相同商务楼为何价格相差很大。（结合案例P120租金构成内涵问题） 2012年（第一题第一小点）考的租金差异（租金内涵） 7 （十）租金内涵如何表述，如何处理 2012年（第一题第二小点）考的租金内涵差异 （十二）估价项目估价范围具体内容 2011年（第二题第一点）考加油站估价范围 苏记： 考估价范围除了建筑物，还有附属物、装饰装修、如果有特许经营还要包括这部分价值、如果里面有动产还要包括这部分价值。 （十一）如何选取可比案例 2011年（第三题第一点）考的商铺选取 2007年（第二题第二点）考的商铺选取 2006年（第二题第二点）考的商铺选取 1998年（第一题）市场法选取可比实例因素以及估价时点 苏记：（详见理论P181) 1.可比实例应与估价对象处在同一供求范围内。 2.可比实例的用途应与估价对象的用途相同 3.可比实例的规模应与估价对象的规模相当-如指面积:0.5<=(可比实例规模/估价对象规模)<=2 4.可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同 5.可比实例的档次应与估价对象的档次相当 6.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同 7.可比实例的成交日期应与估价时点接近（不超过1年） 8.可比实例的交易类型应与估价目的吻合 8 9.可比实例的成交价格应是正常市场价格或能够修正为正常市场价格 （十二）如何对可比案例进行调整 2011年（第三题第二点）考的不同种类案例如何进行修正 苏记：（结合理论P189) 关键是记住哪些是从交易情况修正、哪些是从交易日期修正、哪些是从权益状况修正、哪些从个别因素修正 （第十四）在评估市场价值时候，估价犯的错误 2011年（第一题）考的是收益法错误 苏记：常见错误 案例不符合、成本法数据选用主观数据、贷款利率不能成为折现率、选用最高最佳利用原则直接通过选用案例得出结果、把客户期望值当成评估值、不到现场勘查 （第十五）评估在建工程抵押应注意什么问题。 2010年（第二题）考的是假设开发法在建工程 苏记： 1、在建工程可以抵押。 1997年5月，建设部《城市房地产抵押管理办法》第3条指出：“在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”2000年12月，最高人民法院颁布的《担保法司法解释》第47条提出，依法获准正