中国购物中心发展研究报告

序言

当住宅开发的热潮逐渐退下，商业地产的价值慢慢被大家认识，以前一直忙于住宅开发的发展商们终于要审视一下那些被放置在一边的商业地产地块或者不怎么重视的商业物业，商业地产开发代表一种完全与住宅开发不同、理论上来说更先进的开发模式，其短期增值及变现能力可能比不上住宅开发，但其长期资本增值能力和稳定的收益能力却是住宅开发所望尘莫及的，商业地产是一种比住宅更理想的资本化载体，一些先知先觉的发展商，如万达、中粮、绿城等已经把开发重点逐渐往商业地产上倾斜了。

提到商业地产，就不能不提购物中心，近十年来，购物中心从无到有，从十年前的空白到今天的百余家，购物中心一直是近年来商业地产开发与关注的重点，在某种意义上，购物中心产业发展是中国商业地产产业发展的一个缩影。

中国购物中心产业发展历史较短，从中国第一个典型意义上的购物中心诞生计起，至今也有十年的历史了。但一直没有进行过系统的研究，甚至连一个比较明确的定义都没有过，中国购物中心在学习国外经验的同时，也在努力地本地化，并且要与中国恶劣的商业生存环境做斗争，这一路走来实属不易，个中成功的喜悦和失败的痛苦几乎每年都在演绎，商业地产一度成了高风险的代名词，谁能想到，高风险的商业地产如今成了发展商的避险港湾，而一度看似顺风顺水的住宅地产却成了濒临破灭的泡沫。

购物中心是个舶来品，在发达国家，如西欧、美国、日本、东南亚地区已经逐渐成为商业地产的主流，当购物中心来到中国，与中国的实际国情一结合，中国的购物中心其实已经具备了独特的中国特色，如何应对中国的特色国情是购物中心在中国落地生根难以绕开的陷阱，前事不忘，后事之师，清晰地剖析历史，才能找到探索未来的明灯。

为了提升中国购物中心产业的发展水平，同时也为了购物中心的发展商少走弯路，我司（北京汉博顾问有限公司）结合多年对中国购物中心的操作经验，特地撰写了《中国购物中心发展研究报告》，系统地回顾了世界购物中心发展的轨迹以及中国购物中心的发展历史，从历史发展逻辑的出发点，结合中国购物中心的发展现状，提炼出中国购物中心开发的经验，同时综合考虑中国购物中心发展过程中遇到的问题，提出我们解决问题的思路建议。

一、购物中心定义

购物中心到底属于房地产形态？还是零售业态？国内外均有不同说法，一直尚未有定论。我们先参考国内外的多种定义，然后就我们的实践给出普适性的定义。

（一）、国际购物中心协会的定义

购物中心是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。

根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，国际购物中心协会又将购物中心细分为“摩尔”(Mall，停车场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心)和带状中心(店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等)。

由此可见，从严格意义上讲，购物中心不是一种商业业态，而是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式，有着较高的组织化程度，是业态不同的商店群和功能各异的文化、娱乐、金融、服务、会展等设施以一种全新的方式有计划地聚集在一起。它通常以零售业为主体。与自发形成的商业街相比，购物中心在其开发、建设、经营管理中，均是作为一个单体来操作：一般是物业公司建楼、出租场地，专业商业管理公司实行统一招租、管理、促销，承租户分散经营。

（二）、美国购物中心协会的定义

由开发商规划、建设、统一管理的商业设施，有大型的主力店、多元化商品街和宽广的停车场，能满足消费者购买需求与日常活动的商业场所。

（三）、日本购物中心协会的定义

由一个单位有计划地开发、所有、管理运营的商业和各种服务设施的集合体，并备有停车场，按其选址、规模、结构，具有选择多样化、方便性和娱乐性等特征，并作为适应消费需要的社交场所，发挥着一部分城市功能。

（四）、中国商务部的定义

老版的业态分类中，中国商务部将购物中心作为一种业态。关于购物中心的准确定义均未有明确官方说法，最新的非官方定义如下：多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。

（五）、我们对购物中心的定义

从国际国内的定义来看，把购物中心当作一种房地产型态的是主流，我们综合多年的实践经验给出我们对购物中心的理解与定义：购物中心是一种房地产型态，这种房地产物业服务于综合的商业经营，通常融合了零售、服务、餐饮、休闲娱乐等复合业态，能够为消费者提供多种消费满足。

这一定义具有普适性，没有强调在先进市场上通常的产权统一概念，考虑到中国特殊的金融环境，市场上存在一些产权分散的购物中心项目。

但这一定义依然没有分清楚百货和购物中心的区别，实际上中国很多以购物中心为名的项目实际就是百货店或者百货店的升级版本。购物中心在中国市场的独特发展经历，加上百货店的大型化、综合化发展趋势，使得其它先进市场的购物中心定义无法全然适用于中国。基本上，本文认为百货店与购物中心之间的基本区隔可分为以下几项指标：

1）、规模大小：我们认为至少5万平米以上才有可能称为购物中心，才能融合零售、服务、餐饮、休闲娱乐多种业态，实践中我们更看重业态的比例，而不是单纯的规模。

2）、提供的复合性功能：购物中心应该涵盖零售、服务、餐饮、休闲娱乐等综合服务功能。3）、商品陈列的方式：购物中心多以专门店中店（专卖店）的形式租赁铺面，百货更多是以专柜的形式出现。

4）、租赁模式：购物中心更多的依赖固定租金的方式，而不同于百货的扣点模式，相应的收银模式也有区别，购物中心多以单独收银的形式出现，而百货更多的是集中收银。

5）、经营管理的集中程度：购物中心更多的是依赖品牌商家的自我营销能力，不过多干预商家的正常经营业务，而百货更多依赖整体的营销体系。

6）、消费体验的愉悦程度及服务程度：购物中心在休闲设施、公共空间、内部空间布局上有更舒适的环境，拥有更良好的购物体验。