回顾中国20年房地产发展史
香港、美国、中国房地产发展历史
• 1944年，国会通过了“退伍军人再就业法 案。·成立了退伍军人管理局·建立了该局 的住房贷款担保计划。
• 1949年通过了具有划时代意义的“住房法 案”，该项法案把“为每个美国家庭提供 合适的住房和舒适的居住环境。当作整个 国家的目标。
• 1950年之后·随着三分之二的新建房屋在迅速 扩张的郊区中落成，很多中心城市的人口开 始减少
香港房地产业兴衰背后的动因
• 香港总面积1078平方公里，但可以开发利用的土地 还不到30%。近60年来，香港人口由60万增长到 600多万，增长了10倍，人口的急剧增长所产生的 巨大住房需求是拉动香港房地产经济持续发展的最 根本原因。 港府的高地价政策为香港房地产业的投机买卖 起到了推波助澜的作用；其次，当局颁布的建筑条 例、“十年建屋计划”、“居者有其屋计划”和大 型公共设施建设计划也有力地推动香港房地产业的 发展。
1985年到至今
• 80年代香港房地产业在70年代的基础上得到了进 一步发展。1990年，港岛区的房价比1981年上升 了一倍以上。不过，1989年之后房地产价格的急 升，给香港房地产市场的健康发展埋下隐患。
90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂 炒买香港房地产，楼价、地价飚升，严重脱离居 民购买力。从1991年到1997年房价上升4倍左右， 若从1985年房地产市道复苏算起，到1997年时房 价已上升了9-10倍。1997年，香港房地产泡沫破 灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70%左 右，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周 期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年 底才慢慢有复苏的迹象。
• 1966年全国历史保护法案强调保存现有的 建筑结构，而不是把这些旧的建筑毁坏以 给重新开发让路。
• 20世纪70年代和80年代出现的抵制税收情 况使政府减少了基础设施维护工作。
房地产经纪行业30年发展历程
房地产经纪行业30年发展历程房地产经纪行业是指在房地产交易过程中，为买卖双方提供房屋买卖、租赁、委托销售和租赁等服务的行业。
这个行业始于上个世纪80年代，经过30年的发展，现已成为中国房地产市场中不可或缺的一部分。
下面将介绍房地产经纪行业的30年发展历程。
1980年代1980年代初期，中国开始实行新的家庭房屋制度，随之而来的是房屋交易的允许。
在这种情况下，房地产经纪行业应运而生。
在当时，房地产经纪行业存在难以避免的缺陷，如信用问题、抽成等。
但由于行业本身的特殊性、行业发展的速度以及政策的支持，房地产经纪行业开始进入快速发展阶段。
1990年代进入20世纪90年代后，国家逐渐放开了房屋买卖限制，这使得房地产经纪行业迎来了快速发展时期。
1991年，房地产经纪行业的第一份行业规划出台，这是中国房地产经纪行业的官方出现。
这份规划将房地产经纪行业的规划划分为三个阶段。
在第一个阶段，主要是培养房地产经纪人员、建立自己的后勤保障系统和市场宣传。
第二个阶段是进一步供应服务。
在第三个阶段，房地产经纪行业将进一步发展而成独立的第三方服务机构。
随着三个阶段的实现，房地产经纪行业也进一步发展迅速。
2000年代进入21世纪，中国房地产市场快速变化，也促进了房地产经纪行业的快速发展。
逐渐建立的相关规则、标准和体系，使房地产经纪人员获得了更大的信任和认可。
同时，房地产经纪市场的壳牌公司也在这一时期诞生，例如中原地产和恒大地产，进一步推动了房地产经纪行业的发展。
2010年代继20世纪90年代和21世纪00年代的快速发展后，房地产经纪行业进入了一个更稳定的阶段。
在这一时期，房地产经纪公司不仅凝聚了大量的客户，并且也具有了更大的市场定位。
房地产经纪行业变成了协助购房者和卖房者的方便渠道之一，成为了房地产市场的不可或缺的组成部分。
结尾近30年的成长历程为房地产经纪行业的趋势定下了基础，并已经成为房地产行业的不可分割组成部分。
房地产经纪行业在创造利润的同时维系了市场的稳定，也帮助了人们买卖房地产产生了诸多的便利。
房地产发展史
房地产发展史一、房地产发展历程中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了，按时间段来划分，中国房地产市场大约划分为三个阶段：起步阶段。
1990年至1998年，是我国房地产业的起步阶段。
这一阶段的房地产业有两个关键词：一是“无序”，二是“调控”。
由于行业刚刚起步，政府的相关法律法规尚不完善，土地的出让方式以协议出让为主，只要有一张合同，即可随意转让，于是便有了海南（楼盘）、惠州（楼盘）、北海（楼盘）等地的“击鼓传花”倒卖土地的乱象。
那个时候，开发商凭一纸土地协议即可“卖楼花”,土地款未付清卖楼款就能回收，投资回报率甚至可以高达500%以上——从政府、银行、开发商、媒体到消费者，整个市场主体的行为方式都是无序的。
针对这一状况，1993年开始主掌中国经济的朱镕基副总理施以重拳，用“关水龙头”的方式，责令银行对企业的期货、股票、房地产类投资停止贷款，开始了第一轮的宏观调控。
直至1997年8月份中央北戴河会议，重又“将城市居民住宅的开发作为我国国民经济新的增长点”，年底的中央经济工作会议明确了这一方针，结束了接近5年的宏观调控。
提速阶段。
1998年至2003年，是我国房地产业的提速阶段。
这一阶段也有两个关键词，一是“停止福利分房”，二是“按揭贷款”。
这两项举措使得房地产业的发展猛然提速，1998年商品房销售面积较1997年实现大幅度增长，首次突破1亿平方米大关。
之后，我国房地产业持续保持着快速的发展势头。
调控阶段。
2004年至2013年，是我国房地产业的调控政策频出阶段。
这一阶段的关键词是“政策多，时效短”，“保障房”。
“国八条”、“国五条”、“新五条”接连推出，120平方米普通商品房实行一年即为“90/70”（90平方米占比必须在70%以上）所替代。
其中最重要的一项法规是“截至2004年8月31日，所有商品房用地停止以协议方式出让，必须实行‘招、拍、挂’”，被业界称为“8·31大限”。
中国房地产历史回顾
中国房地产历史回顾第一篇嘿，亲爱的小伙伴们！今天咱们来聊聊中国房地产的那些事儿。
想当年啊，80 年代的时候，房子可没像现在这么热门。
那时候，单位分房还是主流，能有个单位给的小房子住，就觉得挺满足啦。
可到了 90 年代，情况慢慢有了变化。
商品房开始崭露头角，一些胆子大的人开始尝试买商品房。
那时候，房价相对来说还算亲民，不像现在这么让人望而却步。
2000 年之后，房地产市场就像坐了火箭一样，蹭蹭地往上涨。
越来越多的人意识到房子不仅是住的地方，还能保值增值。
于是乎，大家都拼命攒钱买房。
那些年，买房的人有的是为了自己住，有的是为了投资。
开发商们也像打了鸡血似的，到处盖楼。
有的地方楼盘一个接一个，那场面可热闹了。
再后来，房地产市场的调控政策也越来越多。
一会儿限购，一会儿限贷，就是为了让这个市场能更健康、更平稳地发展。
第二篇亲人们，今天咱们唠唠中国房地产的历史。
记得早年间，房子可没那么多讲究，能遮风挡雨就行。
谁能想到后来会变得这么复杂呢。
以前啊，大家对房子的要求不高，有个地方睡，能做饭，就差不多了。
哪像现在，挑地段、看户型、比配套，样样都得考虑。
后来经济发展了，城市越来越大，人口越来越多，房子的需求也跟着涨起来。
房价也跟着一路飙升，让好多人都直呼买不起。
不过，也有不少人靠着房地产发了财。
买了几套房子，一转手就赚了不少钱。
但也有人因为炒房亏得血本无归。
这房地产市场就像个大舞台，有人欢笑有人愁。
这些年，政府也一直在想办法调控，让房子回归住的本质。
比如说出台各种政策，打击炒房行为，保障刚需购房者的利益。
不管怎么说，房子这事儿关系着咱老百姓的生活。
希望未来的房地产市场能更稳定，让大家都能有个温暖的家！。
中国地产发展30年回顾
一、中国地产发展30年回顾从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。
2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。
1、房地产发展的四个阶段1978～1991年的理论突破与起步阶段土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据；深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。
1991～1995年非理性炒作与调整阶段以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。
1995～2003年相对稳定的协调发展阶段整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。
1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。
随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。
处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。
2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。
2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。
中国房地产市场变革历程
中国房地产市场变革历程中国房地产市场变革历程三大阶段：1978年以前的国家主导的计划（建造、分配）模式阶段；1978年-1998年的商品化开发试点阶段；1998年至今的金融化开发阶段。
在房地产市场化之后的三十多年里，中国房地产行业极大地改善了中国庞大人口的住房问题、消费问题、城市面貌，并带动了将近60个产业发展，对中国经济形成了重大影响。
未来，中国房地产行业将在“城镇化”、“国际化”、“智慧化”、“产业化”、“金融化”等发展政策和趋势影响下，继续对中国的发展发挥举足轻重的作用。
一、1949-1978，房地产还未成为行业。
1978年之前，在高度集中的计划经济体制下，房地产在中国并未成为一个产业。
国家经济发展的若干个“五年”计划中也从未出现“房地产”的发展规划与计划。
彼时，城市住房由国家统一建设，建好后按照不同标准对城市居民进行实物分配，住房是工作单位的员工福利之一，并没有形成房地产市场。
在农村，由于中国实行包括土地制度、户籍制度、福利制度在内的城乡二元管理结构，农村的农民住房是以集体土地所有制的宅基地自建房为主。
1978年之前，中国的城市数量是50个，城市面貌、城市环境（商业）的改善等全部依赖于国家主导的城市建设规划、建设、运营等，几乎没有主营房地产的企业或机构。
由于缺乏市场要素，城市缺乏足够的发展动力和活力。
城市居民居住环境的改善也主要依赖于家族传承、住房分配等，居住环境较差、拥挤不堪。
1978年人均居住面积是12平方米。
二、1978-1998，在“市场”的催化下，中国房地产行业快速形成和发展1978年，中国实施“改革开放”的国家发展战略。
作为重要的一环，房地产首次进入决策层的视，1981年，作为重要的“改革开放特区”城市，深圳和广州开始搞商品房开发的试点。
1982年，中央开始推动实施实质的住房改革，截止1991年，中央决策通过了24个省份、自治区、城市的住房改革方案。
房地产的市场化之路开始起步。
房地产经纪行业30年发展历程
房地产经纪行业30年发展历程中国房地产经纪行业是一个既古老又新潮的行业，是房地产业的重要组成部分之一。
中国房地产经纪活动萌芽于西汉，在唐宋之后得到了较快发展。
1949年后，随着国家废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁，房地产经纪也逐渐被取缔。
1978年改革开放以来，房地产经纪行业开始复苏并以较快速度发展。
目前，我国房地产经纪业总体上还处于发展的初级阶段。
一、房地产经纪30年发展进程房地产经纪具有提高市场效率、降低交易成本、保障交易安全，维护委托人合法权益等重要作用。
房地产交易（包括买卖、租赁、互换、抵押、赠与等）是房地产经纪存在和发展的基础，房地产经纪又是房地产快速、高效、安全交易的保障。
房地产经纪和房地产交易相伴而生，相互促进。
改革开放30年来，在城镇住房制度改革不断推进、房地产市场持续发展的大背景下，我国房地产经纪大致经历了复苏、初步发展、快速发展、调整发展等阶段。
（一）复苏（1978-1992年）1.复苏的背景我国房地产经纪业复苏以城镇住房制度改革和房地产市场兴起为背景，以房地产权属登记为条件，以落实私房政策为契机。
1980年开始，国家推行城镇住房制度改革，陆续出台了土地有偿使用、城市建设综合开发、个人建房、房地产市场培育等一系列发展房地产业的政策。
1987年10月，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告明确指出社会主义市场体系包括房地产市场，这宣告了我国房地产市场的诞生。
1983年国务院发布了《城市私有房屋管理条例》，规定了房屋产权登记制度，1990年全国基本完成了房屋所有权登记工作，为80%以上的房屋所有权人颁发了房屋权属证书，这为房地产市场及房地产经纪的发展创造了条件。
1980年10月30日，国家城市建设总局下发了《关于转发北京市、辽宁省落实私房政策两个文件的通知》（城发房字80]264号）,开始落实私房政策，使大量房产在短短几年内发生流转，客观上形成了市场供给和需求，激活了房地产市场，也为房地产经纪活动的再现创造了契机。
中国房地产的发展历程
中国房地产的发展历程
中国房地产的发展可以追溯到20世纪80年代末，当时中国开始实施改革开放政策，引入市场经济和私有产权制度。
这一政策的实施促使了房地产市场的快速发展。
在1990年代初，中国开始放宽对房地产市场的调控，允许个人购买公寓和住房。
随着市场需求的增加，中国的房地产市场迅速扩大。
然而，在该时期，房屋市场供应不足，房价开启了快速上涨的趋势。
随着中国加入世界贸易组织（WTO）和城市化进程的推进，房地产市场在2000年代进一步快速成长。
政府实施了一系列措施，包括加大土地供应、鼓励开发商建设廉价住房以及对购房者提供贷款支持等，以满足不断增长的居民需求。
在这一时期，房地产市场的投资热潮兴起，许多开发商纷纷投资建设住宅和商业项目。
然而，中国房地产市场也面临一些挑战。
在2008年全球金融危机的冲击下，房地产市场出现了明显的下滑。
政府采取了一系列紧缩政策以控制房价上涨和防止市场的过热。
此后，中国政府相继出台了一系列调控政策，包括限购、限贷、征收房产税等，以控制市场波动和防范风险。
近年来，中国房地产市场逐渐趋于稳定，政府对市场的调控也更加精细化。
政府加大了对市场违规行为的整治力度，推出了租购同权等一系列政策，促进住房租赁市场发展，提升居民的租房选择和保障水平。
总的来说，中国房地产市场经历了从起步、快速发展到逐步调控的发展历程。
随着中国经济的不断发展和政府对市场的有效调控，中国房地产市场有望实现更加稳定和可持续的发展。
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回顾中国20年房地产发展史
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1988 -1993 疤痕记忆
1990年，国务院颁布《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》的55号令，
标志着中国房地产业的肇始，但很快地，第一次房地产泡沫在深圳、海南、北海等地出现。
政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。
1993 -1997 负增长
紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,
评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。
1998 里程碑
5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。
7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，"建立和
完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。
10月29日，以回龙观、天通苑、建东苑等为代表的19个首批经济适用房项目在北京房地
产交易中心展示。
央行颁布《个人住房贷款管理办法》，并特意安排1000亿元的贷款指导性计划。
评述：海南房地产泡沫破裂后，延续5年的房地产颓势就此得以扭转。当年全国完成房地产
开发投资3623亿元，比上年增加13.79%，改变了上一年房地产开发投资负增长态势。政策
背景是，通货紧缩的经济局势使得政府决定催热房地产拉动内需，这一影响深远的决策是亚
洲金融危机后改善市场需求的转折点，其效应持续了10年，并使得房地产业成为中国经济
的支柱产业之一。房地产热不仅造就了大批中国富豪，也成为政府官员落马的主要泥潭。易
被人忽视的是，中国在当年首次提出要建立以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。
1999 - 2003 白银年代
1999年 末班车
3月，北京春季房地产展示交易会在国贸举办，出现前所未有的观展人流，个人首次代替单
位成房展会购房主流。
4月，建设部出台《城镇廉租房管理办法》，5月1日起实施。
9月，各地陆续停止福利分房。社会映像：结婚率大增。
10月，北京发布文件规定，已购公房可上市交易。
2000年 零售时代
1月，国务院发布《建设工程质量管理条例》。
3月，财政部、国家税务总局及建设部联合下发《关于个人出售住房所得征收个人所得税有
关问题的通知》。
4月，北京经济适用房实行统一物业管理收费标准：0.50元／月·平方米 。
国家计委、建设部10月联合发出《关于房地产中介服务收费的通知》，对收费标准作了明
确规定。
12月12日，财政部下发通知说，在京中央和国家机关事业单位职工的20亿购房补贴资金，
已经陆续开始发放。
评述：房地产零售时代来临，房贷成银行热门生意，个人购房比例持续上升。商业银行发放
的个人住贷总量在不断增长，贷款门槛越降越低。
2001年 炒房团
7月13日，北京申奥成功。
8月，第一支来自温州的火车炒房团前往北京，共有134人，创下了过亿元成交额。几天后，
另一支火车炒房团前往杭州。
9月11日，美国"9·11"事件发生。
10月，温州第一支飞机炒房团前往北京。
12月10日，中国正式成为世界贸易组织成员国。
评述：申奥成功和入世，成为刺激房地产发展的两大诱因，房价涨幅迅速，温州炒房团开始
成为一个新的名词。这一年的Forbes中国富豪榜中，开发商占28人。人民银行禁止银行"
零首付"住房贷款的小小"警告"难敌房地产发展热潮。但是，从防范风险来说，这一次出手
是及时有效的。
2002年 招拍挂
1月10日，北京市取消住房建设中部分收费项目。
1月18日，建设部发布《关于印发建设部2002年整顿和规范建筑市场秩序工作安排的通知》，
整顿建筑市场。
2月21日，公积金贷款利率下调。5年以下(含5年)由现在的4.14%下调为3.6%，5年以上
由现行的4.59%下调为4.05%。
2月22日，央行降低金融机构人民币存贷款利率，个人住房商业贷款利率均下降0.54%，5
年期以内由5.31%降为4.77%，5年以上由5.58%降为5.04%。
7月1日，国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开始施行。这对规
范土地使用权出让，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，具有重要
意义。
2003年 地王
2月，国土资源部叫停别墅供地，一时间低密度住宅成为"抢手货"。
3月开始，SARS爆发。
6月5日，央行颁布震动房地产业的121号文件：《关于进一步加强房地产信贷业务管理的
通知》，规定开发企业申请银行贷款其自有资金应不低于开发项目总投资的30%，商业银行
只能对购买主体结构已经封顶住房的个人发放个人住房贷款。
8月12日，建设部公布了国务院18号份文件《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的
通知》，在要求"加强房地产贷款监管"的同时，"对符合条件的房地产开发企业和房地产项
目，要继续加大信贷支持力度"。与121号文件形成鲜明反差。
12月8日，北京土地整理储备中心举行成立以来的第一次土地拍卖会，天津顺驰以9.05亿
元天价中标，高出起拍价4.75亿元，改写北京土地市场价格标准。
12月31日，《城镇最低收入家庭廉租房住房管理办法》出台。
评述：SARS重创房地产，短暂"寒冬"出现。121号文引起轩然大波，但随后的18号文又安
抚了市场情绪。纵观这一年，虽然政府加紧对房地产进行调控，但是部门间的观点并不完全
一致。
2004 - 2006 乖戾之象
2004年 个人集资建房
3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂
牌出让情况执法监察工作的通知》即"71号令"，此通知规定8月31日后，不得再以历史遗
留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权要以公开的招标、拍卖、
挂牌出让方式进行。政府这一收紧政策，使积习已久的协议出让土地方式从此淡出市场，取
而代之的是招拍挂方式。然而随后，全国各地的房价涨声一片。
10月29日央行决定，从该日起金融机构将5年以下个人住房贷款利率调整为4.95%，5年
以上5.31%。这是9年来首次加息。
12月，于凌罡在北京发起个人集资建房运动。
评述：SARS过后的房价"报复性"反弹，土地拍卖和加息两种调控工具的使用却都伴随着新
一轮房价的大涨。通货紧缩已经成为历史，经济过热和流动性转而成为焦点。房地产发展的
热潮已经开始从北京上海这些一线城市转向内陆城市，房地产企业的全国化经营发展凶猛，
外资开始成为开发商重要的融资通道。全年中国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长
34.2%。
2005年 八条
3月17日，央行宣布调高商业银行自营性个人住房贷款利率，公开表态要"通过此举打击炒
房者，平抑房价"。据国家统计局统计，当年一季度全国房价上涨19.1%。
3月26日，《关于切实稳定住房价格的通知》("国八条")清晰传达了对房价上涨过快的忧
虑。
4月27日，国务院常务会议提出八项措施引导和调控房地产市场，业界称之为"新八条"。
5月11日中央七部门联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。"保证中小套型
住房供应"、"打击炒地"、"期房禁止转让"，成为此次房地产新政的关键词。
6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营
业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非
普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额
征收营业税。
8月15日，央行《2004年中国房地产金融报告》称，目前经营良好的房地产商已经积累了
一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。但后来建设部马
上进行了澄清，近期不会取消商品房预售制。
全年北京房价上涨20%多，商品房预售均价达6776元／平方米；而在2000-2004年北京每
年房价平均只上涨了0.78%。
评述：调控文件密度加大，但房价一路坚挺。旨在打击投机行为的交易税收不仅没有控制房
价，反而转嫁了成本，加大了新房市场的市场需求。虽然预售制度没有取消，但是在这次风
波中我们可以看出各部门之间对于房地产的叠加监管和严控。
2006年 涨！涨！涨！
3月5日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投
资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对当年房地产宏观调控的一个主要政策
指向。