办公大厦物业管理方案
哈尔滨中宝大厦物业治理方案
中宝大厦治理方案哈尔滨保利科技大厦二00三年八月中宝大厦物业治理方案目录一、中宝大厦概况二、中宝大厦现状分析三、中宝大厦功能定位四、委托治理模式及委托费取酬方法五、组织机构与部门设置六、家具设备配备打算七、营销策划分析八、效益测算一、中宝大厦概况（略）二、现状分析一、大厦设备设施状况。
中宝大厦建成于2001年，楼宇的要紧硬件和装修相对较新，但其设备型号并非先进设备。
楼宇供暖锅炉较为掉队，功效相对低下；电梯属组装杂牌，稳固性较差，以后平安运行系数较小；自备发电机组为国产机械，即时启动能力差，工作状况尚不得知，产生排烟目前无法顺利排出室外，应列入重点设备设施改造之列及时处置；大厦煤气阀违规安放在大厦室内，且紧贴暖器片，潜有严峻的隐患，也要进行改造。
一些新风供给管道、大厦自动喷淋，监控等工程尚未完工或完善；一些配套设施尚处于基建或完善之状态（如楼层电表、楼层装修、客房、泳池装修等），以后工程量较大，第二二号楼正处于大体建设中，大厦与安发桥打通并扩建平台，楼宇牌匾及要紧入厦门面的装修尚未进行。
内部也有需完善处（车库、锅炉房，大厦个别处隐性基建不足等）。
二、物业治理状况。
大厦现有物业人员均非专业化人员，未通过标准、系统的培训，治理处于大体维持状态。
工作无细分，治理无章法，进展无目标。
·保安标准、职业化较差；·无正常标准保洁。
绝大多数已大体完工地址也未进行卫生拓荒；·工程大体要素：各类图纸、设备说明，合格证等不健全；·内业治理空白；·物业核算不清；·物业治理意识尚未形成；·对已存在的问题物业人员不能监管发觉。
3、经营状况。
大厦虽已运行两年，厦内有近十家客户入驻，但没有签定任何经营合同，更无租赁许可证合法经营之谈，没有进行系统的经营测算与大体计划，致使公司整体构思难以实现，日常经营也处于收不抵支状况。
4、综合问题，由于大厦尚有较多须完善和更新改造问题，一些优势项目如游泳馆、连桥平台等尚处于待建时期，使物业治理与基建均处于混乱无序状态，致使大厦整体上还不具有全面营业条件。
写字楼物业管理公约
第一章总则为维护大厦业主、使用人与物业管理企业的合法权益，保障物业使用的合法、安全，延长物业的使用寿命，保障各项附属配套设施、公共设施的正常运行，维护大厦的公共秩序，创造整洁、优美、舒适、文明的办公环境，根据国家建设部和北京市有关写字楼房屋使用、管理、维修的规定，特制定本公约，并共同遵守。
第二章物业基本情况一、物业名称：二、物业座落：三、物业四至：东至；西至；南至；北至；四、建筑面积：平方米五、物业用途：六、使用期限：自年月日至年月日；七、《国有土地使用证》编号：[京国用（）字第号]；八、共用部位及共用设施设备：本大厦不为某一租户单独享有使用权的部位、场所及规划的公共场所、不单为个别租户的使用和维修养护而购置的设施、设备，包括管理用房、绿地、道路、空调机房、配电室、围墙、大门及有线电视系统、电话交换间、电梯井及机房、高压水泵房、楼梯间、设备间、卫生间、公共门厅和过道、楼盖、屋顶、外墙面、给排水系统、共用照明、供电线路、暖空系统、给排风系统、楼内消防设施设备、化粪池、沟渠井、路灯、垃圾房、果皮箱以及其他功能上为整栋建筑服务的公共部位及共同设施。
第三章各业主基本情况一、业主是指拥有全部或部分房屋所有权及相应土地使用权的公民、法人和其它组织。
二、开发企业名称：注册地址：邮政编码：法定代表人：联系人：联系电话：三、物业管理企业名称：物业管理资质合格证书号：注册地址：邮政编码：法定代表人：联系人：联系电话：四、物业管理企业的选定和变更1.在业主委员会成立之前，物业管理企业由开发企业选定。
公约核准后除以下情况外，开发企业不得变更物业管理企业，以下情况除外：A、该物业管理企业被取消北京市物业管理资质；B、企业注销。
2.业主委员会成立后可按有关规定解聘和重新选聘物业管理企业。
第四章物业管理服务内容和标准物业管理企业根据本公约的规定，对大厦的公共秩序、公共卫生、公共场所、公用设施、公用水、电、气、环保、绿化、照明和其他关系业主或使用人实行如下管理并提供服务，其中包括：一、物业服务内容1．房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查；2．园林绿地的管理养护；3．环境卫生的管理服务；4．公共秩序的维护；5．参与物业竣工交付使用时的验收交接；6．入住管理；7．物业装饰装修施工监督和管理；8．车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护；9．公共安全服务及消防设施的使用管理、维修养护、巡视检查；10．物业档案资料。
办公大厦物业二次装修监管管理规定
办公大厦物业二次装修监管管理规定1.秩序维护员须检查,施工单位是否取得由管理部签发的开工许可证,并将开工许可证张贴在该单元施工现场,否则不允许装修材料及工作进场施工.2.秩序维护员须对所有进入大厦施工人员的出入证进行检查,并将正证留存,施工人员离开大厦将正证退回施工人员,未办理施工出入证的人员不允许进入施工现场施工.3.秩序维护部门岗人员对进入大厦的施工人员的出入证须仔细查验:施工单位,施工地点,施工时间,施工人员照片,证件有效期.4.对于未允许开工及勒令停工的的施工现场/单位,其施工人员不得进入大厦.5.对于非允许的施工时间内,其施工人员不得进入大厦.6.对于出入证照片与持证人不符的,不得进入大厦,并暂扣其出入证.7.对于持已过期的证件持证人,不得进入大厦,并暂扣其出入证.8.秩序维护部巡逻人员,对大厦施工现场应检查以下内容:9.开工许可证是否张贴在施工现场,未张贴开工许可证的,礼貌的请现场负责人出示开工许可证,并提示张贴于施工现场,对于未取得开工许可证的应立即请示领班,在领班的指示下,要求施工现场停止施工,施工人员离开现场,并请现场负责人到客户服务中心配合调查.10.施工人员需佩戴出入证,对于未佩戴出入证的, 礼貌的提醒工人佩戴.对于无出入证的,请其离开现场到秩序维护部协助调查.11.施工人员施工须在申请的施工地点范围内施工,对于未经允许到申请的施工地点范围以外施工或逗留.应暂扣其出入证,并请其到秩序维护部协助调查.12.施工现场须按要求配置足够的灭火器,未按要求配置的,应立即通知客户服务中心,请施工负责人到现场解决.必要时经部门经理同意后,通知其暂停工.13.施工现场用水用电须在施工现场内的水电接入点驳接.凡在施工现场以外地方驳接水电,施工现场又未张贴临时用水/用电申请表的,立即通知客户服务中心协调工程部至现场查看.对已证实未办理临时用水/用电手续,私自驳接水电的,由秩序维护部做好现场取证,经请示经理后,暂停现场施工,待施工负责人至客户中心补办理好相关手续,得到客户中心通知后再允许施工.14.施工现场进行烧焊等动火作业,应至客户服务中心办理动火证,施工现场应配置灭器,并远离木材和易燃物,否则立即暂停其施工.15.施工现场严禁吸烟,发现施工工人违反规定,应立即劝止,并按施工管理规定进行处罚.16.施工现场使用香蕉水等危险品,用量不得超过当天用量,并做好保护措施.否则应立即通知施工负责人进行整改,搬离多余用量.17.施工人员每天应关闭水电开关,熄灭所有火种后方可离场.18.对于已超过施工时间仍未离开现场的工人,且又不在施工现场,秩序维护员应立即向领班汇报,请求查找,找到后应暂扣证件进行调查,必要时移动公安机关.19.所有施工单位的施工材料进场,必须按指定通道进出.对于超宽,超重材料不允许用电梯运送.20.砂,石,砖头等装修材料,不得直接堆放在电梯上.所有装修施工材料的装卸,必须在指定的地点装修,并且做好相关保护.21.砂,石,砖头,水泥类装修材料,须先铺垫彩条布类做保护,禁止直接堆施在地上.22.角铁,钢材类装修材料,须铺垫上能防渗水的彩条布类做保护,以免淋水后锈水渗入地砖.23.香蕉水等易燃,挥发性材料,应密闭,不得放在日光下曝晒.24.所有装修材料不得堆放在通道上25.对发现施工单位在施工过程和搬运材料过程中损坏公共设施,设备的行业,秩序维护员须及时向领导汇报,做好取证工作,在当事人责任未认定之前,请肇事者暂勿离开现场.。
办公大楼房屋建筑与公用设施管理维护方案（二篇）
办公大楼房屋建筑与公用设施管理维护方案一、房屋建筑管理维护方案（一）房屋建筑物业管理内容与要求目的：通过对建筑有计划的保养，使建筑美观耐用，保持完好，延长其使用寿命。
原则：日常发现建筑有缺陷的，及时进行维修；并有计划地对建筑物实行系统的保养。
职责：一般情况下，建筑物的清洁保养由清洁班按照有关规定负责执行，填写相应的清洁记录；其它保养内容由工程部负责执行，填写公共设施保养记录。
工程部主任每年初根据公共建筑设施保养计划标准，结合管理公司实际情况，制定出公共设施年度保养计划。
（二）房屋建筑本体共用部位的维修管理1、标志明显（由清洁工进行日常清洁，维修班根据损坏情况进行保养）：1)在商业设施和每层楼电梯厅和疏散楼梯处设楼层号标志，每层楼电梯厅设防火疏散示意图（其中应注明电梯、消火栓、警铃、住户门、疏散楼梯的位置），安全出口疏散指示灯；2)地下室设备房门贴设备房标志牌，各类设备应有标识牌。
3)物业的主入口处设大厦总平面图、不锈钢宣传栏(电子公告屏)。
4)警示牌，如：“设备重地非公勿入”、“机房重地闲人免入”、“高压带电打开危险”、“库房重地烟火禁入”、“线路工作请勿合闸”、“高压危险请勿靠近”、“设备故障暂停运行”、“火警无情通道禁停”、“有电危险闲人免进”、“消防通道禁止停车”、“宁静致远一鸣惊人”、“涂污毁面广告伤神”、“高空抛物人怨___”、“吐痰弃物请移玉步”、“袖手旁观风度翩翩”、“你停我停寸步难行”等。
5)为便于管理，对所有的强弱电配电箱、接线箱以及箱内的进出线加设标识。
6)物业管理公司应设指示牌标识，并应在适当位置设置管理处导向牌。
7)绿化物种应有标识牌，绿化地应标有“小草休息，请勿打扰”等警示牌。
8)儿童游戏场等场地应标明“儿童玩耍时需有大人陪同”的警示标志。
9)施工场地应设有“施工危险，请绕行”的警示标志。
10)自行车、摩托车库按指定位置做标识。
11)各栋楼梯走道的消防栓应注明“小心碰头”。
办公楼物业管理方案
目录第一部分物业公司简介 (2)1.1 公司简介 (2)1。
2 公司业绩 (4)1.3 公司执照、资质、法人代表登记 (6)第二部分XX办公大楼物业管理项目的管理特点 (9)2。
1 项目简介 (11)2。
2 业户群体分析 (16)2.3 物业管理规划定位 (16)2。
4 项目管理特点及难点分析 (17)2.5 解决上述管理难的措施 (18)第三部分拟定质量管理目标和采用的管理方式 (24)3。
1 管理总体目标 (24)3.2 XX办公大楼管理模式设想及管理方式 (36)第四部分管理服务内容 (41)4.1 前期接管 (41)4。
2 针对本物业大楼的管理特色思路 (57)第五部分管理人员的配备、培训和管理 (66)5。
1 人员配置（含作业层人员配置） (66)5。
2 管理人员培训 (69)5.3 管理服务人员的管理 (77)第六部分XX办公大楼管理服务费用测算 (82)6.1 XX办公大楼物业管理服务费用测算 (82)6。
2 物业管理开办费用测算 (90)6。
3 设备、设施接管改造费用 (92)6。
4 物业管理用房配置方案 (94)上海市人民代表大会常务委员会办公楼物业管理方案上海延吉物业管理有限公司受上海市人民代表大会常务委员会办公厅委托，拟对上海市人民代表大会常务委员会办公楼（以下简称“XX办公大楼”)提供全委托物业管理服务。
针对该办公楼的特点，制定本方案。
第一部分物业公司简介1.1公司简介上海延吉物业管理有限公司成立于2003年11月,企业具有独立法人资格，国家物业管理二级资质企业，全国物业管理协会会员单位。
目前管理着上海市政府大楼、河政公务员住宅小区、爱建滨江国际社区高档住宅及商业物业项目200万平方米。
公司成立之初，就极为重视培养人才,建立了一支高素质的管理与技术人才队伍，拥有工程、机电、园林及经济等各类专业技术人员80多人.公司现有员工800多人，其中高层管理人员86人，80％以上的管理人员持有从业人员岗位证书,高层管理人员86％以上取得建设部颁发的企业经理资格证书。
大厦卫生及安全管理制度
一、总则为保障大厦的安全、卫生、有序，营造良好的办公环境，特制定本制度。
二、卫生管理1. 大厦内公共区域（如大厅、电梯间、卫生间、走廊等）的卫生由大厦物业管理部门负责，各部门负责本部门工作区域的卫生。
2. 各部门应定期进行大扫除，保持办公区域整洁。
具体要求如下：（1）桌面、地面、墙面、玻璃等保持清洁无尘；（2）垃圾桶应每天清理，不得有异味；（3）卫生间应保持干净，及时清理污物，保持通风；（4）公共区域禁止乱扔垃圾、随地吐痰等不文明行为。
3. 各部门应指定专人负责卫生工作，确保本部门卫生整洁。
4. 大厦物业管理部门应定期对大厦卫生进行检查，对不符合要求的部门进行通报批评，并要求整改。
三、安全管理1. 大厦内消防设施、安全通道、应急照明等应符合国家标准，并保持完好。
2. 大厦内禁止存放易燃易爆、有毒有害等危险物品。
3. 大厦内禁止私自改变消防设施、安全通道等，如需改动，需经物业管理部门批准。
4. 大厦内禁止吸烟，禁止使用明火。
5. 大厦内禁止乱拉乱接电线，禁止私拉乱接电源。
6. 大厦内禁止高空抛物、乱扔杂物等危险行为。
7. 大厦内禁止擅自改变建筑结构、装修装饰等。
8. 大厦内禁止乱停乱放车辆，禁止占用消防通道。
9. 大厦内禁止携带宠物入内。
10. 大厦内禁止酗酒、赌博等违法行为。
四、应急处理1. 大厦内发生火灾、盗窃、伤害等突发事件，各部门应立即启动应急预案，采取相应措施。
2. 大厦物业管理部门应定期组织应急演练，提高员工应对突发事件的能力。
3. 大厦内发生安全事故，应立即报告物业管理部门，并协助相关部门进行处理。
五、奖惩1. 对遵守本制度、积极参与大厦卫生、安全工作的部门和个人，给予表彰和奖励。
2. 对违反本制度、造成大厦卫生、安全问题的部门和个人，给予批评、罚款等处罚。
六、附则1. 本制度自发布之日起施行，解释权归大厦物业管理部门所有。
2. 本制度如有未尽事宜，由大厦物业管理部门根据实际情况进行补充和修改。
写字楼办公室物业管理应急预案
写字楼办公室物业管理应急预案目录火灾预案不管何时，一旦觉察到火灾苗头，如烟、油、味、声等异常状态，每一名员工都有责任立即向大厦消防监控中央报警，请其查明真相。
一、目击报警1)大厦任何区域一旦着火，发现火情的人员应保持镇静，切勿惊慌。
2)如初期小火自己能将其扑灭，应当先灭火后报警。
3)如火情难以扑灭时，应采取最快的体式格局向消防监控中央报警或按下邻近的手动报警器。
4)在扑救人员未到达火警现场前，报警者应采取相应的措施，使用火警现场附近的消防设施进行扑救。
5)关闭火警现场附近之门窗、电闸及天然气。
6)带电物品起火时，切勿试图用水扑灭。
7)切勿在火警现场附近高喊:“着火了”，以免造成不必要的混乱。
8)引导火警现场附近的客人从安全通道撤离，同时告诉客人不要使用电梯。
二、中控室报警消防监控中央值班人员一旦发现消防监控装备报警或接到火警报告后，应立即通知保安人员赴现场确认，火情确认后应:1)立即通报保安部经理、消防主管(夜间通知值班经理及保安总值班)，调集义务消防队员立即赴指定地址。
2)立即通报各部门经理火灾现场的具体位置。
3)立即通知保安备勤室及外保人员。
4)坚守岗位，注意窥察火警邻近区域的火警信号，若有报警，应立即派专人检察。
将消防主机调至联动状态，遵从总批示唆使。
5)如有客人打电话询问，请告知客人“火情正在调查中，如果需要采取其他措施，我们将会用紧急广播通知您”。
同时提醒客人关好门窗。
6)接到灭火工作总指挥传达的向市消防局“119”报告火警的指示时，立即按报警要求报警。
7)接到灭火工作总批示转达的在大厦内分区域进行疏散播送的指令时，应立即要求用中英文进行播送。
详细记录火灾扑救工作的全部过程。
三、报警要求内部报警应讲清A起火地址;B起火部位;C燃烧物品;D燃烧面积;E报警人姓名、电话。
向消防部门报警应讲清A公司姓名;B火场地址(包括路名、门牌号码)。
C火灾发生部位;D目前状况;E欢迎人员等候地址及欢迎人姓名。
大厦主要功能和服务对象写字楼物业管理
大厦主要功能和服务对象写字楼物业管理引言写字楼物业管理是指对写字楼大厦进行管理和运营的一种综合性服务工作。
写字楼作为商务办公场所，其主要功能是提供便利的办公环境和服务。
本文将详细介绍大厦的主要功能和服务对象，并探讨写字楼物业管理的职责和任务。
大厦主要功能大厦作为写字楼物业，具有以下主要功能：1. 办公场所大厦为企业及个人提供高品质的办公空间，包括独立办公室、开放式工作区、会议室等。
写字楼提供优质设施和便利服务，提供舒适的办公环境，为租户提供高效的工作场所。
2. 商业服务大厦通常设有商业区，提供商务支持服务，如银行、快递、打印、复印等。
这些服务方便了租户的日常办公和业务需求。
3. 会议和活动场所大厦内常常设有会议室和活动场所，为企业举办会议、培训、展览等提供场地。
这些场所设施齐备，能满足不同规模和需求的活动。
4. 餐饮和休闲设施大厦提供餐厅、咖啡厅和休闲设施，为租户和工作人员提供丰富的饮食选择和休息场所。
这些设施提供便利与舒适的就餐和休闲体验，使工作更加愉悦。
服务对象写字楼物业管理的服务对象主要包括以下几方面：1. 租户租户是大厦的主要服务对象。
他们是写字楼的使用者，对办公环境和服务质量有着较高的要求。
物业管理人员需要与租户保持良好的沟通，解决租户的问题和需求，提供良好的租户服务。
2. 大厦所有者大厦的所有者是物业管理的委托方，他们关注大厦的价值保持和投资回报。
物业管理人员需要合理规划和管理大厦的运营，确保大厦的价值和形象得以维护，并为所有者提供定期的运营报告。
3. 大厦工作人员大厦工作人员包括保安、清洁人员、维修人员等。
物业管理人员需要协调和管理这些工作人员，确保他们的工作有序进行，并提供必要的培训和奖励措施。
4. 大厦周边社区大厦周边社区是大厦的重要环境和资源。
物业管理人员需要与周边社区保持良好的关系，积极参与社区建设和活动，以提升大厦的形象和社会影响力。
写字楼物业管理的职责和任务写字楼物业管理的职责和任务多种多样，主要包括以下几个方面：1. 维护和管理大厦设施物业管理人员需要定期检查和维护大厦的设施设备，确保其正常运行和安全性。
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办公大厦物业管理方案
随着社会的发展，城市中办公大厦数量不断增加，物业管理的越来越受到关注。
本文将探讨如何制定一套完善的办公大厦物业管理方案。
一、基本情况
首先，我们需要了解在物业管理中，有哪些基本的情况需要考虑。
1. 办公大厦的建筑结构
2. 办公大厦的规模
3. 楼宇的入口、出入口、通道等设施
4. 办公大厦的人员构成
在了解这些基本情况后，我们可以更好地制定物业管理方案。
二、管理方案
办公大厦物业管理方案需要考虑的不仅仅是日常的维修和保养，还需要考虑到
日常安全管理、环境卫生、租户关系等问题。因此，对于物业管理方案，需要考虑
以下几个方面。
1. 日常维修与保养
日常维修与保养是物业管理的基础。办公大厦的设施和设备需要定期维护和保
养，以确保设备的正常运转。对于每一项设施、设备的使用情况，需要进行记录和
跟踪，以提高使用效率。
2. 日常安全管理
日常安全管理包括消防、电路和安全检查等。对于办公大厦内的各种设施和设
备，需要定期进行检查和维护，确保设备在使用过程中不存在安全隐患。此外，还
需要制定相关的安全管理规定，以确保员工和租户在使用过程中不会受到伤害。
3. 环境卫生
环境卫生是一项非常重要的任务。办公大厦的环境卫生需要进行日常管理和定
期维护。定期清洗楼梯、走廊、电梯等公共通道，保持环境的整洁。
4. 租户关系
租户关系是一个需要长期维护的工作。物业方需要定期与租户沟通，了解他们
的需求和问题，并及时解决问题。此外，需要制定相关的租户管理制度，包括租金
支付、入驻手续等。
三、管理人员
物业管理需要有专业的管理人员来完成。管理人员的数量需要根据大厦的规模
和人员构成来进行确定。需要制定具体的管理人员任务分工以及每一项任务的标准，
以提高管理效率。
四、总结
以上是一套较为基础的办公大厦物业管理方案，需要根据不同的实际情况进行
调整和优化。如有需要，需要随时对该方案进行更新和完善。通过制定完善的物业
管理方案，可以提高大厦的管理效率，增加租户满意度，提高大厦投资的回报率。