2013年上海宝山区逸仙路旧厂房改造商业项目定位报告

上海中房三林城商业项目整体规划策略定位报告_83页_XXXX年

上实投资顾问 2008.1.31
整体规划：
从区域功能划分来看，由于2010世博会的召开，本项目所在区域规划为三林世博功能区。
区域划分：
按规划，三林世博功能区依托世博园区建设，以旅游会展和现代居住为主导功能，下辖南码头路街道、周渡街道、上钢新村街道、东明路街道北蔡镇、三林镇，行政区域面积80.01平方公里。
浦东区域的市场去化优于全市同期的全市，市场运行健康良好。全年供求比为1：1.14，市场需求旺盛。
区域商圈分析
以易初莲花、世纪联华、华联超市为依托，形成了三林地区的上南、三林、东明三大商圈。
发挥了卖场的集聚效应，以卖场为中心向四周辐射形成商圈。
1.上南路商圈
以三林最主要卖场易初莲花为中心，人气高但是受到物业条件限制，商业形象及业态规划布局上都同样受到了很大局限性。和周边的九百家具、宝丰服饰城等虽然一定程度上形成了互补，但是整体显得十分凌乱。
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中心城区远郊区县
下半年度供应量持续走高，整体供应量集中在非中心城区。商业用房在不断的向外部区域扩散。
3.成交量分析——成交量平稳，非中心区占主导
商业市场小结：
全市商铺供应向外围扩展，供求比合理，浦东商铺市场需求旺盛，去化良好。三林地区以大卖场为中心，形成上南、三林路、东明三大商圈。区域内除卖场外多以社区底层商铺为主，缺乏统一的规划和设计。三林地区目前整体商业档次相对较低，缺乏品牌支撑。文化娱乐比较缺乏，综合性商业更是相当的匮乏，是市场的空白。

上海宝山区沪太路房地产项目策划报告书 (1)

上海楼市状况（一）上海房地产市场2001年1－9月暨第三季度分析（数据来源：上海市房地产交易中心）上海房地产市场在经历上半年强劲增长之后，第三季度依然保持供需两旺的发展势头：房地产开发投资，增长较快仍理性；一级市场新政策，内外并轨谱新章；二级市场供需旺，住宅依然唱主角；三级市场交易忙，如火如荼创新高。

一、房地产开发投资，增长较快仍理性三季度为亿元，占前三个季度的%，比2000年同期增长%。

上海房地产开发投资额从去年第二季度开始扭转连续下降局面，现在已是保持第6个季度连续增长，而且同比的增速基本上都在10-20%之间，尽管增长速度较快，但市场发展仍较为理性，与全国房地产开发投资额增长幅度相比，上海仍属中等水平。

从全国来看，2001年1-9月房地产开发投资额亿元，增长速度%。

北京增幅高达%，投资总额达亿元，超过上海。

目前我国房地产市场正进入新一轮发展周期，在其他消费市场没有大的起色情况下，各地纷纷将商品住宅作为新的经济增长点和消费热点，从而使房地产市场迅速升温，今年上半年房地产价格上涨幅度超过10%，引得政府主管部门急呼价格上涨速度过快，幅度过大，要进行必要的干预和调控，使房地产价格上涨保持在合理的水平。

第三季度房地产价格的涨幅与第二季度相比有所回落。

二、一级市场新政策，内外并轨谱新章负增长%。

这主要是从今年开始，市有关部门决定一级土地市场实行内外销并轨，土地出让方式由原先的协议转让向逐步采用招标、拍卖方式转变。

因此，今年上半年严控土地上市量，仅为万平方米，基本上处于停止供应状况。

第三季度随着新的政策出台，新增经营性项目土地出让面积达到万平方米，同比负增长%，基本上恢复上年度的水平。

上海宝山区沪太路房地产项目策划报告书【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】但从今年土地出让面积的容积率来看，呈现出大幅度下降趋势，今年1-9月容积率为，第三季度为，而去年同期分别为和。

三、二级市场供需旺，住宅依然唱主角售量万平方米，同比仅减少万平方米，基本上与去年同期持平。

工业区转型中的文化创意产业路径——以上海宝山区“中成智谷”园区开发为例

夏雅俐上海市宝山区行政学院摘要：本文聚焦上海市宝山区吴淞工业区将废弃的“中成仓库”转型为园区、景区、街区、社区四区融合的“中成智谷”的区域创新案例，探讨以文化创意产业创意式地改造传统工业园区、促进工业区转型的路径，归纳出其特点是：植入文创产业，促进老工业园区有机更新；立足文创产业，引导园区平台建设；运用创新创意产业，发展先进制造业和新兴产业；注重文脉延续与拓展，提升区域城市形象；改革创新机制，发挥市场潜能。

同时也指出，此路径若在其他区域、由其他主体应用，也许无法复制，因此工业区转型还需探讨更多因地制宜的路径。

关键词：工业区；转型；文化创意产业中图分类号：F121 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2017)033-0484-02上海市宝山区是中国重要钢铁工业基地之一，钢铁及冶金等工业曾为区域发展带来极大动力。

然而，随着经济大环境的变化、城市突飞猛进的发展，重工业所导致的高污染、高能耗、低产出问题日益明显，且随着产业更迭，许多制造型企业也已难以为继。

近年来，宝山区依托大格局、大转型的区域特点，制定重工业转型发展的策略，并致力发展六大产业，涵盖文化创意产业、信息服务业、战略性新兴产业、现代商贸业、邮轮及旅游业、专业服务业，目标是将宝山从传统工业区转型为现代化滨江新城区，并从十二五规划以来，将滨江发展带、吴淞工业区、南大地区、老镇旧区、大型社区作为转型发展五大区域。

其中，吴淞工业区传统制造企业云集，许多老企业、老厂房、老仓库已失去高效生产的功能，亟待转型发展。

以长江西路上“中成仓库”为例，前身是创立于1959年新中国最早的成套设备进出口(上海储运)分公司旧仓库，曾见证共和国对外经济援助的历史。

从2013年以来，在政府的引导和扶持下，吸引企业市场主体，由上海中成智谷文化创意有限公司正式接手运营场地，在以老厂房为重要载体基础上，打造极具工业特色的创意空间，集聚大批“科技创新、文化创意、大众创业”的三创企业，成功转型为实现园区、景区、街区、社区四区融合的“中成智谷”，被作为宝山区工业转型升级的典范，被称为“产业转型的创新示范区”。

纪蕴路111号项目整体定位报告

区域特性
本报告是严格保密的。
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项目定位方向与策略选择
根据建筑密度≤20-30%的规划限制，建筑物的占地面积不能超过1693-1900㎡，以约20000㎡的建筑体量计，需建设10-12层楼宇。
制约项目定位的限制性条件
参照区域租金价格水平＜2元/㎡·天、整体出租率＜ 70%等市场因素，项目总投资应控制在4000-5000万元以下，方可能在5年左右收回投资。地块东、南侧毗大量的居民区，可能产生噪音、油烟、光线等污染的产业就受到禁止性条款限制。
本报告是严格保密的。
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项目定位方向与策略选择
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依托区域标杆定位 ——智力产业园东区 ——智力产业园东区
市场定位：市场定位：嵌入“1号线创意产业带”发展规划，作为智力产业园的有效补充切入市场。客户定位：客户定位：与智力产业园主体产业相关行业的中小型企业，如信息服务外包、电子商务，以及数码研发、工业设计等生产性服务业。竞争策略：竞争策略：优于智力产业园的单价与总价（较低单价、较小面积）。优劣概述：优劣概述：招商拓展可以依托智力产业园的强势推广，客源数量相对有所保障；可以借用智力产业园的配套设施控制投资。另一方面，租金价格受到智力产业园制约难以提升。
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共和新路、约8600㎡长江西路上大路、祁连山路长江西路 101号共江路、共和新路 1.2万㎡规划建设 40万㎡ 2.3万㎡
共康东路、约2万㎡共和新路蕰川路、近外环线纪蕴路588 号规划建设 20万㎡ 17万㎡
本报告是严格保密的。
项目定位基础综述
项目所属区域是上海北部的传统聚居区之一，就目前的配套设施、产业关联、文化氛围等板块特性而言，相对更适于开发普通住宅物业。项目毗邻共和新路高架与轨道交通一号线，在坐享便利公共交通的同时，也将承受交通噪音的负面影响。地块特性项目地块体量偏小，难以形成规模效应，依托板块动态、灵活应变将是抵御市场风险的主要途径之一。项目地块属于公共绿化用地，必须在政策支持下实施开发，且需要满足建筑密度≤20-30%、边际退线20-30米等限制性指标。竞争项目从智力产业园一期的招商来看，2元/㎡·天是区域市场的价格临界点。

2013年7月超专业商业地产定位报告出品

中型超市业态以满足周边居民基础生活消费，此外在非核心商业聚集区域，对酒店及其他配套服务设施的引进以提升商业街的延续性。
目前，整体商业规模约10万平方米随着商业街的日益成熟，现街铺租金
June 20
在周边区域尚处高端价格（约6-8元/
京客隆超市（2家）
大中电器
大型零售卖场/ 市场
天宇商品市场新华书店团结湖北社区菜市场
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南北大街对于天津湾商业开发的意义：
Urban life-style center——倡导都市新生活发展方向，集合不同年龄群体、多元职业及生活群体之商业需求的规模性商业街区载体。
天津湾大盘商业地块整合所需：
区域泛都 A区市生活 B区体验 C-活简约生活
交通及配套设施特征：
团结湖路为区域居民主要出行必经之路
双向2车道沿线，公共交通系统有3条（115、718、31）
团结湖公园乃区域居民尤其是中老年消费群体的健身及休闲场所。
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思源顾问
街铺大型零售聚集区域街铺
餐饮聚集区域
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案例推荐——朝阳团结湖商业街
团结湖商业沿线商业特征—— 以中小社区配套商业店铺为主，注重餐饮及休闲业态商业的引入以促进客流的聚集。
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占地4万平米的天津湾公园由游艇俱乐部
、滨水商业以及大面积绿化景观组成。为
周边高端居住人群及商务人士提供休闲娱
乐的理想去处。
B E
C
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建筑面积约30万平米，由公寓、外向型商业组成，将建成面向成功人士的高端国际化公寓。
建筑面积约40万平米的集五星级酒店、高
端写字楼、特色休闲商业于一体的建筑综

上海市宝山区罗店地块区域价值及房地产分析报告.ppt

公寓：1.9万/㎡联排：2.2万/㎡
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罗店板块房地产市场/运行概况
美兰湖板块于2009年步入快速发展期，整个板块已开始步入成熟阶段
市场运行：自2008年以来，罗店区域的成交均价一路上扬，虽然2010年4月以来受到宏观调控的影响，成交量有所下降，但是价格仍然维持在高位，2010年市场均价突破20000元大关；
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区域价值分析/美兰湖高尔夫球场
除湖景外美兰湖高尔夫球场成为最主要的景观资源，亦是区域价值的主要支撑因素之一。
美兰湖高尔夫球场是拥有36洞国际锦标赛级会员专属制高尔夫球场，规格在上海名列前茅。占地总面积3390亩的高尔夫生活圈，拟建成南湖泊、北森林各18洞的两座球场。南湖泊传承了高尔夫文化发源地一一苏格兰的大波浪、大起伏及大湖泊的地域特色。北森林为会员专属球场，以大型乔木密集种植为主要特色，营造气势磅礴的丛林式生态格调。
居属性；具备距市区较近的区位与相对便利的交通条件
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罗店板块房地产市场/历史沿革
目前处于第二阶段产品期，板块内拥有万科、上置、朗诗、景瑞、顺驰、中华企业等大型知名开发商。远洋低密度产品入市后，将会给区盘时间物业类型
售价
金彩置业美兰金邸
2005-9
2004年以前
28%
72%
2005-2006年
2007-2008年
2009年至今
26%
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38% 68%
62%
宝山本地 82% 北部地区 14% 其他区域 4%
宝山本地 80% 北部地区 17% 其他区域 3%
宝山本地 72% 北部地区 19% 其他区域 9%
宝山本地 55% 北部地区 24% 其他区域 21%

上海宝山区庙行镇(用地114亩容积率2.2)住宅项目(自持+保障+长租)方案设计

大华集团宝山区庙行镇“康家村”城中村改造项目二三期方案设计水石设计2019.01.2204前期研究和分析0105020603效果图总体规划策略单体设计立面设计样板区设计目录07样板区设计方案总结前期研究和分析P r e l i m i n a r y r e s e a r c h a n d a n a l y s i s条件输入 1.1 项目区位1.2 地块周边价值点分析1.3 基地规划条件1.4 场地竖向分析1.5基地ＳＷＯＴ分析1项目位于上海市宝山区庙行镇镇中心，属于共康板块，紧临静安区，距离上海市中心仅10公里，区位优势显著。

静安北：地块紧靠新静安（原闸北区）高档国际居住区，区位价值高上海浦东国际机场地铁一号线地铁七号线SITE上海虹桥国际机场内环高架路外环高架路南北高架路中环高架路50.8公里上海火车站申嘉湖高速沪渝高速京沪高速沈海高速上海绕城高速太湖27.0公里宝山区周边环境现状东侧新建道路和绿化带，其它3个界面比较老旧落后，视觉感受较差康宁路长江西路共康路规划路规划路412356123456景观资源公园中：毗邻66.7万平方米大型公园，项目景观优势强烈。

景观资源等级划分：西侧城市公园 > 内部中心景观 > 沿街绿化带商业配套：3公里内有宝山购物中心、万达广场、宝业购物广场；教育配套：实验小学、中学等12所，教育资源丰富；医疗配套：仁和医院、市北医院等医疗设施齐全公建配套资源分析交通状况近公共交通：项目位于中外环之间，东临南北高架，北侧靠近长江西路；东侧康宁路宽50米，通车良好；距离地铁1号线通河新村站、共康路站约1KM、距离地铁18号线（规划中）场北路站约500米，交通优势明显。

商业商业上位规划地铁退界地铁退界宝山十三五规划发展重点,把庙行打造成有格调,有品味,有文化的现代化特色精品镇.居住用地九年制学校居住用地村委会居住用地菜市场环卫所幼儿园居住用地本项目基地规划包含四片居住用地与两片科教用地，周边绿化丰富，拥有数个城市公园；东侧规划了多个社区配套设施，包含卫生中心，社区中心，养老院，菜市场等，生活便利；商业氛围浓厚，交通通畅，闹中取静，城市生活触手可达；且拥有幼-小-中一体化教育配套，是不可多得的优质地段。

商务楼可行性报告模板

商务楼可行性报告2012-10-18 浏览:【引言】商务楼是指提供各种商务活动的楼宇，除了办公室以外一般还有展示厅、会议厅、洽谈室等，但主要部分仍然是办公室。

根据上海市高层建筑、住宅区及其他建筑物名称管理规定，商务楼指用于商业服务用的七层以下的办公楼、写字楼的通称。

八层以上可称大楼。

商住楼指底层（或数层）为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。

商办综合楼与商住综合楼均分别被上海市规划管理技术规定例为建设用地适建范围四十二种建设项目名称之一。

【目录】第一部分商务楼项目总论总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

一、商务楼项目概况（一）项目名称（二）项目承办单位（三）可行性研究工作承担单位（四）项目可行性研究依据本项目可行性研究报告编制依据如下：1．《中华人民共和国公司法》；2．《中华人民共和国行政许可法》；3．《国务院关于投资体制改革的决定》国发（2004）20号；4．《产业结构调整目录2011版》；5．《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》；6．《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，国家发展与改革委员会2006年审核批准施行；7．《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会2002年8．企业投资决议；9．……；10．地方出台的相关投资法律法规等。

（五）项目建设内容、规模、目标（六）项目建设地点二、商务楼项目可行性研究主要结论在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：（一）项目产品市场前景（二）项目原料供应问题（三）项目政策保障问题（四）项目资金保障问题（五）项目组织保障问题（六）项目技术保障问题（七）项目人力保障问题（八）项目风险控制问题（九）项目财务效益结论（十）项目社会效益结论（十一）项目可行性综合评价三、主要技术经济指标表在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。

青峰路项目商业定位报告

5万平米规模较小
以高层住宅为主
市政、生活服务配套一般
中高品质健康住宅
高品质低容积率住宅
不适宜不适宜
不适宜适宜
不适宜
较适宜
适宜
中品质中容积率住宅+商业
适宜
低品质高容积率住宅+商业
适宜
不适宜
适宜
较适宜较适宜
较适宜适宜
适宜
较适宜
较适宜
适宜
适宜
不适宜
青峰路项目商业定位报告
规划方案
青峰路项目商业定位报告
青峰路项目商业定位报告
发展示意
北入口
奇台路
火车头
公共绿地
棚
汇景苑
户
林
区
业
厅
改
小
造
区
建
火车南站商贸城
泰裕花园
设
铁涵入口
用
地项目
南入口
青峰路项目商业定位报告
保馒头山障性住房
地形分析
946
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936 948180米120米936
130米
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青峰路项目商业定位报告
0米
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项目分析
优势：
地理位置距城市及商业中心较近区域环境改造，想象空间较大地处外环与二环之间出城较易与火车南站相邻可借助人流、物流资源项目地形及相对孤立，容易打造独特物业
机会：
区域拆迁改造带来的仓储物业需求高铁沿线拆迁的住宅物业需求棚户区改造对区域生活环境的优化
劣势：
地处铁路外侧，受噪音污染及电磁影响入口少车辆进入受交通枢纽的影响较大区域人口较少，项目的商业服务空间有限项目相对孤立，项目定位及营销要求较高区域出行方式受铁路影响较大