房地产投资项目经济评价指标及其计算(精)

房地产投资项目经济评价指标及其计算

一、静态指标及其计算

对房地产开发项目的投资效益进行评估时，若不考虑资金的时间价值，称为静态评估，其计算指标称为静态指标。常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。

（一）投资利润率

投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。对生产期内各年的利润总额变化幅度较大的项目，应计算生产期年平均利润总额与项目总投资的比率。其计算公式为： 投资利润率＝

项目总投资

均利润总额

项目年利润总额或年平 （5－10）

项目投资利润率越高，表明项目经济效益越好，否则表明效益欠佳或亏损。在利用投资利润率进行评估时，首先要确定一个利润率标准（例如20％），当投资方案的投资利润率高于此标准时则接受该投资方案，否则就拒绝该投资方案。如果要从多个可接受的互斥方案中进行选择，应该选投资利润率最高的方案。

例如，某项目的总投资为500万元，其年平均销售利润为146万元，则该项目的投资利润率是多少？

该项目的投资利润率为：

500

146

×100％＝29.2％ 如果确定的投资利润率标准为20％，则可接受该投资方案。

投资利润率对于快速评估一个寿命期较短项目方案的投资经济效果是有用的指标；当项目不具备综合分析所需的详细资料时，或在建设项目制定的早期阶段或研究过程对其进行初步评估也是一个有实用意义的指标。该指标特别适用于工艺简单而生产情况变化不大的项目方案的选择和项目投资经济效果的最终评价。

投资利润率法主要有以下优点：（1）经济意义易于理解，净利润是会计人员较为熟悉的概念；（2）使用简单、方便；（3）考虑了投资寿命期内所有年份的收益情况。其主要缺点在于：（1）没有考虑资金的时间价值；（2）由于净利润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差异，因此投资利润率并不能真正反映投资报酬率的高低。

（二）投资回收期

投资者通常期望所投入的资金能够在较短的时间内足额收回。用于衡量投资项目初始投资回收速度的评估指标称为投资回收期，它是指以项目的净收益抵偿全部初始投资所需要的时间。投资回收期一般以年表示，从建设开始年算起，其表达式为：

0)(0

=-∑=t

P t t CO CI

式中 t P 为投资回收期；CI 为现金流入量；CO 为现金流出量；t CO CI )(-为t 年的净现金流量。

投资回收期可根据现金流量表（全部投资）中累计净现金流量计算求得。其计算公式为：

⎥⎦⎤⎢⎣⎡⎥⎦

⎤⎢⎣⎡=当年净现金流量绝对值上年累计净现金流量的＋－始出现正值的年份数累计净现金流量开1t P （5－11）

求出的投资回收期t P 与行业的基准投资回收期c P 比较，当t P ≤c P 时，表明项目投资能在规定的时间内收回，经济效果好。

例如，甲乙两方案前5年的净现金流量如表5－6所示，求这两个方案的投资回收期，并利用投资回收期指标对这两个方案进行评估。

表5－6 甲乙两方案各年净现金流量 单位：万元

从甲方案计算所得为：

5.2400

200

13=+

-＝甲t P （年） 由于甲方案各年净现金流量为年值形式，亦可简化计算为：

5.2400

1000=＝甲t P （年）

从乙方案计算所得为：

5.3400

200

14=+

-＝乙t P （年） 如果行业的基准投资回收期为4年，则甲乙两方案都可以接受。如甲乙两方案互斥，由于甲方案的投资回收期短于乙方案，故应选择甲方案。

投资回收期法的主要优点在于：（1）使用简单、方便。主要体现在三个方面：一是评估指标计算较为简单；二是采用该方法只需要确定投资项目前几年的净现金流量，而不必确定投资项目寿命期所有年份各年净现金流量；三是不用确定贴现率。（2）投资回收期的经济意义易于理解。（3）在一定意义上考虑了投资风险因素，因为通常投资回收期越短则投资风险越小。正是由于投资回收期法具有以上优点，所以对小投资项目评估时，经常采用该方法，即使在对大型项目评估时，也经常将此法与其他动态指标结合使用。投资回收期法的主要缺点有：（1）没有考虑资金的时间价值，这一点体现在将不同年份的现金流量直接相加。（2）不考虑投资回收期以外各年净现金流量，所以不利于对投资项目进行整体评估。（3）投资回收期标准的确定主要依赖决策者对风险的态度。

二、动态指标及其计算

对房地产开发项目的投资效益进行评估时，考虑资金时间价值的方法，称为动态评估，计算的指标称为动态指标。动态指标比较全面地反映开发项目投资活动有效期的经济效益，使评估更加符合实际，常用的动态评估指标有净现值、内部收益率、投资回收期等。

（一）净现值

净现值是指开发项目在投资活动有效期内的净现金流量，按预先规定的贴现率或基准收益率，折算到开发项目实施开始的基准年的代数和。用净现值评估开发项目投资效益的方法，称为净现值法。其计算公式为：

∑=-+-=n

t t c t i CO CI NPV 0

)1()( （5－12）

式中 NPV 为净现值；n 为开发项目投资活动有效期；c i 为贴现率或基准收益率。

在利用净现值评估项目时，若NPV ＞0，表示开发项目方案的收益率不仅可以达到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平，而且尚有盈余；若NPV ＜0，则说明方案的收益率达不到基准收益率或贴现率预定的投资收益水平；若NPV ＝0，则表示开发项目方案的收益率恰好等于基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平。所以，只有NPV ≥O 时，该方案在经济上才是可取的；反之则不可取。举例如下：

例：甲乙两个互斥投资方案各年净现金流量如表5－7所示，已知基准收益率为10％。

甲方案的净现值为：

100010%)(1300

10%)(130010%)(130010%)(130010%)(13005

432-+++++++++＝

甲NPV

＝137.24（万元） 乙方案的净现值为：

100010%)

(1500

10%)(140010%)(130010%)(120010%)(11005

432-+++++++++＝

乙NPV ＝65.26（万元）

由于甲乙两方案的净现值都大于零，因此这两个方案都可以接受。但甲方案的净现值大于乙方案的净现值，根据净现值法知甲方案优于乙方案，应该选择甲方案。

由此可以看出，净现值法的基本思想是投入与产出相对比，只有当后者大于前者时，投资才是有益的。为了便于考虑资金的时间价值，将不同时点上发生的现金流量统一折算为同一时点（项目实施的开始时点），未来各年净现金流量的现值之和就是进行投资的“产出”，而初始投资就是“投入”。

例：甲乙两个投资方案所需初始投资都是1000万元，若基准收益率为10％，甲乙两个投资方案各年净现金流量如表所示。

甲方案的净现值为：

0100010%)

(1407

10%)(140010%)(14003

2=-+++++＝

甲NPV 乙方案的净现值为：

乙NPV ＝300×（P ／F ，10％，3）－1000＝300×2.4869－1000＝－253.93（万元）

甲方案的净现值等于零，恰好满足所预定的投资收益水平，该方案可以接受。乙方案的

净现值出现负值，说明投资该项目不能获得预期的投资效益，反而导致亏本，故该方案不能被接受。

不难看出，净现值法主要具有以下优点：（1）净现值的计算考虑了资金的时间价值。（2）