房地产与建设法规考试要点电子教案

学习-----好资料 更多精品文档 第一章 1.房地产的定义：是房产和地产的统称，是房产和地产的结合体。1）广义：是指全部土

地和房屋及固着于土地和房屋上补课分离的部分。2）狭义：城市商品化的房地产。

2.房地产概念的内涵：房地产的实物基础是土地和房屋，但房地产又不仅仅是实物概念，

它还有权属的要求。因此，内涵应该概括为：房地产的实体要素及其衍生的权益。

3.房地产的特征：1）位置的固定性2）长期使用性3）高价值性4）异质性5稀缺性6）

消费品和投资品的二重性7）外部性8）政府的强干预性 4.房地产的分类：依据实体类型分为地产、房产和房地合一型房地产3种类型。

5.地产的分类：土地使用权出让最高年限按下列用途确定;1）居住用地70年2）工业用地

50年3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4）商业、旅游、娱乐用地40年；5）

综合或者其他用地50年； 学习-----好资料 更多精品文档 6.房地产开发的特征：1）房地产开发活动的复杂性2）房地产开发市场的区域性3）房地

产开发过程的长期性4）房地产开发活动的资金密集性5）房地产开发的高效益性和高风险

性6）房地产开发活动的政策性 7.房地产开发的主要参与者：1）土地所有者或当前的使用者2）政府及政府机构3）房地

产开发商4）投资主体5）金融机构6）建筑承包商7）专业顾问8）消费者或买家

8.房地产经营的基本类型：一般分为出租、出售、和租售结合3种类型。1）自营出租类

型2）合营出租类型3）期房出售类型4）现房出售类型5）分期付款出售类型6）部分出租

部分出售类型 第二章 1.房地产开发经营环境：1）房地产开发经营经济环境2）房地产开发经营政治环境3）法制

环境4）社会环境5）自然环境6）基础设施环境 2.房地产开发经营环境的特征：1）关联性2）可变性3）相对性4）层次性

3.房地产开发经营经济环境---宏观经济条件：1）国民经济发展速度2）相关金融条件3）通

货膨胀（一方面，通货膨胀会造成房地产市场供给的减少，因为通货膨胀会严重影响开发成 学习-----好资料 更多精品文档 本，增大投资风险。另一方面，通货膨胀会使市场需要扩大。） 4.房地产开发经营政治环境：1）财政政策2）货币政策（利率的影响低↓高↑）3）产业政

策4）土地政策5）住房政策6）区域发展政策7）户籍制度 5.房地产开发经营社会环境：1）人口总量2）人口的年龄结构3）人口的地理分布4）家庭

结构5）区域巨魔及分布特点6）区域居民的消费特点和习惯 第三章

1.房地产市场的分类：1）依据构成要素分类的房地产市场2）依据房地产流通顺序分类的房

地产市场3）依据房产证分类的房地产市场 2.房地产市场基本要素：1）房地产需求2）房地产供给3）房地产价格

3.决定房地产需求的因素：1）房地产商品的价格水平2）消费者的收入水平3）消费者的融

资能力4）消费者的偏好5）相关商品的价格水平6）消费者对房地产市场未来发展的预期

4.决定房地产供给的因素：1）房地产商品的价格水平2）各种房地产的开发建设成本3）供

给者的融资能力4）该种房地产的开发技术水平5）开发企业对房地产市场未来的预期

5.房地产周期的特点：1）不对称性2）长期增强性3）供给波动的更剧烈性4）需求循环的 学习-----好资料 更多精品文档 领先性5）空置率的指标性 6.房地产周期的阶段：（1）复苏与增长阶段：此时，表现为上一轮的萧条使房地产经济陷

入长期低迷，自住需求者入市，投资、投机需求基本不存在，价格、租金价格低下。房价开

始回升，少数投机者入市，市场交易量增加空置率下降。各种因素带动房价继续缓慢回升，

市场充满乐观情绪，投资者信心饱满，市场预期良好，房地产投资转而旺盛。（2）繁荣阶

段：此阶段比复苏阶段要短，巅峰期稍纵即逝。具体表现为：房地产开发量激增、品种增多，

投机者活跃，市场投机需求高于自住需求。政府开始出台政策限制炒房，投机热情继续旺盛，

自住需求者基本退出市场，实际上已经是有价无市。进而新增投资数量下降，销售难度加大，

交易量下降，空置率增加，市场出现悲观情绪，持币观望。（3）危机与衰退阶段：当投资

和投机需求无法转换为消费需求，高房价将真正的自住需求者排斥出市场而仅靠投机资金支

持时，就预示着房地产周期的拐点降至—由盛转衰。衰退，即连续两个季度经济将出现负增

长。此阶段表现为：交易量萎缩，房地产投资下降，市场悲观情绪加强。受一些突发利空性 学习-----好资料 更多精品文档 消息或事件影响，房价急剧下降，炒家惊恐抛售，房地产价格暴跌。进而小开发商纷纷破产，

部分在建工程烂尾，大量投机者被套牢，血本无归，房地产业失业人数激增。（4）萧条阶

段：经过急速而又痛苦的危机爆发后，房地产周期进入持续时间相当长的萧条阶段。萧条是

一种严重的经济衰退，意味着经济崩溃。表现为：房价和租金持续下降，交易量锐减，空置

率居高不下，大量房地产商破产。大萧条末期房地产泡沫挤出，市场正常需求缓慢增长，政

府减少限制性干涉，市场波动开始平稳。房地产慢慢过度到下一个复苏与增长周期。 第四章

1.房地产市场调研的内容：1）房地产市场环境调研2）房地产市场需求调研3）房地产市场

供给调研 2.房地产市场需求调研：1）房地产消费者调研2）房地产消费动机调研3）房地产消费行为

调研 3.房地产市场供给调研：1）房地产市场行情调研2）房地产市场反响调研3）房地产市场竞

争情况调研 4.房地产市场调研的分类 一、按调研资料量化程度划分房地产市场调研:1）房地产市场定性调研2）房地产市场定量 学习-----好资料 更多精品文档 调研 二、按时间划分房地产市场调研：1）定期市场调研2）不定期市场调研3）临时性市场调研

三、按调查范围划分房地产市场调研：1）全面普查2）抽样调查 四、按功能划分房地产市场调研：1）探测性调查2）描述性调查3）因果性调查4）预测性

调查 五、按资料来源划分房地产市场调研：1）实地调查2）文献调查 5.房地产市场调研的流程：一、准备阶段：1）提出问题明确目标2）初步情况分析和非正式

调查3）制定调查方案和工作计划、拟定调研计划书 二、实施阶段:1）建立调查组织2）收

集第二手资料3）收集第一手资料 三、分析和总结阶段1）数据的分析与解读2）编写调研

报告3）总结和反馈 6.房地产市场调研的方法：一、房地产市场定性调研方法：1）小组访谈法2）深度访谈法 二、

房地产市场定量调研方法：1）访问法（1.入户访问法2.路上拦截法3.邮寄访问法4.经理询

问法5.电话询问法6.网络访问法）2）观察法 7.房地产市场调研报告写作的基本要求：1）实事求是2）易于理解3）简明扼要4）针对性 学习-----好资料 更多精品文档 强5）客观中立 第五章 1.房地产开发项目策划是项目开发建设前期重要的组成部分，与项目可行性分析互相补充，

共同成为房地产开发项目 决策的依据。 2.房地产项目策划的流程1.房地产市场细分2.项目目标市场的确定3.房地产市场开发项目的

市场定位4.房地产开发项 目营销策划5.撰写房地产开发项目策划报告.

3.房地产市场细分的评估1.房地产细分市场有效性的评估（1）具有值得投资的市场规模（2）

具有一定的增长性（3） 具有充足的盈利空间（4）具有相应的保障条件（5）与企业战略相符合2.房地产细分市场有

效性的评估（1）可衡量性 （2）可进入性。 4.影响房地产开发项目区位的因素1.自然条件和环境方面的因素2.城市规划方面的因素3.

交通方面的因素4.市政基础 学习-----好资料 更多精品文档 设施和公共配套服务设施方面的因素5.人口和经济集聚方面的因素6.社会文化方面的因素.

5.不同类型房地产项目对区位选择的要求1.居住房地产项目对区位选择的（1）市政公用和

公建配套设施完善（2）公 共交通便捷（3）环境良好（4）居住人口和收入2.写字楼项目对（1）接近其他商业和办公

设施（2）交通方便快捷（3） 周围环境优良3.零售商业项目对（1）中央商务区（2）城区商业区（3）街区商业界4.工业

项目对 第七章 1.房地产开发项目土地使用权的取得主要有三种方式，即土地使用权出让、转让和行政划拨。

2.国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地

使用者，并由土地使用者向国 家支付土地使用权出让金的行为。 3.广义的国有土地使用权转让是指土地使用权发生转移的所有行为，包括国有土地使用权的

出让。狭义的国有土地使用