防范房地产泡沫引发系统性金融风险的思考

的投机 性和宽松 的房贷政 策使 我 国房地产泡沫 日益膨胀 ， 正在 积聚 系统性金 融风险 ， 存在 重蹈美 国金 融危机覆辙 的
可 能性 。 范房 地 产 泡 沫风 险 ， 防 关键 是 要 对 过 度 投 资 与投 机 采取 有 效 的抑 制 措 施 。
关
键
词： 房地产 泡沫 ； 系统性金 融风 险 ； 因； 原 防范 文献标识码 ： Ａ 文章编号 ：０ ６ ３ ４ （ ０ ）ｌ０ ３ — ５ １０ — ５４ ２ １ ０ 一 ０ ３ ０ １
投 资客 。
泡沫肯定会破灭９２ １年２ 日， 本财相菅直人出 ９ ００ 月８ 日 ０ 席Ｇ 会 议 时 表示 ，担 心 中 国经济 出现 泡 沫 ” 希 望 ７ “ ，
中国以 日本 泡 沫经济 的崩溃 为教 训 ， 现稳 步增 长。 实 上述专 家学 者 的分析充 分反 映 了我 国房 地产 泡
各 市 统计 局 公 布 的 职工 年 平 均工 资 计算 ，０９ 北 ２０ 年 京 一户 双职 工家 庭购 买一 套５ 周 围 １５ 环 １平米 普通 商 品房 的房 价 收入 比为２ 倍 ， 海 一户 双 职 工家 庭 购 Ｏ 上
买 一 套 外 环 ９ 平 米 普 通 商 品房 的房 价 收入 比为 ｌ ５ ８ 倍， 深圳 一 户双 职 工 家庭 购买 一 套外 环 普 通商 品房 的房 价收 入 比为 １倍 。 一家 房 产 中介 机 构 中大恒 ６ 另
３ ３
作者简介 ： 李瑞红（ ９ ６ ） 女， １６ 一 ， 山西阳泉人 ， 国人 民银行 阳泉市 中 中 心支行经济师 ， 研究 方向为金融理论 。
金 融 教 学 与研 究
布会 ” ， 上 中国人 民银 行研 究局 副局长 张涛 表示 ：我 “ 国房价 跟居 民收入 的 比例 比世 界上其 他 国家都高 。 ” ２０ 年 ２ ６ ， 房 和 城 乡 建设 部 部 长 姜 伟 新 表 ０９ 月２ 日 住
投 资价值 相对 变小 ， 产泡 沫 已经显现 。 中国房 价 房 从
的租 售 比看 ，０ ９ １月 １ ２ ０ 年 ２ ４日中华 工 商 时 报 载文 反
上 海 “ 东 星 河 湾 ” 盘 成 交 均 价 为 ４９ 元 ／ 方 浦 楼 ．万 平 米 ，世 贸滨 江花 园 ”“ 大金磐 ” 楼盘 的二 手房 报 “ 、盛 等
们问得最多的不是企业经营管理 ， 而是如何投资房 产。 由于房 价暴涨 形成 的财 富效应 ， 中国 目前 大有全 民炒 房之 势 。 联 物业 在京 沪 深三 地 各选 取２ ０ 名 美 ００
购 房者 调查 显 示 ， 京 ６ ％的登 记 购房 者表 示 如果 北 ２
手上 有剩余 资金 ， 房产 将是 首选投 资 目标 ， 海这一 上 数 据 为５ ％， 圳 则 为 ５％。北 京 日报 ）０８ ２ １ 深 ７ 《 ） ０ 年 月 ２ ２ 日曾报道 ， １ 温州 和 山西炒 房 客开 始 抛售 他们 在北
分别上 涨２９ 倍 、． 倍 、．２ ， ． ９ ２３ ４ ２ 倍 已经超 过 日本 和 美 ５
国房地 产 泡 沫时 期 的房 价 涨 幅 （ 日本房 价 从 １８ 年 ９６ 到 １ ８ 年 涨 了两 倍 ， 国房 价 从２ ０ 年 至 ２ ０ 年 第 ９９ 美 ００ ０６ ２ 度 ， 涨 １ 多 ）仅 ２ ０ 年 １ １ 月 份 ， 市 房 屋 季 上 倍 。 ０９ ～ １ 三
１０ 楼盘 ， ５个 与数 百名 销售人 员 、 购房者 进行 了交谈 。 他发 现 １ 个 签 约购 房者 中 ， ８ 人是 为 了投 资 ， ０ 有 个 而 不是 自住 。 而很 多 自住性购 房者 ， 往往 问问房 价就离
开 了 。 伟 民说 ， 在 各地 给企 业 家 上课 时 ， 业 家 赖 他 企
舍 融教 学 与研 宓
２１ 年第 １ 总第 １５ ０１ 期（ ３ 期）
防范房地产泡沫引发系统性金融风险的思考
李 瑞 红
（ 国人 民银行 阳泉 市 中心 支 行 ， 西 阳泉 ０ ５０ ） 中 山 ４ ０ ０
摘
要 ： 国和 日本 这 两个 世 界 发 达 国 家 ， 曾 因为 房地 产 泡 沫破 灭 ， 美 都 引发 了 系统 性 经济 和 金 融 危 机 。 几 年 来 ， 重 近 严
年 ） 收 回房款 ， 果租 售 比低 于 １ ０ ， 味着房 产 能 如 ：０意 ３
据搜 房 网 的 数据 显 示 ，０ ０ １ 份 北 京 东 四环 内 ２ １年 月
（Ｂ Ｃ Ｄ中心 区 ） 源均 价超 过３５ 房 ．万元／ 平方 米 ， 部分 项 目最 新 价 格 已经 达 到４ 元／ 方 米 ； ０ ９ ８ 份 ， 万 平 ２０ 年 月
作， 粮价也 可 以像普 洱茶一 样炒 到天上 去 。 国房价 我
暴涨 主要是 过度 的投资 和投 机 造成 的 ， 过度 的投 资 和投 机 放大 了购房 需求 ， 加剧 了房 地 产市 场供 求 的
了极 少 数 高 收人 家庭 外 ， 乎 所 有 家 庭 都 难 以 承 几
受 。２０ 年 １月 ７ ， ” ０ ９ ２ 日 中国社 科 院发 布 的２ １年 《 ０ ０ 经
中图分类号 ：８ ０５２ Ｆ ３． ７
一
、
我 国房地产泡沫 引起社会 的广 泛关注
上海 平 均 为 １５ ０ 深圳 平 均 为 １４ ０ 远 超 国际正 常 ： ， ０ ：５ ， 标准 。 再来 看房 价 收人 比 ， 是房 价与 居 民家庭 年平 它
２０ 年 以来 ， 国城 市房价 连续 大 幅上涨 ， ０３ 我 以最 具代 表性 的北京 、 上海 、 深圳 三 市 为例 ，０３ 三市 ２０年 国土房 管 局 公 布 的每 平 方 米 房 屋 均 价 分别 为４ ５ ４６ 元 、８ １ 、４ ９ 。０ ９ １月 ， ５ ８元 ５５元 ２０ 年 三市 房屋 成交 均价 １
上升 ， 泡沫 是越 来 越大 ” “ 价 已经 太 高 ， ，房 房地 产 的
从 媒 体报 道 看 ， 国投 资 和投 机性 购房 比例之 我
高 已达 到令人 吃 惊 的程 度 。 方 网２ ０ 年 １ 月３ 南 ０ ９ ０ ０日 报 道 ， 世华 地 产 、 据 中原 地 产 、 美联 物 业等 几 家地 产
国 际上 通 常判断 房价 高低 的指标 是租 售 比和房 价 收入 比 ， 国 的这 两项 指标 都 远远 超 过 国 际正 常 我 标准 。 租售 比是 指房屋 租金 与房 价之 间 的 比值 ， 国际
上正 常 房价 的租 售 比一 般 为 １ ０ — ： ０ 它 意 味着 ：０ １０， ２ ３ 如果 把 房 子 出租 ，０ ～ ０ 个 月 （ 致 相 当 于 １～ ５ ２ ０ ３０ 大 ６ ２
示 ：２ ０ 年 下半 年 我 国市 场 化 的住 房 价格 飞 涨 ， “０ ７ 除
２１ 年第 １ 总第 １ 期） ０１ 期（ ３ ５
的本 质 。 国每年 的粮食供 应都 是 紧平 衡 ， 粮价一 我 但
直 比较平 稳 ， 是 因为政府 对粮 价控制 比较有 力 ， 这 粮 食 市场 没有 炒 作 ， 如果 听 任人 们对 粮食 进 行投 机炒
约、 伦敦 、 东京 的房 价 。 ：０ ０ ３ １ 日， 如 ２ １年 月 ７ 一座位 于 美 国纽 约曼 哈顿 时代广 场百 老汇 大街 的大 厦 出售 叫 价 为 １ 亿 美元 ， 价 约合 人 民币４５ ． ８ 单 ．万元／ 平方 米 。 而
是 全 国城市 房 价上 涨 的缩 影 ， 些 年全 国各地 城 市 这 房价 都有 非常 大 的涨 幅 。
中介 的数 据显 示 ， 圳二 手 房投 资 客 比例 已达４ 。 深 成 新 房 的投 机性 购房 比率则 更 高 。０９ １月２ 《 ２０ 年 ２ 日，东 方早 报 》 道 ， 报 上海 豪宅样 本之 一 的“ 星河湾 ” 下一 创 天 销售４ 亿元 的神话 。 者调查 获悉 ， ０ 记 购房者 中上 海 本 地 客户 仅 占２ ．３ ５４ ％，来 自浙 江 的投 资 客 以及 外 籍 客户 接近４ ％。０ ９ １月７日，扬子 晚报 》 ３ ２０ 年 ２ 《 报道 ， 南 京 一 商品 房开 盘 ，６０ １０ 人抢 ６ ０ 房 ， 中八 成 是 ０套 其
济蓝 皮 书 》 出 ： 国房 价 收入 比超 出合 理 承受 范 指 中
围 ，５ ８ ％家 庭无 能力 买房 。
不平衡 ， 加强了人们关于房价将不断上涨的心理预 期。 开发 商们 则 乘机 捂 盘惜 售 ， 肆 拉抬 房价 ， 大 造成
房 价大 幅上 涨 。
我 国的房地产 泡沫 也 引起 了国际社会 的广 泛关 注 。 中国经 济 网２０ 年 １月 １ 日报道 ， 国著 名杂 据 ０９ ２ ８ 美 志 《 布 斯》 选 全球 七 大金 融 泡 沫 ， 国房 地产 泡 福 评 中 沫 仅 次 于金价 泡 沫 位居 第 二位 。０ ０ １ ５日， ２ １年 月２ 国 际信 贷评 级机 构穆 迪 投资 发 表报 告 指 出 ： 国是 推 中 动 亚 太地 区经 济 成长 的 主要 国家 ， 由于 资产泡 沫 但 可 能使 中国踏 人 另一 经济 盛 衰周期 ， 给亚 太地 区 会 经 济前 景带 来 风 险 。０ ０ １ ２ ２ １年 月 ６日， 界著 名投 资 世 大师 吉 姆 ・ 罗杰 斯 在参 加 广 州 国际 商会 新 春年 会 暨 中外 工商 机构联 谊会 时表示 ，我认 为中 国房地产 市 “ 场 的 情况 是 越来 越糟 糕 ， 去 年 ９ 以来 房 价 不 断 从 月
沫 的严 重 程 度 。 在 ２ ０ 年 ， 国最 大房 地 产 开 发 早 ０７ 中 企 业 深圳 万科 的董 事 长王 石 就坦 言 “ 国楼市 有 泡 中
２０ 年 ， 京 大学 企业 商 学 院研究 中心 主任赖 ０９ 北 伟 民教 授花 了半年 多 的时 间 ， 考察 了６多 个城 市 的 ０