统筹协调的城市更新模式探索——以东莞市东城区黄旗南2号改造单元为例
城市更新及旧改模式分析
深圳2009年可经营性土地成交一览表
序号 宗地编号
宗地位置
用地性质 用地面积 容积率 建筑面积 成交价格 楼面地价 成交日期
1 G01020-0204 龙岗区龙城街道回龙埔社区
住宅
77726 4.0 309349 80000 2586 2009-4-29
2 A009-1289等3宗 宝安区26区
商住混合用地 90836 4.5 406000 261000 6429 2009-6-2
3
T107-0012 南山后海中心区
商业性办公
2764 12.7 35096
19000
5414 2009-6-5
4
A115-0131 宝安大道西侧、航城大道北侧
居住
81044 2.4 194506 26309 1353 2009-6-5
14 B205-0015 市中心区金田路与福中三路交汇处 商业性办公用地 5500 11.0 60501 48100 7950 2009-10-16
15 B205-0001 市中心区金田路与福中一路交汇处 商业性办公用地 8090 16.0 129439 98500 7610 2009-10-16
16 B205-0022 市中心区金田路与福中三路交汇处 商业性办公用地 4634 8.6 39853 33800 8481 2009-10-16
8
A113-0005 宝安区西乡街道银田路
商住混合用地 38546 2.4 92511
300
32 2009-8-18
9 A510-0131等2宗 光明街道公园路南侧
居住
90737 2.0 181474 120000 6613 2009-8-28
多元共治的城市更新规划探究
多元共治的城市更新规划探究发布时间：2022-08-24T06:52:00.359Z 来源：《建筑创作》2022年1月第1期作者：陈松江[导读] 城市化发展效率日益提升，随着建设用地审批要求的严格转型陈松江东莞市城建规划设计院广东东莞 523000摘要：城市化发展效率日益提升，随着建设用地审批要求的严格转型，应及时转变传统的城市规划模式，在多元共治理念的指导作用下，在传统更新模式的影响下，对产生的利益冲突和社会矛盾问题予以分析，以公众共同参与为主要目的，实现对城市更新规划模式的有效改革，突出治理主体的重要作用，形成更加完善的基础架构，使政府、居民和市场能够形成利益相关体，从根本环节入手解决主体矛盾问题，实现城市更新规划发展目标。
关键词：多元共治；城市更新；规划方法引言在多元共治理论指导要求下，能够强调政府、市场和居民在城市更新规划阶段的主体作用，形成共通性的治理方式，促进政府部门的转型，强化居民的自我培力，在转变市场投资模式的过程中，维护相关主体的切身利益，实现利益最大化发展目标。
一、多元共治是摆脱城市更新规划困境的关键内容通过对我国现阶段的城市更新规划情况予以分析，可以看出在公众参与推广的过程中，仍然存在一定的问题和不足。
对我国近30余年的城市更新体系进行探究，通常采用政府主导的更新形式，借助市场的驱动力促进居民自主更新。
政府所主导的更新模式以及市场的驱动更新形式，在目前已经形成了成熟化的规划机制类型，但在长期化的发展过程中，虽然能够在短期之内带来经济效益，但仍然存在缺陷和矛盾，无法促进城市更新可持续发展。
在多元共治新型理念的指导下，还应对居民的主体力量予以高度重视，加强政府部门的干预力度，通过发挥出市场建设的整体优势，保障各参与主体之间的协调性，借助共同促进、共同帮助，发挥多元共治更新规划理念实效性，确保城市更新规划框架体系的完善性。
在城市规划更新的过程中，出现过度依赖市场的情况，并且缺乏有效干预机制，公众在参与的过程中呈现出形式化的弊端，无法保障城市更新规划阶段各参与主体力量均衡性，难以实现城市可持续发展目标。
多视角研究探索城市住区更新规划设计——以虎门镇核心区城市更新改造规划设计项目为例
多视角研究探索城市住区更新规划设计——以虎门镇核心区城市更新改造规划设计项目为例摘要：城市住区更新规划建设是城市化快速推进的结果，旨在改造和更新旧的住区物质居住环境，改善居民的生活条件。
住区的规划建设源于物理空间的重构，如何以城市更新理论为支撑，在确保空间整体肌理的前提下，科学规划和构建片区住区，从而改变昔日没落的风貌就成了一个全新的问题。
本文以虎门镇核心区城市更新改造规划设计项目为例，分析该项目在保持住区原生环境的基础上，渐进式的改造。
虎门镇核心区住区风貌、文化与空间营造成效凸显，呈现给居民一个主题明确的全新风貌。
本文希望通过对该项目的合理分析，可以对此类规划建设项目提供宝贵的参考意见。
关键词：城市住区城市更新规划设计多元视角1 引言城市更新理念最早产生于美国，基本出发点是为了解决城市化快速推进背景下由于种族和宗教收入差异所导致的居住分化和社会矛盾等诸多问题，它是以满足现代城市生活作为归宿而进行的有步骤的改建活动[1]。
对城市来说，住区是一个关键性的组成部分，一个城市的稳定，高速发展和历史文化的传承都需要住区这一“基本单位”的支持，每个住区住户都是住区使用者和住区规划建设效果的评价者，因此迎合住区居民的生活和生产需求直接决定了规划建设完成后的住区特色。
2多视角研究城市住区更新相关理论2.1可持续发展理论对一座城市来说，城市更新是城市获得可持续发展所采取的具体举措，城市更新的实质是指以循环利用城市物质空间为中心而建构新的、理性的城市综合体。
重构的内容涉及经济、社会、文化等领域。
城市住区作为城市组成的基本单位之一，城市老旧住区改造整治从微观层面反映了城市可持续发展，提高城市居民生活质量与人居环境。
以增强城市功能为根本宗旨，对城市基础设施配套进行架构和改善，保持城市有机生命体循环运行。
2.2有关利益者理论管理中将任何受组织决策和行为影响的相关者，称为利益相关者(Stakeholder)，当城市用地逐步存量化、土地市场化时，城市老旧住区就会逐步变成土地市场的主体方面。
东莞市城市黄线专项规划编制探讨
东莞市城市黄线专项规划编制探讨摘要：黄线专项规划是一类城市基础设施综合性规划，其主要作用是保障城市基础设施的用地。
《东莞市黄线专项规划》响应相关政策要求，在全市域范围内对各类城市基础设施进行了黄线划定，涉及十大专业共57类设施。
为保障规划有效实施，特制定了刚弹结合的管控方式和灵活高效的调整机制。
关键词：黄线；城市基础设施；专项规划引言在各类国土空间规划成果中，其实都有要求需包含城市基础设施规划相关内容，其中国土空间总体规划还会专门划定黄线，但其划定的黄线内容更多仅是为了使成果完整，因此具有一定被动性，且黄线内容的调整具有较大的局限性，所以其黄线划定对象通常较为精简，管控方式较为单一。
通过编制黄线专项规划，可完善黄线划定对象、丰富黄线管控方式、增强黄线调整的灵活性，实现对城市基础设施用地的全面和有效的保护。
1、规划背景介绍1.1、黄线概念根据《城市黄线管理办法》和《市县国土空间规划编制指南》，城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地控制界限，包括已建和规划预留的交通、市政基础设施和公共安全设施。
1.2、国家政策背景首先是2005 年由建设部印发的《城市黄线管理办法》，文件要求各级地方政府建设主管部门（城乡规划行政主管部门）负责本行政区域内城市黄线的规划管理工作及负责组织划定城市黄线的具体工作；再是在2015 年中央城市工作会议上，提出要控制城市开发强度，划定水体保护线、绿地系统线、基础设施建设控制线、历史文化保护线、永久基本农田和生态保护线，防止“摊大饼”式扩张；还有于2019年由自然资源部发布的《市县国土空间总体规划编制指南》要求，应明确划定城市黄线、蓝线、绿线、紫线，建立“城市四线”管控体系。
1.3、城市发展背景（1）城市基础设施安全事故频发，亟需加强管控近年来经济高速增长，城市化不断加速，城市基础设施系统越来越复杂，而突发性气象灾害、环境卫生事件、燃气管道爆炸事故、高压架空线安全事故和其他安全类隐患问题不断增多，因此亟需加强城市基础设施的建设和安全防护的管控，从而在减少事故发生的频率和事故发生后带来的影响。
探索东莞市城中村改造新模式——以南城区元岭村为例
探索东莞市城中村改造新模式——以南城区元岭村为例张利敏;赵书山【摘要】在我国快速城市化进程中,城市建成区规模逐步向外扩张,占用了大量农村土地,城中村现象普遍,而且将长期存在.本文以东莞市城中村发展总体情况为研究背景,选择一条有代表性、成熟的城中村进行调查研究,总结分析过去城中村的发展及改造的情况,以点带面,进而提出东莞市城中村新型改造模式.【期刊名称】《城市观察》【年(卷),期】2014(000)005【总页数】6页(P107-112)【关键词】城中村;改造模式【作者】张利敏;赵书山【作者单位】东莞理工学院城市学院;东莞理工学院城市学院【正文语种】中文【中图分类】TU984改革开放以来，伴随社会经济的高速发展，我国城市建设的步伐明显加快，城市建成区的用地迅速扩展。
尤其是经济发展较快的城市中，昔日的城乡结合部逐渐成为城市内部地域，城乡结合部中的农村也被包围在城市地域之中，就形成了“城中村”。
根据国际文献检索，国外虽然有关于城市边缘地带、城市蔓延、都市村庄的研究，尚没有关于城中村问题的专门研究；城中村现象是我国城市化发展过程中的特殊现象，是由于我国长期实行的人口、土地的城乡二元制度等各种因素造成的。
关于城中村，人们给它的定义是各式各样的。
本次研究的“城中村”是指农村土地已纳入城市总体规划范围的，且农业用地很少或没有，居民基本上“非农化”的村落，这些村落处于城市建筑的包围之中，居民虽以原村民为主，但却聚居了数倍、数十倍于原村民的外来人口[1]。
谈到城中村，普遍想到的是城中村带来负面影响，如脏、乱、差等，甚至有人把城中村比作城市中的“毒瘤”。
其实，城中村在城市发展中还承载了一项重要功能，是“目前最为合适的城市低收入人口居住模式”[2]。
国内许多学者曾对城中村做过分析与研究，主要集中在分析城中村形成的原因、发展的特征、可行的改造模式等。
关于城中村改造是一个极为复杂的过程，全国各地情况又有所不同。
本文以东莞市南城区一条有代表性、成熟的城中村——元岭村为例，通过现场踏勘、与村委会访谈及问卷调查，总结分析该条城中村的发展历程、改造情况及建设现状，在评价传统城中村改造模式的基础上，进而提出东莞市城中村新型改造模式。
协作式规划的城市更新策略与实施路径探索——以成都高新区一环路片区城市更新为例
实已经有30年的历史。
根据《“十四五”规划纲要》的要求，成都市相继部署了天府锦城、一环路市井生活圈和锦江公园子街巷改造等提升城市品质的重大工程，以此为牵引，深入推进城市有机更新[1]。
成都本轮城市更新采取的是以政府为主导、市场参与、多元共治、连片开发的有机更新模式，更加强调城市发展的内涵和质量，更加注重全生命周期的发展，要求进行策划—规划—设计—建设—运营—治理的整体链条闭环，并且在更新目标上要求达到文化传承、空间优化、产业升级、绿色交通、公服配套、环境提升、社区治理等多维系统更新[2]。
不同于城市新建区有统一的技术标准和技术导则，具有很强的适应性，城市更新则是在既有的空间、产业和在地群众的基础上进行的改造，可以说不同城市之间、同一个城市不同区域之间情况都有巨大差异。
在此过程中，不仅要统筹好社会、文化、空间、产业、经济等多维建设内容，同时在整个项目推进过程中，有政府、街办、社区、企业、居民、商户等多元利益主体，面对的困难和挑战是巨大的。
因此，城市更新的一个核心内容就是如何构建一个有效的机制以协调多元主体利益的实现，最终推动整体项目的成功。
基于多元主体参与，通过沟通协作达成共识的协作式规划在此具有一定的适用性。
1协作式规划的概念与研究协作式规划是“一个邀请相关利益方进入规划程序，共同体验、学习、变化和建立公共分享意义的过程”[3]。
规划过程中采用的主要方法为“AAA”法，即所有的参与方采用辩论（argumentation）、分析（analysis） 与评定（assessment）的方式逐步达成共同目标[4]。
协作式规划起源于20世纪70年代的西方社会，主要应对政治、经济和种族造成的社会分裂对规划的干扰。
经过几十年的发展，摘要 现阶段，我国部分城市陆续进入存量发展时代，城市更新是解决城市发展问题的重要方法。
随着更新工作的深入，城市更新改造面临的诸如协调多元主体、达成多重目标等问题逐渐显现。
协作式规划理论因其能够更好地平衡各方主体的利益，在城市更新中有一定的适用性。
浅谈城市更新景观改造——以松山湖艺术街区景观更新为例
浅谈城市更新景观改造——以松山湖艺术街区景观更新为例摘要：随着经济的发展,城市产业结构也在不断的提升，大量的产业园将进行城市更新,一方面带动了城市新兴产业的发展,另一方面提升了城市发展的活力。
本文通过对松山湖艺术街区景观更新案例分析,如何从办公园区转化为城市艺术街区,并探讨这一过程的运营与规划设计结合方式，进而形成一套城市更新景观设计的理论与实践体系,为城市文化创意产业园区景观设计提供可供实践的方式方法。
关键词：景观更新、艺术、地域文化、生态、业态一、项目概况松山湖艺术街区坐落于东莞市松山湖高新技术产业开发区礼宾路1号，原为松山湖管委会办公区，竣工于2005年，总用地面积95854平方米，现有9栋办公楼建筑。
松山湖管委会所在地见证了松山湖特色发展的全部历程，集松山湖城市记忆原点与中心区发展支点于一体，是松山湖的精神地标。
松山湖艺术街区项目意在树立松山湖文化艺术旗帜，展示中心区城市精神缩影，带动公共服务全面提升，打造粤港澳大湾区独具松湖气质的文化艺术街区。
二、景观策略1、打造复合多元化的景观空间打造复合多元化的景观空间首先需要分析园区规划定位，“两轴、两环、两区”的规划布局，对景观空间的进行系统空间梳理。
首先结合运营上的需求，形成大、中、小三级舞台体系，考虑音乐节和艺术节场地需求；其次针对不同的人群需求打造不同的景观功能分区；最后在艺术街区内打造复合多元的景观空间，满足人群游憩、休闲、商业沉浸式体验的空间，重新激发艺术街区的活力。
2、遵循生态可持续发展的理念生态可持续发展的理念主要是场地景观环境的再生功能，并对场地已有的环境资源进行再利用。
基于可持续发展的理念对旧建筑立面进行改造、保留现场大树、引入海绵城市设计、废旧材料再利用等，不仅延续了园区的文化属性，留存了一个时代的美好记忆，还能很好的实现生态可持续发展。
3、尊重场地文化符号艺术街区的景观设计需要尊重场地的设计和建筑设计理念，维持并保护园区原有的风貌。
东莞市城市更新单元(项目)“1+N”总体实施方案审批操作细则.docx
东莞市城"j更新单元（项目）“1+N”总体实施方案审批操作细则（试行）为贯彻落实《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府〔2018〕102号），整合全流程审批事项，前期研究报告.改造方案.征地报批方案、收储方案. 收地方案、供地方案等打包形成T+N"总体实施方案，实行杯一次过会，全程通行"，特制定本操作细则。
一、定义和适用范围本操作细则所称T+N，总体实施方案”（下称T+N"方案）由一份请示和原更新单元（项目）审批涉及前期研究报告、改造方案、征地报批方案、收储方案、收地方案、供地方案等若干份方案（报告）构成。
前期研究报告以更新单元（项目）整体作为编制范围，改造方案、征地报批方案、收储方案、收地方案、供地方案等方案以更新单元（项目）整体或宗地为编制范围。
-1+N- 方案经市人民政府批准，即其包含的若干份方案（报告）经市人民政府批准。
拆除重建和以拆除重建为主的更新单元（项目）通过编报T+N"方案进行审批。
非拆除重建的更新单元（项目）或以拆除重建为主的更新单元（项目）中非拆除重建部分，与拆除重建更新单元（项目）或拆除重建部分捆绑实施的，其实施方案一并纳入T+N"方案进行审批；否则，由镇人民政府（街道办事处）或相应行政主管部门审批。
••工改工（Ml、M2、W）的更新单元（项目）不涉及完善建设用地及征地手续的，如合法的集体工业用地使用权人或国有工业用地使用权人自行改造、改造方案由镇人民政府（街道办事处）审批（报市自然资源局备案），然后再报市自然资源局申请变更土地使用条件；也可以按T+N"方案合并申报改造方案和变更土地使用条件方案。
二、办理依据（一）《广东省人民政府关于推进杠三旧"改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）;（二）《广东省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于“三旧” 改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）；（三）《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）；（四）《广东省国土资源厅关于印发深入推进^三旧''改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）；（五）《广东省人民政府关于将一批省级行政职权事项调整由各地级以上市实施的决定》（广东省人民政府令第248号）;（六）《广东省国土资源厅关于印发〈广东省人民政府委托••三旧''改造涉及土地征收审批职权实施方案〉的通知》（粤国土资三旧发〔2018〕13 号）;（七）《东莞市人民政府关于印发〈关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见〉的通知》（东府〔2018〕102号）.三、办理条件更新单元（项目）拆除用地面积占比大于50%,拆除重建部分应满足以下条件：（一）符合土地利用总体规划、城乡规划和城市更新专项规划；（-）已纳入“三旧”改造标图建库范围,但不享受“三旧”改造政策的除外；（三）土地权属清楚、无争议，不存在被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的情形；（四）涉及集体土地征收或转国有.须经集体经济组织股东大会或股东代表会议三分之二以上同意；（五）改造模式为政府主导、单一主体挂牌招商、土地权利人自行改造等三类，政策过渡期间保留集体经济组织与企业合作改造模式.土地利用总体规划为农用地、城乡规划为生态绿地等用地，因规划边界、产权边界等而纳入更新单元（项目）范围的，不能纳入拆除重建范围；地上已有建筑物的.可纳入拆除范围（拆除复耕、复绿）、整治活化或现状保留范围。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
统筹协调的城市更新模式探索——以东莞市东城区黄旗南2
号改造单元为例
摘要：本文提出了东莞“三旧”改造的必要性及存在问题，并结合东莞当前提出的
以“三旧改造单元”为基本单位的创新改造模式，通过黄旗南2号改造单元这一实
例作详解和分析，归纳规划策略及创新点，总结经验及成效，以期为同类更新项
目提供思路及经验。
关键词：城市更新；“三旧”改造；连片更新；整体统筹
1 引言
广东省作为改革开放先行地，多年来的高速发展对建设用地的粗放使用和快
速消耗，导致当前土地供需矛盾尤为突出，增量土地资源严重短缺。
为破解土地
资源困局，广东省于2009年贯彻《国务院关于促进节约集约用地的通知》，出
台了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，标志着“三旧”（旧
城镇、旧厂房、旧村庄）改造在广东省正式推开。
2 东莞“三旧”改造的现状及问题
东莞市是最为积极推进“三旧”改造的城市之一。
截至2014年，东莞市的建设
用地规模为1176平方公里，占国土面积总用地的47.7%，远超30%的国际共识警
戒值。
这意味着东莞已不存在大规模拓展建设用地的空间，通过“三旧”改造释放
存量土地资源，提升土地效益是东莞的必然选择。
在2009-2011年“三旧”改造政策“三年有效”期间，东莞为抢抓政策机遇，全面放松三旧改造管控，一方面缺乏统筹谋划，导致改造项目分布零散；另一方面政
策导向不明，市场向“工改居”、“工改商”集中，对产业空间产生冲击，亦导致只
见小区不见公共设施的现象。
2013年，国土资源部同意广东省“三旧”政策调整为长期有效,“三旧”改造走向
常态化管控。
在此背景下，东莞要求检讨修正管控体系，于2014年颁布《关于
加强“三旧”改造常态化全流程管理的方案(简称“管理方案”）》，围绕市委市政府“政府主导、规划管控、成片改造，计划实施“的改造方针，让“三旧”改造更为规
范化和制度化。
同时提出包括黄旗南在内的五个连片改造试点区，希望通过试点
规划编制与政策检讨同步开展，探索建立“三旧”改造常态化管理机制。
3 项目实践
3.1 项目背景
黄旗南2号改造单元是承接中央商圈延伸、联系主城区与松山湖的重要纽带，也是轨道R1线与莞惠城际的汇集枢纽。
单元范围北至鸿福东路、南至荔园南路、西邻新源路、东临莞长路，面积173.78公顷。
现状多旧村、工业厂房，且权属复杂，整体改造拆迁难度大。
周边地区从2000年左右开始陆续开发成若干居住小区，生活氛围初现。
上位规划中，改造单
元承担东城南片公共服务中心的职能，但在原规划中考虑的为小区服务的文娱、
体育等设施却没有同步建设，造成片区公共设施欠账较多。
3.2 规划思路
结合相关条件分析，提出片区功能定位：黄旗山南居住板块的重要组成部分、多元复合的成熟社区样板区。
规划编制中重点关注三大问题：
一是结合建设情况，实施分类改造
改造单元分为综合整治、拆除重建、新增用地、现状保留等区域。
其中保留
的旧锡边村、牛山新村，通过“微改造”方式，增加停车、街心公园等完善基本生活服务配套，提升村居环境；旧厂、部分空心村、建筑质量差的居住用地，通过拆除重建方式优化城市功能、增加服务配套；新增用地则优先安排建设片区公共设施。
二是关注公共设施，以构建宜居社区为改造目标
通过文体、基础教育、休闲商业等多元化的服务设施配套的建设、慢行+公共交通等便利安全的交通体系的构建、中心公园、社区公园、广场、绿廊等宜人环境的打造，为居民提供可达、共享的社区活动场所。
三是避免挑肥拣瘦，注重公共用地与经营性用地的实施结合
项目分为三期建设，一期用地19.12公顷，犬眠岭旧城旧厂改造地块及旧锡边旧村旧厂地块及小学的建设。
二期20.73公顷，主要是洋田沥、金汇工业区、旧锡边国有用地的改造。
三期33公顷，飞鹅洞小区、立新旧厂及洋杞坑旧村改造、旧锡边村、洋杞新村、牛山新村的综合整治。
改造分期贯彻公共用地与经营性用地的实施结合，保证项目可实施可操作。
3.3 规划创新与特色
1、通过差别化的容积率奖励政策，引导旧村、旧城改造
旧村、旧城、旧厂改造项目区别对待。
其中改造单元内涉及的犬眠岭旧城改造以及旧锡边、旧洋杞等旧村改造项目，通过评估拿地成本确定容积率，引导加强对旧村旧城的改造，改造后容积率在3.65-7.0；立新工业区、金汇工业园等旧厂改为居住、商业的改造项目，按公共设施贡献率确定容积率，改造后容积率在3.05-4.75。
2、以捆绑责任保障公共设施实施
为提高公共设施实施，根据“管理方案”，在本次三旧改造单元规划中，明确公共配套与改造项目的捆绑实施关系，包括公共设施的供地主体、建设主体、实施时间、与项目的捆绑关系，将捆绑关系写入法定图则；在土地出让、用地批准书环节落实公共设施实施的捆绑关系，作为出让条件；后续签订《三旧”改造项目实施监管协议》保障公共设施落地，规避以往“吃肉剩骨头”的现象。
本次规划的幼儿园、九年一贯制学校、中学、文化用地、体育用地、社区公园、停车场、道路等均与改造的经营性用地建立捆绑关系，由经营性用地的开发主体负责拆除地面建筑后无偿移交政府。
3、加强城市更新的精细化管控
为保障改造效果，加强对整体城市空间和城市开放空间的控制，在“三旧”改造单元规划中明确莞长路、四环路、新源路等沿线裙楼建筑退界、高层建筑面宽与面宽比、建筑高度控制、开敞空间节点作为刚性控制要素；建筑色彩、材料、步行系统等作为弹性控制要素落实在法定图则中，通过上述要素设计控制实现城市更新的精细化管控。
4、关注多方参与，面向规划实施
“三旧”改造涉及政府、土地权利人、开发主体等多个利益群体，因此建立多方参与规划机制至关重要。
本次的“三旧”改造单元规划由政府负责组织编制，全过程中体现公众参与，开发商、土地权利人借助三旧改造规划的平台，表达了利益诉求，使得改造工作从项目准入、开发强度确定、公共设施捆绑、开发模式等多个方面在空间资源及利益调配达到平衡，保证了规划的实施性及可操作性。
3.4 实施成效
1、作为东莞市建立常态化管理机制的实践基础，推动一系列三旧政策的出台
黄旗南片区2号改造单元作为连片改造示范性项目，在探索差异化容积率、
改造模式、公共设施捆绑等方面先行一步。
通过试点规划与政策制定同步双向反馈，识别出“三旧”规划的工作重点，为全面梳理东莞市“三旧”改造“常态化”管控
的政策提供了实践基础。
结合本项目的实践反馈，规划局牵头制定了《东莞市城
乡规划局“三旧”改造单元前期研究报告指引》、《东莞市城乡规划局“三旧”改造
单元编制指引》，市三旧办牵头制定了《东莞市“三旧”改造项目改造方案编制指引》《东莞市“三旧”改造项目实施监管协议》等相关文件。
2、推动片区多个改造项目实施
目前已有明确的开发主体的项目包括犬眠领旧城旧厂和旧锡边旧村旧厂改造
项目，分别由东莞市商业中心发展有限公司和东莞市巨基投资发展有限公司开发，且已与村集体签订合作协议，明确拆迁补偿方案。
4 结语
“三旧”改造单元是东莞改造工作中面向各利益主体的重要环节，体现了改造
由分散向连片改造、整体发展、功能提升的转变，传递了全过程中项目与公共设
施实施的捆绑，突出公共优先以及多方参与，面向规划实施等的技术、制度探索，无疑将成为一次重要的创新实践，最终实现破解土地瓶颈、保障健康城市发展的
目的。
参考文献
[1]李小军吕嘉欣广东“三旧”改造面临的挑战及政策创新研究现代城市研究2012（9）63-70
[2]石建业关于东莞市城市更新（三旧改造）机制的探讨建筑知识 2016（9）18,62
[3]邹兵增量规划向存量规划转型：理论解析与实践应对城市规划学刊 2015（5）12-19。