土地财政指标
地方政府“土地财政”形成动因综述
扫一扫看全文2018年第17期本文DOI：10.16675/14-1065/f.2018.17.017地方政府“土地财政”形成动因综述□张欣摘要：“土地财政”是我国工业化、城市化环境下经济体制、组织制度内外矛盾的综合结果反映。
在短期内的确推进了地方政府城市化进程，为地方经济快速增长注入全新的生机和活力。
长期来看，地方政府依赖土地的财政行为会引起地方政府官员扭曲经济发展方式，阻碍整体经济运行。
在前人研究的基础上，对地方政府“土地财政”行为的形成动因进行系统和深入的文献梳理，基于逆向软预算约束理论，探索引发地方政府“土地财政”行为的逻辑链，试图构建解释地方政府“土地财政”行为成因的分析框架。
关键词：地方政府；土地财政；原因文章编号：1004-7026（2018）17-0023-02中国图书分类号：F810文献标志码：A（四川文理学院四川达州635000）我国的“土地财政”问题，是正处于加速工业化和城市化阶段的中国所独有的社会经济现象，引起了国内学术界高度关注。
虽然国外也有文献涉及“土地财政”问题，但鉴于我国与主要西方欧美国家实行的土地制度的根本不同，可供借鉴的文献较少。
所以，有关“土地财政”问题的研究文献在国内居多。
陶然、徐志刚（2005）在研究城市化、农地制度与人口迁移问题的关系时，指出1994年的分税制改革缺乏转移支付体系促使地方财权向上集中，造成地方政府土地征用行为急剧严重。
整体来看，学术界关于“土地财政”行为动因的研究主要集中在以下方面，即在我国分税制改革的制度背景下，地方政府“土地财政”行为的目的研究、行为驱动力研究、行为约束条件研究。
西方欧美国家是资本主义制度下的土地私有制，较早征收房产税，地方政府一直能够获取相对稳定的税源，因此西方发达国家基本不会出现强烈的地方政府“土地财政”行为[1]。
我国学者对此问题的关注始于20世纪90年代中期，伴随着分税制和土地制度的改革，加之工业化和城市化的发展急需强大的资金保障，刚好土地带来的高收益使地方经济发展对土地的需求越来越大，逐步形成了“土地财政”现象，它成为新的经济高速增长格局，导致地方政府征地、卖地行为层出不穷。
逐步解决土地财政问题 增强房地产调控效力
逐步解决土地财政问题 增强. 合理配置政府间财政关系， 改善地方 政 府财政状况� 为了改善地方财力状况， 规范预算 外收入， 避免地方政府融资的金融风险 ， 中央政 府应合理调整中央与地方间财政关系 ， 适当加大 中央财政支出责任， 完善转移支付制度， 减轻地 方政 府 负 担 � 例 如， 2 008 年， 中央财 政收 入
2 011 年第 18 期( 总第 2 362 期 ) 32 680. 56 亿元， 地方财政收入 2 8 649 . 7 9 亿元， 财政收入 占全部财政收入 比例分别 为 53. 3% ， 46. 7 % �2 009 年 全国保障 性住房 投资中， 中央 为 49 3 亿元， 地方为 1183 亿元， 所占比例分别为 29. 4% ， 7 0. 6% �中央 政府投资比例较 低， 中央 政府应加大对全国保障性住房的投资， 帮助地方 政府分担筹措保障性住房建设资金的压力� 2 .完善地方税制 ， 逐步规范地方财政收入 � 完善我国房产税税制设计 ， 将其作为地方政府主 要的 � 稳定的财政收入来源 ， 有利于规范地方财 政收入 ， 矫正土地财政行为 � 这也是开征保有环 节房产税所应发挥的主要作用 � 其次 ， 保有环节 房产税的开征会增加住房持有成本， 减少投机性 购房的收益 ， 因此 ， 在一定程度上会抑制房产投 机行为， 加快闲置房上市交易 ， 促进房产资源的 再分配� 3. 改革土地出让制度， 优化土地出让收入 的分配格局 �维护被征地农民应得利益， 降低地 方政府土地出让收益的根本办法是提高农村土 地集体产权地位， 允许农地直接上市 �在我国二 元土地所有制中， 农村土地的集体产权应与城镇 土地国有产权一样， 拥有由所有权 � 使用权� 收益 权和转让权构成的完整产权 � 集体土地所有者 应可以直接参与土地的出让， 由土地的市场价值 决定征用补偿标准 ， 维护失地农民的合法权益 � 同时， 集体土地直接进入市场后， 打破了地方政 府对土地一级市场的垄断地位 ， 形成市场竞争的 格局 ， 有利于降低土地出让价格 ， 削减房地产开 发中土地成本� 当前 ， 在我国现有土地出让制度下， 土地出 "取之于民 ， 让支出应秉承 用之于民 " 的原则 ， 将 土地出让产生的土地溢价主要用于支持"三农 " 和保障性住房建设， 特别是要保障城镇化过程中 进城农 民 的 基 本住 房 需 求， 推 动 城 镇 化进 程 发展 � 4.增加住房有效供给， 缓解刚性购房压力� 一是要加大土地出让净收益支持保障性住 房建设力度 �笔者认为， ( 1) 土地出让金净收益 除了用于反哺"三农 " 外， 其 余的部分应全部 用 于住房保障， 并通过地方人大立法规定两者的比 例， 加强对住 房保障的资金支持 ; ( 2 ) 土地出 让 金净收益除了补充廉租房以外， 还可以适用于公 租房 � 限价房� 经济适用房等其他形式的保障性 住房建设 � 二是要充分利用闲置住房公积金支持保障 性住房建设� 住房公积金使用效率不高， 闲置资 金量大� 将闲置公积金用于住房保障建设， 一方 面可以提高资金使用率， 更大范围的发挥改善职 工住房条件的作用 ; 另一方面， 住房公积金 "低存 低贷 " 的优惠政策大幅度降低了保障性住房建设 的资金借入成本， 有利于吸引更多的社会资本投 入， 减缓财政压力� 三是发行保障性住房建设债券弥补资金不 足� 经济适用房出售� 廉租房出租使得保障性住 房具有一定的收益， 因此可以根据具体的收益情 况发行保障性住房建设债券， 吸引社会闲散资金 投入保障性住房建设� 5. 完善制度建设 ， 严控投 资� 投 机性购房 � 鉴于我国 地少人多 的基本国 情， 应 充分利用 税 收� 金融 � 土地供应等调控措施， 坚决抑制投资 � 投机性购房， 并将其定位为我国一项基本国策 ， 常抓不懈 �在税收方面 ， 保有环节房产税的税率 设计要充分考虑其对投资 � 投机性购房的调控力 度， 避免保有环节房产税税率的累进程度不够 ， 减弱对投资� 投机性购房的抑制效果 � 除房产税 中对以家庭为单位的第二套及以上房产按累进 税率予以征税外 ， 还应对空置房产征收空房税 ， 降低投资 � 投机性购房的收益预期 ， 迫使空置的 存量房进入市场， 增加房产市场有效供应� 在房 地产金融方面 ， 提高二套房首付比例 ， 紧缩二套 房信 贷发放， 降温部分投资 � 投机性 购房行为 � 此外 ， 政府应增加对实体经济的扶持力度 ， 拓宽 投资渠道 ， 鼓励大量闲置的民间资本对实体经济 投资 �
浅析我国土地财政与城市可持续发展的关系
在 下文中 ．我将 就土地 财政的弊端—— 土地财政在经济 、 社会 、 生态 等方 面的不持续 性进行阐述． 分析其与可持续发展原则 的相悖
之处。 三 土地财政 的不持续性
的价格几乎必然是只涨不降的
浅析我国土地财政与城市可持续发展的关系
机会 ．他们可 以通过城市规划 和土地利用规 划等 根 据 自身 的利 益需 求改 变 土地 的 所有 权， 然后 进行招标 、 出让 、 拍卖等等活动。
２ ． 土地融 资制度不健全 在可控资源有 限
府的 “ 第二财政” 势头劲猛 ， 却给 经济、 社会和
学 羁 ２ ０ １ ３ 年 第 ４ 期
郑轲 予 （ 中南 大学建 筑与 艺术 学 院
摘要 ： 当前 ， 我 国的土地财政作为地 方政
静 探 索 ・ 争 鸣 ◆
４ １ ０ ０ ７ ５ ）
农 民的安 置之间存在一定 的节 奏落差 大量
的农 民失去土地 ． 而又没有得到妥善的安排和
而 第二个 问题则 逐渐显露 出我国土地制 度的弊端 理论上 ． 国有土地所有权应 该属于
情结 在这种制度 的引导下 ． 再加上对 自身财
政收入增 长最 大化的考虑 ．地 方政府违规 批 地， 大兴土木就成为必然现象
二 土地财政与可持续发展的关 系
从而使土地生产力下降 ． 生态环境遭到破坏 。
的横行。
上升 ． 这是因为房 地产业 的产值变大 了 而且 我国 的官员 都是换届任命 的 ．行为高度 短期
化． 所以追求的是Ｇ Ｄ Ｐ 的短期快速上升 。 此外 ， 城市 的土地 国有 ．导致 了地方 政府可 以合法
地控制土地的供给 在这种情况下 ． 城市土地
土地财政的体制成因、隐忧与治理——基于文献研究的视角
（ 一） 升迁锦标赛下的竞争 冲动 在 中国改 革开放 的发 展历 程里 ． “ 以经济 建设 为 中
收 稿 日期 ： ２ ０ １ ３ － ０ １ — ３ ０
作者简介 ： 孙 阿妞 （ １ ９ ８ ３ 一 ） ห้องสมุดไป่ตู้ 女， 河 南陕 县 人 ， 现 供 职 于 中国人 民银 行 萍 乡市 中心 支行 。
关键词 ： 土地财政 ； 政绩考核 ； 分税 制 ； 财政 分权
中 图 分 类号 ： Ｆ ３ ２ １ ． ２ 文献 标 识 码 ： Ａ 文章 编 号 ： １ ０ ０ ３ — ９ ０ ３ １ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ３ 一 ｏ ０ ２ ４ — ０ ４ ＤＯ Ｉ ： １ ０ ． ３ ９ ６ ９ ￣ ． ｉ ｓ ｓ ｎ ． １ ０ ０ ３ － ９ ０ ３ １ ． ２ ０ １ ３ ． ０ ３ ． ０ ５
政府政绩水平 的重要指标 ， Ｇ Ｄ Ｐ增 长率更高 的地 方政府 同级官员 ， 可以提拔 到更 高的职位 。实证研究表 明， 更高
的Ｇ Ｄ Ｐ增 长 率 确 实 能 让 地 方 官 员 获 得 更 多 的 晋 升 机 会
ｎ 】
。
这种政 治激励模式确 实为 中国经济 持续地高 速增长
革 的呼声 日益高涨 ， 土地财政再次成为公众关 注的焦 点。 奠定 了基础 ，但唯经济 指标 为最主要 内容 的考核机制驱
湖 晦Ｉ 刚 Ｅ
土地 财政 的体制 成 因、 隐忧 与治理
基 于 文 献 研 究 的 视 角
剥、 阿妞
（ 中 国人 民银 行 萍 乡市 ｅ ｅ 心支行 ， 江西 萍 乡 ３ ３ ７ ０ ５ ５ ）
摘 要： 本 文 在 梳 理 文 献 的基 础 上 ， 从 财政 分 权 和 政 治 集 权 两 个 方 面 考 察 了土 地 财 政 的 体 制 成 因 ： 财政分权 下的 预 算 约束 和 政 治集 权 下 的 升 迁 锦 标 赛 激 励模 式使 地 方政 府 日益依 赖 土地 财政 。 土地 财 政 在 为地 方 经 济 发展 做 出贡 献
土地财政何时消失
土地财政何时消失作者：张德勇来源：《领导之友》2011年第05期2010年全国国有土地使用权出让收入2.91万亿元。
从地方来看，这项收入占当年地方政府性基金收入的89.3%，是地方本级财政收入的71.7%；从全国来看，其占当年全国政府性基金收入的81.4%，是全国财政收入的35.0%。
这表明，政府对土地财政的依赖达到了新高。
尽管国有土地使用权出让收入属于专款专用性质的政府财力，但就地方政府而言，却是一项相当重要的财力。
土地财政为何成为问题概括来讲，土地财政有两层含义：第一层就是指国有土地使用权出让收入，即通常所说的土地出让金；第二层则是指地方政府通过土地和房地产业所征收与获取的包括税费在内的一切收入。
此外，许多地方政府还利用土地财政的未来收益作为还款来源，以土地为抵押，建立各种投融资平台向银行进行贷款融资，成为地方基础设施融资来源的主要渠道。
可见，通过土地财政，地方政府不仅获得了土地出让收入以及其他税费收入，也凭借“四两拨千斤”的杠杆作用，吸收了大量的信贷资金，从而支配了更多的财力。
诚然，面对现行财政体制下地方财力相对不足的状况，地方政府依靠土地财政所获得的大量资金，不仅充实了财力，也有力地促进了当地的经济增长，加快了城市建设。
但是，由此却带来了一些显而易见的弊端，如地方政府对土地财政的过分倚重、对土地资源不加节制的消耗、高地价带来的高房价、房地产业过热而导致的产业失衡、拆迁户与失地农民的利益得不到有效保障等等。
土地财政所衍生的这些弊端，随着时间的推移，越来越呈严重之势，成为众人诟病的对象，这恐怕是土地财政成为一个问题的原因所在。
土地财政何时会消失那么，土地财政何时才能消失？对于这个问题，需要从土地资源与政府收入两个方面来判断：第一，土地资源有限制约着土地财政的进一步发展。
我国可以利用的土地资源本来就不丰富，随着近些年对土地资源的粗放式消耗，截至2010年底，我国耕地面积总数不足18.26亿亩，已十分接近18亿亩的红线。
土地财政的影响因素及其实证——基于江苏省的经验数据
力 不 足 。但 是 营 业税 以及 其他 小 税 种 等税 收 收入 和
土 地 出让 金等 非 税 收入 １ ０ ０ ％归 地 方 所 得 的现 实 导
致 了 地 方 政 府 对 此 具 有 极 强 的 获 取 动 力 。 另 一 方 面． 各级 地 方 政 府 是 事 实 上 的辖 区 内城 镇 土 地 的最 终 拥 有 者 ， 地 出 让 主要 受 到 地 方 政 府 控 制 ， 要 土 只
两 种 制 度安 排 。改 革 之后 ， 中央 财 政有 了明 显 改善 ，
国土 地 出让 金 收 入 ３ １ ６亿 元 ， ２ ０ ３６ 较 ０ １年增 长 了近
２ ５倍 。 年 间 其 占地 方公 共 财 政 预算 收 入 的 比重也 十 由 １ ．％提 升 至 ６ ．％， ６６ ３２ 土地 收 入 成 了地 方 政 府名 副 其 实 的 “ 二 财 政 ” 第 。
金融与经济
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土地财 政 的影 响 因素及 其实证
基 于 江 苏省 的经验 数 据
■ 夏
依， 郭传 辉
自 １９ ９ ４年 实施 分 税 制 改 革 以来 ， 方 财 政 压 力 日渐 增 加 。 为 了摆 脱 税 收 征 管 面 临 的 种 种 约 束 ， 解地 方 地 缓 财 政 困难 ， 方 政 府 被 迫 寻 求 制 度 外 发 展 ， 中选 择 土 地 财 政 无 疑 是 最 重 要 的方 式。 文重 点 讨 论 地 方 政府 选 地 其 本 择 土 地 财 政 的 内在 逻 辑 ， 图构 建 一个 三 因 素分 析框 架 以解 释 地 方 政 府 大 兴 土 地 财 政 的行 为 策 略 ： 此基 础 试 在 上 ， 文 以江 苏 省 ｌ 本 ２个 地 级 市① 例 ， 过 对 其 ２ ０ ～ ０ ０年 代 表 性 指 标 的 数 据 进 行 计 量 分 析 ， 检 验该 框 架 为 通 ０２２ １ 来 的 解 释 力 ； 后 尝 试 提 出解 决 当前 土地 财 政 困境 的途 径 。 最
中国“土地财政”与经济增长的实证研究
７ １ ｌ６ ． ３ １ ３ ２ ４８ ３ ２
３ ３ ７ ２４ ０ ３ ３ ． ２ ６ ６ ．７ ８ ４１ ７ ２７ ７
８ ８ ４ ３ ２ ４２． ７４ ４
６４ ０１２ ２ ３ ９ ． ７ ０ ９８． ３８ ０ ４５ １ ７
２ ８ １ ．Ｏ ８ ９ ５０ １ ３ Ｏ ．０ Ｏ ３ ２ｏ
３００． ４ ５ ６９ ０
２４ ９ ． ２ ５ ８８ ０ ３ ６ ２５ ２ ０ ．９
１ ２ ６ ２ ８３ ２ １７ ０ － ２
９ ０ ８ ０．０ ２９０ ｏ ７ ９ ６ ０．０ １５ Ｏ ０
２ ５ ５ ．３ ３ ０ ２ ５９ ３
与 经 济 增 长 存 在 较 显 著 的相 关 关 系。但 土 地 财 政 也 引发 了许 多 问题 ， 因 而在 保 持 中 国 经 济 高 速 发 展 的 宏 观
任务下 ，对于土地 财政 的管理 强度就 需要我们 审慎定夺 。
【 键 词】 关 土地财政 ；土地 出让金 ；土地 税收；经济增 长
Ｌ （ ｆ 万元 ）
【 作者简介 】谢安忆 ，中国人 民大学公共管理学院硕 士研 究生 ，研 究方向：公共 管理 。
所谓 土地 财政 ，并 没 有一个 明确 的定义 。综 合
不 同学 者 的看 法 ，基 于数据 的可获得 性 ，本 文将 土 地 财政 定义 为两 方面 ，即 由土 地 出让金 和土 地使 用
比重 ｐｏ 以及 土地 出让 金 占地 方 财 政 收 入 的 比重 ｒ１ ｐｏ 。这 些 指标 涵 盖 了本文 对 于土 地财 政 与 经济增 ｒ２ 长 问题研 究 的需要 （ １ 。基 于 表 １ 据做 如下 经 表 ） 数 验分析。 Ｉ 中 国土地 财 政 与 经济 增 长 的关 系 。从 图 １ ． 可 以看 到 ，我 国的土地 财政 与 经济增 长在 总体 上呈 现 非 常强 的正 相 关 性 ，证 明二 者 之 间有 着 密 切 的关
大兴土木_土地财政与地方政府行为
大兴土木:土地财政与地方政府行为周飞舟 内容提要:理解城市扩张、土地开发和土地财政三者之间的关系及其相互作用的机制是文章的主要研究目的。
以西部某一个城市的某区为例,文章从对该区的税收和财政情况的分析发现,土地征用、开发和出让及其带动的建筑业和房地产业的兴盛是城市扩张的核心内容,而这些也构成了地方政府财政收入的最重要支柱,因而大兴土木现象的背后是政府的土地财政。
然而,土地财政并不会必然地促进地方政府将收入大量用于公共服务。
从长远来看,这三者之间的过密关系是我国经济社会长期可持续发展的障碍。
关键词:土地开发 土地财政 城市化 分税制一、从经营企业到经营城市中国过去三十年的发展,可以以1990年代中期为界,分为前十五年和后十五年两个阶段。
前十五年,随着农村改革的成功和乡镇企业的异军突起,中国兴起了改革开放后的第一轮工业化浪潮。
工业产值占G DP的比重以及工业对G DP的拉动作用在1994年双双达到了高峰,分别从1981的1417%和018上升到1994年的6215%和812,此后的十五年这两项指标则分别稳定在50%和5左右的水平①。
对于第一阶段的经济增长,学术界有比较丰富的研究。
学者们对这个阶段工业化的重要拉动力量———乡镇企业的兴起和繁荣尤为重视,他们分别从企业的所有权性质、产权结构、生产、经营和销售方式进行讨论,发现了乡镇企业的一些特点②。
以戴慕珍(Jean O i)为代表的一些学者则更加关注地方政府在地方工业化中的积极作用。
O i(1992;1999)认为,在1980年代中期确立的财政包干体制下,地方政府一方面可以获得超过包干基数而结余的财政收入,另一方面还可以通过乡镇企业上缴利润的形式获得预算外收入,所以有极大的动力去兴办乡镇企业。
财政包干制对地方经济的促进作用还表现在整个地方经济的快速增长方面。
L in等(2000)的分省定量研究表明,财政包干制对地方G DP的增长存在显著的促进作用。
Q ian等(1997)的研究则发现,这种促进作用是通过地方政府的区域竞争模式实现的。
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土地财政指标
一、概述
土地财政指标是指用于评估土地利用和开发活动对财政收入的影响的一组指标。
土地作为国家资源之一，在经济发展和城市化进程中扮演着重要角色。
土地财政指标的分析可以帮助政府和决策者制定合理的土地政策，优化土地利用结构，增加财政收入，推动可持续发展。
二、土地出让金指标
土地出让金是指政府将土地使用权出让给开发商或企业时所收取的费用，是土地财政收入的重要组成部分。
土地出让金的多少直接影响着地方财政的收入水平。
以下是土地出让金指标的几个重要方面：
1. 出让金收入总额
出让金收入总额是评估土地财政收入的重要指标之一。
它反映了土地市场的活跃程度和土地出让政策的执行情况。
该指标的增长通常与城市化进程和经济发展密切相关。
2. 土地成交价款
土地成交价款是指企业或开发商以竞买方式取得土地使用权时所支付的价格。
该指标可以反映土地的市场价值和供需关系。
土地成交价款的高低直接影响着土地出让金收入总额的多少。
3. 出让金占GDP比例
出让金占GDP比例是评估土地财政收入在国民经济中的比重。
该指标可以反映土地财政对经济的贡献程度。
出让金占GDP比例的增长意味着土地财政对经济增长的支撑作用增强。
三、土地增值税指标
土地增值税是指在土地转让过程中，根据土地增值额征收的一种税收。
它是土地财政收入的重要组成部分，以下是土地增值税指标的几个重要方面：
1. 增值税收入总额
增值税收入总额是评估土地财政收入的重要指标之一。
它反映了土地市场的活跃程度和土地转让行为的频繁程度。
增值税收入总额的增长通常与土地市场的繁荣和经济发展密切相关。
2. 土地增值额
土地增值额是指土地转让过程中土地价值的增加额。
它是计算土地增值税的基础。
土地增值额的高低直接影响着土地增值税收入总额的多少。
3. 增值税占财政总收入比例
增值税占财政总收入比例是评估土地财政收入在整体财政收入中的比重。
该指标可以反映土地财政对财政收入的贡献程度。
增值税占财政总收入比例的增长意味着土地财政对财政收入的重要性增加。
四、其他土地财政指标
除了土地出让金和土地增值税，还有一些其他的土地财政指标也值得关注：
1. 土地租金收入
土地租金收入是指政府将土地使用权出租给企业或个人所收取的费用。
它是土地财政收入的重要组成部分。
土地租金收入的增长可以提高地方财政的收入水平。
2. 土地使用权出让年限
土地使用权出让年限是指政府将土地使用权出让给企业或个人的时间限制。
不同的土地使用权出让年限会影响土地出让金的多少和土地利用方式的选择。
3. 土地利用结构
土地利用结构是指土地在不同用途上的分配比例。
合理的土地利用结构可以提高土地的综合效益，增加土地财政收入。
4. 土地利用效率
土地利用效率是指土地在经济、社会和环境方面的综合效益。
提高土地利用效率可以增加土地财政收入，促进可持续发展。
五、结论
土地财政指标是评估土地利用和开发活动对财政收入影响的重要工具。
通过分析土地出让金、土地增值税和其他土地财政指标，政府和决策者可以制定合理的土地政策，优化土地利用结构，增加财政收入，推动可持续发展。
同时，土地财政指标的监测和分析也可以帮助发现土地市场的问题和风险，提出相应的对策，促进土地市场的健康发展。