旧城改造项目要点

旧城改造项目要点

一、几个关键名词

1.拆迁成本：

拆迁中所有的费用，是开发成本的一部分，包括拆除费、安置费、搬迁费用、拆迁管理费、测绘费、评估费、拆除费等费用。一般换算到还建面积的平米单位。

2.定向摘牌：

拆迁业主和政府协商，设立土地出让条件，保证出让的净地可以自己拿到。

3.拆赔比：

新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。又叫拆建比，是拆赔方案的核心。深圳一般是1日0.8,还有拆一赔一。

4.丈量、确权：

对拆迁房屋的结构形式、层数、原面积、违建面积、附属物等做详细的登记，明确房屋产权归属(集体、个人、国家) （有时需补办土地用地手续，房屋产权证等)，经过业生、开发商、政府部门的三方确认，备案，作为拆迁赔偿依据。

5.村民股份公司：

村民的基层管理组织，相当于居委会。股份公司对村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的联系、召集、组织、确权、谈判过程中能起到重要作用，能减少过程中产生的矛盾

二、补偿方式

拆赔中涉及到的补偿方式主要有实物补偿、货币补偿、实物为主货币为辅补偿和货币为主实物为辅补偿四种方式。

1.实物：

实物补偿即依据拆赔比给出还建房屋的面积，按照计算标准进行补偿。

2.货币：

货币补偿即根据相应的市场价格给出单位面积补偿款，按照现有房屋建筑面积进行货币补偿。

3.实物为主货币为辅：

实物加货币补偿即以实物补偿已有建筑为主，再辅以相应的货币补偿不全接受实物补偿的拆迁者。

4.货币为主实物为辅：

货币和实物相结合的补偿即根据建筑面积给出货币补偿款，对于拆迁居民的回购商品房采取优惠措施，在一定的面积下按照当地单位建安成本价购买房屋。

三、拆赔模式

1.完全市场化拆赔式:

市场赔偿标准是在市场操作中由开发商与村民谈判达成的，完全根据村民意愿。

2.有条件市场化拆赔:

采取不界定建房时间的方式，由政府控制综合拆赔比直接对现有

私房按市场方式拆赔。

3.准政策方案一:

完全政策方案的基础上对违法私房给予合理的赔偿，但建房时间界定仍由规划国土部门界定。

4.准政策方案二:

完全政策方案的基础上对违法私房给予合理的赔偿，但建房时间界定由集体股份公司。

5.完全政策拆赔:

若政府能够保证落实“有效界定建房时间”(即界定合法违法的标准)和“强制拆除违法建筑”两个关键环节，项目能够按照政府政策要求完全实施。(政府强势，|西部城市)

备注：建议从可操作性出发选拼拆赔方案。如果侧重于操作风险最小应选择“自条件市场方案”。如果侧小于维护《两规》，应选择准政策方案1”,但必须解决时间界定中所存在的问题和风险，并能得到村民的认可。

四、拆赔比

“实物赔偿，产权置换”的关键因素是拆赔比。一般政府政策会有指导拆建比。在深圳市，采用赔偿面积的方式比较普遍，一般的拆赔比为1: 0.8左右，成熟旺区更高。村民一般要求拆一赔一。

五、拆迁补偿在实践中的细节

1.赔偿方式

1）阶梯式的拆赔比

以180平米作为基数产权置换，剩下的用货币补偿。如180以下按照全产权置换，I80-300补偿90%，300-400补偿80%，剩余的就按照货币补偿。只要不太离谱，不让后面的补偿难做就可以。(实践中的最佳方式。)

2）首层赔偿商业

私房的首层是按1:0.82补偿集中商业，私房的二层及以上是按1:0.88补偿住宅或公寓。原村民不仅可以得到相应面积的住宅，还可以在商业区得到集中商业的面积，并集中经营和管理。

2.鼓励搬迁

1）鼓励搬迁。

村民原先的房子有天有地，现在一下子接受不了高层的楼房生活。对于这种情况，谁先同意搬迁，谁先选择高层的房子，鼓励搬迁。2）在政府政策中也有规定鼓励搬迁，如选择货币补偿，奖励10%；配合丈量安置搬迁，奖励10%;(房屋货币补偿金额)

3.安抚村民

1）居民组建物管公司：

居民最担心的是社区里面有物业管理费，担心生活成本增加。解决办

法就是交给社区来管理，社区自然转变为物业管理公司，可以创造就业机会商铺返还。

2）商铺返还：

低层可以做商铺，返利给居民，统一管理、统一经营，把安置区的低层商铺让利给老百姓，对于老百姓更有吸引力。水电费可以直接由水电公司来处理。以现状赔偿。

4.以现状赔偿：

对于没有产权、不合法的建筑，一股以现状为准进行赔偿，不去区分有无产权，合章、违章不区分有其深层次原因。

六、设定拆赔方案的关键

1.旧城改造区域的普遍现状特点

1）违章私房普遍:

2）产权关系混乱:

3）面积超标严重:

4）建筑强度大:

5）业主来源复杂:

6）建房形式多样:

2.设定拆赔方案的关键

1）查帐:

拆迁区房屋有翔实的查帐资料，三方都确认。!拆迁改造之前，再次所有房屋按照查帐资料确认，确认之后抢建房屋不予赔偿!

2）确权:

确认建筑合法、非法的标准:关键是界定美房时间。但在实施中由于界定建房时间不确定性因素多，项目前期工作存在时间长、操作难等问题。I界定人由规划国土部门或集体股份公司，可形成两套方案。3）可行性:

七、旧改项目关键点:

1.拆迁进度:

旧改项目能否顺利拆迁关系到项目工期以及销售的重要节点的确定，否则则难以预计项目的进度和竞争策略的制定。

2.规划方案:

容积率、物业比例等技术指标，直接涉及到开发商利益和政府利益。

3.拆赔方案:

村民和开发商的利益冲突，涉及到拆赔比、现状建筑合法和非法的判别。

4.经济测算:

保证项目开发的市场可实现性。

八、旧城改造对于开发商的挑战

“城中村改造有很多历史遗留问题，还有原村民的观念问题，短

期内都无法解决，自然就影响工程进度，而且利润菲薄，这也是开发商鲜少介入旧城改造的主要原因。

“开发商所遇到的问题比想象的要复杂很多。“不但利润微薄，而且工作相当繁琐复杂。