旧城改造项目要点说明
老小区改造项目建议书
老小区改造项目建议书一、项目背景随着城市的不断发展，许多老小区的基础设施和环境已经逐渐老化，存在着诸多问题，比如老旧的管道、破损的道路、缺乏绿化等等。
这些问题不仅影响了居民的生活质量，也影响了城市的整体形象。
因此，对老小区进行改造是非常必要的。
二、项目目标本次改造项目的目标是通过对老小区的基础设施和环境进行整体升级，提高居民的生活品质，改善城市的居住环境，同时提升城市形象。
具体目标包括改善老小区的道路、管道、绿化、停车场等基础设施，提升小区的整体环境质量。
三、项目内容1. 道路改造：对老小区的道路进行重新铺设，修复破损和裂缝，提高道路的平整度和安全性。
2. 管道改造：更新老小区的供水、排水、燃气等管道设施，确保居民的用水、排水和供暖安全和便利。
3. 绿化提升：增加老小区的绿化面积，种植更多的树木和花草，改善小区的环境，提高空气质量。
4. 停车场建设：对老小区的停车场进行重新规划和建设，增加停车位数量，解决居民停车难的问题。
5. 公共设施更新：更新老小区的公共设施，如垃圾处理设施、社区活动场所等，提升居民的生活便利性。
四、项目实施步骤1. 调研评估：对老小区的基础设施和环境进行全面调研评估，确定改造项目的重点和优先级。
2. 规划设计：制定改造项目的规划设计方案，包括道路、管道、绿化、停车场等方面的具体改造方案。
3. 施工实施：按照规划设计方案，进行道路、管道、绿化、停车场等方面的改造施工。
4. 环境整治：对改造完成后的老小区进行环境整治，确保整体环境质量。
5. 宣传推广：通过宣传推广活动，向居民宣传改造项目的意义和成果。
五、项目预算本次老小区改造项目的预算主要包括道路改造、管道改造、绿化提升、停车场建设、公共设施更新等方面的费用。
具体预算将根据实际情况进行细化和调整。
六、项目效益1. 提高居民的生活品质：改善老小区的基础设施和环境，提高居民的生活便利性和舒适度。
2. 改善城市的居住环境：提升老小区的整体环境质量，改善城市的居住环境，提升城市形象。
旧城改造特点重难点分析
改造项目特点（1）工期紧、任务重，交通干扰严重。
旧城改造项目由于在老旧小区施工，各小区同时施工，导致工序交叉量大、工期紧。
施工中要解决好原有住户的经济矛盾，将施工影响降低到最低；道路交叉口出入口较多、穿越闹市区，临街商铺较多，且片区较分散且施工过程所有道路仍需进行保通，车辆及行人对施工干扰较大。
（2）现场原有管线定位不准。
小区改造提升，在施工过程中必须进行道路、水、电、管线的保通工作。
而由于原地下管线无统一规划，埋设混乱，各管线单位不能准确定位线路的位置、深度，因而要采取人工开挖；而在项目总工期要求下，必须进行机械开挖施工，以保证施工进度，这导致施工安排上的矛盾。
（3）施工文件不完善。
在改造项目实际运行过程中，由于前期工作不充分，造成设计文件不完善，往往出现在招标之前没有完成施工图设计的情况，增加了项目投资控制的难度。
（4）现场施工变化大。
由于原有建筑、管线布置不规则，施工图纸上未能适用于所有部位，因而需现场确认具体做法的部位较多。
另一方面，本工程协调部门较多，统一意见周期长，会严重影响项目施工进度。
改造工程的重点与难点分析（1）施工人员人员是施工的主体，施工者的技术水平、安全意识等对于施工质量尤为重要。
在旧城改造过程施工者主要涉及施工作业人员、施工管理者、施工监理单位人员等。
而且各级各类人员的专业技能、管理经验和施工作业方式等，比如安全意识淡薄、施工技能差，甚至故意偷工减料等行为都会都可能给施工质量造成或大或小的影响。
而且不科学的施工现场管理也会直接给施工进度造成拖延甚至造成施工事故。
（2）施工材料与设施施工材料与设施是确保工程正常进行的物质基础，在施工过程中占据重要的位置，随着我国城市化进程的不断加快，旧城改造工程施工以及建设中所需要的材料以及设备也越来越先进、对材料的质量以及设备的功能需求也越来高，但是因为旧城改造工程的承接部门有时为了降低施工成本，致使在材料以及设备方面难以满足实际的施工需求，同时因为旧城改造工程的实际情况不一样，所需要的材料以及设备也存在差异性，有些旧城改造施工部门不重视实际的施工情况，为了降低工程造价通常是使用质量参差不齐的施工材料为不同的工程进行施工。
城市旧城改造项目的几点建议
城市旧城改造项目的几点建议摘要：随着城市经济和建设的不断发展，城市中的旧城区因基础设施不健全，土地利用率低下，布局混乱，环境恶化等问题日益突出，为了保证城市社会经济的持续发展，必须对旧城区进行有计划的改造，由此改造和更新旧城已成为城市建设中的热点。
本文结合我市旧城改造项目情况，简要分析了旧城改造项目需注意的问题及建议。
关键词：城市；旧城改造；项目；建议Abstract: With the development of city economy and the construction of the continuous development in the city, old city district because the infrastructure is not perfect, land utilization rate is low, the layout of the confusion, the deterioration of the environment and other issues have become increasingly prominent, in order to guarantee the city’s economic and social sustainable development, must in the old city district planning transformation, the transformation and renewal of old city has become city in the building hot. Combining with the old city reconstruction project, a brief analysis of the transformation of the old city project needs to pay attention to the problems and suggestions.Key words: City; urban renewal; project; suggestion城市的发展与人类社会生产和生活方式的进步有着密切的关系。
旧城改造项目工作要点
旧城改造中7种盈利模式
本报告是严格保密的。
旧改项目分为一级开发收益和二级开发收 益两大类盈利模式
获取一级开发的 收益
1 自主开发 2 合作开发•承诺投资回报率 3 合作开发•按股份利润分红
熟地招标、拍卖、挂牌获取 土地出让金
获取二级开发和 土地增值的收益
4 项目公司取地自主开发 5 项目公司取地转让变现 6 合资公司合作开发 7 BOT项目转让
模式匹配度：好
MUT模式Mixed Used Theory
针此S对产U大 生RM规模U模式T的更软,新多性模功城式能,的市利城用更市模新更块新划项分目思,路由,于保单证一模主块体的,相单对次独难立以与直完接整完性成,,保因证
单模块开发的资金收回. MUT的适用环境是大型的,需要进行全面功能改变,且必须是开发目标明确的
本报告是严格保密的。
企业利益 政府利益
企业开发利润及品 牌建立
城市功能完善
旅游消费升级
城市价值提升
村集体 及村民利益
村民居住环境改善 村民社会保障增加
城市归属感增强
改造后 区域价值提升,承担城市功能的城 市增长极
三方在拆赔谈判中的具体分工和工作
政府
① 拆迁政策和实施方案的宣传解释 ② 股份公司和村民思想工作 ③ 负责拟定各种具体详细的拆迁补偿方案 ④ 联合各单位人员组成多个工作小组 ⑤ 谈判培训和准备 ⑥ 制定谈判策略 ⑦ 工作小组进驻大冲村逐户实施谈判 ⑧ 谈判过程中组织会议,改进策略、修改方案、解决问
通过项目开发和土地转让开 发,获取开发利润和土地增 值收益
本报告是严格保密的。
下面以三亚城投开发阳光海岸项目为例
模式一：城投自主进行一级开发
旧城改造项目施工方案与技术措施
旧城改造项目施工方案与技术措施第一节建造工程一、土方开挖：1、施工流程施工准备一场地清理一放灰线一甲方或者监理验线合格一机械就位、开挖一装渣外运一人工挖土清槽、验槽一场地平整一进入下道工序2、施工方案(1) 基坑周围地面堆载应满足以下要求：基坑周围 5m 范|韦|内堆载不得超过lOkpa,同时在东侧边坡加强段车辆行走时应保证车辆距边坡顶不得小于 3m。
(2)最后留 300mm 土采用人工挖，以保护原有土层。
(3)挖土坡度按照经评审、审批的基坑开挖方案施工。
(4)测量控制：开挖后，测量人员随时进行测量，及时洒灰线，防止超挖和欠挖，操作人员一律使用平锹进行清槽和护坡。
(5)验收：土方开挖完成后应即将及时组织业主、监理、设计、地勘等部门对基坑进行隐蔽验收，并浇筑垫层进行封底，防止水浸和暴露。
3、重点、难点部位施工方案(1) 对于开挖后要暴露的管线，采用钢支架进行架空、支护，并采用栏杆进行围护。
(2)工程桩的保护工程桩一旦破坏，会对整个工程结构造成不可想象的后果，因此在土方开挖过程中将重点加以保护。
(3)土方开挖前，操作人员必须认真熟悉桩位施工图，同时对土方开挖深度严格控制。
(4)挖掘方向严格控制按事先控制开挖路线进行作业。
(5) 夜间挖掘外运土方时，要有足够的照明。
4、质量标准(1) 主控项目：开挖标高、长度、宽度、边坡必须符合设计要求。
柱基、基坑、基槽、场地的基土土质必须符合实际要求，并严禁扰动。
(2)普通项目：控制好开挖表面平整度及基底土性。
5、成品保护(1)挖运土方时应注意保护定位标准桩、轴线引桩、标准水准点，并定期复测检查定位桩和水准基点是否完好。
(2)挖土时应对基坑内工程桩做好保护，派专人进行看护，及时与指挥和开挖人员沟通，以防碰撞损坏。
时，应轻提树干使根系舒展，并充分接触土壤，随填土分层塌实。
带土球树木必须塌实穴底上层，而后置入种植穴，填上塌实。
(3)色带种植色带成块种植时，应由中心向顺序退植，坡式种植时应由上向下种植，大型块植或者不问彩色丛植时，宜分区分块种植；独立花坛，应按“中心向外”的程序种植；高低不同品种的花坛苗混种时，先种高的品种后种矮的品种；模型或者花坛，先种植图案的各条轮廓，然后再内部填充。
城镇老旧小区改造项目策划阶段工作要点
城镇老旧小区改造项目策划阶段工作要点1.项目背景分析：首先需要对该城镇老旧小区的现状进行全面分析。
包括小区的建筑结构、基础设施、交通状况、环境问题等。
同时还需要考虑小区居民的需求和居住情况。
通过背景分析，确定项目的主要目标和可行性。
2.项目目标和规划：在确定项目背景的基础上，需要明确项目的长期目标和中期规划。
长期目标可以包括改善城镇老旧小区的居住环境、提高居民生活质量、增加小区使用率等。
中期规划可以包括改造计划的时间表、改造区域的范围、投资预算等。
3.需求分析与居民参与：在项目策划阶段，需要对小区居民的需求进行详细调查和分析。
可以通过居民意见征集、座谈会、问卷调查等方式获取居民的意见和建议。
在确定改造方案时，需要充分听取居民的意见和参与，保证他们的合理权益。
4.改造方案设计：在需求分析的基础上，可以开始制定改造方案。
改造方案需要考虑小区的状况、居民的需求以及可行性等因素。
可以涉及改造小区的建筑结构、绿化环境、交通布局、公共设施建设等方面的内容。
5.技术可行性分析：在设计改造方案的同时，需要进行技术可行性分析。
这包括对改造所需技术、技术难题、技术支持、工程费用等方面进行评估和分析，确保改造方案的可行性和有效性。
7.社会影响评价：项目策划阶段还需要进行社会影响评价。
包括对改造项目对居民生活的影响、社会效益以及社会责任等方面进行评估。
通过社会影响评价，可以对项目的社会效益进行评估和分析。
8.市场调研与营销策划：在确定改造方案的基础上，还需要进行市场调研和营销策划。
包括对改造项目的市场前景、市场定位、产品推广策略、市场份额等进行分析和规划。
通过市场调研和营销策划，可以为改造项目的实施提供市场支撑。
总之，在城镇老旧小区改造项目的策划阶段，需要全面考虑小区的现状、居民的需求、项目的可行性等方面，并通过分析和评估制定出合理的改造方案。
策划阶段的工作要点主要包括背景分析、目标规划、需求分析、改造方案设计、技术可行性分析、经济可行性分析、社会影响评价、市场调研与营销策划等。
旧城改造实施方案
4旧城改造实施方案早晨的阳光透过窗帘的缝隙，洒在我面前的笔记本电脑上，键盘的敲击声伴随着窗外的车水马龙，思绪就这样自然而然地流淌开来。
旧城改造，这是一个让人充满期待和挑战的话题。
一、项目背景旧城，是城市发展的见证者，也是历史文化的承载者。
但随着时间的推移，旧城的基础设施、居住环境、城市功能等方面已无法满足现代城市生活的需求。
因此，本项目旨在对旧城进行改造，提升城市品质，打造宜居、宜业、宜游的现代化城区。
二、改造目标1.提升旧城基础设施：改善供水、供电、供气、供暖等基础设施，确保居民生活品质。
2.优化居住环境：改造老旧小区，提升绿化、美化水平，营造宜居环境。
3.激发城市活力：打造文化创意产业园区，吸引企业入驻，提升城市经济实力。
4.传承历史文化：保护历史建筑，挖掘历史文化资源，打造文化旅游品牌。
三、改造方案1.基础设施改造（1）供水：对老旧供水管道进行改造，提升供水质量。
（2）供电：升级供电设施，确保电力供应稳定。
（3）供气：优化供气管道，提高供气效率。
（4）供暖：改进供暖设施，提升供暖质量。
2.居住环境改造（1）老旧小区改造：对老旧小区进行整体改造，提升绿化、美化水平。
（2）拆除违建：对违法建筑进行拆除，提高城市品质。
（3）垃圾分类：推行垃圾分类，提高居民环保意识。
3.文化创意产业园区建设（1）规划园区：合理规划文化创意产业园区，提供完善的配套设施。
（2）招商引企：积极招商引企，吸引优质企业入驻。
（3）政策扶持：制定相关政策，支持文化创意产业发展。
4.历史文化传承（1）保护历史建筑：对具有历史价值的建筑进行保护，挖掘历史文化资源。
（2）打造文化旅游品牌：以历史文化为核心，打造特色文化旅游品牌。
（3）开展文化活动：举办各类文化活动，弘扬传统文化。
四、实施步骤1.调查研究：对旧城现状进行详细调查，了解居民需求，制定改造方案。
2.规划设计：结合调查研究结果，进行规划设计，明确改造目标。
3.宣传动员：通过多种渠道宣传改造政策，提高居民参与度。
浅谈旧城改造项目设计
浅谈旧城改造项目设计摘要：随着城市的快速发展，目前对旧城改造已经成了城市建筑的重要问题之一。
旧城项目的改造第一方面为了增加城市的美观，第二为了更好的推动城市设计的合理性，它能够使城市增加生机和活力。
基于此，本文从旧城改造项目的重要性入手分析，简要提出旧城改造项目设计的主要要点。
关键词：旧城；改造；项目设计随着城市化的快速发展，全国各地的城市都在朝着大规模、高速度的建设，繁荣的城市，比传统的城市更加有生机和活力。
旧城市的改造就是对项目进行拆除和新建的过程，使得新的建筑代替原来的老旧建筑，所以在一定程度上增加了城市的美观性。
随着我国综合实力的提升，国家对现代城市的改造也愈发的重视，现代城市的项目改造当中出现了诸多亮点，不单单是从建筑结构上有了创新，人们的生活和各种设施上更是有了改造，这无疑为城市的创新带来了诸多动力，在推动城市的发展方面起到了重要的作用。
1旧城改造的重要性据2005年中国科学院走可持续发展战略报告指出，中国目前的城市化率为35%左右，在本世纪的第一个10年突破40%。
所以对旧城进行改造，在一定程度上能够提高我国城市化率的百分点，进而使得大部分居民有房可住。
其次，旧城的改造是我国城市不断发展的必然趋势，目前我国城市用地不断的在扩散，城市中的新区发展到一定程度之后便会遇到瓶颈，这时城市当中旧区的改造就成了发展的新目标，而旧城的改造也就成了城市化发展的必然，结果也是城市发展的重要部分，更是推动城市经济可持续发展的关键因素。
对旧城进行改造，包括人口疏散、经济结构调整、环境更新、设施更新、建筑空间再创造、人文空间再塑造等内容，所以在一定程度上推动了城市的发展，是城市发展的必然结果。
2旧城改造项目设计方法2.1旧城改造中设计的主要方面建筑是实体的艺术，城市是基于建筑的艺术，一个没有旧建筑和旧城区的城市就是没有内涵的城市。
所以在旧城项目的改造过程当中，必须要遵从旧城区中的空间感受、文化理念、生态环境功能、布局等多方面全面的考虑，凸显以人为本的前提来对旧城区进行改造。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
旧城改造项目要点
一、几个关键名词
1.拆迁成本：
拆迁中所有的费用，是开发成本的一部分，包括拆除费、安置费、搬迁费用、拆迁管理费、测绘费、评估费、拆除费等费用。
一般换算到还建面积的平米单位。
2.定向摘牌：
拆迁业主和政府协商，设立土地出让条件，保证出让的净地可以自己拿到。
3.拆赔比：
新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。
又叫拆建比，是拆赔方案的核心。
深圳一般是1日0.8,还有拆一赔一。
4.丈量、确权：
对拆迁房屋的结构形式、层数、原面积、违建面积、附属物等做详细的登记，明确房屋产权归属(集体、个人、国家) （有时需补办土地用地手续，房屋产权证等)，经过业生、开发商、政府部门的三方确认，备案，作为拆迁赔偿依据。
5.村民股份公司：
村民的基层管理组织，相当于居委会。
股份公司对村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的联系、召集、组织、确权、谈判过程中能起到重要作用，能减少过程中产生的矛盾
二、补偿方式
拆赔中涉及到的补偿方式主要有实物补偿、货币补偿、实物为主货币为辅补偿和货币为主实物为辅补偿四种方式。
1.实物：
实物补偿即依据拆赔比给出还建房屋的面积，按照计算标准进行补偿。
2.货币：
货币补偿即根据相应的市场价格给出单位面积补偿款，按照现有房屋建筑面积进行货币补偿。
3.实物为主货币为辅：
实物加货币补偿即以实物补偿已有建筑为主，再辅以相应的货币补偿不全接受实物补偿的拆迁者。
4.货币为主实物为辅：
货币和实物相结合的补偿即根据建筑面积给出货币补偿款，对于拆迁居民的回购商品房采取优惠措施，在一定的面积下按照当地单位建安成本价购买房屋。
三、拆赔模式
1.完全市场化拆赔式:
市场赔偿标准是在市场操作中由开发商与村民谈判达成的，完全根据村民意愿。
2.有条件市场化拆赔:
采取不界定建房时间的方式，由政府控制综合拆赔比直接对现有
私房按市场方式拆赔。
3.准政策方案一:
完全政策方案的基础上对违法私房给予合理的赔偿，但建房时间界定仍由规划国土部门界定。
4.准政策方案二:
完全政策方案的基础上对违法私房给予合理的赔偿，但建房时间界定由集体股份公司。
5.完全政策拆赔:
若政府能够保证落实“有效界定建房时间”(即界定合法违法的标准)和“强制拆除违法建筑”两个关键环节，项目能够按照政府政策要求完全实施。
(政府强势，|西部城市)
备注：建议从可操作性出发选拼拆赔方案。
如果侧重于操作风险最小应选择“自条件市场方案”。
如果侧小于维护《两规》，应选择准政策方案1”,但必须解决时间界定中所存在的问题和风险，并能得到村民的认可。
四、拆赔比
“实物赔偿，产权置换”的关键因素是拆赔比。
一般政府政策会有指导拆建比。
在深圳市，采用赔偿面积的方式比较普遍，一般的拆赔比为1: 0.8左右，成熟旺区更高。
村民一般要求拆一赔一。
五、拆迁补偿在实践中的细节
1.赔偿方式
1）阶梯式的拆赔比
以180平米作为基数产权置换，剩下的用货币补偿。
如180以下按照全产权置换，I80-300补偿90%，300-400补偿80%，剩余的就按照货币补偿。
只要不太离谱，不让后面的补偿难做就可以。
(实践中的最佳方式。
)
2）首层赔偿商业
私房的首层是按1:0.82补偿集中商业，私房的二层及以上是按1:0.88补偿住宅或公寓。
原村民不仅可以得到相应面积的住宅，还可以在商业区得到集中商业的面积，并集中经营和管理。
2.鼓励搬迁
1）鼓励搬迁。
村民原先的房子有天有地，现在一下子接受不了高层的楼房生活。
对于这种情况，谁先同意搬迁，谁先选择高层的房子，鼓励搬迁。
2）在政府政策中也有规定鼓励搬迁，如选择货币补偿，奖励10%；配合丈量安置搬迁，奖励10%;(房屋货币补偿金额)
3.安抚村民
1）居民组建物管公司：
居民最担心的是社区里面有物业管理费，担心生活成本增加。
解决办
法就是交给社区来管理，社区自然转变为物业管理公司，可以创造就业机会商铺返还。
2）商铺返还：
低层可以做商铺，返利给居民，统一管理、统一经营，把安置区的低层商铺让利给老百姓，对于老百姓更有吸引力。
水电费可以直接由水电公司来处理。
以现状赔偿。
4.以现状赔偿：
对于没有产权、不合法的建筑，一股以现状为准进行赔偿，不去区分有无产权，合章、违章不区分有其深层次原因。
六、设定拆赔方案的关键
1.旧城改造区域的普遍现状特点
1）违章私房普遍:
2）产权关系混乱:
3）面积超标严重:
4）建筑强度大:
5）业主来源复杂:
6）建房形式多样:
2.设定拆赔方案的关键
1）查帐:
拆迁区房屋有翔实的查帐资料，三方都确认。
!拆迁改造之前，再次所有房屋按照查帐资料确认，确认之后抢建房屋不予赔偿!
2）确权:
确认建筑合法、非法的标准:关键是界定美房时间。
但在实施中由于界定建房时间不确定性因素多，项目前期工作存在时间长、操作难等问题。
I界定人由规划国土部门或集体股份公司，可形成两套方案。
3）可行性:
七、旧改项目关键点:
1.拆迁进度:
旧改项目能否顺利拆迁关系到项目工期以及销售的重要节点的确定，否则则难以预计项目的进度和竞争策略的制定。
2.规划方案:
容积率、物业比例等技术指标，直接涉及到开发商利益和政府利益。
3.拆赔方案:
村民和开发商的利益冲突，涉及到拆赔比、现状建筑合法和非法的判别。
4.经济测算:
保证项目开发的市场可实现性。
八、旧城改造对于开发商的挑战
“城中村改造有很多历史遗留问题，还有原村民的观念问题，短
期内都无法解决，自然就影响工程进度，而且利润菲薄，这也是开发商鲜少介入旧城改造的主要原因。
“开发商所遇到的问题比想象的要复杂很多。
“不但利润微薄，而且工作相当繁琐复杂。
困扰着城中村改造的，首先是产权困境，城中村大量违法违规建筑存在的现实与土地产权特殊性的矛盾，令改造陷入两难境地;城中村改造需要以更细致、深入的调查研究为基础，将其中的具体工作如土地、房产、产权现状严格细化。
对《物权法》理解不一致，城中村改造涉及人口众多，如果没有相关的法律作为制定决策和方法的基础，城中村改造将面临更多的难题。
最大的难题就是村民的补偿问题。
村民们补偿期望值过高和恶意抢建增加补偿已成为城中村改造工作的最大障碍。
由于开发商与原住民都有各自不同的利益，双方就拆赔比及补偿方式等方面需要较长时间的博弈。
其次便是规划和补偿困境，城中村改造的“容积率”所引起的赔付与规划问题同样矛盾，给改造单位带来巨大的风险。