旧城改造项目策划书

关于拟对燕林市场实施除险美化、

规范经营的设想

一、总论

十堰市地理位置优越、开发潜力巨大，但市中心存在一处脏乱差、有严重消防隐患的建材经营、加工市场，已严重影响了十堰市的建设和发展。

1、项目现状

燕林市场兴建于1989年，占地面积约5500m2，一层为商铺，上层为四栋住宅楼。这个建于上个世纪80年代商住楼由于不规范物业管理长期年久失修，现已破旧脏乱，弊端众多，与当前十堰市市容市貌、市政发展格格不入。

2、项目背景

第一、存在严重的消防安全隐患。燕林市场在兴建时期对消防应急设施设备建设不完善，不具备消防应急急救功能，而燕林市场建筑年久失修，电路电线老化，跑水漏电现象常有发生。一楼商铺主要经营各类易燃的塑料管材、油漆、建材，同时伴随电气焊切割作业、烧水做饭等活动，切割机、电焊机、等同时作业，对老化电路会造成超负荷运转，极易造成火灾。电焊机、切割机的明火运行像是一根导火索，塑料板材加工和油漆等更像一颗定时炸弹，许多仓库随时都有被引爆的可能，严重威胁了周边地区人民生命财产安全；而小货车的频繁进出和乱停乱放不仅阻碍交通，也会在紧急救援中妨碍消防救援车辆的进入，造成更大的隐患。

第二、脏乱差的环境严重影响了市容市貌及城市建设。许多住户在二楼阳台放养家畜，对人们健康和环境卫生产生极大危害。同时在二楼阳台形成了一个天然的“垃圾场”，很多住户直接将垃圾丢放在二楼阳台，垃圾成堆无人清理，对整个城市的卫生和形象带来了极大的损坏。

第三、作坊式营业业态，制约了市中心商业价值体现，给更具市场竞争力的商业业态进入这一地区造成阻碍。建材加工业对社区居民的生活产生了巨大的噪音污染和环境污染，屡遭投诉。而作坊式经营又不能满足大量城市人口的就业和物业价值的提升，不规范的经营模式对税收的贡献率也极低。

综上所述，燕林市场已成为该区域经济发展和城市形象提升的阻碍，整体改造势在必行。

二、项目改造规划设想

燕林市场项目的除险改造，不是简单的房地产开发，必须上升到城市整体建设的高度，上升到整合各类商业资源的高度，只有运用系统工程统筹兼顾才能完成。

项目考虑与维也纳已有的商业业态进行整合，形成一个具有一定规模的新型开放时尚商业广场和创意产业中心，一个商业摩尔城，一个创意示范园，使之成为十堰核心商圈的示范项目，成为人民路这条黄金商业带上一颗独具特色的新星。

1、完善设施、消除隐患

对项目内部的设施设备需要统一改造、更换。原有电线负荷供小

于求，对内部的线路要按照建筑结构重新布局安装。严格按照消防部门的规定对消防设施设备进行全面改造，新增消防监控和喷淋系统，设消防分区，完善消防功能，彻底消除隐患。同时，完善物业硬件投入，加强社区管理，消除治安隐患。

2、外观改造

在前一阶段的“三城联创”和“创卫”工作中，人民路沿线景观已得到了大力改善，但燕林市场的形象却与人民路沿线景观格格不入，彻底改造迫在眉睫。项目改造的初步设想是，对整体外立面实施造型改造，让其具有怀旧风格的后现代元素，将店招进行统一规划，融入外立面改造之中；进一步优化卖场的动线设计，使其更具商业习惯和理念，同时满足消防疏散要求；对整体建筑物亮化改造，让建筑物与维也纳商业广场融为一体，打造一个十堰的新天地，一个十堰的创意产业示范地。

3、观景平台美化改造

将市场二楼平台和屋面变“垃圾场“为观光地，变废为宝。具体规划设想是：

（1）搭建大型采光阳光屋面，连通一层与二层平台，对屋面进行绿化园林处理，将其改造成空中景观，休闲休憩的公共场所。

（2）引进低碳节能减排理念，将阳光屋面做成太阳能采光板和集热板，使用太阳能光伏小环境发电设备和空调设备，按照现有技术，这样大面积的太阳能装置足以满足整个卖场的电梯，照明和供热需求，其对能源的贡献是巨大的，同时也减少了项目的电力改造压力。

4、提高城市公共物业的管理水平

通过项目改造，我们初步设想：

（1）将紧临市场南巷的垃圾中转站进行功能整合，提高利用率，将其改造成五层立体停车库和一体式自动化垃圾中转站，经过我们的调研，这个设想在技术上是完全可行的，立体停车库的生产厂家可以将自动化垃圾中转站设备与停车库设备进行整合，最大限度地利用好空间和“边角余料”，实现功能完善。

（2）在物业管理上可以考虑将其日常管理委托给专业的商业物管公司，与维也纳商业广场的物业实现统一管理，资源共享，将政府的资源从城市管理服务中解放出来，进行市场化运作，让政府将更好的行政能力用于城市执法和监督，变“运动员”为“裁判员”。

三、项目的商业规划设想

1、引进先进的思维模式突破红海——创新商业模式新思路

引进购物、美食、休闲、观光、娱乐、艺术等多种业态为一体的商业中心，完善十堰市最繁华商业区的购物逛街功能。转变原有的商业模式，业态重组。实行全新业态、全新的管理模式：统一业态规划，统一招商，统一经营，统一管理。

通过改变经营管理思路：—打造一站式便捷生活；—提供优雅的购物环境；—引导人们对高端生活的追求；—享受精致、惬意、休闲、舒适“漫生活”—引入文化艺术类消费业态，提高精神层面的物质化享受。

2、内引外联差异化经营——打造品牌新中心

集创意产业、文化艺术产业、品牌购物、时尚餐饮、小资休闲为一体。区别于人民路商业区现有的商业格局，与传统市场实行差异化经营，打造“人无我有、人有我精”的经营业态。对服装行业引进品牌服装店；美食和休闲方面引进特色的小吃与时尚休闲区；一楼引入创意型经营业态；在塔楼部分打造以创意园和大学生创业园为主的创业中心，打造十堰创意生活摩尔城。

3、开放式商街集约化管理——拉动区域经济的新动力

管理方式上，根据燕林市场的现状，实行开放式经营模式，对各经营商铺统一收银，统一纳税的集约化管理。

服务理念上，加强高端商服理念建设，用诚信、务实、品牌、和谐的宗旨打造一支专业的高素质的服务团队。

保障品质，严把质量关，对经营的所有产品保障质量和品质。

税收贡献，对所有的经营商铺统一进行收银，从而保证了税源的不流失，统一缴纳税费，既保障了税收又拉动了区域经济的发展，使之成为新的税源增长点。

扩大就业，燕林市场的经营需要各类的人才，这既帮政府缓解了社会就业的压力，也给人们提供了创业机会。

打造友好环境，让消费者在消费的同时不仅能享受到品牌商品的独特魅力，又能享受独具特色的休闲娱乐环境，使之成为人民路上的商业繁华之地，人气聚集之地。

4、低碳节能性运营模式——尝试创意产生新理念

引入光伏发电技术将太阳能直接转换为电能，基本保障公共区域设施设备的照明和使用。引进光伏发电安全可靠、无噪声、低污染、无需消耗燃料从而保证了节能型公共照明、自动扶梯、小环境空调系统能够低碳运行。

引入大型采光面，在屋面上设置大型玻璃采光板等采光材料，使其基本保证白天的照明需求，可支持消费者低碳出行、低碳消费、低碳生活、低碳休闲，这是创意性项目所必备的理念。

按照现代化城市建设的需要，引进和吸收现代商业和现代旅游的新理念，遵循以人为本、低碳节能、环境友好、功能齐备、品质优良的要求，打造成为吃、住、游、乐、行为一体的一座商业城、旅游城、商务城、文化创意城。

四、项目需要的支持和帮助

1、该项目虽然采用了市场运作的模式，但由于涉及到许多旧城改造和现实现状的困难，我们希望政府有关部门能站在项目可持续发展的视角，能在土地政策和环保补助方面参照旧城改造的相关优惠政策，给于一些考虑和倾斜，缓解企业负担，让更多的企业资源用于项目的改造和经济补偿上。

2、该项目拟引进一些创意型项目入驻，希望能在政府帮助下，在国家产业扶持政策内享受一些产业补助和优惠支持，以利于我们在项目中实施开展“大学生、青年创业计划”，以扶持有志于创意科技和相关服务的年青创意科技人才入驻创业，推动十堰地区创意产业项

目的示范和发展。

3、由于该项目的历史原因，在项目实施时，希望政府有关部门能召集各相关行政职能部门进行专题研究，在政策和法律许可范围内，对项目能简化行政审批程序，对改造项目实施规划预批，并能加快后续项目手续的完善和办理，确保项目落地结果。

综上所述，项目实施必须遵照政府主导、市场运作、利益共享、和谐改造的原则和措施。让各利益主体在项目中实现预期，让项目能真正成为旧城改造的示范工程和经典之作，探索在市场经济环境下实现城市改造和功能提升的新思路。

十堰永安资产管理有限公司

二0一一年十月