河北省2017年上半年房地产估价师《经营与管理》：实物期权的类型模拟试题
2017年房地产估价师考试复习试题及答案：《经营与管理》(4)
2017年房地产估价师考试复习试题及答案：《经营与管理》（4）【2007年真题】某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为( )。
A.45.05%B.49.31%C.56.86%D.63.6%【答案】B【解析】考虑土地增值税时【2007年真题】已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为( )。
A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%【答案】D【2007年真题】资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。
( )【答案】×【解析】是利润总额而非税后利润【2006年真题】某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。
如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为( )。
A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】D【2007年真题】张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。
如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。
则张某的这项投资在第4年的利息备付率是( )。
A.1.07B.1.47C.2.07D.3.33【答案】C【2007年真题】资产负债率属短期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。
( )【答案】×【解析】是长期指标【2006年真题】房地产投资项目盈亏平衡分析中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度。
2017房地产估价师《经营与管理》精选复习题
2017房地产估价师《经营与管理》精选复习题1.某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是( )。
A.18%B.25%C.30%D.50%2.服务人口1～5万人，年营业额在3000万～10000万元之间，居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为( )。
A.地区购物商场B.居住区商场C.邻里服务性商店D.特色性商店3.项目可行性报告的基本构成不包括( )。
A.封面B.摘要C.目录D.建议书4.关于契约型和公司型信托的比较，下列不正确的是( )。
A.资金属性不同B.资金使用不同C.管理经理不同D.利益分配不同5.房地产担保形式不包括( )。
A.抵押B.保证C.质押D.协议6.房地产开发项目财务评价报表包括( )。
A.财务报表B.经营报表C.辅助报表D.基本报表E.资金来源与运用表7.出租用的商用房地产的还款的主要来源受到( )等市场因素的影响。
A.销售收入B.租金水平C.运营成本D.营业收入E.出租率8.以下可以作为质押品提供担保的有( )。
A.商标权B.土地使用权C.专利权D.房屋使用权E.企业使用权9.房地产组合投资管理的主要工作包括( )。
A.制订并执行组合投资策略B.设计和调整房地产资产的资本结构C.进行资产的投资分析和运营状况分析D.制订物业策略计划E.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策10.写字楼租赁合约中租金调整幅度可参考( )确定。
A.消费者价格指数B.商业零售价格指标数C.上证价格指数D.建安工程价格指数E.同行业物业租金2017房地产估价师《经营与管理》精选复习题答案1. A 【解析】：某笔贷款的综合风险度=信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目等级系数。
企业的信用等级为AA级企业为50%，用商品房抵押的为50%，中长期贷款期限在1年以上不满3年的为120%，项目风险等级为A级的为60%，所以该贷款综合风险度=50%×50%×120%×60%=18%。
2017年上半年河北省房地产估价师《制度与政策》：土地管理的基本制度模拟试题
2017年上半年河北省房地产估价师《制度与政策》：土地管理的基本制度模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在建工程抵押贷款，是以开发商与施工单位签订的依法生效的__设定抵押权，按其在建工程已完工部分分次发放贷款。
A．房屋建筑物B．土地使用权C．在建工程D．房屋期权2、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收人为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。
该宗房地产的收益价格为__万元。
A．650B．687C．585D．6303、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用是。
A：经营成本B：开发产品成本C：期间费用D：开发项目总投资E：借款合同4、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为__万元。
A．-40B．400C．1800D．36005、被执行人张某不能清偿所欠李某的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，杨某到期却拒不偿还，法院因此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，法院因此可以裁定对的财产强制拍卖。
A：张某B：张某或杨某C：杨某D：张某和杨某E：执行层的组织协调6、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用。
A：减少B：增加C：不变D：可能增加也可能减少E：执行层的组织协调7、房地产估价从某种意义上讲是房地产的价值。
A：发明B：发现C：创造D：确定E：工业用地的监测点评估价格8、任何单位和个人需要拆除房屋，必须持有国家规定的批准文件等，向房屋拆迁主管部门提出申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。
房地产估价师《经营与管理》习题及答案
房地产估价师《经营与管理》习题及答案2017房地产估价师《经营与管理》习题及答案焦急等待2017年房地产估价师考试的小伙伴们可以备考啦，就跟随店铺去了解下吧，想了解更多相关信息请持续关注我们店铺!2017房地产估价师《经营与管理》习题一1.房地产经济有哪些特征?2.房地产商品的买卖具有哪些特点?3.土地基准价格、土地标定价格和土地市场价格各自的含义以及三者之间的关系。
答案：1 (1)房地产位置的不可移动性。
(2)房地产开发经营管理需要的资金量大、时间长、资金周转缓慢。
(3)房地产投资经营的风险性。
(4)房地产经营运动过程的统一性。
(5)房地产的基础性、先导性和带动性。
(6)房地产价值大，使用期限长，并且可以增值。
(7)房地产对市场经营运行的敏感性。
2 (1)房地产买卖双方在达成协议时，必须订立具有法律约性的、买卖双方必须奠定的房地产契约。
(2)房地产买卖契约，必须遵守国家的法律和法规，并且接受房地产管理部门的.监督。
(3)房地产买卖成交后，必须按照规定的房地产行政管理部门办理房地产立契手续，以及房地产所有权和土地使用权的权属转移登记手续，领取房地产所有权和土地使用权证书。
3 (1)土地基准地价是在不同类型和不同等级的城镇，根据不同的土地等级，采取科学的评估方法，评估和测算出的商业、工业、住宅等各类土地的平均价格。
(2)土地标定地价是对某一块需要出让、转让、出租、抵押的地块，通过科学的评估方法，评估出来的具体价格。
(3)土地市场价格是在土地的出让过程中形成的实际交易价格。
(4)基准价格、标定价格是市场出让价格的基础主依据，市场出让价格是基准价格和标定价格的实现形式。
2017房地产估价师《经营与管理》习题二1.房地产业在国民经济发展中具有( )A.基础性B.带动性C.支柱性D.先进性E.能动性2.房地产经营管理企业可以分为( )A.房地产开发经营企业B.房地产施工承包企业C.房地产市场中介服务企业D.房地产物业管理企业E.房地产金融保险企业3.房地产经营管理项目可行性研究可以分为( )A.机会可行性研究阶段B.投资可行性研究阶段C.设计可行性研究阶段D.初步可行性研究阶段E.最终可行性研究阶段4.房地产经营管理企业的自有资金主要包括( )A.国家财政拨款B.企业注册资本金C.社会筹集资金D.企业公积金E.股本金5.征用农业用地补偿费的构成是( )A.土地补偿费B.安置补偿费C.地上附着物补偿费D.青苗补偿费E.拆迁补偿费6.房地产市场基本构成要素为( )A.市场运行客体B.房地产市场管理组织C.市场运行主体下载全文。
房地产估价师《房地产开发经营与管理》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第9次)
房地产估价师《房地产开发经营与管理》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.通常情况下，()以上资信等级的企业才能获得银行贷款。
A.AAB.AC.BBBD.BB2.下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是（）。
A.二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场B.三级市场是指存量房地产交易市场C.按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场D.按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场、二级房屋市场和三级房屋市场3.下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是()。
A.容积率B.租金水平C.利息备付率D.成本利润率4.【真题】对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析，是房地产市场的()分析。
A.总量结构B.产品结构C.投资结构D.区域结构5.相对于现金回报率来说，（）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。
A.投资利润率B.投资回报率C.资本金利润率D.资本金净利润率6.以下收集一手资料的方法中，适用于描述性调查的是()。
B.专题讨论法C.问卷调查法D.实验法7.关于流动比率，下列说法不正确的是（）。
A.流动比率=流动资产总额／流动负债总额×100%B.又称之为"银行家比率"C.又称之为"二对一比率"D.在国际上银行一般要求这一比率维持在100%以上8.先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，再近似计算项目投资，这种估算方法称为（）。
A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法9.某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。
房地产估价师《房地产开发经营与管理》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第1次)
房地产估价师《房地产开发经营与管理》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.由于房地产权益投资风险较高，（）和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资。
A.建设银行B.工商银行C.商业银行D.农业银行2.基准收益率是导致投资行为发生所要求的()。
A.最低投资报酬率B.最低投资利润率C.平均投资报酬率D.最低投资收益率3.在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：主要材料消耗量一每平方米材料消耗量指标×建筑面积属于()。
A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法4.房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为()。
A.申请招标→编制招标文件→编制招标工程标底→确定招标方式→发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同B.申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同C.申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底和答疑→开标、评标和决标→签订合同D.申请招标→确定招标方式→编制招标文件→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→工程交底及答疑→签订合同5.（）和蒙特卡洛模拟法是风险分析的两种主要方法。
A.解析法B.幕景分析法C.调查和专家打分法D.故障树法6.房地产的经济寿命是指物业开始使用至（）的时刻。
A.收益为零B.产生的收益超过其使用成本C.净收益为零D.收益率小于基准收益率7.采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用是()。
A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法8.土地使用权划拨，是要经()以上人民政府依法批准。
房地产估价师考试《经营与管理》练习试题(共8篇)
房地产估价师考试《经营与管理》练习试题〔共8篇〕篇1：房地产估价师考试《经营与管理》练习试题房地产估价师考试《经营与管理》练习试题1.某城市存量商品住房的吸纳率为40%，那么该城市同期存量商品住房的吸纳周期是( )。
(试题)A.0.4月B.2.5月C.0.4年D.2.5年答案：D解析：吸纳率与吸纳周期是互为倒数关系。
2.在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的( )。
(20试题)A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段答案：B3.假如同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会( )。
(年试题)A.减少B.增加C.不变D.同步递减答案：B4.从宏观上说，在进展房地产市场构造分析^p 时，通常应分析^p ( )。
(试题)A.物理构造B.区域构造C.产品构造D.供求构造E.总量构造答案：BCDE解析：从宏观上说，房地产市场构造包括总量构造、区域构造、产品构造、供求构造、投资构造和租买构造。
5.以下关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有( )。
(20试题)A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高C.房地产周期循环的供求平衡点是长期平衡价格D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率E.在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的答案：ABD解析：房地产周期循环的'供求平衡点是长期平均空置率6.在以下房地产市场指标中，属于市场交易指标的有( )。
(年试题)A.空置量B.房地产价格指数C.平均建立周期D.吸纳率E.失业率答案：BD7.政府对房地产市场进展宏观调控时，可选择的手段的主要有( )。
A.加大城市根底设施建立投入B.调整银行贷款利率C.调整公共住房政策D.调整房地产税收政策E.加快城市化进程答案：BCD8.城市土地开发和供给方案，一般由( )按城市总体开展要求、土地开发潜力以及城市规划的要求制定。
河北省2017年房产估价师《经营与管理》：决策及其特征考试题
河北省2017年房产估价师《经营与管理》：决策及其特征考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。
A．80%B．82%C．83%D．92%2、下列关于建设用地使用权的说法，不正确的是：A．建设用地使用权出让合同为要式合同B．建设用地使用权自登记机构登记时设立，不经登记不生效力C．建设用地使用权人有权依法处分建设用地使用权D．建设用地使用权与附着于该土地上的建筑物、构筑物可以分别转让3、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指。
A：房地产开发企业自有资金周转的速度B：估价对象房地产变为现金的速度C：估价对象房地产带来净收益的速度D：房地产开发企业流动资金周转的速度E：工业用地的监测点评估价格4、某企业总资产为150万元，负债30万元，资本公积10万元，留存收益10万元，盈余公积5万元，则该企业的实收资本为__万元。
A．95B．100C．120D．1755、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年．该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％，则该宗房地产的现时收益价格为．【2007年考题】A：85．45万元B：87．16万元C：88．50万元D：88．90万元E：工业用地的监测点评估价格6、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地土地使用权出让最高年限为__年。
A．40B．50C．70D．807、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元／㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元／㎡，开发成本和管理费用为1200元／㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2％，销售税费为销售价格的5.5％，开发期为1.5年，年利率为10％。
2017年房地产估价师经营与管理练习试题
2017年房地产估价师经营与管理练习试题 2017年房地产估价师经营与管理试题【1】 1.某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元.经分析市场前景为：好的概率45%;一般的概率35%;不好的概率20%，则该项目净现值 期望值为( )万元. A.2677.5 B.3680.60 C.4003.50 D.5356.80 2.对某房地产项目进行敏感必分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低0%时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是( )。 A.地价 B.建造成本 C.贷款利率 D.资本化率 3.某房地产开发项目的占地面积为10000 ㎡，规划容积率≤4,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80﹪，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为( )元/㎡. A.2350.00 B.2937.50 C.3250.00 D.4062.50 4.房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物2M以外和项目( )范围内的各种管线、道路工程的建设费用. A.黄线 B.紫线 C.蓝线 D.红线 5.房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金.一般而言三种资金的使用顺序是( )。 A.资本金、借贷资金、预租售收入 B.预租售收入、资本金、借贷资金 C.借贷资金、预租售收入、资本金 D.资本金、预租售收入、借贷资金 6.某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元，150万元.对两方案进行比选，则最优方案的等额年值 为( )万元. A.39.51 B.49.39 C.49.96 D.62.45 7.当可供比较的互斥方案寿命期相同，期效益也基本相同时，宜采用的比选方法是( )。 A.净现值法 B.差额内部收益率法 C.费用现值法 D.内部收益率法 8.下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是( )。 A.债权人通常是商业银行 B.不能用于偿还土地购置贷款 C.主要担保物为在建工程及相关土地使用权 D.还款资金来源通常是销售收入 9.下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是( )。 A.发行公司债券 B.权益型房地产投资信托基金 C.发行股票 D.商业银行贷款 10.新设项目法人资本金筹措渠道不包括( )。 A.政府政策性资金 B.国内外企业入股的资金 C.个人入股的资金 D.资产变现的资金 答案：1.A 2.D 3.A 4.D 5.D 6.C 7.C 8.B 9.A 0.D 2017年房地产估价师经营与管理试题【2】 1.一般来说，房地产投资风险分析主要包括(ACDE )等分析。 A.投资资金的安全性 B.项目定位的科学性 C.期望收益的可靠性 D.投资项目的变现性 E.资产管理的复杂性 2.房地产市场结构包括(ABCD )。 A.总量结构 B.区域结构 C.产品结构 D.供求结构 E.资金结构 3.从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在( AB)。 A.第一阶段 B.第二阶段初期 C.第三阶段初期 D.第三阶段 E.第四阶段 4.制定租售方案的工作内容主要包括(ACE )。 A.租售选择 B.宣传手段选择 C.租售进度安排 D.广告设计及安排 E.租售价格确定 5.随着市场细分化研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念：弥隙市场的特点是(AB )。 A.消费者愿意支付较高的价格 B.企业处于领导地位 C.消费者以年轻人为主 D.商品住宅多为豪宅 E.以投资性购买为主 6.按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是(ABD )。 A.同质偏好市场 B.分散偏好市场 C.个别偏好市场 D.集群偏好市场 E.弥隙市场 7.现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是(ACE )。 A.资金运动的时间始点 B.日历年度的年初 C.某一基准时刻 D.既不能现金流出也不能有现金流入的时间点 E.既可有现金流入也可有现金流出的时间点 8.在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括(ABD )。 A.折旧和摊销 B.投资回收 C.投资回报 D.未分配利润 E.权益融资 9.房地产置业投资的效果主要表现为(BDE )等。 A.企业实力提升 B.租金收入 C.对社会贡献增加 D.物业增值 E.物业权益份额增加 10.房地产开发前期的规划管理包括(ABCD )。 A.开发项目的选址定点审批 B.规划设计条件审批 C.规划设计方案审批 D.核发建设用地规划许可证 E.核发建设用地批准书
房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题模拟训练含答案【3套练习题】
房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题模拟训练含答案【3套练习题】答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.服务人口1万～5万人，年营业额在3000万～10000万元的居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为（）。
A.地区购物商场B.居住区商场C.邻里服务性商店D.特色性商店2.单利计息与复利计息的区别在于（）。
A.是否考虑资金的时间价值B.是否考虑本金的时间价值C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D.采用名义利率还是实际利率3.下列费用中，不属于管理费用的是（）。
A.办公费B.管理人员工资C.审计费D.代理费4.房地产投资项目融资的特点是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以（）为核心。
A.资金B.金融机构C.房地产项目D.利率高低5.【真题】市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于()。
A.物业出租经营成本B.业主希望的投资回报率C.通货膨胀率D.同类物业的市场供求关系6.下列融资渠道中，属于公众市场债务融资渠道的是（）。
A.抵押贷款支持证券B.退休基金C.保险公司D.银行类金融机构7.【真题】房地产投资信托基金(REITs)的市场风险是指（）。
A.REITs公司经营能力不同所导致的收益差别B.REITs证券价格在交易场所的变化给投资者带来的风险C.市场利率变化给REITs的实际收益带来的损失D.REITs规模大小不同所导致的市场认可度差别8.小区内停车场建设费属于（）。
A.公共配套设施建设费B.建筑安装工程费C.基础设施建设费D.物业管理维修资金9.房地产开发投资的经济效果主要表现为()。
A.销售收入B.开发利润C.成本利润率D.投资收益率10.某开发商向银行申请了年利率为16％，期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则开发商第一年的还本收益为()万元。
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河北省2017年上半年房地产估价师《经营与管理》：实物期权的类型模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27 m，前街路线价为2 000元／㎡，后街路线价为1000元／㎡，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为。
A：9 mB：13．5 mC：15 mD：18 mE：工业用地的监测点评估价格2、某宗面积为3 000㎡的工业用地，容积率为0．8，相应的楼面地价为700元／㎡，现按城市规划拟变通为商业用地，容积率为5．0，相应的楼面地价为960元／㎡，则应补地价为。
A：300万元B：30万元C：4 240万元D：1 272万元E：工业用地的监测点评估价格3、A开发公司征收某村50公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为800元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最低额为__万元。
A．260B．300C．360D．6004、李某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100㎡。
后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为93㎡。
其面积误差比的绝对值为。
A：-3％B：3％C：-7％D：7％E：执行层的组织协调5、镇总体规划的期限一般为年。
A：5B：10C：20D：30E：执行层的组织协调6、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元m2，6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。
如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是__元/m2。
A．-100B．-50C．50D．1007、关于长期趋势法的功用，下列说法不正确的有__。
A．长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测B．长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算C．长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整D．长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏8、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是__。
A．无限责任公司B．股份有限公司C．有限责任公司D．两合公司9、影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。
但并不包括__。
A．声觉环境B．视觉环境C．水文环境D．人文环境10、基准地价系数修正法的基本原理是。
A：收益原理B：替代原理C：地租理论D：区位理论E：工业用地的监测点评估价格11、某开发公司支付全部土地使用权出让金800万元，取得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，按照规定，对该公司最高可以征收__万元土地闲置费。
A．100B．150C．160D．20012、下列关于需求价格弹性和需求价格弹性系数，说法错误的是。
A：需求价格弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度B：需求价格弹性中，价格是因变量，需求量是自变量C：需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值D：需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值E：执行层的组织协调13、在经济寿命期限内，企业周定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是。
A：会计主体B：持续经营C：会计分期D：货币计量E：执行层的组织协调14、某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，如果其中30%用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%，则该家庭有偿还能力的最大抵押贷款的申请额是__。
A．31.46万元B．32.46万元C．33.46万元D．34.46万元15、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的。
A：最低价格B：平均价格C：出让地价D：标定地价E：工业用地的监测点评估价格16、__是开发利润与总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。
A．开发利润率B．财务利润率C．项目利润率D．成本利润率17、实施裁决的房屋拆迁管理部门是。
A：乡级以上地方人民政府B：乡级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门C：县级以上地方人民政府D：县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门E：房地产估价机构必须加盖公章18、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为 5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择（）。
A．甲土地B．乙土地C．丙土地D．甲、乙、丙三宗土地任选其一19、设计变更发生以后，承包人应该在工程设计变更确定后__日内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。
A．7B．14C．21D．2820、下列关于路线价法中，不正确的是__。
A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求基平均价格21、房地产管理部门对房地产转让双方提供的文件进行审查，当超过__日视为同意受理。
A．10B．20C．5D．722、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是。
(过时)A：富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B：完全弹性、单一弹性、完全无弹性C：完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D：富有弹性、单一弹性、完全无弹性E：工业用地的监测点评估价格23、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从之日起计算。
A：工程竣工B：物业验收合格C：购房人实际入住D：开发企业向购房人交付房屋E：执行层的组织协调24、房地产开发的程序主要分为__四个阶段。
A．投资机会选择、决策分析、建设、物业管理B．投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理C．决策分析、前期工作、施工与竣工、租售D．投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售25、下列关于变形缝，表述错误的是。
A：伸缩缝，也叫温度缝，是防止由温度影响产生变形而设置的变形缝B：沉降缝是防止因荷载、结构形式、地基能力的差异等原因而产生不均匀沉降的影响所设的变形缝C：防震缝是防止由于地震的影响而设置的变形缝D：防震缝不可结合伸缩缝、沉降缝的要求统一考虑E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、下列关于给水排水施工图，表述正确的是。
A：给水排水施工图一般分为室内给水排水和室外给水排水两部分B：给水排水施工图的室内部分表示一个区域的给水和排水管网C：给水排水总平面图亦称给水排水外线图D：给水排水总平面图是指在建筑物(一群或单个)以外的给水排水线路的平面布置图E：给水排水总平面图亦称给排水外线图2、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10％，银行贷款利率为6％，计算期内，净现值的期望值为235万元，净现值的期望值标准差为95万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是。
A：52％B：58％C：40％D：68％E：借款合同3、当可供比较的互斥方案寿命期相同，期效益也基本相同时，宜采用的比选方法是（）。
A．净现值法B．差额内部收益率法C．费用现值法D．内部收益率法4、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起内给予答复。
A：5日B：7日C：10日D：15日E：执行层的组织协调5、下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中，正确的有。
(2008年试题) A：拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担B：如果委托人未向拍卖人告知瑕疵，则拍卖人不需负任何责任C：委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任D：承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓，谁负责E：即使拍卖中确实存在应告知而未告知的瑕疵，也应由拍卖人先行负责6、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元/m2、3565元/m2、3730元/m2、3905元/m2、4075元/m2，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为（）元/m2。
A．4075.0B．4242.5C．4410.0D．4577.57、房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有__。
A．社会养老保险B．健康保险C．劳动工伤保险D．意外伤害保险E．失业保险8、房地产价格是由房地产的__三者相互结合而产生的。
A．有用性、稀缺性、有效需求B．供给、需求、利用状况C．权利、租金、利率D．价值、使用价值、供求9、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过（）年。
A．1B．2C．3D．510、下列对房地产估价的本质描述中，不正确的是__。
A．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B．房地产估价是房地产估价师在给房地产定价C．房地产估价或房地产估价机构是对估价对象在市场上可实现价格的保证D．房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E．房地产估价既是科学又是艺术11、某私营业主准备将自己的一临街商业门市转手，价格协商为90万元，设应扣除项目为30万元，则业主应缴纳土地增值税万元。
A：13．5B：25．5C：18D：36E：执行层的组织协调12、对同一宗房地产而言，__。
A．房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物的折旧B．建筑物价格=房地价格-土地价格C．土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物的折旧D．房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物的折旧13、2006年甲公司依法取得一宗城镇商住综合用地，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2006年4月起计。
甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。
2007年5月6日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。
2009年10月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。
如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为。
A：无效应价B：有效应价C：可以成交的价格D：不确定E：个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权转让具有特殊性。
房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人作变更处理，其他登记事项不作变更14、按使用功能不同，地下室可以分为。
A：普通地下室B：砌体结构地下室C：钢筋混凝土结构地下室D：砖墙结构地下室E：人防地下室15、勘察设计和前期工程费主要包括，以及“三通一平”等土地开发工程费支出。