房地产业面对的融资困境如何自救

同时也 为了 规范房 地 产 业 发展 规
2007
年9 月
27
，
日 中国人 民银行 发布
以上 种种原 因 加之 消费者的观望 态度和美国次贷危机
，
～
定程
关于 生 《 加强 商业 『房地产信贷管理 的通 知 》要求各商业 银行 提高第
二 套房贷款 的首付和利率
。
度的影响 让 中国的房地产商们捉襟 见 肘
六
瓦 父 霸 编辑 潇
2008年
法
2 0 0 9
—
2
琦
房 地 产 商 们 可 说 是在 内忧外 患 的情 况 下惨 淡 经 营 2 0 0 8 年 中 国整 个 房 地 产 业 的资 金 缺 口 至 少 达 到 1 万 亿 元
，
。
。
政 策的调 整 需要 假 以 时 日 资 金 的解决却 是 燃眉 之 急 由于 销 售 的下降 宏观
，
。
紧绷 的资金链就像紧箍
今年 6 月 中国银监 会下发 《 于进 关
，
一
步
咒
一
样环绕着地产 商 融资困难让地产商们在盛 夏提 前感受到 了冬
，
加 强房地产行业 授信风 险管理 的通 知 》 关于 对 房地产 委托 贷款 和《 情况进行调查 f勾通 知》
。
天 的气息
。
6
月 央行再次上调存款准备金率至
银正式签订协议 ， 以各 自５％的权益发起成立房地产基金 。６ ， ０ 月 中 信信托和嘉德置地集团宣布成立 “ 中信一 凯德科技园区投资计划” 。
全国工商联房地产商会已于 ２０ 年 ７ ０８ 月将房地产调控政 策的 调整建议上报至全国工商联 ， 中国房地产业协会也 已就房地产政策 调整提出一些建议 ， 将上报有关部门作为决策参考。此次上书主要 建议有关部门适时调整房地产调控政策 ， 适度放松银根 ， 同时保持 市场信心 。不过 ， 中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表 示“ 救市” 为时尚早 ， 也有相关人士指出“ 救市” 可能埋下更大隐患 ， 产生道德风险。 尽管当前从紧的货币政策开始改变 ，但是面对 ２０ 年下半年 ０８ 中国经济下滑的危险 ， 市场上放松货币政策的呼声 日益走高。财政 部财政科学研究所所长贾康在一个论坛上表示 ， 由于经济走势尚不 明朗，最好观察 ２ ３ “ － 个月再确定政策取向” ，央行一位官员也在此 次论坛上暗示 ， 货币政 策或许会有调整 ， 在保持稳定增长的同时更 着重结构调整 ： 信贷结构更多向民营企业 、 、 三农 灾区倾斜 。 此外 ， 已
。
不复往 日的便捷 僧 多粥少的局面下 地 产商只 能按资质 等候贷款
，
，
6
月份北京房价环 比上 涨
1 2 1％
．
o 1％
．
，
涨 幅为近 两年多来最小 ；上 半年上海
．
申请的审批
。
房价平均月涨幅
缓
。
，
，
相 比去年下半年的月涨幅 6
，
3％
，
上 涨 大 幅趋
地产商本身也并非完全无 辜 早在去年各房地产 商疯 狂 囤地 的
。
，
，
16 3
地 块 的土 地 出让 合 同近 期也 得到 确认
。
，
。
涨 轻 松获取 暴利 有数据显 示
， 。
“ ”
，
2007
年 房企售楼收入
， ，
2 9
．
万 亿元
，
，
福建 重 庆各地也出现 了 类似现 象 房地产市场的大幅 降温 以及 国
家从紧 的货 币政 策 为干预通 货膨胀 进行 宏观 调控 的 雪上 加 霜
“
、 ”
，
购地支出 3 万亿元 令 地 王 们苦恼的是
。
2 00 8
年 1 月 7 日 国务院
办公 厅 下发的 《 国务院 关于 促进节 约集 约 用地的通 知》 对滚动授 信
作出了严格规定 地产项 目分批开发 循环授信是开发商的武器
。
、
一
令不少开发商资金链 日益 紧绷
房地产业 的资金 缺 口至 少达 到 否 已经到 来 7
，
。
、
政 策 的频 频 下 落 和 金 融 信贷的 紧 缩 传 统 的 两 大 渠 道 销 售 回流 和 银 行 信 贷 此 时都难 以融 通 开发 商 的 当 务 之 急 便是 通 过 各 种 方式 拓展 其 他 融 资 渠 道
— —
，
。
。
如何 自救
与去年各房地 产 商们争相花 大价钱 四 处 圈地 的 火 热 景 象不
，
17 5 ％。
．
88
E
。
Ⅲ| _
、，
■■救与自救
面对随时内忧外患的局面 ， 房地产商们努力通过各种途径化解
危机。
目前， 国内投入于房地产的私募股权基金并不多。 初次涉水 ， 房
地产公司进行 Ｐ Ｅ融资都相当谴嗔，其选择的投资人都是一些诸如
养老基金和长期投资基金等稳健型基金。今年年初 ， 金地集团与瑞
“
●
口 唐 黎标
”
央行 几 个规 定和措施 出台后
，
，
各商业 银行不 仅对 贷款公司资质 信
、
一
同
，
2008
年 房地产商们感觉到 了 阵阵凉意
，
。
用 等 级 审查 更为严 格 审批 的程 序 变得复杂 以往 忽 略的
，
，
些 审批
。
仅以 2 0 0 8 年上 半年为例
。
2008
年上 半年 房地产市场 出现 了
。
、 、
10
环节 也被重 新重 视
。
不少开发商正 在进行 的融 资项 目被迫 搁置 且
、
，
年以来首次销售额和销售面积 同时缩水的现象 上海 北京 深圳等
全国各大城市房屋 成交量环 比大幅下 降 与此 同 时 房价涨势趋缓
。
，
面 临着信 用 等级 下 降 授 信额度减少 的境 况 而今后从 银 行 贷款 也
2008
另 外 经 过近
， ， 。
10
年的繁 荣发展 中国楼 市也 需要有 自己 的调整
， ，
年 房地产 商们可说是在内忧外患的情况 下惨淡经 营
，
，
周期 以挤走 泡沫 谋求更为健康长远 的发展 也 算是 中国楼市成长 所必经 的阵痛
。
、
针对去年经济 过热 的势头
避类 似 美国次贷 危机 的风 险
，
。
有分析 人士 指出
。
，
2008
年 中国整 个
，
1
万亿元 房地产商的融 资冰河期 是
旦 授 信 从紧
。
，
2乏 的情 况下 地 产商们只
，
，
得 抛地 然 而 当前资金从紧 是地产界的普遍现 象 想 要将土 地 高价
，
卖出的地产商不 得不 面 临无 人接盘的 困境
。
■ 危机 重 重
，
另外 上 半 年土 地威交 渗淡 不少 土 地流拍 而近 来市场屡 屡有
，
，
时候 就 埋 下 了 隐患 在地产界 迅速 暴富者往往手里握 着大把的土
， 。
，
退 地传闻 曾传 闻 的苏 宁环 球 集团与 上 海 市黄 浦 区房 地局协 商 解 除 上 海市黄浦 区南京东路
、
地 前些 年经 济高速 发展 时 开发商往 往选择囤地 静待地价成倍上