房地产项目融资条件
房地产开发项目融资众筹方案
融资完成后，投资 者将以微开发商的 身份，参与到项目 的设计、社区配套 等过程，一定程度 上实现产品"定制 化"
投资者可以选择 融资众筹权利转 为产权、直接拥 有该套住房，或 者是委托开发商 卖房后转成收益 权
投资者收益：前期融资众筹的标的价格远低于楼盘的销售价格，获利价差； 开发商收益：通过融资众筹降低融资、销售等环节的成本，提前锁定客户； 融资众筹平台收益：向开发商收取的平台管理费用。
微公益、国外融资众筹网
•第二章 房产开发项目融资众筹模式
•通过在项目拿地后、建设前进行融资众筹，为项目建设阶段提供低成本资金， 达到降低项目负债率的目的，同时也利于提前锁定一批购房意向人群。 •融资开发类融资众筹的参与门槛一般较高，并需要投资者在预售前支付所有房 款；且房价折扣一般基本保持在年化收益率10%左右。已有代表是平安好房融资 众筹建房模式。
融资众筹平台
发起人
支持人
•筹资项目必须在发起人预设的时间内达到或超过目标金额才算成功。
•未达成：没有达到目标的项目，投资款项将全额退回给所有投资者。
•达成：投资者将得到发起人预先承诺的回报。
•融资众筹网站仅作为项目发起平台，不承担回报发放、项目执行等责任 ，仅仅负责项目审核，筹款发放的责任。
类型
•案例：2015年1月，当代北辰通过无忧我房发布COCO MOMA工银瑞信一期融资 众筹项目以COCO MOMA384套公寓商品房为标的，共计筹得资金1340万元。
•融资众筹过程：
条件
1. 融资众筹项目以COCO MOMA384套公寓商品 房为标的
2. 88份融资众筹份额于2 小时内认购完毕
收益
1. 最终认购的投资者将获 得5%的工银瑞信产品 现金收益 2.项目的优先选房权和优 惠购房权（给与购房补 贴，三档的补贴金额分 别为493元/㎡、1245元 /㎡和2453元/㎡）
我国房地产行业销售额资金构成与融资渠道分析
我国房地产行业销售额资金构成与融资渠道分析提示：销售回款对应商品房销售额（乘以一定比例的回款率），也与资金来源中的预收款与个人按揭贷款以及自有资金（视作现房销售回款）之和相对应。
1、拆解销售额资金构成销售回款对应商品房销售额（乘以一定比例的回款率），也与资金来源中的预收款与个人按揭贷款以及自有资金（视作现房销售回款）之和相对应。
2016 年房企销售回款约为8.7 万亿，占房企到位资金比例为65%，较上年占比提高9 个pct。
历史上，销售回款占比往往在50%以上，因此商品房销售情况的好坏往往对于开发商的资金情况起到关键性的影响作用，尤其是在商品房销售增速较高的年份，销售回款的占比由50%提升至60%以上。
不过在2011-2015 年随着股权、债券、非标等融资渠道的打开，销售回款以外的资金来源比重显著提高，因此我们在预测房企资金来源时不仅要跟踪销售情况，也必须重视其他融资来源的变化。
个人购房款主要来自居民存款与按揭贷款。
2017 年9 月个人住房贷款余额21.1 万亿，同比增速26.2%，较2017 年一季度35.7%的高点有9.5 个pct 的回落。
个人住房贷款由人民银行统计每季度公布，为了跟踪更高频的居民购房贷款金额，我们使用居民户中长期贷款作为近似指标。
2016 年新增个人购房贷款4.96 万亿，同比增速86.5%，占全年商品房销售额42%。
同期居民户中长期新增贷款5.68 万亿，同比增速86.2%，两者总额与增速差异不大。
2017 年1-9 月居民中长期新增贷款4.2 万亿，同比增速0%，较去年末增速下滑86 个pct。
（备注：2017 年起，《金融机构贷款投向》报告中新增个人购房贷款数据不再公布，原个人购房贷款余额改为个人住房贷款余额，与原《货币政策执行报告》中公布的个人住房贷款余额口径一致）。
参考发布《2018-2023年中国房地产金融产业市场竞争态势调查与投资价值前景评估报告》图：2017 年9 月个人住房贷款余额21.1 万亿，同比增速26.2%（单位：亿元）图：2017 年1-9 月居民中长期新增贷款4.2 万亿，同比增速0%（单位：亿元）2017 年1-9 月居民中长期贷款占商品房销售额比值为45.7%，较4 月57.3%的比例下降近11.6 个pct，但依旧保持在高位。
房地产资金来源(一)
房地产资金来源（一）引言概述:房地产行业作为一个重要的经济支柱，其资金来源对于项目的推进和发展具有重要的影响。
本文将探讨房地产资金的主要来源，并对其特点和影响进行分析。
正文内容:一、自筹资金来源1.销售收入：房地产企业通过销售房产获得的资金。
2.自有资金：房地产企业本身的财务储备，包括利润留存等。
3.股东注资：股东向企业注入资金以支持房地产项目的发展。
4.债务融资：通过发行债券等方式筹集资金。
二、金融机构贷款资金来源1.商业银行贷款：房地产企业向商业银行申请贷款用于资金周转。
2.信托贷款：房地产企业通过信托公司获得的融资渠道。
3.保险公司资金：保险公司向房地产企业提供的资金支持。
4.其他金融机构贷款：例如发展银行、农村信用社等提供的贷款。
三、资本市场融资资金来源1.股票发行：房地产企业通过公开发行股票融资。
2.债券发行：房地产企业通过发行债券获得融资。
3.并购重组：房地产企业通过并购重组获取资金。
4.资产证券化：将企业资产转化为证券，通过发行和交易获得资金。
四、政府补贴资金来源1.土地供应收入：政府通过出让土地获得的收入。
2.税收优惠政策：政府通过税收优惠政策鼓励房地产行业的发展。
3.补贴资金：政府向房地产企业提供的直接补贴资金。
五、其他资金来源1.外资投资：外国投资者对房地产项目的投资。
2.其他行业合作：房地产企业通过与其他行业合作获得资金支持。
3.上市公司资金：上市公司向房地产企业提供的资金支持。
4.银行贷款担保：银行为房地产企业提供贷款担保。
总结:房地产资金的来源多样化，包括自筹资金、金融机构贷款、资本市场融资、政府补贴资金和其他资金来源。
不同的资金来源具有不同的特点和影响，房地产企业需要根据项目需求和市场条件选择合适的资金来源来支持其发展。
同时，资金来源的稳定性和可持续性也是房地产企业需要考虑的重要因素。
通过合理的资金管理和融资战略，房地产企业可以实现资金的有效运用和项目的顺利推进。
房地产企业的融资方式
房地产企业融资方式房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性。
房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持，因此对融资方式的优缺点、政策约束和融资成本的把握，便于企业根据实际情况来选择合适的融资方式。
一般来说，房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种。
内部融资主要是指房地产企业的自有资金，包括一些抵押贴现的票据，债券，可出售的经营性和存量物业，以及近期内可回收的各种款项等，包括向消费者预收购房定金等。
但随着企业投资规模的不断扩大以及考虑企业的可持续发展，单纯依靠内源融资已很难满足企业的发展需求。
外部融资又可以分为直接融资和间接融资。
直接融资主要是从资本市场获得的资金，主要满足长期投资的资金需求，包括上市融资、债券融资、房地产投资基金、房地产托等多种融资方式。
间接融资主要是从金融机构获得的资金，主要是房地产项目贷款，解决房地产开发中短期的资金需求。
融资方式的定义融资方式即企业融资的渠道。
它可以分为两类:债务性融资和权益性融资。
前者包括银行贷款、发行债券和应付票据、应付账款等，后者主要指股票融资。
债务性融资构成负债，企业要按期偿还约定的本息，债权人一般不参与企业的经营决策，对资金的运用也没有决策权。
权益性融资构成企业的自有资金，投资者有权参与企业的经营决策，有权获得企业的红利，但无权撤退资金。
房地产融资的详细信息房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样，但是，简单、直接、明了的描述就是两个字:找钱。
找钱、找到有钱的企业、机构、个人，已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作，许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门，也会招聘一些具有成功融资经验成熟融资渠道的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。
这些老总或融资人员大多数时间都是在与有钱的企业、机构或个人谈项目、谈融资、订合同。
而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为银主，一个极富戏谑性的称谓，一个在融资活动中永远不会存在的故事的主角，一个为融资中介(掮客)善用的工具和谋取钱物酒食的借口。
房地产项目融资方案
项目融资方案一、公司及项目介绍1、公司名称：天华公司2、公司简要归纳：公司人员有敖忠良（ CEO）、彭潇（工程总监）、包广缀（财务总监）、刘锡兵（行政总监 ) 、设计总监（李媛媛）、会计主管 ( 江莎）。
3、项目介绍：本公司项目名叫《泰和盛世》，该项目位于昆明市北市里，处于穿金路、世博路和园博路的中心三角地带，交通便利、人口密集，是北市里的繁荣地段。
该项目总投资 10 亿，共占地 300 亩，此中商业用地 70 亩；办公用地 50 亩；文体用地 50 亩；娱乐场所用地50 亩；医疗卫生用地 40 亩；绿化用地 40 亩。
建设内容及土建工程方案:主要建设用地有商业用地、文体、住所、娱乐、绿化，总建筑面积 300 亩，此中商业楼盘的建筑面积 70 亩、住所 60 亩。
二、项目的市场剖析本公司项目位于北市里黄金地带，并且项目是集商业、医疗文体于一体的，能够知足不一样人群的住所和生活需求。
我们知道，北市里主假如有家庭的人员居多，所以我公司项目包含了教育的这一范围，也有供老年人娱乐的休闲区，所以增添了顾客的选择种类，更切合了大众的购置需求，让更多顾客满意。
该项目地点靠近地铁站和客运站，人流量大，交通便利，所以对商业的发展来说是至关重要的。
三、资本筹集的数额经过计算，『泰和盛世』项目总投资额 8.4 亿人民币，我公司将为该项目筹集资本 10 亿人民币。
四、融资方式与构造融资方式：我公司项目的融资方式有房地产开发类贷款、有限合伙、股权债权、众筹、刊行股票、信托等。
融资构造：以上是我公司此中两种融资方式的构造图。
投资者的财产最大化与财务杠杆系数息税前收益财务杠杆系数息税前收益利息五、融资成本估算融资成本是指开发项目为筹集和使用资本而支付的花费。
包含两部分： 1.资本筹集费：是指资本筹集过程中支付的一次性花费。
2.资本占用费：是指占用资本支付的花费，如股票的分成派息、银行借钱、刊行债券的利息等。
项目融资成本一般采纳资本成本率来表示：资本占用费资本成本率 =X100%筹集资本总数筹集资本花费1.金融机构贷款融资成本及剖析R1(1T )k d1F1式中， R1－为长久借钱利率F1－资本筹集花费率T—所得税税率2.债券融资成本及剖析I b (1T )K bF b )B(1式中， Kb －债券资本成本Ib－债券年利息T－所得税率B－债券融资额Fb－债券融资花费率3.综合融资成本nK W K j W jj 1Kw －综合资本成本Kj －第j 种个别资本成本Wj －第j 种个别资本占所有资本的比重（权数）六、融资风险析和管理任何融资行为都有可能带来风险，着名的太子奶因融资不妥，从融资开始到公司破产也可是只是 9 个月时间。
房地产项目的投资与融资课件
指房地产项目对可能遇到的风险进行预测、识别、 评估、处理、监控，并在此基础上有效地处置风险， 以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。其 一般流程如图6.2所示。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
风险识别
风险估计
6 房地产项目的投资与融资
6.1 房地产项目投资估算 6.1.1 房地产投资
房地产投资，是指投资主体以获得未来的房地 产资产收益或增值为目的，预先垫付一定量的资 金，直接或间接从事房地产开发与经营活动的经 济行为。房地产投资所涉及的领域主要有：土地 开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业 等。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 上市融资：直接上市，借壳上市，上市后再融资。 本质上两种，见下图6.1。
国内直接上市
直接上市（IPO）
香港IPO
上 市 融 资
借壳上市
海外上市 ST公司重组等 场外协议转让
上市后再融资
增发、可转债、配股等
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 海外投资基金：有三种方式 —直接设立房地产开发企业，自主开发项目 —与国内房地产公司结成联盟，共同投资开发项目； —直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获
取利润。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 合作开发：合作开发是指两个或两个以上的房地产 企业为了实现资源共享、风险共担、优势互补、增 强竞争能力等战略目标，以承诺和信任为基础形成 的各种合作行为。 几种主要的合作方式见下表。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
房地产企业融资结构分析
房地产企业融资结构分析房地产企业的融资结构包括两个方面，即资金来源和债务结构。
房地产企业的资金来源主要包括自有资金、银行贷款、企业债券和股权融资等。
自有资金是指企业利用自身的现金流、利润和积累的资金来进行融资。
银行贷款是指企业向银行申请借款来进行房地产项目的开发和运营。
企业债券是指企业向投资者发行的债券，以获取所需的融资资金。
股权融资是指企业通过发行股票或引入股东来获取资金。
房地产企业的债务结构包括短期债务和长期债务。
短期债务主要包括短期银行贷款、短期债券和商业票据等，用于满足企业短期的资金需求。
长期债务主要包括长期银行贷款、长期债券和企业债务等，用于满足企业长期的资金需求和项目开发。
1. 资金来源的多样化程度。
房地产企业的融资结构应该尽量多元化，不过度依赖某一种融资渠道。
多元化的资金来源可以降低企业的融资风险，提高企业的融资能力。
2. 债务结构的稳定性。
房地产企业的债务结构应该保持相对稳定，避免过度依赖短期债务，以免出现偿债风险。
长期债务的比例应该适中，以保持企业的偿债能力和发展空间。
3. 资金成本的控制。
房地产企业应该根据不同的融资渠道选择合适的资金成本，努力控制融资成本。
企业还应该关注融资的时机，选择适合的时机进行融资，以减少融资成本的支出。
4. 资本结构的优化。
房地产企业应该根据自身的经营需求和市场环境，优化资本结构，平衡债务和股权的比例。
合理的资本结构可以提高企业的抗风险能力和盈利能力。
房地产企业融资结构的分析可以帮助企业了解自身的融资情况和融资能力，从而制定合理的融资策略，提高企业的竞争力和盈利能力。
企业还应该密切关注市场环境的变化，灵活调整融资结构，以适应不同的经营需求。
房地产企业的合理融资
房地产企业的合理融资对于企业的发展至关重要。
以下是一些合理融资的建议：
1. 制定合理的融资计划：企业应根据自身的资金需求、偿债能力和市场情况，制定合理的融资计划。
确保融资规模适度，避免过度负债。
2. 多样化融资渠道：企业应开拓多样化的融资渠道，如银行贷款、债券发行、股权融资等。
这样可以降低融资风险，提高融资的可行性。
3. 优化资本结构：企业应关注资本结构的合理性，保持一定的负债比例，同时提高股权融资的比例。
合理的资本结构有助于降低企业的财务风险。
4. 加强项目评估和风险管理：在进行融资时，企业应对项目进行充分的评估和风险分析，确保项目的可行性和盈利能力。
同时，建立有效的风险管理机制，降低融资风险。
5. 提升企业信誉：企业应注重提升自身的信誉，保持良好的信用记录。
良好的信誉有助于企业获得更优惠的融资条件。
6. 合理安排还款计划：企业应制定合理的还款计划，确保按时还本付息。
合理的还款计划有助于维护企业的信誉，为未来的融资奠定基础。
总之，房地产企业应根据自身情况，制定合理的融资策略，降低融资成本，提高融资效率，实现企业的可持续发展。
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房地产项目融资条件
房地产项目融资风险构成及其分配原则的基础上,确定了房地产项目融资项目各参与方的风险承担关系,最后提出房地产项目融资风险的主要管理措施。
下面店铺就为大家解开房地产项目融资条件，希望能帮到你。
房地产项目融资条件
(1)有公司法人授权或董事会签字同意的申请报告;
(2)已开立基本帐户或一般存款帐户;
(3)提供真实的、全面的(经过审计的)财务报表、报告，其财务指标和资产负债率等符合贷款要求;
(4)除国务院规定外，有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计额不超过其净资产总额的50%;申请中、长期贷款的，新建项目的企业法人所有者权益与项目所需总投资的比率不低于国家规定的投资项目的资本金比例。
(1)贷款项目经可行性研究论证，能够有效满足当地住房开发市场的需求，市场前景较好;
(2)贷款项目已经纳入国家或地方房地产开发建设计划，其立项文件完整、真实、有效，能够进行实质性开发;
(3)贷款项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定;
(4)贷款项目的工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀和不可预见等原因追加预算的需要;
(5)贷款项目的基础设施、公共设施建设配套，当项目建成后，能及时投入正常使用;贷款项目的自有资金投入不少于总投资的30%。
房地产项目融资风险辨识
对房地产项目融资进行风险评估，首先必须找出可能影响房地产项目融资资成功的风险因素，研究各种风险因素会对房地产项目融资造成什么样的后果，该阶段一般称为风险辩识，是进行任何风险评估的前提和基础。
目前我国房地产项目融资中的风险评估主要包括以下内容:
1.资源风险。
房地产开发项目中的各种投入要素都要产生资源费用，并有可能产生供给紧张的情况，这是投资风险的一项主要来源。
2.市场风险。
从总体上说，房地产市场是地区性的市场，即当地市场环境条件的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大得多。
市场供求风险指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。
地区市场供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产出售价格的变化，这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。
更为严重的情况是，当市场上某种房地产的供给大于需求，并达N- 定程度时，房地产投资者将面临房地产商品积压的严峻局面，导致资金占压严重、还贷压力日增，很容易最终导致房地产投资者的破产。
3.金融风险。
是指项目发起人不能控制的金融市场的可能变化对项目产生的负面影响。
主要表现为汇率风险、利率风险以及通货膨胀风险。
如汇率波动带来的债务负担的加重，利率上升导致融资成本的增加，通货膨胀影响项目的现金流量的变化。
4.政策法律管理风险。
主要体现为产业、环保法律、政策的变更以及手续办理遇阻、合同争议、诉讼等事件导致不利局面对项目收益的影响。
5.完工风险。
完工风险是项目融资的核心风险之一.商业房地产项目融资是以项目为导向，在项目建设阶段，存在各种不确定性因素，如果致使项目不能按照预定计划保质、保量建设完成，项目融资赖以生存的基础将受到根本性破坏，从而导致项目风险。
主要表现为:工期延误风险、成本超支风险、质量风险，极端情况下，项目迫于停工、放弃。
6.不可抗力风险。
项目参与方不能预见且无法克服的事件给项目造成损害或毁灭的风险。
房地产项目融资的区别
房地产项目融资与公司融资有以下不同:
(一)债权人的追索权限不同
企业融资，债权人对债务具有完全追索权，即当该项目的净营运
效益不能满足合同规定的报偿或偿还贷款资金时，可追索企业其他项目、业务收益及资产来偿债。
项目融资，债权人的追索权仅限于项目产生的净营运收益，因而对债务具有无追索权或有限追索权。
(二)承担投资风险的责任人不同
企业融资，企业法人作出投资决策，承担决策责任，同时还要承担投资风险(建设、经营、还贷风险)。
项目融资，发起人作出投资决策，自然承担决策责任，项目公司却要承担投资风险。
(三)项目融资和企业融资的主体不同
项目融资的主体是一个项目独立成立的项目公司，通常是某一公司的子公司，或由几个企业或机构以项目为对象组成的合营公司。
企业融资主体是借款企业。
(四)筹资风险的分散程度不同
项目融资，可以使筹资风险由参与项目建设的各方(如承包商、供应商、承办商、贷款人、政府)分担，不是由项目中任何一方单独承担。
而企业融资，筹资作为企业的一项基本活动，筹资风险全部由企业承担。
(五)筹资成本不同
项目融资涉及面广，结构复杂，需要做好大量有关风险分担、税收结构、资产抵押等一系列技术性的工作，筹资文件比一般企业融资往往要多出几倍，因此与企业融资相比，项目融资的筹资成本较高，组织融资所需要的时间也较长。