郑州美盛怡景嘉园住宅投资建设项目可行性研究报告

一、****公司简介（一）、企业基本情况****房地产开发有限公司（以下简称：**公司）成立于2007年01月13日，注册资本金3000万元、法人代表马克彬；股东构成：漯河市**房地产开发有限公司，投资比例100%；注册地址：**市金水区夏庄路与高庄路交叉口；经营范围：房地产开发、销售（凭资质证经营），房屋租赁；开发资质：暂定二级房地产；企业法人营业执照注册号：4101001102865；税务登记证号：豫地税郑字410105799167353。

**公司在2006年11月7日，在**市郑东新区通过招牌挂成功拿下“郑政东（2006）011号11230.9平方米的土地”。

企业理念：公司奉行“诚实勤劳、认真用心、创新未来、成就自我”的企业理念，以“自立、自主、自胜、自治”的企业文化加强企业建设，加强对职工的业务培训，以先进的经营理念和严格的管理考核，充分调动每个职工的工作积极性，以“万科的精细、顺驰的速度”展开项目开发、销售工作，公司人员上下团结一心，锐意进取，爱岗敬业，为客户创造最大价值。

管理人员状况**公司实行董事会领导下的总经理负责制。

公司法定代表人、执行董事马克彬，现年37岁，毕业于北京大学社会学系，本科文凭，曾在河南省华英集团任职，2007年3月出任****房地产开发有限公司任法定代表人兼总经理。

副总经理马广献，现年43岁，本科文凭、毕业于**大学，90年起从事房地产开发管理工作。

曾在中房房地产开发有限公司**分公司、双汇地产任职。

公司的领导班子成员精诚团结，在生产管理、市场营销方面都是同行业的精英骨干。

公司其他管理人员均具有一定的房地产开发专业知识，是一支朝气蓬勃的管理团队。

公司编制职工80人，现有职工45人，具有专业技术职称人员30名，其中管理类人员12人，工程类人员15人，财务类人员5人，营销类人员13人。

公司下设综合部、财务部、工程部、招标办、营销中心（销售部、招商部、企划部）。

管理人员有丰富的实践经验，能够充分满足公司业务发展的需要。

（二）、企业信用及资金状况**公司是2007年1月13日成立的新公司，故截至目前**公司银行无任何长短期借款。

其股东漯河市**房地产开发有限公司在金融机构也无任何贷款。

漯河**房地产开发有限公司开发的“漯河新天地”位于漯河市商业中心区，项目占地166亩，总建筑面积24.29万平方米，其中：住宅面积12.46万平方米、商业用房面积为11.83万平方米。

商业用房平均销售价6500元/平方米；住宅平均销售价1800元/平方米，计划可实现销售收入99323万元，实现净利润约28000万元。

目前已销售合同额达5亿，2006年评为漯河市纳税先进企业，同时2006年被大河报评选为“河南最具创新力企业”.二、项目概论（一）宗地摘取情况公司目前在**市郑东新区通过招牌挂一举成功拿下的“郑政东（2006）011号土地”。

宗地总面积为11230. 9平方米，编号G-6-3，其中出让使用权面积10000平方米，道路面积1230．9平方米，地块位臵位于黄河东路与兴荣街交叉口（具体宗地四至及界址点坐标祥见附件《出让宗地界址图》。

出让宗地用途为住宅用地，土地使用权出让年限为70年，土地使用权出让金总额为1215万元。

支付账户为：开户银行名称为农行郑东支行；账户名称为**郑东新区管理委员会计划财政局；银行帐号为326064101040000266。

(二)项目概况及开发模式**房产公司把该宗地项目命名为“**•怡景嘉园”，项目东侧为**市公安局指挥中心大楼，南面为东方名都高层住宅区，坐拥蒸蒸日上的CBD，区位价值无可限量。

项目预计开发建筑面积66786.82㎡平米，实现销售收入2.3亿元。

项目指标发的项目，即53100平方米的所有住宅房和303个车位全部为公安局建的；1-3层底商归**公司所有。

双方合同约定：**公司一进场开始施工对方便首付30%的定金，这对**公司来讲没有任何市场风险和政策风险。

（三）项目所处郑东新区区位价值简析郑东新区概况郑东新区是**市委、市政府根据国务院批准的**市城市总体规划，为实施拉大城市框架、扩大城市规模、加快城市化和城市现代化进程战略而投资开发建设的新城区。

郑东新区远景概念规划范围150平方公里，将在未来20—30年内建成，相当于目前**市已建成市区的规模（建成区面积132平方公里,市区常住人口260余万人），西起中州大道，东至京珠高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快速路。

新区起步区约25平方公里，是以中原文化与自然环境为背景，形成集办公、科研、教育、文化、商业、居住等多种功能的新型城区，将通过互通立交、地铁、城市轻轨与老市区连为一体，实现郑东新区和市区零距离接触。

总之，郑东新区作为**未业的CBD，将成为**经济核心增长和中部崛起的重要引擎，会拥有更多便利和更多的发展机会，区位价值潜力无限。

郑东新区的开发建设承载着中原人建设大**的宏大理想，它蕴含了**、河南乃至中部经济发展的希望，是让**一次性进入国际大家庭的唯一途径，机遇选择了郑东新区，城市发展战略使得这一地区的前景不可限量，资金、政策的投入将使之成为一个未来的超级CBD和CLD的综合体。

郑东新区以历史与现代、新城与老城、自然与城市“共生”的理念，成为世界城市之林中富有魅力和特色的现代化城市。

郑东新区区位价值●郑东新区 **的CBD 河南的CBD**是全省的核心，CBD是**的核心，而公路方面将突出**在全国的枢纽地位，形成便捷高效的综合交通网络，让**城市圈9城市经济一同“共振”。

2006年10月建成通车的郑汴快速通道由**市郑东新区金水东路与开封大梁路对接，形成郑汴一体化。

**还将建设至新乡、洛阳、许昌等地的快速通道，并将分别延伸到三门峡、信阳、商丘等地。

而郑东新区处在新107国道、京珠高速以及连霍高速交汇处，河南将形成一个以郑东新区为交通枢纽，全面辐射整个河南的交通网络。

●郑东新区中部的CBD未来几年，在郑东新区集中新建、扩建铁路客运专线枢纽站、高速公路客运枢纽站、**国家干线公路物流港、**铁路集装箱货运中心、**铁路货运中心、国际航空港和航空物流集散中心、中南邮政物流集散中心等工程，**将形成多种运输方式有效连接、物流高效汇集配臵、客流便捷集散的现代立体交通枢纽。

郑东新区作为**未来的核心枢纽，将拥有更多便利及更多的发展机会，区位价值无限。

●郑东新区传承世代人居典范越来越多有实力的公司携着各有特色的完美建筑作品扎根郑东新区，各国元素和风情汇聚使新区充满现代的浪漫和豪迈特质，每个建筑都在追求品质魅力与唯美细节，在这里没有人群密集的相互碰撞，在这里完善的公共设施配套和科学智能化与人性化管理的结合，为**打造了一座真正的理想人居生活之城。

郑东新区成熟配套资源◎优质教育资源，成就孩子未来郑东新区规划拟建22所小学和12所中学，其中4所现已正式招生，8所即将投入使用，郑东实验小学、市47中学、实验幼儿园、北师大附中外国语小学、建业外国语中学、建业外国语小学、中央大道中小学，龙子湖高校区内有河南财经学院、河南教育学院、**检察官学校、河南职业技术学院等。

环境，不仅可以改变一个人，更决定他未来成就的领域，郑东新区高雅、厚重的文化氛围，一流的教育资源，从幼儿园到小学，从小学到中学再到大学，**〃怡景嘉园坐拥一站式教育服务体系，让孩子在高尚的文化熏陶下成就未来。

◎一流医疗配套，精心呵护您的健康郑东新区新建医疗项目已确定的共有8个，河南省直第三人民医院、**市紧急救援中心、河南省疾病预防中心、北京同仁医院**分院、热力颐和医院、管城中医院等医疗机构，为您的健康保驾护航。

◎一流的休闲设施，让生活悠然闲适2006年郑东新区已建成8个城市公园、2个学习公园、2条人工运河、1个中心公园、6个交通公园，麦德龙卖场、宝龙城市广场、东海综合市场、商住物流区、CBD核心商业街等高档商业设施，国际会展中心、河南艺术文化中心、体育场、图书馆、歌舞剧院、世界客属文化中心等文体娱乐设施，融合了“科技、时尚、人文”精神，优势环境一次享受，无与伦比。

◎行政地段，升值潜力无限省财政厅、省地质博物院、省交通厅、省民政厅、省国土资源厅、省电信公司市房地产管理局、市中级人民法院、市工商局、市档案局、市防疫站、市司法厅劳教局座拥“行政核心”地段，生活工作更加方便，升值潜力无限。

三、市场情况及需求分析（一）、项目周边区域竞争楼盘简要分析但这并没有阻挡住人们购房的热潮。

（二）、项目所在区位公建配套分析◎文化教育市47中中小学、郑东实验小学、海文实验幼儿园、北师大附中外国语学校、建业外国语中小学、哈佛小学，龙子湖高校区。

◎人文配套省艺术中心、国际会展中心、客属文化中心、图书馆、歌舞剧院、体育场、市民广场、七里河滨河公园。

◎商业配套CBD核心商业区、CBD内外环商业步行街、宝龙城市广场、麦徳龙卖场、东海综合超市、商住物流区、小区内部异域风情商业街。

◎医疗机构热力颐和医院、北京同仁医院、管城中医院、**紧急救援中心等高档医疗机构。

◎行政单位**市中级人民法院、市工商局、省司法厅劳教局、市档案局、省电信公司、省国土资源厅、新区公安局、**市防疫站、省地质博物院、省交通厅、省财政厅等环绕项目周边，共同构筑项目“行政核心”的居住优势。

◎便捷交通黄河东路、兴荣街等交通要道零距离围绕周围，107国道、金水路举步即达，郑东汽车客运站、规划中的新铁路客运站近在咫尺、20分钟直达机场，206、7路等公交车四通八达，五分钟便捷生活圈轻松享有；（三）、本项目目标客户群及市场需求状况本项目自成功摘牌拿下以来，以其独有的核心区位优势及周边成熟配套设施吸引大批团购客户前来洽谈，形成前所未有的抢购局面，公司本着“稳步发展，合作共赢”的经营思路，最终与**市公安局达成定向开发合作模式，也就是说本项目所建的692套高层住宅将全部卖给**市公安局，作为其单位的家属楼进行定向开发。

对于公司来说，虽然损失了一部分利润，但也省去了销售的繁杂，更没有任何市场风险可言，而且资金回拢快。

四、规划设计方案（一）建筑规划方案**〃怡景嘉园用地面积：总用地面积11230.9平方米，其中出让使用权面积10000平方米，道路面积1230.9平方米。

本项目由五合国际担当总规设计，采用欧式建筑风格，规划设计两栋高层板式楼，全部采用纯板式建筑结构，户户通透，家家朝阳。

靠近兴荣街的为南楼，靠近北用地红线的为北楼，两栋高层均设有二层地下室，中心景观区设一层地下室，作为地下车库。

整体规划布局按照建筑单体、景观环境与视觉心理的关系来进行整体规划组织，让建筑物与周边环境融为一体，强调生活空间的划分，即社区活动、邻里活动、交往活动、家庭活动，特别是通过人性化的设计，给业主营造一个轻松、舒适、宜居住的高品质生活小区。