2018年房地产行业政策分析报告
2018西安年报-贝壳
2018年西安房地产市场年报西安贝壳新房|策略支持中心2019年1月免责条款本报告由西安贝壳策略支持中心提供，所有观点均由分析师秉承独立、客观的态度提出，无针对任何一方的偏袒或成见。
本报告基于西安贝壳内部数据、信息和其他公开资料，力求信息可靠，但对其绝对的准确性、完整性和报告发出后的信息变更不做任何保证。
除法律、法规规定必须承担的责任外，不对因使用此报告或报告内信息而导致的损失负责。
本报告版权归西安贝壳策略支持中心所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复印和发布本报告或以电子文本方式上传至互联网。
任何机构和个人若引用、刊发本报告，须同时注明出处为西安贝壳，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。
数据统计范围：城六区+长安+沣东新城，TOP10排行包含城六区+长安+高陵+临潼+户县+周至+蓝田+阎良+西咸新区目录宏观环境西安市场后市预判关于贝壳01020304CONTENTSPART1 宏观环境政策环境2018年房地产市场主基调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，为中长期市场供求走向平衡积累基础上半年政策调控从”四限”限购、限贷、限售、限价蔓延到公证摇号选房，禁止向事业单位售房等重申“房住不炒”的定位，各线城市调控政策持续高压，各地政策密集出台加强资金监管，严控消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房加杠杆行为货币政策稳健，金融杠杆与防风险并行下半年落实地方主体责任，大部分政策集中在加强市场监管及推进住房租赁市场发展及探索共有产权新模式等方面中央政治局会议明确表态，遏制房价上涨，加快建立长效机制供给侧聚焦加快制定实施住房发展规划，需求侧聚焦完善和落实差别化信贷、税收政策，同时因地制宜的推进棚改政策调整住房和土地供应结构，构建购租并举的住房体系，部分城市探索共有产权房年末中央经济会议，要构建房地产市场健康发展长效机制，因城施策、分类指导，完善住房市场体系和住房保障体系政府不再为居住用地的唯一提供者Jan1月1月15日，国土资源部表示，改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
房地产财务资金分析报告(3篇)
第1篇一、报告概述本报告旨在对某房地产公司（以下简称“该公司”）的财务资金状况进行全面分析，包括资金来源、资金运用、盈利能力、偿债能力、运营效率等方面。
通过对公司财务数据的深入剖析，评估其财务健康状况，为管理层决策提供参考。
二、公司概况该公司成立于20XX年，主要从事房地产开发与经营，业务范围涵盖住宅、商业、办公等多个领域。
近年来，公司凭借优质的产品和服务，在市场上树立了良好的品牌形象。
截至报告期末，公司总资产XX亿元，净资产XX亿元。
三、资金来源分析1. 权益融资公司权益融资主要包括股东投入和留存收益。
近年来，公司通过发行股票、增发等方式筹集资金，权益融资额逐年增长。
截至报告期末，公司股东权益为XX亿元，较年初增长XX%。
2. 债务融资公司债务融资主要包括银行贷款、发行债券等。
近年来，随着公司业务规模的扩大，债务融资需求增加。
截至报告期末，公司负债总额为XX亿元，较年初增长XX%。
其中，银行贷款占比XX%，发行债券占比XX%。
3. 其他融资公司还通过预售房款、租赁收入等渠道筹集资金。
近年来，预售房款成为公司重要的资金来源之一，占比逐年上升。
四、资金运用分析1. 投资活动公司投资活动主要包括土地购置、项目建设等。
近年来，公司加大了投资力度，投资额逐年增加。
截至报告期末，公司累计投资XX亿元，其中土地购置XX亿元，项目建设XX亿元。
2. 经营活动公司经营活动主要包括销售收入、租赁收入等。
近年来，公司销售收入逐年增长，成为公司主要的资金来源。
截至报告期末，公司销售收入为XX亿元，较年初增长XX%。
3. 筹资活动公司筹资活动主要包括偿还债务、支付利息等。
近年来，公司偿还债务力度加大，债务规模有所下降。
截至报告期末，公司负债总额为XX亿元，较年初下降XX%。
五、盈利能力分析1. 营业收入公司营业收入主要包括销售收入、租赁收入等。
近年来，公司营业收入逐年增长，表明公司市场竞争力较强。
截至报告期末，公司营业收入为XX亿元，较年初增长XX%。
2018-2024年中国河南省房地产市场全景调查与行业发展趋势报告(目录)
河南省房地产什么是行业研究报告行业研究是通过深入研究某一行业发展动态、规模结构、竞争格局以及综合经济信息等，为企业自身发展或行业投资者等相关客户提供重要的参考依据。
企业通常通过自身的营销网络了解到所在行业的微观市场，但微观市场中的假象经常误导管理者对行业发展全局的判断和把握。
一个全面竞争的时代，不但要了解自己现状，还要了解对手动向，更需要将整个行业系统的运行规律了然于胸。
行业研究报告的构成一般来说，行业研究报告的核心内容包括以下五方面：行业研究的目的及主要任务行业研究是进行资源整合的前提和基础。
对企业而言，发展战略的制定通常由三部分构成：外部的行业研究、内部的企业资源评估以及基于两者之上的战略制定和设计。
行业与企业之间的关系是面和点的关系，行业的规模和发展趋势决定了企业的成长空间；企业的发展永远必须遵循行业的经营特征和规律。
行业研究的主要任务：解释行业本身所处的发展阶段及其在国民经济中的地位分析影响行业的各种因素以及判断对行业影响的力度预测并引导行业的未来发展趋势判断行业投资价值揭示行业投资风险为投资者提供依据2018-2024年中国河南省房地产市场全景调查与行业发展趋势报告（目录）∙【出版日期】2018年∙【交付方式】Email电子版/特快专递∙【价格】纸介版：8000元电子版：8000元纸介+电子：8200元∙文章来源：/baogao/050223P152018.html 报告目录1.2 历年以来土地调控政策分析1.2.1 土地调控政策的内容分析1.2.2 土地调控政策的效果分析1.3 历年以来货币调控政策分析1.3.1 第一阶段（1998-2003年）的货币调控政策（1）主要货币调控政策（2）货币政策调控效果1.3.2 第二阶段（2004-2007年）的货币调控政策（1）主要货币调控政策（2）货币政策调控效果1.3.3 第三阶段（2008年以来）的货币调控政策（1）主要货币调控政策（2）货币政策调控效果1.4 房地产税收政策分析1.4.1 历年以来的主要税收政策1.4.2 土地税收对政府财政的贡献1.5 调控政策对房地产市场的影响分析1.5.1 房地产政策对供给的影响1.5.2 房地产政策对需求的影响1.5.3 房地产政策对供求平衡的影响1.6 境外房地产行业宏观调控政策启示1.6.1 波兰的多层次住房保障政策分析1.6.2 美国的差别化税收政策分析1.6.3 中国香港的公屋政策分析第二章中国房地产行业土地供应趋势分析2.1 全国土地市场供求分析2.1.1 批准建设用地规模与结构分析2.1.2 国有建设用地实际供应分析2.1.3 国有建设用地成交金额分析2.2 一线城市土地市场供求分析2.2.1 一线城市土地市场供应分析（1）一线城市推出土地规模分析（2）一线城市土地供应结构（分用途）2.2.2 一线城市土地市场成交分析（1）一线城市土地成交面积分析（2）一线城市土地成交结构（分用途）（3）一线城市土地成交金额分析2.3 主要二三线城市土地市场供求分析2.3.1 主要二三线城市土地供应分析（1）二三线城市推出土地规模分析（2）二三线城市土地供应区域特征（3）二三线城市土地供应结构（分用途）2.3.2 主要二三线城市土地成交分析（1）二三线城市土地成交面积分析（2）二三线城市土地成交结构（分用途）（3）二三线城市土地成交金额分析2.4 土地价格走势分析2.4.1 全国各类土地市场价格总体走势2.4.2 线城市各类土地价格走势分析2.4.3 主要二三线城市土地价格走势2.5 土地市场供应趋势预测第三章中国房地产行业市场规模与需求分析3.1 房地产行业市场规模分析3.1.1 房地产行业投资规模分析2006-2015 年我国房地产开发投资完成情况资料来源：公开资料，智研咨询整理3.1.2 房地产行业销售规模分析3.2 房地产行业市场竞争现状分析3.2.1 房地产行业市场发展速度3.2.2 房地产行业盈利空间分析3.2.3 房地产行业开发投资热度3.2.4 房地产行业竞争格局分析3.3 房地产市场供需平衡分析3.3.1 房地产行业供给状况分析（1）房地产行业新开工面积分析（2）房地产行业施工面积分析（3）房地产行业竣工面积分析3.3.2 房地产行业销售面积分析3.3.3 房地产行业供需平衡分析3.4 保障性住房投资建设预测分析3.4.1 保障性住房建设计划分析3.4.2 保障性住房建设进度分析3.4.3 保障性住房资金来源分析3.4.4 保障性住房投资资金需求预测第二部分市场分析篇第四章河南省土地市场分析4.1 河南省土地市场供应分析4.1.1 国有建设用地供应规模4.1.2 土地供应的区域特征分析4.1.3 土地供应结构变化分析4.1.4 土地市场的供应方式分析4.1.5 土地市场的供应规模预测4.2 河南省土地市场成交分析4.2.1 土地市场成交面积分析4.2.2 土地成交结构变化分析4.2.3 土地市场成交金额分析4.3 河南省土地价格走势分析4.3.1 土地市场价格总体走势4.3.2 住宅用地成交价格分析4.3.3 商业用地成交价格分析4.3.4 工业用地成交价格分析第五章河南省房地产行业市场分析5.1 河南省房地产行业市场规模分析5.1.1 河南省房地产市场特点5.1.2 河南省房地产投资规模5.1.3 河南省房地产销售规模5.2 河南省房地产市场竞争现状分析5.2.1 河南省房地产市场发展速度5.2.2 河南省房地产盈利空间分析5.2.3 河南省房地产开发投资热度5.2.4 河南省房地产竞争状况分析5.3 河南省房地产市场供需平衡分析5.3.1 河南省房地产供给状况分析5.3.2 河南省房地产需求状况分析5.3.3 河南省房地产供需平衡分析第六章河南省房地产行业细分产品分析6.1 河南省住宅市场投资机会分析6.1.1 河南省住宅用地供应状况分析6.1.2 河南省住宅市场发展规模分析6.1.3 河南省住宅市场供需平衡分析6.1.4 河南省住宅市场的区域特征6.1.5 河南省住宅市场竞争状况分析6.1.6 河南省住宅市场投资潜力分析（1）河南省住宅需求潜力分析（2）河南省住宅投资规模预测6.2 河南省商业地产市场投资机会分析6.2.1 河南省商办用地供应状况分析6.2.2 河南省商业地产发展规模分析（1）商业地产供求规模分析（2）购物中心发展规模分析6.2.3 河南省商业地产供需平衡分析6.2.4 河南省商业地产市场的区域特征6.2.5 河南省商业地产竞争状况分析6.2.6 河南省商业地产投资前景分析6.3 河南省城市综合体投资机会分析6.3.1 河南省城市综合体发展规模分析6.3.2 河南省城市综合体竞争状况分析6.3.3 河南省城市综合体投资机会分析（1）城市综合体行业的生命周期（2）城市综合体行业的发展前景6.3.4 城市综合体发展趋势预测（1）河南省城市综合体供给预测（2）开发商城市综合体战略布局趋势6.4 河南省旅游地产投资机会分析6.4.1 河南省旅游地产发展规模分析6.4.2 河南省旅游地产竞争状况分析6.4.3 河南省旅游地产投资前景分析6.5 河南省写字楼投资机会分析6.5.1 河南省写字楼发展规模分析6.5.2 河南省写字楼竞争状况分析6.5.3 河南省写字楼投资前景分析第七章河南省房地产行业细分业务分析7.1 河南省房地产策划业务分析7.1.1 房地产策划业务流程与特征7.1.2 房地产策划业务市场规模分析7.1.3 房地产策划业务主要领域策划策略分析7.1.4 房地产策划细分市场需求与市场拓展策略7.1.5 房地产新型战略策划业务类型与吸引力分析7.2 河南省房地产经纪业务分析7.2.1 房地产经纪服务行业发展概述7.2.2 河南省房地产经纪行业发展现状7.2.3 河南省房地产经纪行业发展趋势7.3 河南省房地产代理业务分析7.3.1 房地产代理行业发展概述7.3.2 河南省房地产策划代理业发展模式分析7.3.3 河南省房地产代理行业发展分析7.4 河南省房地产评估业务分析7.4.1 房地产评估行业发展概述7.4.2 房地产评估行业发展分析7.4.3 房地产评估行业发展趋势第三部分投资策略篇第八章河南省房地产行业发展趋势预测8.1 我国房地产市场走势分析8.1.1 全国房地产市场总体形势8.1.2 全国一二三线城市房地产市场形势8.1.3 我国房地产主要区域市场形势8.1.4 2018-2024年我国房地产市场走势8.2 2018-2024年河南省房地产市场趋势分析8.2.1 2014-2016年河南省房地产市场趋势总结8.2.2 2015-2017年河南省房地产市场趋势总结8.2.3 2018-2024年河南省房地产发展趋势分析8.3 2018-2024年河南省房地产行业供需预测8.3.1 2018-2024年河南省房地产供给预测8.3.2 2018-2024年河南省房地产需求预测8.3.3 2018-2024年河南省房地产价格预测8.4 2018-2024年河南省房地产行业规划建议8.4.1 2018-2024年河南省房地产行业整体规划8.4.2 2018-2024年河南省房地产行业发展预测8.4.3 2018-2024年河南省房地产行业规划建议第九章河南省房地产投融资与并购分析9.1 房地产行业投融资与并购背景分析9.1.1 房地产市场进入退出门槛分析9.1.2 宏观政策规范完善房地产市场9.1.3 一线城市房地产市场情况分析9.1.4 二三线城市房地产的需求分析9.2 房地产行业投融资与并购现状分析9.2.1 金融与房地产结合发展模式9.2.2 房地产投资情况分析9.2.3 外资进入房地产市场的特征9.2.4 外资关注重点9.3 房地产行业投融资与并购趋势分析9.3.1 宏观调控对房地产市场影响趋势9.3.2 海外房地产投资基金市场影响力趋势9.3.3 河南省房地产领域投融资与并购分析9.4 中国房地产行业投融资与并购案例比较9.4.1 业外资本投融资与并购案例分析9.4.2 国际资本投融资与并购案例分析9.4.3 业内企业投融资与并购案例分析第十章河南省房地产投资潜力综合评价10.1 河南省与其他一线城市房地产投资潜力比较10.1.1 房地产投资潜力评价指标体系构建10.1.2 河南省房地产投资潜力关键指标评价（1）宏观经济类指标（2）商品房市场类指标（3）土地市场类指标10.1.3 河南省房地产投资潜力的综合评价10.2 同类城市之间的房地产投资潜力评价10.2.1 同类城市投资潜力比较指标体系构建10.2.2 同类城市间投资潜力关键指标评级（1）宏观经济类指标评级（2）房地产市场类指标评级（3）土地市场类指标评级（4）河南省房地产投资潜力关键指标评分第十一章河南省房地产行业投资风险预警11.1 影响河南省房地产行业发展的主要因素11.1.1 2017年影响河南省房地产行业运行的有利因素11.1.2 2017年影响河南省房地产行业运行的稳定因素11.1.3 2017年影响河南省房地产行业运行的不利因素11.1.4 2017年河南省房地产行业发展面临的挑战分析11.1.5 2017年河南省房地产行业发展面临的机遇分析11.2 河南省房地产投资风险与应对措施11.2.1 河南省房地产项目投资风险识别与预警体系（1）房地产投资开发项目风险识别（2）房地产开发项目风险预警体系的构建11.2.2 河南省房地产投开发项目风险应对措施（1）房地产项目开发风险处理分析（2）房地产项目开发风险应对措施第十二章河南省房地产行业投资策略分析12.1 行业发展特征12.1.1 行业的周期性12.1.2 行业的区域性12.1.3 行业的上下游12.1.4 行业经营模式12.2 行业投资形势分析12.2.1 行业发展格局12.2.2 行业进入壁垒12.2.3 行业SWOT分析12.2.4 行业五力模型分析12.3 河南省房地产行业投资效益分析12.3.1 2015-2017年河南省房地产行业投资状况12.3.2 2015-2017年河南省房地产行业投资效益12.3.3 2018-2024年河南省房地产行业投资方向12.3.4 2018-2024年河南省房地产行业投资建议12.4 河南省房地产行业投资策略研究12.4.1 2017年河南省房地产行业投资策略12.4.2 2017年河南省房地产行业投资策略12.4.3 2018-2024年河南省房地产行业投资策略12.4.4 2018-2024年河南省房地产细分行业投资策略第四部分企业规划篇第十三章河南省房地产重点企业发展分析及领先企业经营形势分析13.1 外埠房企经营分析13.1.1 万科企业股份有限公司13.1.2 中国海外发展有限公司13.1.3 恒大地产集团有限公司13.1.4 保利房地产（集团）股份有限公司13.1.5 绿城房地产集团有限公司13.2 本地房企经营分析13.2.1 河南舒绮置业有限公司（1）企业发展简介（2）企业经营分析（3）企业经营优劣势分析（4）企业发展战略13.2.2 金基不动产郑州有限公司（1）企业发展简介（2）企业经营分析（3）企业经营优劣势分析（4）企业发展战略13.2.3 河南正商置业有限公司（1）企业发展简介（2）企业经营分析（3）企业经营优劣势分析（4）企业发展战略13.2.4 河南老街坊置业有限公司（1）企业发展简介（2）企业经营分析（3）企业经营优劣势分析（4）企业发展战略13.2.5 河南高速房地产开发有限公司（1）企业发展简介（2）企业经营分析（3）企业经营优劣势分析（4）企业发展战略13.2.6 河南裕鸿置业有限公司（1）企业发展简介（2）企业经营分析（3）企业经营优劣势分析（4）企业发展战略13.2.7 郑州翰园置业有限公司（1）企业发展简介（2）企业经营分析（3）企业经营优劣势分析（4）企业发展战略13.2.8 恒大地产集团洛阳有限公司（1）企业发展简介（2）企业经营分析（3）企业经营优劣势分析（4）企业发展战略13.2.9 河南建业住宅建设有限公司（1）企业发展简介（2）企业经营分析（3）企业经营优劣势分析（4）企业发展战略13.2.10 河南美景鸿城置业有限公司（1）企业发展简介（2）企业经营分析（3）企业经营优劣势分析（4）企业发展战略13.3 重点研究机构特色分析13.3.1 国务院发展研究中心企业研究所13.3.2 清华大学房地产研究所第十四章房企成本管理现状与策略分析14.1 房地产成本管理体系分析14.1.1 房地产项目开发阶段分析14.1.2 房地产项目成本构成分析14.1.3 房地产项目成本管理体系14.2 房地产开发企业成本管理现状14.2.1 侧重于对建安成本的控制管理14.2.2 侧重于设计阶段成本控制管理14.2.3 侧重于对目标成本的控制管理14.3 房地产成本管理存在问题分析14.3.1 规划设计阶段成本管理的问题14.3.2 施工建设阶段成本管理的问题14.3.3 竣工收尾阶段成本管理的问题14.4 房地产成本管理对策——基于恒大的经验14.4.1 房地产企业成本领先战略分析14.4.2 恒大地产成本领先战略的选择14.4.3 恒大地产成本领先战略实施方法（1）规模化扩张（2）标准化运营（3）上下游整合（4）严格实施成本管理（5）快速开发模式（6）精品低价策略14.4.4 恒大地产成本领先战略关键措施（1）针对土地成本的控制（2）针对建安成本的控制（3）针对营销成本的控制（4）针对财税成本的控制第十五章房企品牌建设现状与构建策略（ZY GXH）15.1 房地产企业品牌建设现状分析15.1.1 房地产企业品牌建设现状分析15.1.2 房地产企业品牌建设存在的问题15.2 房地产企业品牌建设构建策略15.2.1 房地产企业的定位策略15.2.2 房地产企业的产品策略15.2.3 房地产企业的营销策略15.2.4 房地产企业的传播策略15.2.5 房地产企业的品牌维护策略15.3 案例分析——万科的品牌建设15.3.1 万科的品牌发展历程分析15.3.2 万科的品牌发展战略分析15.3.3 万科的品牌架构与金字塔15.3.4 万科的品牌构建策略分析15.3.5 万科的品牌战略总结第十六章河南省房地产研究结论及建议（ZY GXH）16.1 报告研究结论16.2 建议（ZY GXH）市场行业报告相关问题解答1、客户我司的行业报告主要是客户包括企业、风险投资机构、资金申请评审机构申请资金或融资者、学术讨论等需求。
2018万科房地产公司财务报表分析(完整版)
长期偿债能力
资产负债率越小，企业的偿债能力越高，国际上通常认
为资产负债率不应该高于60%，所以对于长期偿债的安全性
不是很高；而资产负债率的上升使万科财务风险加大。而
产权比率高于了100%，更加说明了万科的自有资产对偿债
风险的承受能力不高。企业的财务风险较大。
万科作为中国房地产发展的龙头企业，近几年偿债能力的
速动比率
0.5 0.45
0.4 0.35
0.3 0.25
0.2 0.15
0.1 0.05
0 2012
2013
2014
2015
2016
速动比率
近五年公司的速动比率呈现增长趋势，截止到到2016年是0.43。正常情况下速动比 率1:1是最好的，但是由于万科是房地产公司的特殊性，开发成本较高，近五年公司 速动比率逐年增加，截止到到2016年是0.43。说明公司可变现用于偿还负债的资产 增多，所以短期偿债能力较好。
偏低和偿债保障程度的降低很可能会成为万科的长远发展
的瓶颈。
5
补充 房地产行业的资产负债率
目前，我国的房地产企业主要依靠银行借贷及购房者付款来进行融资， 也就是说，其有息负债的比例非常大。即使在土地出让公开化、越来 越多的房地产企业登陆股市后，它们的负债率还是跌不下来，原因就 在于房地产企业为了发展，要将在资本市场里所获得的收益再投入到 土地市场。我们可以发现，今年以来上市公司在拿地方面相当活跃， 土地是开发商的生存根本也是最大支出，更何况地价越来越高，这种 局面都“逼”得开发商高负债经营。因此，在房地产行业，高负债率 是普遍现象。事实上，去年国家统计局的统计数据就指出，中国房地 产企业的负债率平均为72%。而从2007年不少房地产上市公司的半年 报来看，负债率依然很高，这给依附于银行贷款的房地产企业带来很 大被动。尤其是在我国步入加息周期以后，房地产企业的财务压力越
我国房地产政策的调控与演变分析
我国房地产政策的调控与演变分析作者：万睿来源：《现代营销·学苑版》2018年第03期摘要：房地产市场始终是中央政府进行调控的关键层面，也是涉及每一个人切身利益的重要方面。
对于房地产市场政策的调整过程，体现了我国社会主义体制下市场经济体制演变的过程，是我国社会主义发展过程的缩影。
针对房地产政策的调整过程，体现了中央政府在国家管控方面的重要战略转变，因此对房地产政策的演变过程的分析，可以更好地分析整个房地产市场的深层次问题，更好地把握经济动态的发展过程。
房地产市场在我国经历了漫长的发展过程，在发展过程中也存在一些弊病，当前发展状况下，房地产巨头企业的出现逐渐深刻影响着整个房地产市场政策调整的过程。
关键词：房地产；政策调控；政策演变；分析一、前言经历了1998年的市场大变革，我国的房地产市场逐渐如火如荼地开展了起来。
房地产市场逐渐成为我国经济社会快速发展过程中的重要缩影，在老百姓的日常生活中起到了十分重要的影响。
我国经济的发展可以说在很大程度上是受到了房地产市场发展的拉动，房地产市场的平稳发展对于我国经济的稳定和增长意义重大。
但是，我们同样需要注意到在这一发展过程中，也出现了一系列的社会和经济问题，这些问题的出现一方面破坏了整个房地产市场的稳定，同时也在一定程度上加深了社会矛盾，对中央政府的管控带来了一定程度上的困难。
二、房地产市场政策调控的发展过程房地产政策调控的过程经历了一个漫长的发展，在政策的不断调控中保证了整个房地产市场的平稳健康发展，但是我们也需要看到在不同的经济发展阶段下，房地产市场还是存在着或多或少的问题。
（一）1998年至2003年的发展阶段经历了1998年的市场经济变革之后，房地产市场逐渐在国家政策的调控之下得到慢慢发展，房地产市场方兴未艾。
在当时的经济发展背景下，我国的经济社会发展水平还相对较低，对于房地产市场的供需刺激也没有很大，因此整个市场的发展还处在一定的萌芽阶段。
重庆2018年房贷利率政策下限
重庆2018年房贷利率政策下限随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产市场成为国民经济的重要组成部分。
作为最重要的购房资金来源之一，房贷政策一直备受关注。
2018年，重庆市出台了新的房贷利率政策，旨在适应市场需求，保障购房者的利益。
本文将从重庆2018年房贷利率政策下限的变化、政策调整的原因以及对购房者的影响等方面进行深入探讨。
重庆2018年房贷利率政策下限的变化在过去的几年里，由于国家对房地产市场的调控政策趋于严格，银行房贷利率逐渐调整到合理水平。
在2018年，重庆市对房贷利率下限进行了一系列调整。
首先，针对首套住房贷款，2018年的政策下限定为基准利率的九折。
基准利率是由中国人民银行制定的，是各商业银行参考的标准利率。
之前的政策下限定为基准利率的九五折，相比之下，2018年的政策更加优惠。
其次，对于二套住房贷款，2018年政策下限要高于首套。
具体来说，重庆市规定二套房贷款利率下限为基准利率的一一二倍。
这样的调整，一方面可以减少购房投资的炒作，另一方面也能促进商品房市场的稳定发展。
最后，对于具备完全产权的房屋，2018年房贷利率政策下限也有所调整。
为了鼓励居民购房，重庆市规定完全产权房的利率下限为基准利率的八五折。
这一政策调整可有效刺激居民购房的积极性，同时也推动了房地产市场的健康发展。
政策调整的原因重庆市2018年的房贷利率政策下限调整是基于一系列因素考虑。
首先，政府需要防范房地产市场的风险，避免出现过热状态。
由于国家对房地产市场的政策调控，房价稳定在可承受范围内。
此时，调整房贷利率政策下限，是为了降低购房者的购房成本，稳定市场需求，防范风险的发生。
其次，政府鼓励居民购房的信心和热情。
通过降低房贷利率政策下限，可以刺激购房者的购房热情，提高购房信心。
这对于促进居民消费，尤其是房地产市场的发展具有积极的意义。
最后，政府需要协调银行信贷政策和宏观经济发展的需要。
通过调整房贷利率政策下限，可以引导银行提供更加优惠的贷款利率，支持购房需求，同时也对合理发展银行信贷业务起到了积极的作用。
房地产市场形势及政策解读
房地产市场形势及政策解读主要内容☐对房地产市场风险的判断☐对经济形势的判断☐今年以来的房地产市场变化☐市场趋势预测一、我国房地产市场风险处于高位依据☐房价泡沫水平处于高位☐资金持续快速进入房地产业☐未来住房需求增长乏力1、什么是房地产市场风险☐房地产市场风险：房价持续较快上涨之后价格剧烈下降的风险，通常被表述为房地产泡沫破灭，是程度严重的房地产市场周期调整。
☐总结美国、日本和香港经历：●房地产泡沫破灭后房价持续下降时间在5年以上，房价降幅20%-60%；●同时引发系统性金融风险，大量银行倒闭；●拖累经济出现负增长，引发经济危机。
☐政策制定者关注的两点：●房价的大幅波动：房价调控政策●房地产与金融的关联：房地产金融调控政策如何度量房地产市场泡沫水平☐房价持续较快上涨伴随房地产泡沫水平上升。
☐由于各国国情不同，各国房价收入比、房价租金比反映了各国不同的消费支出结构，并没有国际统一的房价泡沫判断标准。
尝试规避掉不可直接比较的房价、收入等指标的绝对数值，采用房价变动率和收入变动率进行比较，构建房价泡沫指数：房价泡沫指数 = 房价变动率/收入变动率。
在泡沫生成时期，以累计房价变动率与累计收入变动率计算的指标数值，为累计房价泡沫指数。
☐OECD国家实证分析结果：累计房价泡沫指数连续3年以上超过2，预示后续房地产市场会出现深度调整，即市场调整时期超过5年、房价累计下降幅度多在20%以上（即房价泡沫破灭）。
美国房价没有大涨就不会有大降美国各州累计房价泡沫指数和房价变动2017-2018年房价泡沫水平处于高位房地产调控核心目标：稳地价稳房价稳预期☐2018年12月中央经济工作会议：要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系☐2018年12月全国城乡建设会议：●坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。
房地产开发各项经济指标
房地产开发各项经济指标房地产开发作为国民经济的重要支柱之一，在近几年的中国经济中占有极其重要的地位。
随着中国经济的发展，房地产开发行业也在不断壮大，据统计，2018年全年房地产开发企业完成总投资8.5万亿元，同比增长9.5%。
为了生产出更加适应市场需要的产品，满足人民群众的各种需要，房地产开发企业必须要掌握如何衡量经济发展的重要指标。
本文将围绕房地产开发行业的各项经济指标展开探讨，并针对各个指标的作用及应用进行详述。
一、房地产开发投资房地产开发投资是衡量房地产业发展水平的重要经济指标，它反映了整个产业的活力。
房地产开发投资包括各类房地产投资，如住宅、商业、经济适用房、廉租房等，这些投资的变化会影响整个房地产行业的发展趋势。
房地产开发投资的变化主要受制于宏观经济环境的变化，如货币政策、财政政策、信贷政策等等。
在国家政策政策的支持下，房地产开发投资在中长期内保持着稳健的增长，这对于维护房地产市场健康发展具有积极作用。
二、房地产供求关系房地产供求关系是房地产市场中的关键指标之一，它反映了房屋供应量与需求量之间的关系。
房屋供求关系以房屋出售价格、货币收入和物价指数等方面进行定量描述，直观地反映房地产市场的供求情况。
在房地产供求关系中，如供大于求，就会出现房价下降的情况。
另一方面，供小于求，就会出现房价上涨的情况。
因此，全面了解房地产供求关系对于房地产投资者及消费者具有重要的意义。
三、土地供应状况土地作为房地产开发的重要基础资源，其供应状况与房地产开发密切相关。
土地供应状况的改善可以促进房地产开发的稳定发展，进一步提高国民经济的水平。
土地供应状况的不确定性决定了它对房地产市场的影响。
如果土地供应不足，开发企业容易出现土地成本过高、资金短缺等问题，这会影响投资者的决策。
因此，政府在土地供应的策略上需要有所调整，以推动房地产市场的发展。
四、房价指数房价指数是衡量房价变化的重要指标，它能够反映房地产市场的价格趋势。
中国房地产行业政策：住房制度改革与坚持调控力度
中国房地产行业政策住房制度改革与坚持调控力度提示：地产板块政策呈现多维度并行的特点，一方面住房制度改革不断加快，另一方面调控力度依然坚持不放地产板块政策呈现多维度并行的特点，一方面住房制度改革不断加快，另一方面调控力度依然坚持不放松。
长效机制方面，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度成为房地产长效机制建设的工作重点。
北上广深等一线城市在建立多元化供应体系方面走在前列，此外各地陆续出台包括人才引进落户、公积金额度提升等政策保障合理住房需求。
调控政策方面，中央层面反复强调坚持调控目标不动摇，而且限价政策正由一二线城市向三四线城市扩容，或将对房企盈利模式产生深远影响。
长效机制：多元化供给、多渠道保障、租购并举加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度成为房地产市场长效机制的工作重点。
2017 年底以来，全国住房城乡建设会议及政府工作报告均提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
2018 年 5 月，住房与城乡建设部发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，提出要大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，确保公租房用地供应，力争用3—5 年时间，公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。
参考发布《2018年中国宁波房地产行业分析报告-市场深度分析与投资前景研究》图表：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度是房地产市场长效机制的工作重点资料来源：整理建立租购并举的多元化供应体系，北上广深等一线城市走在前列。
截至目前，北京、上海、广州和深圳均公布了未来住房供应的长期计划，上述城市未来将呈现商品房、租赁房及相应政策性住房并行的多元化供应体系。
其中除了广州之外，上海、北京与深圳等城市未来商品房供应占比均在50%以下，亦即未来一线城市主要新增住房将以租赁住房、政策性住房为主。
图表：北上广深等一线城市纷纷建立多元化供应体系资料来源：整理多渠道保障合理住房需求，包括人才引进落户、公积金额度提升、棚改有序推进等方面。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2018年房地产行业政策分析报告
2018年4月
目录
一、“租售并举”政策：平抑“恐慌性”波动 (4)
1、租售并举开启长效机制时代 (5)
2、租赁用地入市改变地产格局 (8)
3、“租售并举”平抑“恐慌性”波动 (10)
二、人才落户新政：需求端调控变相放松 (14)
1、二线城市人口增速出现放缓趋势 (15)
2、导入购房人口缓解财政压力 (17)
三、棚改政策：对三、四线城市的拉动不可忽视 (21)
1、棚改提速拉动三、四线城市销量 (21)
2、PSL新增贷款超预期三、四线城市仍大有可为 (23)
四、主要风险 (25)
1、国内经济持续走弱 (25)
2、房地产调控政策收紧 (26)
“租售并举”政策：平抑“恐慌性”波动。
2018年政府工作报告再次重申了深化住房制度改革，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
截至目前，全国发布租赁新政策的城市已超50个，已有超过10个城市开展租赁类土地出让，供应量超过8万套。
2017上海只租不售用地供给量最大，已接近100万平方米，占上海市住宅类用地成交面积接近20%，政策执行力度相当坚决。
我们可以看到，随着各地“租售并举”政策逐步落地，2017年9月以来70个大中城市新建商品住宅价格指数明显走平，维持在5-6%左右。
同时，全国商品房销售面积同比数据也逐步走稳，波动明显收窄，“恐慌性”需求得到平抑。
长期来看，通过提高租赁房源供给，延长租赁期限，从而分流购房需求，降低房地产市场波动性，促进房地产市场健康稳定发展。
人才落户新政：需求端调控变相放松。
进入2018年更多的城市发布落户新政，落户门槛明显下降，从放松落户学历的限制，到放松落户年龄的限制，再到增加落户购房补贴，原本的人才争夺战已经俨然成为人口争夺战。
根据测算，房地产行业税费在地方政府财政收入占比在40%以上，在经历了一年多“限售、限购、限价”的严调控后，地方财政收入压力明显增大，降低落户门槛—导入人口—扩大潜在购房人群—带动地产销量的变相放松模式成为地方政府首选之策。
从目前来看，落户新政对于商品房销售的拉动作用超出市场预期。
以西安为例，实施落户新政后1季度新落户人数已突破30万人，接近2017年全年的落户人口。
西安2018年一季度商品房销售额为400.82万平方米，同比增长21.2%。
出现类似情况的还有郑州和长沙等多个二线城市。
棚改政策：对三、四线城市的拉动不可忽视。
2018年前三个月PSL 新增额为3038亿元，同比2017年增长86.15%。
作为基础性货币投放新渠道，PSL大增意味着棚改专项贷款也将大幅增加，一季度国开行发布棚改贷款2575亿元，农发行一季度实现棚改贷款投放2148亿元。
2018年棚改套数为580万套，假设2018年棚改货币化安置比例仍为60%，单套购房面积为90平方米，2018年货币化安置面积将达到3.12亿平方米。
如果全国商品房销售面积与2017年持平，为17亿平方米。
货币化安置面积占全国商品房销售面积比例仍然可以达到18.35%，对于三、四线城市商品房销售的提振依然显著。
从一季度来看，以徐州为代表的部分三、四线城市推进棚改力度仍然较强，其一季度商品房销售额也出现明显增长。
一、“租售并举”政策：平抑“恐慌性”波动
3月5日十三届全国人大一次会议于上午开幕，国务院总理李克强代表国务院作政府工作报告。
工作报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。
支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。
加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。
政府工作报告再次重申了深化住房制度改革，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
“租售并举”一方面缓解。