深圳市城中村统组改造筹集保障性租赁住房的经验及启示
深圳市城中村改造与具体改造案例分析
《京基水贝拆迁组—拆迁改造研讨会》时间：2011-7-28地点：水贝村京基旧改办公室出席人：游力勇崔文来朱喜荣胡唐娟邵雷主持人：邵雷议题：深圳市城中村现状与旧改案例分析章程：◆深圳市城中村现状分析与改造的必要性◆城中村成功改造案例共享与失败案例分析◆结合案例集思广益为水贝项目出谋划策（研讨）◆未雨绸缪下步工作应注意的地方（研讨）一深圳市城中村现状分析与改造的必要性城中村问题主要存在于我国南方某些城市由于改革开放和特区政策带来经济的飞跃城市化浪潮急速席卷各地部分村落转眼间被纳入城市建设用地的范围，而发展初期政府因无力妥善安置村民不得已划定某些特殊地块作为原村民居住和维持生计的空间这些地块基本保持以前的集体所有制性质不变村民面对着周围疾风暴雨式的城市发展为寻求土地空间的最大利用自发地以其独特的发展方式对这些土地进行几乎是无序地开发随着时间的推移逐渐演变成今天所谓的城中村问题。
1. 深圳特区内城中村现状分析广州市有着138个城中村，杭州市有101个城中村，武汉市有147个城中村，没有哪一个城市像深圳这样有这么多的城中村，特区内共有173个自然村，约十万栋农民房，大部分高达5—8层，有不少超过10层，面积总量逾1亿平方米。
据不完全统计，城中村居住人口规模超过了500万。
城中村的存在一直是制约城市建设，提升城市档次的一个“瓶颈”问题，引起人们的关注。
这里房屋建筑质量差，人员复杂，卫生状况恶劣，消防隐患大，治安问题突出。
片区通过功能改造与综合整治已难以奏效，拆除重建迫在眉睫。
2. 改造必要性A 这是提升市容市貌实现城市发展一体化的需要。
城中村地区功能定位模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂随着时间的推移将对城市空间总体规划产生越来越大的负面影响，影响市容。
从而降低了城市的综合竞争力。
从市政建设来讲，城中村市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施等与城市整体严重不配套, 影响了城市功能的发挥。
浅析坪山“整村统筹”土地整备的经验、困境及对深圳市关外地区的借鉴意义
浅析坪山“整村统筹”土地整备的经验、困境及对深圳市关外地区的借鉴意义在土地资源紧约束的背景下，深圳市必须通过土地整备、城市更新等方式来盘活存量用地。
通过土地整备为城市建设和产业发展提供土地保障，被寄予厚望，但传统的项目式土地整备遭遇原村民的强烈抵抗，导致整备工作的推进严重受阻。
深圳市坪山区创新地提出了整村统筹”土地整备，具有村民参与和支持度高、一揽子解决土地历史遗留问题、统筹解决社区转型发展等优势，可为深圳市关外地区以及未来广大的征地拆迁地区提供借鉴。
标签：深圳市坪山区;土地整备;整村统筹相较于深圳市其他区域，坪山区的土地资源相对充裕，但大多数权属不清、未征转比例过大、碎片化严重，可直接供应的成片土地并不多。
通过土地整备为城市建设和产业发展提供土地保障，被寄予厚望，但传统的项目式土地整备遭遇原村民的强烈抵抗，导致整备工作的推进严重受阻。
在此背景下，“整村统筹”土地整备应运而生，该模式以社区为单元，扣除已征转补偿国有用地，在剩余未征转原农村集体土地范围内，综合运用土地、规划和资金的手段，由政府主导、社区实施、居民参与，通过政府与社区算大账、社区与村民算小账的方式，一揽子解决历史遗留问题和土地确权问题，避免了征地拆迁中原村民与政府的直接对抗，由于给予社区一定规模合法土地二次开发，可以促进社区转型发展，同时也为政府落地建设重大市政、公共配套设施及产业项目提供用地空间。
目前深圳市坪山區有南布、沙湖、金沙三个“整村统筹”土地整备试点项目，其中，南布和沙湖项目已完成实施方案的编制，南布项目的方案通过了市政府审批，进入实施阶段，金沙项目尚处于前期论证阶段。
坪山区的“整村统筹”土地整备模式属于摸着石头过河的创新产物，在前几年的推进工作中积累了一些经验，也遇到一些困境，总体上来说进展顺利，可为其他区域土地整备模式的创新提供重要参考。
1、“整村统筹”土地整备的经验经验一：工作阻力小，得到村民的支持。
“整村统筹”模式在坪山深入人心，南布、沙湖、金沙三个试点社区正在积极推进，还有不少社区主动要求加入，该模式最大的优点是避免政府与原村民的直接对抗，并建立起一种共谋、双赢的合作模式，创新出了一种政府提供规划引导、政策支持和启动资金，社区股份公司具体组织实施的新模式，可以较好地兼顾政府、社区、村民三方利益，实现共赢，共同发展。
深圳统租申请条件(一)
深圳统租申请条件(一)深圳市是全国紧缩限制房地产行业的重点城市之一，住房问题一直是深圳的焦点问题之一。
为了解决住房问题，深圳市政府出台了一系列住房保障政策。
其中之一便是统一租赁市场政策，下面我们来看看深圳统租申请条件。
什么是深圳统租？深圳市政府于2017年发布了《深圳市全民住房租赁市场发展规划》，旨在通过引入房地产企业，推广集中供应空置房屋，促进住房租赁市场的繁荣发展，为广大租赁家庭提供优质的住房租赁服务。
统租申请条件有哪些？1.身份要求：申请人必须为深圳市户籍或已在深圳市居住满3年且有效居住证明。
2.年龄要求：申请人应年满18周岁。
3.财产要求：申请人及其家庭成员无固定资产，在深圳市无房产，无已有社会保障房或廉租房租赁关系。
4.收入要求：申请人及其家庭成员具备一定的家庭总收入。
具体收入标准应遵循深圳市政府相应规定。
5.其他要求：申请人不得存在恶性诚信记录，在经济上能够独立承担租赁风险。
如何申请深圳统租？1.前往深圳市住房和建设局官网查询，下载《深圳全民住房租赁申请表》。
2.申请人在申请表上如实填写个人信息，并提供相关证明材料。
3.申请人提交申请表和相关证明材料，等待审核。
4.通过审核的申请人将通过公示等方式得知相关房源信息，选择自己心仪的房源，并与房东签订租房合同。
结语以上就是深圳统租申请条件的相关内容，希望有需要的租赁家庭可以通过该政策获得住房保障，获得适宜的居住条件。
注意事项1.提交的证明材料必须真实有效，如有虚假，将被取消申请资格。
2.申请过程中如遇到任何问题，可以前往深圳市住房和建设局咨询，也可以拨打相关咨询电话。
3.租赁合同需要认真阅读，了解租房相关条款，如果有任何问题，可以与房东沟通或者咨询相关机构。
4.在租赁过程中，需要合理合规地使用房屋，不得擅自改变房屋用途或进行违法违规行为。
总结深圳全民住房租赁市场政策的实施，租赁市场的建设和发展，对于缓解住房紧张和优化城市发展具有重要意义。
深圳市城中村改造研究
深圳市城中村改造研究深圳市是中国的一座经济特区和国际化大都市，作为中国的经济中心之一，深圳在城市规划和城市改造方面一直走在前列。
然而，尽管深圳的城市建设取得了很大的成就，但城中村问题仍然是这座城市面临的一项重要挑战。
城中村是指城市中存在的一种特殊的旧住宅区，一般是指农民工和低收入人群居住的地区。
由于历史原因和城市化的进程，这些区域的发展没有得到充分规划和管理，导致了建筑物老旧、基础设施缺乏和环境脏乱的问题。
市政府意识到城中村问题的重要性，并开始开展城中村改造研究工作。
城中村改造的目标是通过对旧住宅区进行重建和重新规划，提高居民的生活质量和城市形象。
改造的重点包括更新住房设施、完善基础设施、改善环境卫生和提供更好的社区服务。
此外，改造还涉及到解决农民工和低收入人群的住房问题，为他们提供更好的居住条件。
深圳市政府通过制定相关政策和推动改造项目的实施来解决城中村问题。
政府鼓励开发商和开发公司参与城中村改造项目，通过政府的补贴和优惠政策来吸引他们的参与。
此外，政府还与相关部门合作，加强管理和监督，确保改造项目的顺利进行。
城中村改造研究的成果在深圳的一些地区已经得到了初步的呈现。
例如，在福田区的一些城中村，政府与开发商合作，进行了大规模的改造工作。
改造后的社区拥有现代化的住房设施、完善的道路和交通系统、绿化的公共空间和方便的社区服务。
居民的生活质量得到了大幅提升，社区环境变得更加宜居。
尽管城中村改造研究取得了初步的成果，但仍然存在一些问题和挑战。
首先，改造需要巨大的投资和资源，政府需要制定更有力的政策和资金支持，以推动改造项目的实施。
其次，改造过程中需要与居民进行有效的沟通和协商，以确保他们的利益得到保护。
最后，改造后的社区需要有一个良好的管理和维护机制，以保持其可持续发展。
总的来说，深圳市在城中村改造研究方面已经取得了一些重要的成果，但仍然需要进一步努力。
通过有效的政策和资金支持、与居民的沟通和协商以及良好的管理和维护机制，深圳市的城中村改造工作可以取得更大的成功，建设成为一个现代化和宜居的城市。
深圳市人才保障住房新实践以水围村综合整治为例
城镇化与区域发展深圳市人才保障住房新实践深圳市人才保障住房新实践----以水围村综合整治为例段阳，杨家文(北京大学城市规划与设计学院，广东深圳518055)摘要：知识经济时代的到来使得我国各城市对人才的争夺愈发激烈"在房价飙升的背景下，为留住人才保证城市竞争力，深圳实施保障住房“双轨制”战略，多渠道保证人才基本住房需求。
最近，深圳市尝试改变拆除城中村的做法，综合整治已有的城中村，将其变为城市公共住房的重要来源。
将福田区水围村非正式住房以长租公寓的方式纳入到人才保障住房管理体系中，是深圳市的首次尝试。
本文将详细介绍水围村人才公寓项目的实施过程、合作模式、运营管理和设计理念;从业主、股份公司、政府和企业四个方面归纳实践成功的原因及其背后的驱动力；分析此次实践带来的社会经济影响，为以后其他同类项目提供参考和经验。
本项目的经验表明，促成项目需政府结合城中村各自的特点进行管理和支持、发挥城中村的集体优势、积极吸引专业企业的参与：城中村住房转变为人才公寓的开发模式需要综合多方面的因素，如社会公平、相关政府管理规范、项目盈利空间。
关键词：人才保障性住房;城中村;综合整治;租赁住房；深圳市中图分类号:F293.31文献标识码：A文章编号：1005-0566(2019)03-0103-09Supplying Talent Housing in Shenzhen------The Case of Shuiwei VillageDUAN Yang,YANG Jia-wen(School of Urban Planning and Design,Peking University Shenzhen Graduate School,Shenzhen518055,China)Abstract:In the era of knowledge economy,city governments are competing for high-quality working force.In order to mitigate the impacts of soaring housing price,Shenzhen City Government has adopted a dual-track strategy to meet the housing demand of skilled and well educated individuals.Most recently,the effort of talent housing supply begins to join forces with urban village preservation.Those villages have provided housing for millions of new employees and low-income households.Many of them have been gradually demolished in the past to release land for high-end commercialand housing projects.A new strategy however has been formulated to tum the village housing into talent housing. Shuiwei village,located in Shenzhen Futian district,is the first urban village of this kind.The rental units there have been successfully incorporated into municipal housing system with long-term rental contracts.This paper reveals the policy arrangement,business model and implementation process of this innovation.The success of this project is explained with the role of four stakeholders:property owners,Shuiwei Village Corporation,the city government and the participated enterprise.The social and economic impacts of this project are also discussed,which has implications for similar projects in the future.This case suggests that effective collaboration between city governments,village collectives收稿日期：2018-07-25修回日期:2018-10-25作者简介:段阳(1992-),女，湖南隆回人，北京大学城市规划与设计学院硕士研究生，研究方向：交通与土地利用：通讯作者:杨家文，103中国软科学2019年第3期and professional enterprises is essential.Suitable government regulations are required in order to upgrade village housing for talent housing.Key words:talents housing；urban villages；comprehensive renovation；rental housing；shenzhen—、研究背景（一）人才竞争背景下的深圳保障性住房自20世纪90年代中国住房改革后，福利分房制度逐渐退出历史舞台，住房迅速商品化和私有化，在快速城镇化的背景下，房价节节攀升，为解决中低收入家庭的住房需求，各城市建立了由政府主导的保障住房体系⑴。
城中村改造模式与策略研究以深圳为例
大冲村作为深圳的典型城中村，其改造推进策略具有以下优势：首先，大冲 村地理位置优越，交通便利，改造后将有效提升城市整体形象；其次，大冲村人 口流动大，改造将有助于提高城市管理水平；最后，大冲村的基础设施落后，改 造将进一步完善基础设施，提高居民生活质量。然而，改造也面临着诸多挑战， 如资金筹措、拆迁安置、居民生活质量保障等。
城中村策略研究
1、城中村改造策略选择
在城中村改造过程中，需要制定科学合理的策略。本次演示提出以下策略选 择：首先，制定整体规划和统筹，确保改造工作的有序推进。其次，重视基础设 施建设和公共服务设施的完善，提高居民生活水平。最后，注重文化和历史遗产 的保护，实现历史文化传承与现代城市发展的有机结合。
城中村改造模式
1、城中村改造背景及现状
城中村改造是在城市化进程中为提高城市品质、改善居民生活质量而开展的 一项重要工作。但在实际改造过程中，往往存在着诸多问题和不足。首先，改造 模式单一，缺乏多元化。其次，政府在改造过程中缺乏整体规划和统筹，导致改 造成本较高。最后，缺乏对文化遗产和历史风貌的保护意识，许多传统建筑和文 化遗址遭到破坏。
城中村改造模式与策略研究以 深圳为例
0式
03 城中村策略研究
04 深圳为例
05 参考内容
引言
城中村是指城市快速发展过程中遗留下来的城乡结合部地区，这些地区往往 存在着基础设施不完善、居住环境差等问题。城中村改造是城市更新和发展的重 要环节，也是推进城市化进程的必然选择。深圳作为我国改革开放的前沿城市， 城中村问题尤为突出。本次演示将探讨城中村改造模式和策略在深圳的应用，以 期为相关研究提供参考。
3、深圳城中村改造面临的挑战 和对策
尽管深圳市在城中村改造方面取得了一定成效，但仍面临着诸多挑战。针对 这些挑战，本次演示提出以下对策：首先，加大政策扶持力度，为城中村改造提 供更多的资金支持。其次，加强政府统筹和规划力度，制定科学合理的改造方案。
深圳“整村统筹”土地整备模式对存量土地收储的启示
深圳“整村统筹”土地整备模式对存量土地收储的启示作者：胡可可来源：《价值工程》2018年第13期摘要：随着新增建设用地供求关系陷入瓶颈，存量土地的收储和开发利用成为必然趋势，深圳“整村统筹”土地整备模式的提出，为存量土地收储和开发利用提供了新的思路。
本文从存量土地收储的面临的困境出发，梳理和总结“整村统筹”这一模式的运作流程、主要特征，从而提出对存量土地收储的思考和建议。
Abstract： With the bottleneck of supply and demand of newly-added construction land， the storage， development， and utilization of the stock land have become an inevitable trend. The proposal of "whole village co-ordination" land preparation mode in Shenzhen has provided new ideas for the storage and development of the stock land. This article starts from the difficulties faced by the storage of stock land， sorts out and summarizes the operation process and main characteristics of the model of "whole village co-ordination"， and then proposes thinking and suggestions on the storage of stock land.关键词：“整村统筹”；土地整备；存量土地收储；利益平衡Key words： "whole village co-ordination"；land preparation；storage of stock land；balance of interests中图分类号：F301.2 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2018）13-0064-030 引言改革开放以来，中国城市化进程在空间上表现为城市地域空间的集中和不断扩大，在城市化的初期和中期，一方面，作为城市建设用地的供应者，政府倾向于使用土地成本低，权属清晰的新增土地用于城市建设；另一方面，中国城市的建设多采用环形放射状的道路网格局，使得城市建设的方向沿着道路向外扩张。
发达城市城中村改造的经验及启示
发达城市城中村改造的经验及启示【摘要】城中村是中国快速城市化进程中出现的特有现象，本文重点介绍广州、深圳、珠海、杭州等城市城中村改造的成功经验和不足，指出城中村改造要目标明确、原则坚定、以点带面逐步推进、兼顾安居、乐业与培训等。
【关键词】城中村改造经验启示一、城中村改造的经验1、广州市城中村改造的经验广州市是我国改革开放的前沿阵地之一，也是我国经济发达地区的区域性中心城市，其城市化进程中的城中村改造颇具代表性。
广州市自2004年至2010年按照城乡一体化的要求将全市138个城中村改造为现代城市社区，其城中村改造的经验可以总结如下。
（1）先行试点，逐步推进全市城中村改造。
广州市首先采取“一村一策”的办法将位于中心城区的7个具有代表性的行政村作为改造试点，然后逐步在全市城中村改造中推广试点经验。
（2）城中村软硬环境改造分两步进行。
第一步是通过“四项转制”的办法改造软环境，即变建城区内的城中村村民为居民，变村委会为居委会，变集体所有土地为国有，变村委会管理的集体经济为集体法人股东和村民个人股东共同持股的股份制公司，变城中村村委会管理为城市一体化统一管理。
第二步是对硬环境的改造，即通过合理规划，结合新式农民公寓建设和旧村改造的方式对城中村逐步进行改造。
（3）采取了“政府指导+城中村自主改造”的模式。
在城中村“安居”改造中，广州市不主张引入开发商，坚持城中村集体自主改造，改造资金的筹措采取“谁投资，谁受益”的原则，资金来源以村集体经济改制后的股份公司和村民个人出资为主，辅以银行优惠贷款，区市财政对部分市政基础设施和公共配套设施建设给予适当资金支持。
2、深圳市城中村改造的经验深圳市自1997年开始对城中村进行改造，其改造经验总结如下。
（1）试点推进，严格城中村用地。
深圳市的城中村改造试点是按照每镇一村的办法进行，政府免费提供设计方案、村民自主选择对村民住宅进行了连建、单元式统建改造。
在城中村改造中，严格规定城中村土地使用要求，将城中村土地划分为不准发展区、控制发展区和非建设用地三类，并给城中村留出足够的发展用地。
保障性住房空间布局中的问题及优化策略——以深圳市为例
中图分类号 TU984.12 文献标识码 B 文章编号 1003-739X （2023）05-0067-04 收稿日期 2022-05-29摘 要 该文首先通过基础数据初步分析了深圳市保障性住房的空间布局特征，其次从社会空间视角下分析保障性住房空间布局存在的潜在问题，例如居住隔离与社会排斥、中心—边缘的隔阂与对立；最后结合深圳特色提出主体权利的重构、流通空间的搭建、梯度混合的居住、差异化需求选址的布局优化策略，旨在为深圳市保障性住房的规划布局提供借鉴，以促进保障性住房的可持续发展。
关键词 保障性住房 空间布局 社会空间 优化策略Abstract In this paper, the characteristics of the spatial layout of affordable housing in Shenzhen are analyzed based on basic data. Then, the potential problems existing in the spatial layout of affordable housing are analyzed from the perspective of social space, such as residential isolation, social exclusion, center-periphery estrangement and opposition. Finally, combining with the characteristics of Shenzhen, we put forward the reconstruction of the main rights, the construction of circulation space, the gradient mixed residence, and the layout optimization strategy of differentiated needs, aiming to provide reference for the planning and layout of affordable housing in Shenzhen, and to promote the sustainable development of affordable housing.Keywords Affordable housing, Spatial layout, Social space, Optimization strategy保障性住房空间布局中的问题及优化策略——以深圳市为例Optimization Strategies and Problems in the Spatial Layout of Affordable Housing: A Case Study of Shenzhen1 背景简述1998年，城镇住房制度发生重大改革，福利分房停止，实行住房分配货币化，我国公共住房的供给制度由过去的福利转变为一种具有社会救济的保障性住房，具有社会投资与政治意义[1]。
城中村改造案例与经验
城中村改造案例与经验一、城中村及其特征1、城中村的界定城中村, 又称都市村庄, 是指已经纳入城市总体规划建设范围内, 农业用地很少或已经没有, 居民职业结构与生存方式已经向城市转型, 但建筑景观和居民文化习俗仍缺乏城市社区内涵特征, 建立在集体性质土地上的习惯上仍称为“村”的居民聚落。
城中村是以本地居民出租房屋获得经济来源、外地户籍居民承租房屋获得临时住所、兼有内部服务型经济为主的城乡过渡型社区。
2、城中村的特征城中村与周边城市地区相比, 其特征主要有：(1) 土地特征。
城中村土地属于集体所有制土地, 基本以农村居民宅基地为主、其他建设用地为辅, 农用土地不断减少以至消失, 成熟的城中村已经没有农用土地。
(2) 建筑特征。
建筑物以村民家庭住宅楼为主, 缺乏统一规划, 建筑密度和建筑容积率很高(部分位于闹市区的城中村极高) , 违章建筑和私搭乱建多, 城市基础配套设施缺乏, 缺少必要的城市公共绿地、文化、体育、休闲设施等。
(3) 人口特征。
本地居民职业结构与生存方式亦城亦乡, 人口职业构成复杂, 外来人口居多, 本地居民和外来人口文化素质普遍不高, 社会治安难度大, 本地居民和外来人口形成相互隔离的二元社会, 相互之间为房东和房客关系。
(4) 经济特征。
城中村村民主要的经济来源是房屋出租收入、集体经济分红以及小规模的商业、餐饮业, 外来人口以居住为主, 部分在本村从事经营, 房屋租赁及其衍生经济成为城中村主要经济模式。
3、城中村的分类从不同的角度, 城中村的类型有：(1) 根据与城市的距离和相交接的形态特征, 城中村可以分为处于闹市区中的城中村、处于城乡结合部的城中村和处于郊区的城中村三类；(2) 根据所处位置、发育程度和农用地的多寡等因素,城中村可以分为典型城中村、转型中城中村和边缘城中村三类。
(3) 根据具有的经济特征, 城中村可以大致分为以居住为主型、以商贸餐饮业为主型和集体经济工商业为主型三类。
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深圳市城中村统组改造筹集保障性租赁
住房的经验及启示
摘要：深圳市作为全国超大城市之一，在住房保障方面面临较大压力，同时也积累了丰富的实践经验，尤其是深圳市通过城中村统组改造筹集保障性租赁住房（以下简称“保租房”）方面大胆创新，以城中村综合治理为突破口，以财政资金支持为主要手段之一，引导市场主体和社会资本投向城中村治理，推动城中村统租改造、保租房筹集的创新经验，对我国超大特大城市结合城中村改造发展保租房具有启示意义。
关键词：深圳市；城中村；统租改造；保租房
1深圳市城中村租赁住房发展现状
深圳市人口密度约8901人/平方公里，位居全国第一。
根据第七次全国人口普查结果，深圳市常住人口约1756万，流动人口约1244万人，流动人口占常住人口71%，大量流动人口居住在城中村，城中村住房租赁需求旺盛。
目前深圳市城中村住房约570万套（间），吸纳超1000万人口，房源约占全市租赁住房的70%。
深圳市城中村租赁住房在解决全市居民的住房问题中起着至关重要的作用。
深圳市将城中村统组
改造与发展保租房工作有机结合，是满足超大城市多层次群
体的需求的必然选择。
2深圳市城中村统组改造筹集保租房的主要经验做法
2.1将城中村综合整治与统租改造工作相结合
自2018年开始，深圳市持续投入财政资金对城中村的街
面环境、基础设施等内容进行了整治改造[1]。
2021年底，深
圳市启动“瓶改管”工程，大力推进城中村管道天然气改造，极大降低了城中村的消防安全隐患。
深圳市持续多年以政府
主导的城中村综合整治工作为保租房的筹集和社区治理打下
了良好的基础。
同时，深圳市在城中村综合治理工作中建立
了政府和企业清晰可辨的责任界限。
在改造任务上，政府负
责城中村水、电、管网、道路等基础设施投入和改造，企业
负责房屋本体的改造和维护。
在安全责任上，企业作为城中
村住房的实际使用主体应向有关部门申请工程质量和消防安
全检验，区政府负责对城中村住房的安全纳管，开展房屋结构、消防、地质灾害等安全隐患排查。
2.2支持城中村历史遗留违法建筑持证合法合理利用
深圳市城中村住房总面积约2.25亿平方米，其中有1.38
亿平方米为住宅类城中村历史遗留违法建筑，约占全市城中
村住房总面积的61%。
这类房屋由来已久，是属于城市进程
中的历史产物，作为住房出租已长期客观存在，禁止其出租不可行，也没有必要。
如果通过专业化规模化住房租赁企业进行统一运营管理，既可以改善居住条件，也可以降低安全风险，还可以为新市民、青年人提供经济上可承担的租赁房源。
基于此，深圳市印发了《关于加快发展保租房的实施意见》，明确了经规模化租赁改造且符合条件的历史遗留违法建筑，可纳入保租房，并按规定享受相关优惠政策。
同时，依据《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》[2]，深圳市鼓励村民自主申报村屋情况，发放历史遗留违法建筑普查回执。
该普查回执不视为合法权属资料，但可作为合法使用证明。
规模化企业收储城中村历史遗留违法建筑时，会查看有无该凭证。
既无凭证也无产权来源证明的，规模化企业不收储。
例如，在深圳市元芬微棠社区，企业收储历史遗留违法建筑约130栋，出租房源约5000-6000间。
2.3制定统组改造技术指引，建立消防联防联控机制
深圳市印发了《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》，明确了城中村安全整治和品质提升有关安全的基本要求，并规定了结构安全、消防安全、电气安全、智慧安防等安全改造要点。
此外，为进一步规范城中村安全整治，深圳市出台了《深圳市城中村住房结构安全整治技术指引》和《深圳市城中村住房消防安全整治技术指引》，加强改造项目结构、消防安全保障。
针对城中村住房普遍面临消防不
符合现行标准和规范的难题，深圳市主要做法是，由街道办
按照房屋消防和结构安全负面清单进行排查；实施主体针对
排查问题，制定统租改造实施方案，并报街道办组织图纸会审；会审通过后，由实施主体负责实施改造工程。
后续拟由
深圳市消防安全委员会相关成员单位组建联合检查工作小组，对统租改造项目进行抽查和监督。
项目实施完成后由街道办
会同改造实施主体负责日常消防管理。
2.4尊重城中村原有居住人口生态，实施差异化改造
深圳市南山区原计划将白芒村整村统租改造后，用于解决附近高科技企业员工的住房问题。
在统租工作推进过程中，
房东为获取搬迁奖励，强制要求租户短期内搬离，但是该村
周边缺少同品质租赁住房，且搬迁增加原租户入学成本，让
白芒村陷入舆论漩涡，至此深圳市取消了白芒村的统租改造
工作[3]。
有鉴于此，深圳市吸取白芒村舆情事件的教训，明
确后续在城中村统租改造中，原则上不将整村全部住房统租
改造，按照部分房屋进行品质化提升，提供给青年人才群体；部分房屋进行基础性改造，提供给参与城市基础服务的群体；保留一部分房屋不改造的原则进行统租改造，充分保持城中
村原有的居住人口生态，确保满足各类群体租赁住房需求。
2.5以国企为实施主体，给予财政资金补贴，确保改造后
单套住房租金不上涨
深圳市11个区通过与深圳市人才安居集团合资或独立组建的形式，成立了区属安居公司，深圳市以市、区安居公司或者其与民营住房租赁企业组建的合作公司，作为城中村住房统租改造和运营的主要实施主体，确保统租改造工作改得动、管得好。
例如，深圳市元芬微棠社区由深圳市安居集团控股（持股51%）与愿景明创（持股49%）合资成立深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公司，开展城中村改造保租房业务，充分发挥深圳市人才安居集团资金成本和国企背景优势，以及愿景明创的市场化、规模化改造和运营优势[]。
同时，深圳市按照1000元/平方米给予改造实施主体财政资金补贴，明确要求改造后单套租金原则上与改造前基本持平，且年度租金涨幅不超过5%。
3对超大特大城市结合城中村改造发展保租房的启示
3.1政府主导有序开展城中村综合整治工作
城中村建筑外部环境普遍较差，道路水电等市政基础设施和公共服务设施缺失严重，推进统组改造需要集中连片对区域公共服务设施及市政基础设施进行改造。
建议由政府主导有序开展城中村综合整治，为城中村统租改造用作保租房奠定良好基础，从而吸引社会资本参与城中村统组改造。
3.2支持城中村法定手续不全建筑合理利用
由于历史原因，我国部分超大特大城市城中村住房存在建设手续不规范等问题。
建议按照尊重历史，实事求是的原则，在超大特大城市中探索对城中村法定手续不全建筑的产权和
使用权予以分离的实施路径，在满足结构安全和基本消防条
件等前提下，支持其进行统租改造，并纳入保租房管理。
3.3量身定制城中村住房专项消防技术标准
城中村存量住房改造为保租房，在消防设计、审查、验收等环节上存在较大障碍。
建议研究制定城中村住房在确保不
降低原建筑物消防安全水平的前提下，通过相关技术手段和
补强措施提升消防应急安全处置能力，确保建筑的消防性能
在现状基础上有所提升后可纳入保租房管理的技术标准。
3.4结合各类群体租住需求实施差异化改造
城中村统组改造要充分考虑原有居住人口生态及区域产业发展导向，加强保租房供应的针对性和有效性。
在项目前期
策划阶段，应对城中村租客画像进行描摹刻画，分析不同租
客群体的租住需求及市场份额情况。
同时结合区域产业发展
导向，综合评估不同品质类型保租房的租赁需求，按需合理
确定改造类型及数量，确保满足各类群体租赁住房需求。
3.5探索“国企+民企”合作创新实施模式
鼓励民营资本与国有资本合作形成平台公司，推动通过城中村改造筹集保租房。
推动国有企业和民营企业联合，聚合多方力量，发挥各自优势。
国有企业主要发挥资本投资与建设功能，民营企业可重点发挥其在项目开发与运营领域的优势，实现项目推进的有效配合。
参考文献：
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[4].深圳市：践行“住有宜居”打造青年宜居社区创新样板——利用规模化租赁改造的城中村房源筹集保障性租赁住房案例[J].城乡建设,2022(18):37-38.。