徐顺法等上海复瑞物业公司物业管理合同纠纷上诉案
厦门火炬集团物业管理有限公司、厦门市望龙门餐饮配送有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
厦门火炬集团物业管理有限公司、厦门市望龙门餐饮配送有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】福建省厦门市中级人民法院【审理法院】福建省厦门市中级人民法院【审结日期】2020.04.16【案件字号】(2020)闽02民终637号【审理程序】二审【审理法官】叶青林丽珊纪荣典【审理法官】叶青林丽珊纪荣典【文书类型】判决书【当事人】厦门火炬集团物业管理有限公司;厦门市望龙门餐饮配送有限公司【当事人】厦门火炬集团物业管理有限公司厦门市望龙门餐饮配送有限公司【当事人-公司】厦门火炬集团物业管理有限公司厦门市望龙门餐饮配送有限公司【代理律师/律所】郭跃元福建天衡联合律师事务所;黄巧玲福建天衡联合律师事务所;卓亮儒北京大成（厦门）律师事务所【代理律师/律所】郭跃元福建天衡联合律师事务所黄巧玲福建天衡联合律师事务所卓亮儒北京大成（厦门）律师事务所【代理律师】郭跃元黄巧玲卓亮儒【代理律所】福建天衡联合律师事务所北京大成（厦门）律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】厦门火炬集团物业管理有限公司【被告】厦门市望龙门餐饮配送有限公司【本院观点】一、关于诉讼时效问题。
【权责关键词】撤销代理违约金侵权自认质证诉讼请求撤诉开庭审理缺席判决维持原判发回重审执行诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，一、关于诉讼时效问题。
火炬物业公司主张其一直以各种方式向望龙门公司催缴欠款，但其向一审法院提交的催缴欠款的证据均是在2015年1月29日之前的，其未能提交2015年1月29日之后催缴的证据，故原审判决认定其要求支付2015年9月30日前的物业服务费已超过诉讼请求是正确的。
二、关于滞纳金的问题。
根据在案的相关证据，证明火炬物业公司在案涉房产公共区域的墙体维修、车辆的停放等存在一定的管理瑕疵和服务不到位的问题，故其要求望龙门公司向其支付滞纳金缺乏依据。
上海永升物业管理有限公司江阴分公司、过志科物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
上海永升物业管理有限公司江阴分公司、过志科物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院【审结日期】2022.07.22【案件字号】(2022)苏02民终4598号【审理程序】二审【审理法官】韦苇华敏洁杨志【审理法官】韦苇华敏洁杨志【文书类型】判决书【当事人】上海永升物业管理有限公司江阴分公司;过志科【当事人】上海永升物业管理有限公司江阴分公司过志科【当事人-个人】过志科【当事人-公司】上海永升物业管理有限公司江阴分公司【代理律师/律所】季嘉薇江苏天奕律师事务所;陈晨江苏天奕律师事务所【代理律师/律所】季嘉薇江苏天奕律师事务所陈晨江苏天奕律师事务所【代理律师】季嘉薇陈晨【代理律所】江苏天奕律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】上海永升物业管理有限公司江阴分公司【被告】过志科【本院观点】当事人主张违约金过高时，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量。
【权责关键词】代理违约金过错支付违约金合同约定新证据诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实依法予以确认。
【本院认为】本院认为，当事人主张违约金过高时，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量。
本案中，一审法院对案涉的逾期付款违约金予以调整，符合法律规定，亦在合理范围之内，并无不当，本院对永升公司的上诉理由不予采纳。
综上，永升公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
与物业服务合同纠纷一案民事二审判决书
与物业服务合同纠纷一案民事二审判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】广东省惠州市中级人民法院【审理法院】广东省惠州市中级人民法院【审结日期】2021.03.16【案件字号】(2021)粤13民终1066号【审理程序】二审【审理法官】沈巍邹戈张佳誉【审理法官】沈巍邹戈张佳誉【文书类型】判决书【当事人】深圳市彩生活物业管理有限公司;苗荔薇;魏雅杰【当事人】深圳市彩生活物业管理有限公司苗荔薇魏雅杰【当事人-个人】苗荔薇魏雅杰【当事人-公司】深圳市彩生活物业管理有限公司【代理律师/律所】汤少华广东博敦律师事务所;郭燕广东博敦律师事务所;张德惠广东标远律师事务所;刘冠杰广东标远律师事务所【代理律师/律所】汤少华广东博敦律师事务所郭燕广东博敦律师事务所张德惠广东标远律师事务所刘冠杰广东标远律师事务所【代理律师】汤少华郭燕张德惠刘冠杰【代理律所】广东博敦律师事务所广东标远律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】深圳市彩生活物业管理有限公司;苗荔薇;魏雅杰【本院观点】本案系物业服务合同纠纷案件。
【权责关键词】代理不当得利实际履行违约金过错无过错支付违约金合同约定直接证据合法性诉讼请求维持原判冻结【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
【本院认为】本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉意见，本案二审争议焦点是：1.苗荔薇、魏雅杰是否应向彩生活物业公司交纳物业费用；2.彩生活物业公司请求违约金是否应予支持。
依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕8号)第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。
王悦、李志物业服务合同纠纷二审民事判决书
王悦、李志物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审结日期】2021.07.29【案件字号】(2021)辽01民终10068号【审理程序】二审【审理法官】杨帆谢宏吕长辉【审理法官】杨帆谢宏吕长辉【文书类型】判决书【当事人】王悦;李志;辽宁世邦物业管理有限公司【当事人】王悦李志辽宁世邦物业管理有限公司【当事人-个人】王悦李志【当事人-公司】辽宁世邦物业管理有限公司【法院级别】中级人民法院【原告】王悦;李志【被告】辽宁世邦物业管理有限公司【本院观点】根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
【权责关键词】撤销违约金合同约定关联性质证诉讼请求缺席判决维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
”本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应当依照当时的法律、司法解释的规定进行审理。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
”本案中，案涉园区建设单位与被上诉人签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效。
被上诉人作为物业服务单位提供了物业服务，有收取物业费的权利；上诉人作为园区业主，应按时交纳物业费。
北京万科物业服务有限公司烟台分公司、谢宽厚物业服务合同纠纷二审民事判决书
北京万科物业服务有限公司烟台分公司、谢宽厚物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】山东省烟台市中级人民法院【审理法院】山东省烟台市中级人民法院【审结日期】2020.10.12【案件字号】(2020)鲁06民终6000号【审理程序】二审【审理法官】殷连泽张莉莉刘海波【审理法官】殷连泽张莉莉刘海波【文书类型】判决书【当事人】北京万科物业服务有限公司烟台分公司;谢宽厚【当事人】北京万科物业服务有限公司烟台分公司谢宽厚【当事人-个人】谢宽厚【当事人-公司】北京万科物业服务有限公司烟台分公司【代理律师/律所】于佳平山东鑫士铭律师事务所;战凯山东鑫士铭（青岛）律师事务所;孙元兵山东晨之光律师事务所【代理律师/律所】于佳平山东鑫士铭律师事务所战凯山东鑫士铭（青岛）律师事务所孙元兵山东晨之光律师事务所【代理律师】于佳平战凯孙元兵【代理律所】山东鑫士铭律师事务所山东鑫士铭（青岛）律师事务所山东晨之光律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】北京万科物业服务有限公司烟台分公司【被告】谢宽厚【本院观点】根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《山东省学前教育条例》第六十二条、山东省鲁教基发（2016）1号文《山东省城乡居住区配套幼儿园规划建设及管理使用的若干意见》第16条等规定，城镇居住区配套幼儿园免交物业服务费。
【权责关键词】撤销违约金支付违约金合法性质证诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。
【本院认为】本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《山东省学前教育条例》第六十二条、山东省鲁教基发（2016）1号文《山东省城乡居住区配套幼儿园规划建设及管理使用的若干意见》第16条等规定。
烟台曙光物业管理有限公司、岳守军物业服务合同纠纷二审民事判决书
烟台曙光物业管理有限公司、岳守军物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】山东省烟台市中级人民法院【审理法院】山东省烟台市中级人民法院【审结日期】2020.03.26【案件字号】(2020)鲁06民终597号【审理程序】二审【审理法官】殷连泽刘海波张莉莉【审理法官】殷连泽刘海波张莉莉【文书类型】判决书【当事人】烟台曙光物业管理有限公司;岳守军【当事人】烟台曙光物业管理有限公司岳守军【当事人-个人】岳守军【当事人-公司】烟台曙光物业管理有限公司【代理律师/律所】吴帅山东海峰律师事务所【代理律师/律所】吴帅山东海峰律师事务所【代理律师】吴帅【代理律所】山东海峰律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】烟台曙光物业管理有限公司;岳守军【本院观点】烟台曙光物业管理有限公司与岳守军订立的《前期物业管理服务协议》合法有效双方均应按协议约定履行各自义务。
【权责关键词】欺诈代理双方违约违约金合同约定证人证言证据不足证据交换质证诉讼请求发回重审强制执行诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。
【本院认为】本院认为，烟台曙光物业管理有限公司与岳守军订立的《前期物业管理服务协议》合法有效双方均应按协议约定履行各自义务。
岳守军作为业主，接受了烟台曙光物业管理有限公司提供的物业服务应当根据协议约定缴纳物业管理费与电梯运行费。
烟台曙光物业管理有限公司作为物业管理者应根据《前期物业管理服务协议》约定完成其物业管理服务义务。
从双方当事人提交证据看，一审法院认定烟台曙光物业管理有限公司对小区房屋共用部位维护、环境卫生、保安、交通秩序等未完全履行应尽义务，证据充分。
上诉人烟台曙光物业管理有限公司对此所提异议，证据不足，理由不当，本院不予采纳。
结合本案实际情况，一审法院酌定岳守军按60%比例交纳物业费及电梯运行费公平、合理，上诉人烟台曙光物业管理有限公司主张比例过低，理由不当，于法无据，本院不予支持。
张晨、上海上实物业管理有限公司等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
张晨、上海上实物业管理有限公司等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】山东省青岛市中级人民法院【审理法院】山东省青岛市中级人民法院【审结日期】2022.04.14【案件字号】(2022)鲁02民终2287号【审理程序】二审【审理法官】姜涛汪青松张馨月【审理法官】姜涛汪青松张馨月【文书类型】判决书【当事人】张晨;上海上实物业管理有限公司;王艳美【当事人】张晨上海上实物业管理有限公司王艳美【当事人-个人】张晨王艳美【当事人-公司】上海上实物业管理有限公司【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】张晨【被告】上海上实物业管理有限公司;王艳美【本院观点】综合各方的诉辩主张，本案争议的焦点问题在于，上诉人张晨及原审被告王艳美应否向被上诉人上实物业公司支付物业服务费。
【权责关键词】显失公平撤销代理违约金侵权支付违约金合同约定证据不足自认新证据质证诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。
【本院认为】本院认为：综合各方的诉辩主张，本案争议的焦点问题在于，上诉人张晨及原审被告王艳美应否向被上诉人上实物业公司支付物业服务费。
上实物业公司与达利广场小区建设单位青岛上实公司签订的前期物业服务合同系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有法律约束力。
上实物业公司根据前期物业服务合同的约定为达利广场小区提供了物业服务，张晨、王艳美作为小区业主应依约向该公司交纳物业服务费。
张晨主张上实物业公司提供的物业服务存在严重的质量问题，其不应交纳物业费，但其现有证据不足以证明，本院对该主张不予支持。
另根据张晨等业主提交的证据，上实物业公司提供的物业服务存在瑕疵，一审法院已据此驳回该公司关于违约金的诉请。
综合整个案情，一审法院判令张晨、王艳美向上实物业公司支付物业服务费并无不当。
王定海与上海万志物业有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
王定海与上海万志物业有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】上海市第二中级人民法院【审理法院】上海市第二中级人民法院【审结日期】2020.04.27【案件字号】(2020)沪02民终2394号【审理程序】二审【审理法官】彭辰姚跃徐江【审理法官】彭辰姚跃徐江【文书类型】判决书【当事人】王定海;上海万志物业有限公司【当事人】王定海上海万志物业有限公司【当事人-个人】王定海【当事人-公司】上海万志物业有限公司【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】王定海【被告】上海万志物业有限公司【本院观点】王定海对其提出的有关租金在领取低保时已被相关部门扣除及保洁费已缴纳的事实主张，应负有举证责任。
【权责关键词】撤销合同基本原则新证据证明责任（举证责任）诉讼请求缺席判决维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，王定海对其提出的有关租金在领取低保时已被相关部门扣除及保洁费已缴纳的事实主张，应负有举证责任。
在本案中，其未提供充分证据可以证明上述事实成立，故其上诉要求万志公司退还多收取的租金及保洁费，本院不予支持。
一审法院根据双方当事人的诉辩称意见及各自提交的证据对本案的事实进行了认定，并在此基础上依法作出判决，合法合理，理由阐述充分，本院对其观点予以认可。
综上所述，王定海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
二审案件受理费人民币264元，由上诉人王定海负担。
法官助理黄一鹤【更新时间】2022-08-20 22:55:12【一审法院查明】一审法院认定事实：涉案房屋原系公有住房，王定海原系承租人，万志公司系管理单位。
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徐顺法等上海复瑞物业公司物业管理合同纠纷上诉案
上诉人(原审原告)徐顺法,男,1940年7月23日出生,汉族,上海市东风农场退休职工,住本市沪太路1771弄42号101室。
上诉人(原审原告)周玉芳,女,1941年9月14日出生,汉族,上海市东风农场退休职工,住本市沪太路1771弄42号101室。
上诉人(原审原告)徐英姿,女,1970年8月17日出生,汉族,上海市育鹰学校工作,住本市市光三村85号401室。
上诉人(原审原告)吴广新,男,1964年2月14日出生,汉族,上海国际港口工程咨询有限公司工作,住本市市光三村85号401室。
四上诉人的共同委托代理人张枫,上海市申元律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)上海复瑞物业管理有限公司,住所地本市行知路190号。
法定代表人杨建国,该公司董事长。
委托代理人陆锋,该公司职员。
委托代理人李敏,该公司职员。
上诉人徐顺法、周玉芳、徐英姿和吴广新因物业管理合同纠纷一案,不服上海市宝山区人民法院(2001)宝民初字第5548号民事判决,向本院提起上诉。
本院受理后依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。
上诉人徐顺法、周玉芳、徐英姿和徐顺法、周玉芳、徐英姿、吴广新的共同委托代理人张枫,被上诉人上海复瑞物业管理有限公司的委托代理人陆锋、李敏到庭参加了诉讼。
本案现已审理终结。
原审法院经审理查明:徐顺法与周玉芳系夫妻,徐英姿是徐顺法、周玉芳的长女,徐英姿与吴广新系夫妻。
徐顺法于2000年6月向上海复星房地产开发有限公司购买了本市沪太路1771弄42号101室的商品房一套,同住人为徐顺法、周玉芳和其次女徐明姿。
该房屋由上海复瑞物业管理有限公司(以下简称复瑞公司)进行物业管理。
徐顺法与复瑞公司在2000年8月7日签订了《公共契约》,约定由复瑞公司安排保安人员对住宅小区进行日常巡视,做好住宅区内的安全防范、治安工作,徐顺法、周玉芳按月交纳物业管理服务费人民币(以下币种均是人民币)57.50元(其中保安费月0.10元/每平方米)。
复瑞公司在住宅小区配置一个值班日四名保安人员值勤、巡视,并已开通红外线周界报警系统等安全防范措施。
2001年3月5日凌晨1时许,两名罪犯流窜至徐顺法、周玉芳居住的小区。
复瑞公司设置的42号监视点发觉异常,保安人员即到现场察看,后因罪犯已翻爬入室,保安人员无法发现。
两名罪犯从徐顺法、周玉芳住宅的北阳台入室。
当其中一名罪犯发现北卧室床上熟睡的徐明姿时,顿起歹念,采用扼颈、毛巾堵塞口腔等暴力手段对徐明姿实施奸淫,致徐明姿死亡。
2001年8月23日该罪犯被法院一审判处死刑,并在附带民事诉讼中,被判处赔偿徐顺法、周玉芳、徐英姿丧葬费、交通费、误工费等损失共计13,246.50元。
在原审法院审理中,徐顺法、周玉芳、徐英姿和吴广新称,复瑞公司未尽物业管理保安职责,未按《公共契约》在小区内巡视,致使徐明姿遇害,业主利益受损。
要求复瑞公司赔偿丧葬费42,459.05元;误工费5,242.50元(徐英姿、吴广新的误工费);抚恤金360,000元;精神损失费100,000元;赔礼道歉、置换房屋。
在原审法院审理中,复瑞公司辩称,徐明姿半夜里在自己居室内遇害身亡,这是犯罪分子实施犯罪行为所致,复瑞公司在此刑事案件发生中无过错行为,复瑞公司已按约全面履行了保安义务,因复瑞公司不存在违约行为,故不应承担民事赔偿责任。
但从道义出发,复瑞公司愿意补偿徐顺法、周玉芳等10,000元。
原审法院审理后认为:双方签有《公共契约》,徐顺法、周玉芳向复瑞公司交纳物业管理费,
故双方之间物业管理服务关系成立。
徐明姿在自己居室内被害身亡,系犯罪分子实施刑事犯罪行为所致,在处理刑事案件中,徐顺法、周玉芳已提起附带民事赔偿,现犯罪分子已受到法律的惩处,法院并对提出的附带民事赔偿已作了判决。
复瑞公司对徐顺法、周玉芳居住的小区进行物业管理服务后,按约配置保安人员并进行保安值勤、巡视,并安装了周界报警、电子巡更、摄像监控系统(以下简称三大监控系统),复瑞公司已履行了对小区的保安义务。
对于犯罪分子实施暴力,致使徐顺法、周玉芳的女儿徐明姿被害深表同情,但徐顺法、周玉芳以复瑞公司违反物业管理的约定,要求复瑞公司
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