08年房地产市场分析

1 关于07中国房地产市场运行情况及08房地产市场预测分析的报告 最近，中国房地产业协会产业与市场研究专业委员会及其聘请的国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所、中国指数研究院、建设部政策研究中心和国务院有关部门等单位的专家，共同对2007年中国房地产市场运行情况进行了回顾，对2008年房地产市场进行了预测分析；同时，对协会委托的四个专题报告进行了审议，形成了本报告。现在，我受协会产业与市场研究专业委员会的委托，正式发布关于2007年中国房地产市场运行情况及2008年房地产市场预测分析的报告。

一、2007年中国房地产市场运行情况 2007年全国以住宅为主的房地产市场发展有三个特点：一是在国家经济建设快速发展和住房需求强力推动下，继续保持了较快的速度发展，市场供需总体两旺。全国全年完成的房地产开发投资同比增长30.2%，其中商品住宅投资增长32.1%；土地购置面积同比增长11%；商品住宅新开工面积同比增长21.3%，商品住宅竣工面积同比增长5%；商品住宅销售面积同比增长24.7%，商品住宅销售额同比增长46.5%。二是住房保障制度建设取得突破性进展，经济适用住房和普通住宅的投资加大，住房供应结构有所改善。三是二、三季度房价上涨过快，四季度后部分城市房价有所下降，全国商品房屋交易量和房价环比涨幅有所回落，市场出现观望和调整。

关于2007年房地产市场运行的具体情况，在中国指数研究院完成的“全国房地产市场分析”、“区域房地产市场分析”、“重点城市房地产市场分析”、“房地产企业运行状况分析”等6个分报告中，做了详细论述。

2007年房地产市场中需要关注的问题主要有四个： 1、商品房价格上涨过快 2007年，由于流动性过剩、土地购买价格和开发建设成本上涨较快、对房价上涨的预期和房地产投资性比例提高及住房有效供应不足等原因，全国商品房价格普遍加速上扬。1至4月，70个大中城市房屋销售价格同比涨幅还在5％至6％之间徘徊，进入5月，涨幅升到6％以上，6月涨幅突破7％，8月上涨8.2％，10月上涨9.5%，11和12月连续两个月涨幅高达10.5％。虽然局部地区房价在年底出现一定的回调和振荡，房价环比涨幅开始下降，但整体上仍在高位运行。 2

2007年一至三季度，地价上涨也过快。国家统计局数据表明，全国70个大中城市土地交易价格平均上涨12.8%，其中一季度上涨9.8%，二季度上涨13.5%，三季度上涨15%。值得关注的是，本轮地价快升，并非局限于东部大城市，部分中西部城市的涨幅也较大。一至三季度，全国70个大中城市房屋销售价格平均上涨6.7％，而地价涨幅比房价的增幅高出约一倍。 地价的过快上涨，导致土地资源过快、过度向资金实力雄厚的大型房地产企业及上市公司集中。过高的房价和地价，不利于产业的持续发展。

2、房地产开发投资增速加快，但商品住房市场有效供应不足，中小套型住房供不应求

在人民币升值、流动性过剩、房地产市场预期看好的背景下，资金通过各种途径进入房地产开发领域，以住宅为主的房地产开发投资明显加快。 2007年，房地产开发投资同比增长比2006年提高8.4个百分点，超过固定资产投资增速5.4个百分点。其中，商品住宅投资同比增长比2006年提高6.8个百分点。房地产投资过热的势头在2005年、2006年得到初步遏制后又一次反弹。

2007年，商品住宅投资大幅度的增长，并没有缓解市场供不应求的矛盾。统计数字显示，需求类指标的增幅依然明显高于供应类指标的增幅。2007年商品住宅销售面积同比增长24.7%，高于同期新开工面积增幅3.4个百分点，高于同期竣工面积增幅19.7个百分点。据40个重点城市2007年1-12月统计数据，商品住宅批准预售面积同比增长10.9%，商品住宅登记销售面积同比增长24.43%，相差近14个百分点。商品住房市场有效供应依然不足。

商品住房市场有效供应不足，一与一些开发商取得土地后没有按期开发有关；二与二手房交易和租赁市场不活跃有关；三与调整供应结构缓慢有关。

2007年，全国土地购置面积虽然扭转了2005年、2006年连续两年绝对值减少的局面，实现了11%较大幅度的增长，但一些企业在取得土地后，开发建设进程明显减慢。2007年全国完成土地开发面积与上年基本持平，同比增长0.7%，增幅较上年下降了16.6个百分点；完成土地开发面积占待开发土地面积为66.8%。有些开发企业2004年“8.31”以来取得的开发用地，形成有效商品房市场供应的不足一半，一半以上的还未动工开发。

二手房交易市场和租赁市场不活跃，也是造成住房市场有效供应不足的重要原因。 据40个重点城市2007年1-12月统计数据，二手住房成交总面积同比增长10.92%，低于新建商品住房登记销售面积同比增长近14个百分点；二手住房成交面积与新建商品住房登记销售面积的比例为40%。租赁住房是城市中低收入家庭、外来人口、年轻人和刚就业的大学毕业生希望选择的一种重要居住方式。但是，我国目前租赁市场也明显滞后。不少拥有两套以上住房的家庭，住房闲置， 3

不仅浪费了资源，而且不利于改变目前住房市场供不应求的局面。近日，财政部、国家税务总局出台了《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，对活跃租赁市场将会起到积极的作用。

住房供应结构调整进展缓慢，与旺盛的需求相比差距较大。随着住房价格不断上涨，中低收入家庭住房支付能力下降，首次购房家庭对首付款的支付能力不足，加上税收政策的引导，更多的家庭不得不选择中小套型住房。2007年底，中国指数研究院对北京、上海、武汉、深圳4城市部分消费者调查显示，购房者选择90平方米以下的中小套型住房占40%以上，选择90-100平方米的也占到35%左右。而2007年1-12月的有关数据显示，40个重点城市新建商品住房套型建筑面积90平方米以下的批准预售面积、月末累计可售面积和登记销售面积占比均在25%左右，基本上是供应多少，销售多少，中小套型住房供不应求的矛盾突出。

3、中等及中等偏低收入家庭的住房问题凸现 2007年8月，国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》后，低收入家庭在住房问题上有了希望，中等及中等偏低收入家庭的住房问题就凸现了出来。目前，这部分家庭享受保障性住房资格不够，商品住房价格支付不起，二手房选择的余地有限，政府还缺少有效的政策支持，尤其是在房价较高、涨幅较快的大中城市，此矛盾十分突出，应该引起政府和市场的高度重视。

2006年以来，一些房价涨幅较快的城市，通过发展限价商品房和经济租用房等办法，帮助解决了部分中低收入家庭的住房困难。但同时也要看到，各地的经济发展和地方财政的承受能力差异很大，要把低收入家庭全部纳入住房保障体系，需要增加大量的资金投入；经济适用房建设也需要投入相当数量的公共资源。当前，政府应当首先将有限的资金和土地资源给予最需要支持和补贴的低收入保障家庭。对于中等及中等偏低收入的家庭，各地可根据实际情况，采取多种方式解决他们的住房难问题；更需要政府建立多渠道的投融资机制，通过金融、财税等政策的支持，鼓励通过市场，包括二手房交易和租赁市场，逐步形成适度、多样、梯次供应和消费模式，有计划、有步骤地解决他们的住房问题。

4、四季度市场明显出现了调整和观望 2007年4季度，全国70个大中城市房屋销售价格涨幅连续3个月下降，部分过去房价上涨较快的一线城市房价开始出现回落。从新建商品住宅成交量看，全国商品住宅销售面积12月与11月相比，环比下降7.6个百分点，其中现房环比下降10.6个百分点，期房环比下降3.7个百分点，部分地区出现了有价无市的情况。11月后，一些城市地价也大幅回落，甚至出现土地流拍。这一市场变化，使得人们对房价普遍上涨的预期发生了变化，观望气氛浓厚。 4

市场出现这一现象的原因是多方面的。一是第二套房贷政策出台、从紧的货币政策和央行的连续6次加息，抑制了部分超前消费和投资性购房需求；二是保障性住房建设力度加大和限价房计划供应量的增加，分流了部分购房需求，使更多的中等及中等偏低收入家庭寄希望于通过限价房等政策性住房来解决；三是由于一些城市房价上涨过快，超过了购房者的承受能力，部分购房者不得不推迟了改善性购房计划。再加上市场波动带来的预期变化，一线一些城市房地产市场在4季度出现调整和观望实属必然或许还将延续。

但同时也要客观、全面看待市场出现的这一现象。4季度市场出现调整和观望，在不同的地区和城市存在很大的差别，即使是北京、上海和广东一些城市，4季度新建商品住宅成交量的下降，一定程度上也是伴随着供应量的下降而下降的。如北京，2007年商品住宅施工、新开工、竣工面积均为负增长；上海全年商品住宅新开工面积也是负增长，12月比11月竣工面积增幅下降了3.4个百分点；广东全年商品住宅竣工面积负增长，12月比11月又下降了0.3个百分点。因此一些地方市场出现销售量的适度下降及房价的适度回落，从某种意义上说也是这些地方市场回归理性的表现。

二、2008年房地产市场预测分析 2008年房地产市场运行与国家宏观经济形势和政策环境的变化，与市场本身供求的变化息息相关。 房地产业与国计民生关系重大。2008年，国家为防止经济增长由偏快转过热，将会继续加强和改善宏观调控，实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。稳健的财政政策和从紧的货币政策，也有利于防止房地产泡沫的形成与积累。房地产市场运行也将会在宏观经济形势影响和国家调控政策的引导下相对平稳。温家宝总理在今年的政府工作报告中明确指出：“要坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业”；要“促进房地产业持续稳定健康发展”。国家在今年的机构改革中，又将建设部改为“住房和城乡建设部”，这充分说明了国家对住房与房地产业发展的重视。因此，我们对房地产业的持续健康发展应充满信心。

再从市场的需求情况看，需求旺盛仍然是我国现阶段房地产市场发展的基本特征，供给总量不足依然是当前房地产市场面临的主要问题。目前的需求主要来自四个方面：一是快速城镇化带来的新增城市人口的需求；二是国民经济稳定增长，居民收入持续增加带来的改善性需求；三是人口结构变化和旧城改造、城镇房屋拆迁带来的刚性需求；四是流动性过剩、物价上涨、通胀压力、负利率造成的投资、投机性需求。此外，还有人民币升值导致外资投资需求。综合这些因素，构成了住房需求的旺盛。从供给方面看，我国人多地少的国情和国家采取的从紧货币政策，使开发建设规模难以满足需求；再加上南方一些省市受大雪和冰冻天气的影响，延续了一些项目的开工，使供需偏紧的压力进一步加大。