对房地产开发中地价与房价关系的分析
土地价格与房价的作用关系——论高地价是否是高房价的主要原因
【 ｙｗ ｒｓＬｎ ｒ ｅＲ ｓ ｅｔｌ ｒ ｅＲ ｌｉ ｅ ｅｎｈ ｐｌ ａｄ ｈ ｅｄＭ ｃ —ｏｔｌ Ｋｅ ｏｄ］ａｄ ｉ ；ｅｉ ｎａｐ ｃ；ｅ ｔｎｂｔ ｅ ｅ ｕｐ ｅ ｅ ； ａｒ ｃｎ ｏ ｐｃ ｄ ｉ ｉ ａｏ ｗ ｔ ｓ ｙ ｎ ｔ ｎ ｏ ｒ
． ２０ 年 ３ ． ０５ 月 国务 院办公厅 发布了《 关于切实稳定住房价格 的通 ２１ 我国土地市 场的问题 改革开放前 ． 我国实行 的是土地公有 制 ． 土地按照行政划 拨方式 知》对住房价格上涨 的控制提出了更严 格的要求 ， 调控房 价” ， “ 也成了 ２０ 年房地产市场 的最主要任务之一 我国房地产市场 自２ ０ 年逐 实行无偿和无限期 使用 。随着土地使用制度的改革 ， ０６ ０２ 土地所有权和使 步升温 ， ２ ０ 在 ０ ４年达到高峰 ， 也引起 的社会 的广 泛关注 。２０ 年以 用权分离 。 ０５ 土地市场开始形成 。但对原有和新增 国有土地采用 了划拨 来， 政府宏 观政策调控 出台， 包括严格住房用地出让 控制 、 调整住房供 和 出让并存的“ 双轨制” 同时出于对公益 目的的考虑所采用 的行政划 ． 应结构 、 强化市场监管等 ， 虽取得 了一定成效 ， 但房价增长过快趋势并 拨在操作和立法中又未能与原有体制 的划拨相 区分 ． 导致协议 出让 比 没有根本解决 ． 长期 上涨所带来 的泡沫破灭 风险 ． 更需要 给以高度警 例过大 ， 许多协议价格明显偏离真实要求 ， 国有土地供应混乱 ， 土地市 觉。 场无序 、 观调控低 效和国家利益的损失 （ 民 陶小 马 ２０ 、 宏 赵 ０１陈翠芳 伴随房价不 断上 涨 ． 对房价攀高 的讨论 也 日趋激烈 ． 形成了两种 娄 策群 朱青 ２０ ） ０４ 观点 。一种观点认 为高房价是 由于政府垄断了土地供应市场 ． 采用招 ２ 规范一级市场和显化土地价格 ． ２ 拍挂政策 ． 从而造成 了供 给短缺和土地 出让 价格的增长 ， 导致住房成 由于土地供给市场的不规范 ． 造成 了城市 的土地供应计划不能有 本抬高 ， 房价上升。 另一种观点认为高房价源于当前 巨大市场需求 ． 是 效地调节 土地 供需状况 ． 一方 面大量土地闲置或违 规开发 ． 土地资源 房价的增长拉动了低价 的上涨 ． 经营性土地的公开交易不仅不会人为 闲置浪费 、 间配置不合理不说 ． 空 由于缺乏对价格 的政府控制 ， 使得较 的抬高地价 。反而为政府通过调控土地供应量稳定地价提供 了可能 。 高的开发收益为少数利益团体独占 ． 和公众 的利益受 到损失 。土 政府 第一种观点似乎看到了土地 和房价双双走高的现象 间的关系 ． 但却无 地价格 既不能很好体现地块 自身的价值 ． 又无法规 范城市 空间的资源 法解释尽管出台了招牌挂政策 ． 土地供应市场仍然存在着大量非正 配置。 但 因而 ， 需要对土地供给 的一级市场进行垄断 ， 由政府统一控制土 式交易或 实际供 应仍 出“ 多头 ” 的局 面下 。 房价 的攀 升 ； 第二种观点认 地开发的总量和空 间 ． 规范基本的交易价格 ． 并 以保护土地资 源的稀 为高地价 源于高房价 ， 但对调控政策 出台后 ． 一些 地区闲置土地和超 缺性 ； 另一方面 ， 在具体 的出让阶段 ， 采用招拍 挂方式 ， 利用土地 市场 高地价地 区并存的矛盾现象也难 以解释 。因此 ． 国现 阶段 土地价格 价格 ． 配置空 间资源 。目前较高的土地价格 正是采用招拍挂方式 我 合理 与房价 的关系还有待进一步的研究 后． 原来非市场化方 式忽略掉的土地需求 的显化 ． 是土地较高 的盈利 预期的显化
房价与地价关系的探析
在社会各界引起很 大争论 ，特别是 ２ ０ ０４ 可 以采取 声东击西 “ 明修栈道 ，暗渡陈仓 ”的策略 ，趁机达 上涨过程 中的影响程度 ， 、” ３粘液质 是坚持而 固执 的谈判对手 ，不要试 图通过公关手段 点。本文对近几年来这一领域有关文献进行综述 ，对各种观点进 与他们 改善谈 判气氛 ，也 无需寒 喧与过分 的热情 ，他们不 习惯这 行 梳 理 和 比较 ， 以期 推 动 对 这 一 问题 的研 究 。 种谈 判方式 和此类型 者谈 判一定要有充足的前期准备 ，在谈判
最 好 先 让 对 方 来 了解 ～ 下我 方 谈 判代 表 和 企 业 ．同 时要 大 胆 鼓 励 巨大影响 。因此二者之间是相互影 响的。黄贤金认 为就政府土地
对方提出有疑虑的问题 ，并详细予以解答和分析 ，借 以打消他们 供应而言 ， 以需求引致为主； 是房地产开发商囤积和炒卖地皮 ， 但 害怕上当受骗 ￣， 理 ；最后要抓住该气质类型害怕失败容易恐惧 则又 导致 了地价成 本不断提高 ，因此 又是成本驱动型 的房价上 ９Ｕ － 的心理 ，软硬兼施 ，如 果对 方总是对谈判持怀疑态度 ，可强行终 涨。整体上看 ，房价与地价互 为因果 。
的 过 程 中绝 不 允 许 模 糊 的数 字 出 现 在 谈 判 中 ， 则 对 方 很 有 可 能 否
一
、
地价与房价关系理论研究现状
对于房价与地价的 因果关系 ， 国内外学者主要从 以下几个方
会强行终止谈 判；要抓住谈 判对手反应缓慢的行为特征 ，加快谈 面 进 行 了探 讨 。一 类 观 点 是 以需 求论 为基 础 得 出房 价 决 定 地 价 。 判的进度 ，我方要 多头 出击 ， 不断制造新情 况、新问题 、新麻烦 ， ０ Ｓ ｌｖｎ ｕ１ ａ 从传统 的一般均衡理论出发研 究了房价与地价的关系 ， ｉ 让对手没 有时间也没有可能通过 自己的观察来做 出行为决策 要 认为高房价导致 了高地价 。张清 勇应用城市经济 学的基本模型 ，
基于板块的武汉市地价与房价联动关系浅析
I行业研究I Industry Research基于板块的武汉市地价与房价联动关系浅析屠浩文徐冰涛潘峰何雪莹（武汉市房地产市场管理中心，湖北武汉430000）习近平总书记在十九大报告中指出要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的"的定位，要求回归住房居住属性，不断完善房地产市场调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
与此同时，土地出让制度改革的持续深化虽不断促进国家经济发展，但也在一定舷上使地价不断攀升。
房地价快速上涨及两者关系成为政府、房地产业界与学术界共同关心的热点，在此，我们通呦武汉市近10年房价与地价涨幅变动以及不同板块发展阶段分析，得出相关研究结论。
一、当前武汉市房地价水平基本情况（一）地价与劇的主要臧影响土地价格的因素众多，从一般因素和区域因素两个方面，将土地价格主要包括：土地取得费、土地开发费、土地增值蛇、稅费和利息。
影响房屋价格的因素大致可分为经济因素、社会因素和政策因素，房屋价格构成主要包括：土地取得成本、开发成本、管理成本、建造成本、投资利息、有关稅费、开发利润等。
其中，经济因素超响市场预期，导致房地产供求关系变化，进而推动房价变化；社会因素包括自身条件、城市化发展水平、人口数量、家庭结构与规模、投机行为、购房心理以及现代婚恋观等；政策因素中土地出让制度影响土地的获取和利用方式，住房制度影响购房需求和预期，如当下实行的限购政策。
（二）地价与劇联动关系的主要观点房地价关系研究角度多样，目前国内外学者们的研究观点主要分为三类：一是基于需求角度的房价决定地^•——市场对住房的需求增加，使得房价上升，进而使得地价上升；反之，房屋需求少，房价下跌，使得地价下降。
二是基于成本角度的地价决定房价一一地价作为房价的重要组成部分，构成土地价格的各种成本逐渐增加，导gtt地价格上涨，进而推动房价大幅上升。
三是基于综合角度出发的地价与房价相互影响一地价与房价互为因果、相互影响。
（三）輙市现阶腸地价关系的±^^根据对十大房企项目房地产开发过程中各项支出构成分析，房企开发成本中建安和土地成本占比约7氓，而其中大部分为土地购置成本。
影响房地产价格的定量定性分析
影响房地产价格因素的分析学号：20091000891姓名：侯郡培伴随我国国民经济地飞速发展，住房消费占我国城镇居民消费的比重越来越高。
同时，随着城镇居民住房观念发生的重大转变、住房消费的有效启动、住房商品化新体制的基本确立、房地产投资的持续快速增长，以商品住宅为主的房地产业成为国民经济的重要支柱产业。
但当前我国房地产市场发展还很不平衡，在房地产业快速发展的同时出现许多如房地产泡沫现象等问题需要进行调控。
要进行有效调控就要判断哪些因素对房价有显著影响。
在众多影响因素中，供给和需求，土地成本、国民经济发展水平及贷款利率和城镇居民的可支配的收入等无疑对房价影响显著。
1. 供给和需求因素：供给因素: 影响房地产市场价格的供给因素指的是市场上房地产的供给数量。
由于房地产的一大特性是具有很强的区位性，区位是房地产的重要因素之一。
同时，由于面对的消费者支付能力差异巨大，为实现利润最大化，从经济学角度来看房地产供给者需要采取价格歧视的策略———对不同收入等级的消费者开发不同的房地产并对不同的人群设定不同的价格，这样才能实现房地产开发商的目标即获取尽可能多的利益。
从宏观角度分析在这里采取房地产的竣工面积作为房地产市场供给因素。
需求因素：房地产的需求主要分为自住需求和投资需求两部分。
从自住需求来看，主要的影响因素为家庭收入水平，同时由于房地产买卖需要的资金较多所以很多人就选择向银行贷款，借贷又会有利率，因此，利率水平也是影响自住需求的一个重要因素。
而从投资需求来看，房地产作为一项家庭最重要的固定资产，其购买者必然有动机将其作为一项长期投资产品，而影响房地产作为投资产品的，需求因素主要有收入水平、利率水平及对未来市场的预期。
2. 宏观经济和政策环境：与一般商品市场不同，房地产市场极易受到宏观经济环境的影响，宏观经济环境又可以分为宏观市场环境及宏观政策环境。
宏观市场环境包括货币供给量、通货膨胀水平、经济增长率。
而宏观政策环境则包括国家的相关调控政策如土地政策、信贷政策、税收政策等等。
论房价与地价的关系
维普资讯
ｌ 本
专
题
论 房价 与地价 的关 系
口北 京 师 范大 学土 地 研 究 中心 黄 威
我 国 大 城 市 特 别 是 北 京 、 深圳 、广 州 等 特 大 城 利 息 是 常 数 ， 而 协 议 情 况 下 ，各 宗 地 的 地 租 差 别 很
国 同 农 业 和 国 民 经 济 的 关 系 》 ， 商 务 印 书 馆 １８ 估 价 对 象 ，或 作 为 其 他 方 法 的补 充 。北 京 市 著 名 房 ９６
年 ６月 第 一 版 ，第 ２ ８～２ ９页 ） 租 ＝市 场 价 格 一生 产 成 本 一平 均 利 润 一资 本 利 息 。 地产企业 家 张宝全对 此也 有生动 的论述 ： “ 比如 说 的 地 价 拿 到 ，你 比 我 早 开 发 ，卖 出 了 ６ ０ ０ ０元 ／ 方 平 马 克 思 、亚 当 ・斯 密 、李 嘉 图 等 人 均 认 为 ：地 相 邻 两 块 地 ，我 以一 亿 元 的 地 价 拿 到 ，你 以 两 亿 元
少 ，然后 扣除建 造房屋 等投 资的利 息 ，根 据剩余 之 论 与方法 》 １４页 ，中 国物 价 出版社 ２ ０ 年 版 ） ３ ０１ 据 数 确 定 买 价 。 ” （ ・杜 能 著 ，吴 衡 康 译 ， 《 立 此 ，房 地 产 估 价 运 用 成 本 法 仅 限 于 市 场 发 育 较 差 的 冯 孤
明 确 指 出 ： “ 租 成 为 商 品 价 格 构 成 部 分 的 方 式 是 地 二 、 地 价 不 能 决 定 房 价
和 工 资 与 利 润 不 同 的 。 工 资 和 利 润 的 高 低 ，是 价 格
根 据 经 济 学 理 论 ： 商 品 的 价 格 是 由供 需 关 系 决
我国房价与地价的关系
1下 2016年 第3期（总第521期）CHINESE & FOREIGN ENTREPRENEURS234【探索带】 Exploration Area房屋对每个家庭来讲都是必需品，购房支出在消费支出中占据最大比例。
房产作为一种耐用商品，不仅可以用来居住，而且可以用来投资。
从20世纪90年代至今，伴随着房地产政策的逐步推进和市场经济改革不断深化，中国的房产市场发展迅猛，成果显著。
中国GDP 的增长率在全球排名前几位，其中房地产业起到了重要的作用。
2000-2009十年间，建筑业占据了国民生产总值的7%左右。
房地产刺激了地区经济的增长和房屋供应量。
在中国的大中小城市，建筑业显然已是支柱产业。
房地产业不仅给人们提供了房屋，而且提高了就业率和人们的生活水平。
这两个原因促使当地政府支持建筑业。
根据国家发改委2009年公布的一项调查显示，2008年全国房地产业的毛利率平均值为22.2%。
房产商抱怨地价上涨太快，而中国土地管理部门的观点相反。
地方政府认为经济的发展引起房屋需求的上升，然后引起房价上涨，最终引起土地价格上涨。
从中我们可以看到，地方政府与房产商的观点相反，但都不为高房价负责。
高房价加重了人们的生活负担，在大中城市，很多人因此买不起房，继而可能会引起社会动荡，令政府担忧。
因此，居民与政府都非常关心到底是高地价引起了高房价，还是高房价导致了高地价。
一、玉米法案（The Corn Laws）程晓云与王洪强相信玉米法案是一个关于引致需求的经典案例，同时也是解释房价与地价关系的绝佳案例。
在1815-1846年间，英国颁布了谷物法，也称为玉米法案，限制玉米进口，保护本国玉米的生产。
玉米法案不但促进了英国农业的发展，增加了农场主的收入，而且提高了农场主在政治上的影响力。
谷物法颁布后，对本国玉米的需求量上升，同时推升了玉米价格，结果引起了土地需求量的上涨。
考虑到土地供应的弹性很小，土地需求量的上升引起土地价格飞速上涨。
房价与地价关系的实证研究
价 格 变 动 。 根 据 地 价 指 数 与 房 价 指 数 ， 过 Ｃ Ｉ 行处 理 期 方 程看 出 ， 方 程 的 各 项 指 标 都 比较 显 著 ， 合 系 该 拟
数 也 达 到 ７ ％ ，式 中短 期 内 每单 位 房 屋 销 售 价 格 由 ０６ Ｏ ． ７单 位 的上 期 房屋 销 售 价 格 决定 ，由 ０ ４单 位 的 本期 土地 价 格 影 ． ２
ＲＬ ．０ ４ ９ ＤＷ＝１９ ６ ０ Ｆ检 验 １ ．０ ８ ＝０７ ７ ２ ．０ ３ ７ ４５ ７ ６
（） ５
对 于 自 回归 模 型 ，Ｗ 统 计 量 检 验 没 有 意 义 的 ，故 进 行 Ｄ
Ｌ 检验 。 Ｍ ２Ｌ 检 验 。 ．Ｍ 按 照 Ｌ 检 验 步 骤 ， 用 Ｅ ｉ ３１ 件 ， 行 检 验 结 果 如 Ｍ 采 ｖ ｗ ．软 ｅ 进
价 格 作 为 房 地 产 开 发 的 成本 ， 当然 会 对 房 价 产 生影 响 。 文 在 本
ｊ ｅｓ！ ｏ ｆ ｙ ａＣ ｒ ｌｌ Ｔ 一 一 Ｂ ｕ ｃ： ｄ Ｓ ｌ ｏ ｅ ｔｐ ｒ ￣ Ｇ ｒ ａｏ ｅ Ｆ １ ｉ！ － ａ ｔ． ｓｔ Ｃ ｓ …一
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三 、 型参 数估 计 模
（ ） 本选取和数据调整。 一 样
从 而 由短 期 房地 产 价格 模 型估 计 长期 房 地产 价 格模 型得 ：
地价与房价的关系研究述评
２１
地 价 与 房 价 的 关 系 研 究 述 评
孑 煜 Ｌ
（ 京大学 经济学院 ， 苏 南京 南 江 ２０ ９ ） １０ ３
摘要 ： 价与房 价 的 关 系对 于促进 中国房 地 产 市场 的持 续健康 发展 具有 重要 的理 论和 现 实意 义 ， 目前 尚无 地 但
一
致 结论 。 文章从 理论 分析 和 经验研 究 两个 角度 对近 年 来 国 内学者 就地 价 和房 价 关 系的研 究进 行 了梳 理 ，
上 涨 的 主 要 原 因 ” ； ２） 价 上 涨 是 引 起 地 价 上 涨 的 原 因 。 主 要 理 由 是 房 （ 房 ，
地 产 需 求 引 致 土 地 需 求 ， 价 上 涨 直 接 引 领 地 价 上 涨 ； ３） 价 与 房 价 是 相 互 影 房 （ 地 响 的 ， 要 理 由 是 房 价 与 地 价 的 关 系 是 循 环 关 联 的 ， 价 房 价 到 底 谁 决 定 谁 主 地
重庆大学学报 （ 会科学版） 社 ２１ ０ ０年 第 ｌ ６卷第 ２期 Ｊ Ｒ Ａ Ｈ Ｎ ＩＧ ＵＮＶ Ｒ ＩＹ（ ｏｉ ｃｅｃ ｄｔ ｎ ｏ １ ｏ２２ １ ＯＵ Ｎ ＬＯＦＣ Ｏ ＧＱＮ ＩＥ ＳＴ Ｓｃａ Ｓ ｉ ｅＥ ｉｏ ）Ｖ １ Ｎ ． ０ ０ ｌ ｎ ｉ ．６
城 市 地 价 与 房 价 是 房 地 产 价 格 体 系 的 主 体 ， 们 具 有 截 然 不 同 的 特 点 ， 此 它 因 二者 之 间的关 系十 分 复杂 。 同时 ， 价 与 房价 作 为 反 映 房地 产 市 场信 息 的重要 地 指 标 ， 们 的关 系 是 否 协 调 不 仅 对 城 市 土 地 利 用 效 率 和 房 地 产 业 运 行 影 响 重 大 ， 它 而 且 对 于 政 府 进 行 宏 观 调 控 、 范 房 地 产 市 场 也 有 着 十 分 重 要 的 现 实 意 义 。 笔 规 者 旨 在 系 统 梳 理 中 国关 于 地 价 与 房 价 关 系 的 理 论 研 究 与 经 验 研 究 ， 期 理 顺 地 以 价 与房 价 的关 系 ， 拓 展此 问题 的研 究 空间 。 并
上海地价与房价关系分析
根 据 调 整 后 的 房 价 地 价 指 数 做 时 间 序列图， 表 １ 如 所示 。 调 用 。 用 “ 点 成 果输 出 ” 功 能 可 以 把 测
“ 受 零 假 设 ”Ｎ 为“ 接 ， 拒绝 零假 设 ” 。 检 验 结 果 显 示 ， 在 短 期 内 ，滞 后 ｌ 。 ３
（） 年 来 上 海 的 经 济 飞 速 发 展 。 １近 导
２ ０ － ９ ．０ ９ ． ０ ９ ． ０ ９ ． ０ ０ ０４ ９５ ０ ９５ ０ ５２ ０ ５２ ０
２ ０１】 ｌ ｏｏ Ｏ ９ ．０ ｌ ２２０ ９１１ ２ Ｏ 一 ｏ ．ｏ ８５ ０ ｏ． ｏ ．６
２ ０ ． ｌ ４ ７ ０ ｌ ３．３ １ ．ｏ ９ ． ２ ０ １２ ｏ ． ０ Ｏ ２ ４ ０１６ ｏ ６０１
格 兰杰指 出当使用 非平稳序 列进 行
回 归 时 ， 造 成 虚 假 回 归 ， 结 果 出现 偏 会 使
地价决定房价： 有学 者从地价形成 理论出
发 ， 出房 价 决 定 地 价 ： 有 学 者 认 为 地 得 也
价与房价 的因果关系 ， 在不同的条件下有
不 同 的 结 论 ， 价 和 地 价 的 关 系 是 循 环 关 房
期， ５ 在 ％的 显 著 性 水 平 上 ， 价 与 地 价 相 房 互 之 间都 不 能排 除 因 果 关 系 ， 而从 滞 后 ４
析， 本文选用 ２ ０－ ０ ８年上海市房地产 ０ ０－ ０ － ２ 价 格指数 中的房屋销 售价格 指数和 土地 交易价格指数 （ 如表 Ｉ 所示） 。
２ ０ — ｌ ． ０ ｌ ． ５ ｌ ８４ ０ ９ ０ ５ ０ ３３ ２１５ ０ ３８２ｌ ０ ．０ ４．２ ２ ｏ ． ｌ ９ １ ０ ｌ ．Ｏｌ １ ９．ｏ １ ４ ３ ３ ０ ３４ ２ ． ０ ４８ １ ２ ８ ｏ ３ ．８ ２ ０ １ ｌ ８．０ ｌ ．９ ｌ ２６０ ｌ ７ ６ ｏ ４． ２ ３ ０ ５ ６２ ８ ２． ０ ２ ．７６ ２ Ｏ — ｌ ．０ １ ６ ８ １ ４． ０ ｌ ２ Ｏ Ｏ ４２ ２１４ ０ ５ ．９ｌ ２ ８ ０ ３ ．９ｌ ２ ０ — ｌ ４ ９ ０ ｌ ８ ８ ９ Ｉｌ ８ ０ ｌ ７ ９ ０ ４３ ｌ ．０ ５ ．０ ４．０ ０ ． ４ｌ ２ Ｏ － ｌ ０ ４ ０ ｌ ３ ５ ４ ｌ ８．０ ｌ ９ ６ ７ Ｏ ４４ １ ．０ ６ ．０ Ｊ ８ ０ ５ ．４ ２ ０ 一 ｌ ９ １ ０ ｌ ９ ０ ２ ｌ ６．０ １ ８ ３ ０ ０５ｌ １ ．０ ８ ．０ ｌ ２ ０ ４ ．６ ２ ０ Ｉ １６ ０ １ ３ ６ ０ ｌ ．０ ｌ ５－ ２ ０ ５２ ｌ ． ０ ７ ． ７ ０１３ ０ ２ ３ｌ ２ ０ ． １ ６．０ ｌ ９ Ｉ ２ ｌ ８ １ ０ Ｉ ６ ７ ５ ０ ５３ ０ ５０ ６ ．３ ０ ． ０ Ｉ ． ８ ２ ０ － ｌ ．０ ｌ ．２ １ ２ １ ０ １ ４． ５ ０ ５４ ０１７ ０ ６２６ ５ ０ ．０ ４ ２ ４ ２ ｏ 一 ９ ７ ０ ｌ ４．０ １ １４０ ｌ ． ５ ｏ ６ｌ ８．０ ７ ３ ６ ０． ０ ４１３ ９ ２ ０ ． ９ ２ ０ １ ８ ８ ７ １ ０６０ ｌ ６ ０ ４ ０ ６２ ７．０ ６ ．０ ０ ． ０ ２ ．６ ２ ０ － ９ ． ０ ｌ ． ７ｌ ｌ １２０ ｌ ８ ｌ ７ ０ ６３ ８９ ０ ６７２ Ｏ ． ０ 】 ，８ ２ ０ － ９ ．０ ｌ ２４ ３ ｌ ２ １ ０ １ ７２ ４ ０ ６４ ９９ ０ ６ ．６ Ｏ ．Ｏ ４ ．８ ２ ０ ． ｌ ０ ２ ｏ ｌ ４ ６ ４ １ ４ ５ ０ １ ７ ７ ０ ０７１ Ｏ ．ｏ ７ ．５ ０ ．０ ４ ．２ ２ ０ 。 ｌ ０８ ０ ｌ ８８ ７ ｌ ７９ ０ ｌ ６０ ３ ０ ７２ ０ ．０ ６ ．０ ０ ．０ ３ ．２ ２ ｏ ． ｌ ３９ ０ ｌ ７２ １ １ ８９ ０ １ ８７ ６ ｏ ７３ ０ ．０ ６ ．７ ０ ．０ ２ ．０ ２ ０ － ０ ７ ０ ｌ ２．６ ｌ ０ １ Ｏ ｌ ２ １ ９ ０ ７４ ８．０ ６ ４ ３ ｌ ．Ｏ ６ ．５ ２ ０ 一 ０ ８ｌ ０ ８ ０ ｌ ４６ ４ ｌ １４ ０ ｌ ４． ６ ９．０ ７ ５ １ ．０ ６ ５ ０
浅析房价和地价的关系
浅析房价和地价的关系作者：何晖扬来源：《中国集体经济·上》2009年第11期摘要:房地产作为国民经济的重要组织部分,是我国国民经济支柱产业之一,但随着我国经济快速发展,在宽松货币政策下,城市房价快速上涨,地价也随着不断上涨,房价和地价关系成为人们讨论焦点,文章通过房价和地价的内在关系、静态关系、动态关系三方面进行分析,并结合实例分析,得出城市房价快速上涨,带动地价上涨,地价上涨反作用于房价上涨的交织关系,并对房价上涨的原因进行分析,提出调控房价快速上涨切实方法,使房价地价在平稳中发展,促使我国房地产健康有序的发展。
关键词:房价地价;关系;调控经过20年发展,房地产作为国民经济的重要组织部分,成为我国国民经济支柱产业之一,对我国经济稳定和发展起到举足轻重的作用。
房地产具有收益、保值、增值和消费特点,已成了人们改善生活和投资热点。
但随着房价过快上涨,政府出让地价也不断上扬,各城市“地王”不断刷新,房价和地价之间关系成为社会各界关注焦点,是地价决定房价,还是房价决定地价,人们对房价和地价关系讨论越来越激烈,参加讨论的有政府部门、开发商还有经济学家,由于不同角度,不同利益、不同思想观念,对房价和地价关系观点有所不同。
本文将对房价和地价的关系进行深入探讨。
一、房价和地价的内在关系房价是指房地产的市场价格,是土地及定着在土地之上建筑物、构筑物特定时间的市场交易价格。
房价有成本价、基准价、指导价和市场价之分,人们所说房价普遍是指房地产市场价,市场价指不同地区不同类型的房地产市场交易价格。
市场价分为一级市场房价和二级市场房价,一级市场房价(称一手房价)指开发商销售房地产市场价格,二级市场房价(称二手房价)是人们通过中介流通房地产市场价格。
一手房价和二手房价是不同的,一般一手房价开发商在市场定价比周边二手房房价要高,有的甚至高出很多。
房价特点主要是区域性、类型性、即时性,当其他条件相同情况下,不同区域房价是不同的,不同类型房价是不同的,不同时点房价也是不同的。
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对房地产开发中地价与房价关系的分析
近年来房价和地价关系是人们讨论的焦点。
本人通过对房价和地价的内涵等方面的分析，提出了房价决定地价，降低地价并不能降房价的观点，并指出了引导房地产市场健康发展的对策。
标签：地价;房价;投资投机需求;机会成本
房地产具有收益、保值、增值和消费的特点，因此成了人们改善生活和投资的热点。
究竟是地价决定房价，还是房价决定地价，人们对房价和地价关系讨论也越来越激烈。
本文针对房地产开发中地价与房价的关系来进行探讨。
1、地价的内涵
土地具有资源和资产两重性质。
地价是土地经济价值的货币反映，是为购买土地权利及其预期收益而支付的代价，即地租的资本化。
换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）高低。
地价是一次性支付的多年地租的现值总和，是土地权利在经济上实现的一种形式。
地价是土地价值和效用在经济上的反映，在价格构成上，价格高低不是由生产成本所决定的。
土地的自然供给完全无弹性，土地经济供给的弹性也很小，但对土地的需求则随着经济发展而呈现较大的变化，需求是影响地价的主要方面，也可认为土地价格是一种需求价格，即由于对土地产出物的需求导致了对土地的需求。
2、房价的内涵
房价是指房屋在市场上的货币反映，是土地使用权和房屋建筑所有权的整体价格，除去地价那部分外，房屋作为一种商品，它的价格是由凝结在房屋建筑中的社会必要劳动量决定的，其理论价格应是生产成本加上平均利润。
但土地和房屋建筑作为一个整体进入市场，其价格并不是两者的简单相加。
房价的构成主要是由地价、房屋建筑開发费、专业费、管理费、利息、销售税费、开发商合理利润等组成的。
地价只是房价的一个要素。
具体来说，房价是由市场供需决定的。
房地产由于其天生的不可移动性、异质性、稀缺性，很容易形成卖方市场，一旦这种情况发生，平均利润将变成超额利润。
随着利润的上升，地价对房价的约束力将不复存在，房价不再受成本左右，而是由市场供求关系决定。
3、地价与房价的关系
3.1房价的预期决定了地价
房地产开发周期比较长，开发商愿意支付的地价，取决于将来开发成房地产的售价。
开发商拿地前都会进行一系列调查与估算，包括宗地所在区域内现房销售价、建筑成本、地质条件等，最后开发商出价的依据不仅根据现房价，而且要根据预期的房价来确定地价，根据预期两三年后的房价是什么样子来确定竞买土地的价格。
在房地产开发经营中，房屋建筑开发费、专业费等成本变化不大，在开发利润确定的情况下，开发商所能承受的地价主要取决于对未来房价的预期。
这就说明了房价决定地价。
3.2市场的供求决定了房价
地价只是房价的一个构成要素，房价主要是建立在机会成本基础上的（现阶段重新购置同样一宗地需要花费的代价，简单地用重置成本代替机会成本），当前的房价等于土地的重置成本加上房屋建筑开发费、专业费、管理费和利润等。
假设某开发商于2015年以楼面地价为3000元/m2获得宗地，2018年该区域新成交一宗地，容积率相近，成交楼面地价为5000元/m2，那该开发商所定的房价肯定是建立新楼面地价基础上，与历史成本无关。
房地产市场主要是住房产品的需求引致了土地需求，而房市的供需关系决定了房价，对未来房价的预期决定了地价，也就是说房价的变化引致了地价的变化。
从时间上看，地价会随着房价上涨而上涨，而如果住房需求转向平淡，房价下降，地价也会随着下降。
从空间上来看，房价越高的地区地价也就越高，并且地价在房价中所占的比例也越高。
因为建筑材料和建筑技术作为动产，可以通过异地流通而使建筑造价在空间上均等化，但是，由于土地和房地产市场都是区域性市场，一定区域内可供开发的土地尤其是区位条件较好的土地是稀缺性资源，土地作为真正的不动产在空间上是不能转移和难以替代的，土地价格作为虚拟价格会随着住房需求引致形成的土地稀缺程度的不同而不同。
4、解决好地价、房价关系的对策
4.1从房价调控角度来看，关键在于控制投资投机性购房
目前日益攀高的房价除了受真实需求的影响，主要还受到投资投机需求的影响。
只有提高投资投机成本，也就是说提高房地产交易税费、房地产贷款成本、房地产持有成本等，从而来减少投资投机性购房。
房价走势中起关键作用的是社会心理预期，当人们预期未来房地产供应结构合理、房地产价格不会上涨过快时，就会根据自己的支付能力合理安排购房时机和房屋类型，一个较成熟的房地产市场环境就会逐步形成。
开发商追求的永远是利润最大化，他们根据房价的预期来决定在土地市场上他们的地价底线。
降低地价无疑是把这个空间都给了开发商作利润。
经济学家李嘉图在一百多年前就指出：“地主降低地租并不能降低谷物的价格，只是将部分应该归自己所有的地租让渡给了雇农而已。
”
4.2从土地供应机制上看，要加大土地供应调控力度
从供应机制上看，要规范土地交易，根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应总量、结构、供应方式、供应节奏及供应时间。
不断完善、创新土地供应方式，对不同用途的房地产开发用地要根据市场状况，灵活确定招标、拍卖、挂牌方式，比如在房价上涨过快时，可在土地出让时可先限定房价，竞地价，价高者得;或限定地价，竞房价，价低者得。
4.3从地价管理的角度来看，要加强地价管理的基础建设
如果土地供应计划不透明，供求信息不充分公开，开发商就不能根据政府的土地供应计划和房地产市场需求情况来确定投资计划，在以竞标等方式取得土地时就会存在着盲目性。
所以，要进一步加强城镇基准地价的确定与公布工作，健全土地市场动态监测制度;加大对土地供需、地价动态变化情况等重要市场信息的分析力度，及时掌握土地市场运行状况，分析土地供需的矛盾，科学预测房地产开发对土地的需求。