保利狮子湖东地块产品定位及营销策略研究_世家机构_2013年_市场研究_项目定位_117P
保利_济南保利大明湖项目营销推广定位报告_155PPT_信立怡高_2009年
W-O策略 ✓ 以新大明湖开放后的湖景资源为宣传重点
，改变周边城市环境； ✓ 以优越的高性价比的产品品质，规避地块
散、规模小的劣势。
W-T策略 ✓ 强化对开发商品牌、项目形象、区域优势
、产品品质的宣传，保持市场对项目的持 续关注； ✓ 通过保利物业优质的管理服务打动客户； ✓ 精细化的高端项目展示；
目标客户群 定位 区域内的老济南人
核心客户：约60%
重要客户：约30%
认同湖居文化氛围的周 边区域人群
核心客户
游离客户：约10%
有能力在济南置业的 外地人
本项目置业群体：对区域强烈的感情因素和大明湖扩建的机遇。
➢本项目客户对本区域具有强烈的感情因素，对区域依赖度较高。 ➢随着大明湖扩建工程顺利进行，该区域的居住价值将得到极大提升，区域前景十分看好。
保利_济南保利大明湖项目营销推广定位 报告_155PPT_信立怡高_2009年
重要客户——认同湖居文化氛围的其他区域人群 ——认同湖居传统居住文化，希望享受舒适的居住环境
• 区位 • 价格 • 舒适性
行为及生活特征 ►25-45，居住在历城、市中、天桥、槐荫、已经落户的新济南人； ►三口之家为主，核心家庭； ►有一定经济实力，一般私营企业主、事业单位管理层；
精神追求 ►追求生活品质，欣赏精致产品； ►认可高端品牌价值； ►深受中国传统文化熏陶，同时具有创新求变的时代精神。
保利_济南保利大明湖项目营销推广定位 报告_155PPT_信立怡高_2009年
住宅部分
项目SWOT分析 目标客户群定位 形象主题定位 销售价格定位
保利_济南保利大明湖项目营销推广定位 报告_155PPT_信立怡高_2009年
机会 Opportunities 大明湖扩建改造，进一步提升项
地产苏州湖东地王项目营销策略
密性较好，符合高端占位
1
必须明确的前提
本体界定3——社区周边生活配套极少又紧邻低端公寓， 对项目塑造都市低密度高档社区有不利影响
① ③
星
①临街高层社区
不利影响：
周边生活配套几乎为零，
②
湖
生活区形象不深入！ 项目形象拔高。
②城市主干道：星湖路
住宅升级需求
代表项目 04年 同比增长 05
房地产持续增长
同比增长
06年同比增长源自房地产开发投资商品房开工面积 商品房竣工面积 商品住宅销售额 商品住宅销售面积
334.32亿元
3,843.9万平 1,129.1万平 250.22亿元 633.79万平
87.9％
44.4％ 50.6％ 43％ 19.5％
/sundae_meng
『教育程度』
高 中
5
6
3
1
中高
4
2
高 『经济实力』
低
1 2
世联对于目标理解 前 提
本体研究 区域大势 市场竞争 客户研究 客户调研及结论 客户定位及描述
客户群价值取向描述——自信且事业有 成、时尚、善于交际、诚恳、谨慎、富 有智慧
客户定位：
④
路
紧邻的低端公寓形象影响 周边居民印象：
③地块内道路
④南侧建屋待开发地块
周边居民：这边如果造别墅， 估计也就和水墨江南差不多 吧，应该就卖16000最多了
中介二手房：这边房子公寓 卖卖6000-7000可以，超过 8000就不考虑了！
/sundae_meng
万科玲珑湾 亿城新天地 中海星湖国际 翡翠国际 雅戈尔
中海
朗诗
万科中粮本岸
20121222_保利项目物业定位报告
谨呈： 保利集团
5
项目四至
谨呈： 保利集团
PART 2
项目指标分析
谨呈： 保利集团
PART 3
项目属性界定
谨呈： 保利集团
报告框架
低密度产品市场研究 项目本体分析
项目概况分析 项目指标分析 项目属性界定
项目整体定位
战略定位 市场占位 客户定位 形象档次定位 价格定位
郑州市整体市场格局 典型项目案例研究
项目整体定位
战略定位 市场占位 客户定位 形象档次定位 价格定位
郑州市整体市场格局 典型项目案例研究
整体市场总结
物业类型组合建议 产品创新建议
物业发展建议
谨呈： 保利集团
PART 1
项目概况
谨呈： 保利集团
1
项目区域
谨呈： 保利集团
2
项目交通
谨呈： 保利集团
3
项目配套
谨呈： 保利集团
4
项目位置
战略定位 市场占位 客户定位 形象档次定位 价格定位
郑州市整体市场格局 典型项目案例研究
整体市场总结
物业类型组合建议 产品创新建议
ห้องสมุดไป่ตู้
物业发展建议
谨呈： 保利集团
PART 1
物业类型组合建议
谨呈： 保利集团
PART 2
产品创新建议
谨呈： 保利集团
区域属性
因素 项目事实
项目属性
因素 规模 物业类型 资源条件 配套、交通 项目事实
整体市场总结
物业类型组合建议 产品创新建议
物业发展建议
谨呈： 保利集团
1
战略定位
谨呈： 保利集团
2
市场占位
谨呈： 保利集团
开题申请报告-保利地产营销策略研究资料
（3）发展趋势
观念决定行为。企业建立起营销组织，营销人员进入相应的岗位后，确立正确而先进的营销观念对于营销活动的有效性至关重要。进入20世纪90年代以后，企业的营销观念已由“大众化营销”转变为“个性化营销”，并由此产生了1:1的“定制化营销”。佩铂和罗杰斯在《1:1的未来》一文中指出“在1:1的未来，你自己将会发现在一段时间内是对一个顾客在开展商业竞争……你并不企图把一种产品尽可能销售给更多的顾客，取而代之，你将会向一个顾客出售尽可能多的产品——它们是长期的和跨越不同产品线的”。随着互联网及IT新技术的蓬勃发展才真正给了1:1思想以实际的价值。国内1:1概念的徒然兴起其实也是伴随着国内客户关系管理的热潮而得以如此实现的。甚至有人提出为客户提供个性化的一对一营销将重新改写营销概念，甚至“引爆中国营销的第三次革命”。
主题词
1、主题词数量不多于三个，2、主题词之间空一格（英文用/分隔）
中文
【精品】保利-成都石像湖别墅项目整体定位营销方案(大盘别墅)08-2解析
保利-成都石像湖别墅项目整体定位营销方案(大盘别墅)08-2解析优质资源2007.12目标下的难点如何使成都乃至西南、全国的高中端客户愿意在这里置业如何整合资源,使土地价值最大化如何在保证产品高端的前提下,实现快速销售对于我们这个长周期项目,如何保留项目弹性,对抗宏观调控如何首期轰动,实现保利品牌在成都的精彩落地Copyright(c 2007.12-3-本报告思维逻辑图 No,1 项目界定 No,2 外部环境 No,3 发展战略 No,4 整体定位No,5 营销方案…我们对项目解读–区域属性–项目属性… 成都别墅发展…问题界定格局…发展战略… 板块标杆项目研究… 整体定位… 产品定位…项目整体营销方案…首期营销执行细案… 价格及推量建议 Copyright(c 2007.12 -5- PDF 文件使用"pdfFactory Pro" 试用版本创建 项目界定外部环境发展战略整体定位营销方案项目界定• 区域属性• 项目属性 Copyright(c 2007.12 -6- PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建本项目位于大成都边缘区域,属远郊项目… 成都市域城镇空间已呈现一体化和网络化的发展趋势，并将依托主要的区际交通干线形成“一心一轴一群”的城镇空间格局。
其中其中都市区中心城中心城外围组团七组团都市区内小城镇非都市区四个县级市市区崇州市区、都江堰市区、彭州市区邛崃市区四个县县城金堂县城、大邑县城、新建县城蒲江县城都市区外小城镇其中其中其中城市规划区城市规划区面积 12390 平方公里面积 12390 平方公里本案“一心”：指以现成都中心城为核心，整合周边七个卫星城及相关小城镇，形成的“一主四区”的超级特大中心。
“一轴”：是指由主城区向南北沿成雅高速路和成绵高速路伸展并联结新津、蒲江以及市域以外的广汉、德阳等而形成的南北向城市发展轴。
保利郑州市省纺机项目产品定位报告
全域成都 财富阶层
支撑配合
项目自身 独特资源
推广内容
区位优势 景观优势 配套优势 规划优势 品牌优势
推广方式
新闻、软文、硬广 高端杂志
圈层组织内刊
圈层 活
动 营
销 效应
行业精英 意见领袖
高端圈层形象
精英聚会 文化传播 高端秀场 生活体验
新闻、软文、硬广 主题活动 网络
线下客户口碑
营销推广策略 核心问题 推广铺排 价格策略 推货节奏
小结
面临的核心课题
核心课题一：项目如何成功起势，吸引财富阶层的普遍关注？ 核心课题二：所属板块形象一般，与项目豪宅形象反差较大，如何使客户认可？
营销推广策略 核心问题 推广铺排 价格策略 推货节奏
小结
解决之道
1 项目如何成功起势，吸引财富阶层的普遍关注？ •至上而下的传播：圈层营销、活动公关、高端媒体覆盖
带来的未来生活。高端也好、休闲也罢，都是对生活品质的不尽追求；
营销推广策略 核心问题 推广铺排 价格策略 推货节奏
小结
项目营销活动主题
圈层效应
推广吸引
行业精英 意见领袖
支撑配合
高端圈层形象
营销推广策略 核心问题 推广铺排 价格策略 推货节奏
小结
2011年保利康桥营销主线
推广吸引
不可 线
上 推
广 复制
线下渠道拓展 公关拓展
悬念入市期
5月
6月
价值认同期
7月
开盘热销期
8月
产品推介会 包机团
饭局营销 精英论坛
高端体验
保利 文物 导入
高端体验活动 论坛聚会活动
媒介支持： 传统通路： 商报、华西、户外大牌、路名牌、网络
保利房地产策划书
一、前言房地产项目策划是将策划理论与房地产开发、房地产投资、房地产估价、房地产经营、房地产市场营销、物业管理等有关理论与知识结合，并应用于房地产项目实际运作过程中的一门新兴边缘学科。
它根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产项目策划文本作为结果的活动，具有地域性、系统性、前瞻性、市场性、创新性、操作性、多样性。
房地产营销在计划经济中表现出来的只是制度上的福利分配。
计划经济在某种意义上讲，是统制经济、短缺经济，或者叫仓库经济，采购员满天飞。
而市场经济是自由经济，过剩经济或推销经济、推销员经济。
研究一般的商品到货币，已经不是一个轻松的话题了，研究巨大的、不可移动的、十分耐用的房屋这个特殊的商品就会难上加难了。
在市场经济的竞争中，我们所有的劳动和一切付出，都要受到市场的最后检验，它的自身价值最终都是要经过销售才能得到承认。
所以，营销是永恒的主题，是社会生产目的所决定的，也是企业生存和发展的客观要求所决定的。
在房地产项目中，营销策划极其重要，为了能更好的策划房地产项目的营销，于是带出了房地产项目营销策划书。
二、浅析当前房地产市场基本情况（一）当前房地产市场营运形势中国的房地产市场经历了近10年（1998--2007）的高速增长和繁荣后，和当前的中国宏观经济一样，进入了一个调整周期。
从全国房地产开发景气指数来看，2007年10月份最高，从10月份开始出现下降，而整个2008年呈下降趋势，到2008年10月份处于低迷状态，比07年同期回落了8.13%，比08年6月份回落了4.62%，整个08年进入了比较深度的回调期。
09年以来的头两个月份，国内的部分城市，特别是几个特大城市，房地产市场新房成交量有所上升。
（二）房地产市场基本竞争格局房地产市场竞争经历了4个阶段：1、成本竞争阶段：在这一阶段，房地产企业之间的竞争以成本竞争为主要特征--谁的项目成本(当然包括土地成本)低，谁就具有竞争优势。
项目定位及策略
第一部分 项目产品定位一 项目定位……………………………………………………………………………………1、定位依据2、定位3、定位内涵二 项目规划……………………………………………………………………………………1、总规划原则：充分利用优良的自然环境2、总规划思路：“中间带两边”3、总规划思想：艺术性建筑，度假性元素，合理性规划4、一期规划定位：酒店式公寓、服务式公寓5、二期规划特点：以经营物业为主6、三期规划优势：住宅加少量别墅（Townhouse&Villa） 第二部分 项目品质分级一 地段价值分级……………………………………………………………………………1、汾湖度假区的中心位置2、原生态湖泊—元荡（太阳湖）3、长三角的金三角中心4、交通便捷5、旅游资源丰富二 内部价值分级……………………………………………………………………………1、临湖面积大，风水宝地2、配套完整3、小户型，精装修三 投资价值分级……………………………………………………………………………1、低总价，高回报率2、专业的经营与管理3、巨大的市场机遇4、无限的升值空间第三部分 项目营销策略一 项目企划策略……………………………………………………………………………二 项目销售策略第一部分 项目产品定位一 项目定位1 定位依据1．1 长三角的“金三角”中心项目距离上海虹桥机场50公里，距苏州中央公园45公里，距杭州武林广场100公里。
1．2 交通便捷A9沪苏浙段年底通车，汾湖出口离项目不到400米，到上海虹桥机场只需30分钟。
1．3 原生态湖泊—元荡（太阳湖）元荡是拥有15平方公里的天然湖泊，几乎是西湖的3倍，而且水质清测；被江苏省确定为无公害特种水产品养殖基地。
特产元荡三鲜（大闸蟹、花白鲢、中华鳖）被中国绿色食品发展中心认证的A级绿色食品。
1．4 旅游资源丰富项目距离周庄、同里 、大观园、朱家角等景点都在30分钟车程以内。
2 定位根据以上定位依据，和长三角房地产市场的背景下，我门建议项目的定位：月亮湾国际度假区3 定位内涵月亮湾国际度假区是集度假、娱乐、休闲、会务、养生、居住为一体的国际度假社区，类型包括酒店式公寓、服务式公寓、高层住宅、别墅（villa）、排屋（townhouse）、商业街及其他配套设施。
【房地产】同策杭州保利东湾市场评估及产品策划建议
依托经济技术开发区
高起点 引导郊 提升区 引进技
占地约289377平方米 50万方住宅，容积率1.8/2.5 20万方商业，容积率3.5
综合型 大体量
项 目 靠近城市高速路德胜快速、城际高速
市内外
【房地产】同策杭州保利东湾市场评
估及产品策划建议
•本案理论客户来源地设定
基于项目地块 在区域规划、 交通可达、土 地价格成本等 条件，存在区 域、城区、外 市三个层面客 户的吸纳潜力
•“一核、一心、一带”到“一心、二副、二街、二配套”
“一核、一心、一带”为主体的新城格局 “一核”即新城中心区7.8平方公里，将重点打造以九沙大道高层建筑群为主
体的地铁物业型城市轴，做好九沙大道和核心区域城市设计；调整优化中心区北侧元 成单元功能定位，按照经营城市理念，调整为以居住用地为主的中心功能拓展区；调 整优化中心区南侧七格单元规划，使其整体形象与中心区功能、环境相协调。
PPT文档演模板
产品打造
•概念？实体？住 宅？商业？…… •本案该用何种策 略竞争客户？
竞争环境
•区内？区外？热 销？滞销？……
•竞争市场正在怎 样分化客户？
【房地产】同策杭州保利东湾市场评 估及产品策划建议
PPT文档演模板
•第一部分：地块基本属性研究 •第二部分：客户市场布局分析 •第三部分：客户竞争态势分析 •第四部分：本案开发策略导出 •第五部分：相关附件参考
人文化。
规划到2020年，下沙新城的人口规模达到
60万-70万，建成区面积60平方公里。这
是一个中型城市的概念，将由最初单一的
工业区发展成为具备工业、居住、科技、
教育、研发等多种功能于一体的、就业与
保利活动营销推广策略
节点一：
4月1日沈阳站到东丽湖公交线路开通， 开车仪式活动。
活动策略：
将公交线路开通与保利品牌紧密联系在一起，利用报 纸媒体的优势与公交车启动仪式相结合，开展“免费畅游 保利东丽湖”活动，做成覆盖面广，形式立体、新颖的活 动，扩大品牌及项目影响力。力争使其成为展示保利品牌、 彰显社区成熟、扩大市区客群资源和增进与目标客户交流 的黄金纽带。
策划要点：
凡参与征文的作者自动吸纳为保 利会会员，并颁发会员证，[凭此证在 保利买房将享有优先选房权或一定的 优惠政策。
颁奖：
聘请多家主流媒体，举办盛大颁奖仪式。
第二部分 保利· 东丽湖节点营销活动规划
策略 ：
产品营销活动分为品质生活和品位生活两大系列活动， 品质生活以实际配套为活动诉求主线，品位生活以生活格 调为活动诉求主线展开。充分利用保利品牌资源，人脉资 源，深入整合东丽湖区域资源、配套资源，分阶段、分步 骤进行主题营销活动，聚敛人气、预热市场，为东丽湖保 利城后期洋房热销做好良好铺垫。
凡是保利会会员、保利项目业主、 保利企业员工和关注、喜欢保利的社会人 士均可投稿。
征文题材：
故事、散文、诗歌、评论、杂文均可
优秀征文作品发布媒体：
每日新报 保利会会刊 保利博客（全部刊载）
奖项设置：
特等奖一名：奖金10000万 同时颁发保利杯 一等奖二名：奖金5000元 二等奖五名：奖金2000元 三等奖十名：奖金1000元
共分为企业推广活动和产品推广活动两 大主题系列，企业推广活动重点以品牌传播 和企业发展战略为推广主线，产品推广活动
重点围绕东丽湖保利城的各营销节点展开，
主要营造火爆人气，引爆产品销售市场。
六、活动执行方案