当前我国及深圳市产业规划发展情况

㎡，地块周边办公基准地价平均价1271.5元/㎡，因此本项目新型产业用地补交地价按照
工业与办公基准地价的平均值计算为794.5元/㎡； 配套设施，应按照市场评估地价标准补缴地价。配套公寓与商务公寓基准地价平均价
1193.5元/㎡，商业基准地价平均价2118.5元/㎡。市场评估地价按照基准地价的三倍预估。
/ 10000-12000 10000左右
25 45
一期入住率约50%； —— 33 2014年9月入驻
3.收益的主要来源
物业市场价格
项目周边商品房住宅销售情况为：周边商品房销售价格约为1.5~1.8万元。
项目名称 阅山公馆 仁恒峦山美地 金地名峰 旭源怡景轩 振业天峦 物业类型 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 单价（元/㎡） 15500 18500 17000 14500 15000 与本项目契合度 ★★☆☆☆ ★★★☆☆ ★★★★☆ ★★★☆☆ ★★★☆☆
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1.开发对象和范围
项目区位及范围
洋桥（工业区）、汉田 城市更新单元范围 本项目更新范围
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1.开发对象和范围
项目区位及范围
大浪 路
7
1.开发对象和范围
项目区位及范围
8
1.开发对象和范围
项目定位
发展定位
以龙岗中心城为依托，抓住深圳市高新区宝龙高新园转型升级发展的机遇，将项目 整体重建改造为与宝龙高新园产业配套发展、产居功能融合区，集总部经济、研发、
3.收益的主要来源
4.年回报率及还款计划
项目区位及范围 项目定位 拟建规模 目前完成审批工作
5.结论与建议
3
1.开发对象和范围
深圳市龙岗中心组团 东部发展轴和北部发展带
项目区位及范围
《深圳市城市总体规划（2010-2020年）》 4
1.开发对象和范围
项目区位及范围
靠近龙岗中心城，为深圳市高 新区宝龙高新园区西北角的产业 拓展区 与宝龙园区、大运新城、龙岗 中心城及坪山新城等共享产业基 础、基础设施及公共服务
3.收益的主要来源
4.年回报率及还款计划
收益方案 物业市场价格 收入测算
5.结论与建议
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3.收益的主要来源
收益方案
经营性物业（单位：㎡）
功能分区
返还面积 112524.00
销售面积 202403.00
租赁经营面积
政府产业用房 19207.00
建筑面积合 计 334134.00 50000.00 129608.00
项目现状建筑面积158573.83平方米，其中144045 平米按照1：1返还比例实施 物业返还，剩余14528.83平方米以现金补偿。拆迁补偿费用共计36398.80万元，其 中现金补偿11623.06万元、过渡安置费10371.24万元、搬迁补偿费14404.50万元。
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2.建设周期与投资规模
更新改造后物业运营安排：
经营性物业（单位：㎡）
功能分区 返还面积 112524.00 销售面积 202403.00 租赁经营面积 政府产业用房 19207.00 建筑面积合 计 334134.00
产业用房
研发写字楼
公寓 商业 合计 31521.00 144045.00 129608.00 1000.00 333011.00
名称 项目规模 一期：50168㎡ 二期：71000㎡ 三期：117882㎡ 四期：297000㎡ 上市企业培育基地： 228000㎡ 上市企业总部基地： 380000㎡ 一期：100000㎡ 二期：300000㎡ 其中单栋总建面4万㎡ 14万㎡ 分期开发 销售均价 （元/㎡) 一手1400015000； 二手13000 租赁均价 （元/㎡·月） 入驻率
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3.收益的主要来源
物业市场价格
近年来，龙岗区高新技术产业的快速发展是研发办公物业需求增长的重要支撑。 龙岗区已建成研发办公物业主要有天安数码城、中海信上市企业总部基地、李朗软件园、华南国电大厦、广弘星座
从现有研发办公物业的的租售及入驻情况来看，整体还是比较乐观的，说明龙岗区发展研发办公物业一定程度上得到企业和 市场的认可，为区域研发办公市场的发展奠定基础。
柔性化生产和综合配套服务功能于一体的深圳现代产业园。
高效 – 平台高效、服务高效 生态 – 绿色智慧、尺度宜人 领先 – 硬件领先、功能领先
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1.开发对象和范围
项目定位
发展定位
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1.开发对象和范围
项目定位
客群定位
核心引入医药类龙头企业，带动产业自主集聚， 兼顾复合性和长远弹性空间，打造生物医药产业 为主导的复合型产业园。
产业用房 研发写字楼 公寓 商业
50000.00 129608.00 31521.00 1000.00 2500.00
35021.00
合计
144045.00
333011.00
52500.00
19207.00
548763.00
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3.收益的主要来源
物业市场价格
分布：深圳研发办公物业主要分布在南山高新区、西丽、车公庙及外围区域的龙岗及光明新区；随着中心 城区企业对外扩张与需求外溢，近年来，外围区域的龙岗及光明新区研发办公物业出现了较快的发展
项目采用边开发边运营，运营实现的销售收入再投入项目建设中，建设资金不足
通过银行贷款解决。 按照最低资本金要求，自有资金77755.36万元，占总投资20%。 按照建设周期计划，运营实现的销售收入208324.20万元，占总投资54%， 经测算，银行贷款需101121.38万元，占总投资26%。 按银行最新公布的5-30年贷款利率6.55%预计估算，建设期利息20634.13万元。
70%
2425个
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1.开发对象和范围
拟建规模
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1.开发对象和范围
功能配比合理性：
拟建规模
依据2014年实施的《深圳市城市规划标准与准则》工业用地混合使用指引，工 业用地可混合开发商业用地、办公用地和三类居住用地，但研发用房与厂房（无污 染生产）建筑面积合计不宜低于总建筑面积的70%。 开发强度合理性： 本项目规划建设用地为107709.94平方米，拟调整为为工业用地，计划建设计容
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1.开发对象和范围
项目定位
功能定位
体现“产城融合，混合加速”的发展理念
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1.开发对象和范围
项目定位
功能定位
各功能物业之间形成互为配套、相互助益且平衡的生态链；
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1.开发对象和范围
序号 一 1 2 3 4 5 二 1 2 3 4 5 6 三 四 五
拟建规模
功能 产业用房指标 研发写字楼 模块化产业用房 返还政府产业用房 回迁产业用房 总部产业用房 配套用房指标 配套公寓 商务公寓 回迁商业 写字楼底商 公寓底商 产业用房底商 小计 停车位指标 合计 规模（㎡） 384134 50000 126403 19207 112524 76000 164629 99528 30080 31521 2000 500 1000 548763 97000 645763 备注 30%
缴地价进行拆除重建后，符合有关规定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全产权，
并可以自由转让。 第三十八条，工业区升级改造升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建
筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%补缴地价；
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2.建设周期与投资规模
估算内容
补交土地价款
估算内容
建设费用
建筑安装工程费用：253636.49万元
工程建设其他费用：17929.14万元 预备费：13578.28万元 建设费用共计285143.91万元，单方造价为4415.61元/m2
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2.建设周期与投资规模
计算思路 ：
估算内容
建设期利息
补交土地价款46599.94万元，拆迁费用36398.80万元，建设费用 285143.91万元。
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2.建设周期与投资规模
建设用地功能用房安排：
用地类型 非农建设用地 其他建设用地 占地面积 26575.92 81134.02
估算内容
补交土地价款
计容建筑面积 135537.19 413225.81
其中
产业用房 配套商业 35021.00 384134.00 配套公寓 100516.19 29091.81
现金补偿部分，按照同类项目经验按8000元/平米计算，不再进行过渡安置、搬迁及二 次装修补偿。 物业返还部分，根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》，临时安置过渡费 按20元/㎡•月计算，回迁房一般建设周期约为3年计算。搬迁涉及的二次装修、搬迁等 补偿费单位成本按照1000元/㎡计算。
龙岗街道南约社区洋桥和汉田片区工业区升级改造 可行性研究汇报(初稿)
深圳市全至工程咨询有限公司 2014年9月12日
目录
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开发对象和范围
建设周期与投资规模 收益的主要来源 项目年回报率及还款计划 结论与建议
2
洋桥和汉田片区工业区升级改造项目可行性研究
1.开发对象和范围 2.建设周期与投资规模
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2.建设周期与投资规模
总投资
总投资估算为388776.78万元，总单方造价为6020.43万元/m2
补交土地价款46599.94万元
拆迁费用36398.80 建设费用 285143.91万元 建设期利息20634.13万元。
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洋桥和汉田片区工业区升级改造项目可行性研究
1.开发对象和范围 2.建设周期与投资规模
应补交地价 (含契税印花 税)(万元) 32437.56 0.00 14162.37
产业用房 配套商业 配套公寓
合计
548763.00
66439.80
53151.84
413225.81
218348.55
29091.81
45024.09
46599.94
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2.建设周期与投资规模
补偿标准：
估算内容
拆迁补偿费用
50000.00
50000.00
129608.00
2500.00 52500.00 19207.00
35021.00 548763.00 24
2.建设周期与投资规模
补交土地价款： 46599.94万元
Hale Waihona Puke Baidu
估算内容
补交土地价款
地价测算面积 物业类型 建筑面积 （㎡） 384134.00 35021.00 129608.00 35021.00 31418.80 53151.84 29091.81 15945.55 29091.81 13683.45 免地价（㎡） 补20%基准 地价（㎡） 补50%基准 地价（㎡） 384134.00 补基准地价 （㎡） 202403.00 补评估地价 （㎡） 31340.64 应补地价 （万元）
龙岗天安数码城
分四期开发
项目一期是2008年入伙，现时入 驻率已达90%，二期于2010年中 毛坯：40-50 投入市场，目前全部售完，销售速 精装：50-60 度较快，三期现时入驻率约为50%。
中海信
分二期开发
政府限价9000；
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一期约90%；二期正在建设中
李朗软件园 华南国电大厦 广弘星座
二期 ——
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2.建设周期与投资规模
估算内容
补交土地价款
项目建设用地中非农建设用地面积为26575.92平方米，其他建设用地面积为81134.02平方米。 建设补交地价，参照《深圳市城市更新办法》：
第三十六条，拆除重建类城市更新项目中城中村部分（非农建设用地），建筑容积率在2.5
及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的 20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。依本办法补
建面为548763平方米，工业用地容积率为5.1，符合《深圳市城市规划标准与准
则条文》新型产业用地容积率上限6.0的要求。
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1.开发对象和范围
已完成审批工作
项目前期工作进展顺利，政策审批风险较小。
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洋桥和汉田片区工业区升级改造项目可行性研究
1.开发对象和范围 2.建设周期与投资规模
3.收益的主要来源
转让补交地价，参照《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办【2013】3号）、 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办【2014】8号） 工业楼宇，应按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价。按照《深圳市基准地价 （2013年）》计算补交新型产业用地的土地价款，地块周边工业基准地价平均价317.5元/
4.年回报率及还款计划
建设周期 建设标准 估算内容 总投资
5.结论与建议
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2.建设周期与投资规模
建设周期
19
2.建设周期与投资规模
建设周期
20
2.建设周期与投资规模
建设周期
符合我国绿色建筑评价标准等级一星级标准，其中甲级写字楼符合三星级标准
符合深圳绿色建筑评价标准等级铜级标准 建成绿色产业园区