东莞现城市更新相关政策分析
城市更新片区统筹规划实践
城市更新片区统筹规划实践摘要：经过十几年的探索，东莞市的城市更新已进入深化治理的新阶段，但仍面临统筹不足导致的更新品质不高、重大产业空间供给支撑不足、公共设施提升不显著等诸多困境。
本文主要结合现阶段东莞城市更新面临的问题，分析其他城市相关经验、东莞近年的创新尝试，以期能为后续的城市更新工作提供相关思路。
关键词：东莞市；城市更新；片区统筹规划引言：伴随着当前我国城市化速度加快，致使我国的城市片区统筹规划面临着更大的挑战。
东莞市位于珠三角，经济发展和城市规划都深受深圳市的影响，尤其现阶段正处于东莞市的城市更新进入到一个新阶段，面对着诸多发展难题。
所以需要对当前东莞城市更新发展的相关文件和实际情况进行深层次分析，进一步的优化东莞市的城市更新工作措施，为东莞市的未来发展打下一个良好的基础条件。
1.东莞城市更新进入深化治理新阶段城市更新1.0：起步探索。
2009年以广东省78号文为开端，标志着广东正式进入“三旧改造”时代。
同期，东莞出台144号文（《东莞市“三旧”改造实施细则》），进一步明确政策框架。
这一阶段，以抢抓政策机遇，激发改造动力，培育市场为目标；追求改造数量，降低改造门槛。
城市更新2.0：规范管理。
2013年国土资源部批复广东省三旧改造长期有效。
2014年东莞147号印发（《关于建立健全常态化机制加快推进“三旧”改造的意见》），建立“政府主导、规划管控、成片改造、计划实施”管控方针，在建立健全常态化机制的同时，重视管控和质量。
城市更新3.0：统筹提升。
2018年东莞出台102号文（《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》）要求全面提升城市更新统筹力度，提升更新品质。
这一阶段以政府全面加强统筹、全面提升品质为主要目标。
城市更新4.0：深化治理。
2020年东莞1号文、24号文，2021年1号文，以及产业居商联动改造政策相距出台，标志着东莞城市更新进入深化治理新阶段，要求针对特定问题实施精准治理。
东莞历史文化街区城市更新优秀案例
东莞历史文化街区城市更新优秀案例东莞是中国南部的一座城市，是广东省的一个地级市。
随着改革开放的不断深入，东莞已变得繁荣富裕，成为了中国乃至全球最重要的工业城市之一。
然而，在追逐经济发展的同时，人们也开始关注城市的历史文化街区的保护和更新。
东莞的历史文化街区城市更新工作已经取得了一定的成果，成为了全国的典范。
一、东莞历史文化街区城市更新背景东莞是中国南方一个重要的制造业城市，由于其工业迅速发展，原始的城市规划并不足以满足城市发展的需要。
因此，过去的城市规划多以工业、商业等功能为主，历史文化街区的保护和更新并没有引起人们足够重视。
然而，近年来，随着城市居民生活水平的提高和文化消费需求的增加，人们开始重视历史文化街区的保护和更新工作。
东莞市政府也加大了对历史街区的保护和更新工作的力度。
二、东莞历史文化街区城市更新目标东莞历史文化街区城市更新的目标是通过保护历史文化遗产，挖掘历史文化资源，促进文化产业发展，提高市民的文化消费水平，提升城市的文化软实力，增强城市的品牌形象，推动城市可持续发展。
具体来说，东莞历史文化街区城市更新的目标包括：保持历史文化街区的原汁原味，提升历史文化街区的环境品质，打造具有地方特色的文化街区，促进文化产业发展，吸引游客和市民前来参观和消费，促进文化创意产业的发展，提升城市的软实力和形象，推动城市的可持续发展。
三、东莞历史文化街区城市更新的主要手段东莞历史文化街区城市更新主要采取了以下几种手段：（一）保护历史文化遗产。
东莞市政府加大了对历史文化遗产的保护力度，出台了一系列法规和政策，建设了一批文物保护单位，对一些有历史价值的建筑进行保护工作。
（二）挖掘历史文化资源。
东莞市政府积极开展历史文化资源的调查和研究工作，加强了对历史文化街区的挖掘和研究工作，收集和整理了大量的历史文化资料。
（三）提升历史文化街区的环境品质。
东莞市政府出台了一系列政策，对历史文化街区进行了环境整治和提升工作，改善了历史文化街区的环境品质，提高了市民的生活质量。
东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发工作方案(试行).docx
东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发工作方案（试行）为提高土地集约利用、优化城市空间布局、提升城市品质，更好推动我市〃以地筹资、以地养铁、以铁提质、以铁兴城〃目标的实现。
根据我市轨道交通建设及TOD综合开发计+2政策文件（以下简称〃’1+N'政策文件"）及轨道交通站场周边土地综合开发及站场综合体建设实施细则精神，结合东莞实际，制订本工作方案。
—、重要意义根据市委市政府工作部署，为树立经营城市理念，加强土地储备协调领导和规划统筹，做好TOD等重点领域土地储备及整合工作，以及市政府提出的"加强规划调控、助力土地收储、提升土地价值、实现利益共享〃工作目标。
根据〃1+N〃政策文件要求，在坚持〃政府主导、整体统筹、连片开发"原则的基础上，经市TOD 轨道办广泛调硏、深入硏究，并与顾问单位对接测算，补充提岀多种TOD范围内城市更新项目利益共享机制。
从而提高TOD开发效率，增加政府收入，使政府利益得到保障。
同时，实现政府与企业风险共担，激发市场参与度，加速城市更新进程，反哺轨道交通建设。
二、基本原则（-）坚持集约利用原则。
认真贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）的文件精神, 充分利用现有建筑用地，大力提高建设用地利用效率。
（二）坚持政府主导.利益共享原则。
坚持响应〃1+N〃政策文件精神，遵循TOD范围内城市更新项目〃政府主导、整体统筹、连片开发〃的原则。
分轻重缓急、攻坚克难，打造一批TOO 范围内城市更新试点项目。
同时，总结试点工作经验和存在不足，进一步完善工作方案。
（=）坚持规划先行原则。
应坚持〃先规划、后用地〃的工作原则，以已审批通过的TOD综合开发规划为依据，将TOD综合开发规划成果融合到地块控规调整、更新单元划定方案等方面。
三、适用范围本方案针对位于我市TOD范围内的城市更新项目。
四、总体要求（-）TOD范围内城市更新项目审批程序。
城市更新城市发展政策解析
城市更新城市发展政策解析城市更新是现代城市发展的重要议题之一，为了实现城市的可持续发展和提升居民的生活质量，城市更新政策具有重要的意义。
本文将对城市更新的相关政策进行解析，并讨论其对城市发展的影响。
一、城市更新政策的背景和意义城市更新政策源于城市发展的需要，旨在解决城市老旧区域的问题和提升城市的整体品质。
随着城市化进程的不断推进，城市的老旧区域存在着建筑老化、基础设施陈旧、环境污染等问题，给市民的居住环境和生活质量带来了诸多不便和隐患。
城市更新政策的出台能够有效改善这些问题，并顺应城市可持续发展的迫切需求。
二、城市更新政策的主要内容1. 政策引导和支持城市更新政策的核心在于政府的引导和支持，通过制定相关政策和法规，为城市更新提供政策保障和资源保障。
政府可以通过减税、补贴、土地优惠等方式鼓励企业和个人参与城市更新工作，同时也提供资金、技术和法律支持，确保城市更新的顺利进行。
2. 区域规划和用地管理城市更新需要进行细致的区域规划和用地管理工作。
政府应制定科学合理的城市更新规划，明确更新的范围、目标和时间表，并合理规划土地利用方式，确保城市更新的可持续发展。
在用地管理方面，政府应加强土地管理，防止非法占地和乱建乱占现象的发生，确保土地资源的合理利用和公平分配。
3. 建筑改造和环境整治城市更新政策的一个重要方面是对老旧建筑和环境的改造。
政府可以通过注资建设、改善旧楼住宅条件、推进城市绿化和环境治理等手段，提升老旧区域的整体品质。
此外，加强环境整治工作也是城市更新政策的一项重要内容，包括改善空气质量、治理污水、净化水源等，使城市环境更加健康和宜居。
4. 公众参与和社会治理城市更新涉及到广大市民的利益，因此，政府在推进城市更新过程中应加强公众参与和社会治理。
政府可以通过召开听证会、征求民意、建立诉求热线等方式，广泛听取市民的意见和建议，使城市更新政策更加符合市民的需求和利益。
同时，政府还应健全城市管理体制，加强对城市更新工作的监督和评估，确保政策的执行效果和改进措施的实施。
东莞土地整备实施方案
东莞土地整备实施方案一、背景介绍。
东莞市作为珠三角经济圈的重要组成部分，近年来经济发展迅速，城市化进程加快，土地利用和整备成为了当前亟待解决的问题。
为此，制定并实施土地整备方案，对于促进城市可持续发展、提高土地利用效率具有重要意义。
二、整备目标。
1. 提高土地利用效率，实现土地资源的合理配置和集约利用；2. 优化城市空间结构，提高城市功能区的布局合理性；3. 促进土地资源的可持续利用，减少土地浪费，保护生态环境；4. 提高土地利用的经济效益和社会效益。
三、整备内容。
1. 土地利用总体规划。
根据东莞市的实际情况，制定土地利用总体规划，明确城市发展的方向和重点发展区域，合理划定城市建设用地、农村建设用地、工矿仓储用地等各类土地用途区域。
2. 土地整治和复垦。
对于存在荒地、废弃地、矿山等问题土地，进行整治和复垦工作，将其重新纳入土地利用系统，提高土地资源的可持续利用能力，减少土地资源的浪费。
3. 城市更新改造。
对老旧城区、棚户区等进行更新改造，提高城市空间利用效率，改善城市人居环境，促进城市功能的提升和结构的优化。
4. 生态保护与修复。
加强对生态环境的保护和修复工作，保护水源地、森林资源、湿地等生态环境，提高城市的生态承载能力，构建健康的生态环境。
5. 土地利用政策和制度。
完善土地利用政策和制度，建立健全土地利用管理体系，规范土地利用行为，提高土地利用效率和管理水平。
四、实施保障。
1. 加强组织领导，明确责任分工，形成整体合力；2. 加大资金投入，保障土地整备工作的顺利实施；3. 加强技术支持，提高土地整备工作的科学性和有效性；4. 加强监督检查，确保土地整备工作的规范性和有效性。
五、预期效果。
1. 提高土地利用效率，优化城市空间布局，提高土地资源的利用效益；2. 促进城市可持续发展，改善城市人居环境，提高居民生活质量；3. 保护生态环境，提高城市的生态承载能力，构建宜居城市；4. 推动东莞市经济社会持续健康发展，提高城市整体竞争力。
东莞新型产业用地政策解读
2020年5月
1
工业用地项目类型
工业用地项目 类型
城市更新工业用地 项目
用地性质不变 用地性质改变
非城市更新工业用 地项目
净地开发 已批未建 其他特殊类型
工改工
工改居 工改商 工改综
拆除重建类（M1 改M0）
综合整治类
增容 改为M0
2
1 政策概况
东莞推出新型产业用地暂行办法主要为支持新产业、新业态的发展
新型产业用地
产业用房(≥70%）
可用于生产、研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估 与监测等功能用途的用房
配套用房（≤30%） 小型商业、宿舍等。
③ 土地使用年限：一般为50年 ④ 容积率：3.0 ≤容积率 ≤5.0
3
2 试行范围及布局原则
东莞新型产业用地主要布局在广深科创走廊及临深片区
（1）试行范围
计容建筑面积不得超过项目总计容建筑面积的30%，较原有的“类新型产业用地”15%有了大幅提升
3 建筑设计方面：考虑产城融合
注重产业发展与城市品质共提升，打造一批“生产、生活、生态”融合发展的新型产业综合体
4 建设管理方面：估计项目加快建设
建设周期在土地出让合同中予以明确，原则上不得超过3年。
8
6 地价计算
1 广深科技创新走廊
要求：2个创新核心平台、9个省级创新节点和32个市级创新节点
2 广深高速公路两侧
要求：1公里范围内
3 城市更新单元
要求：用地面积150亩以上
4 政府统筹的地块及重点招商区域
要求：市统筹、市镇联合统筹
5
除市区、东南临深及与深圳接壤 镇街，各增加2个M0项目
要求：市区的莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道 东南临深片区的塘厦镇、清溪镇、凤岗镇、樟木头镇 其他与深圳接壤的长安镇、大朗镇、大岭山镇、黄江镇
统筹协调的城市更新模式探索——以东莞市东城区黄旗南2号改造单元为例
统筹协调的城市更新模式探索——以东莞市东城区黄旗南2号改造单元为例摘要：本文提出了东莞“三旧”改造的必要性及存在问题，并结合东莞当前提出的以“三旧改造单元”为基本单位的创新改造模式，通过黄旗南2号改造单元这一实例作详解和分析，归纳规划策略及创新点，总结经验及成效，以期为同类更新项目提供思路及经验。
关键词：城市更新；“三旧”改造；连片更新；整体统筹1 引言广东省作为改革开放先行地，多年来的高速发展对建设用地的粗放使用和快速消耗，导致当前土地供需矛盾尤为突出，增量土地资源严重短缺。
为破解土地资源困局，广东省于2009年贯彻《国务院关于促进节约集约用地的通知》，出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，标志着“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造在广东省正式推开。
2 东莞“三旧”改造的现状及问题东莞市是最为积极推进“三旧”改造的城市之一。
截至2014年，东莞市的建设用地规模为1176平方公里，占国土面积总用地的47.7%，远超30%的国际共识警戒值。
这意味着东莞已不存在大规模拓展建设用地的空间，通过“三旧”改造释放存量土地资源，提升土地效益是东莞的必然选择。
在2009-2011年“三旧”改造政策“三年有效”期间，东莞为抢抓政策机遇，全面放松三旧改造管控，一方面缺乏统筹谋划，导致改造项目分布零散；另一方面政策导向不明，市场向“工改居”、“工改商”集中，对产业空间产生冲击，亦导致只见小区不见公共设施的现象。
2013年，国土资源部同意广东省“三旧”政策调整为长期有效,“三旧”改造走向常态化管控。
在此背景下，东莞要求检讨修正管控体系，于2014年颁布《关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的方案(简称“管理方案”）》，围绕市委市政府“政府主导、规划管控、成片改造，计划实施“的改造方针，让“三旧”改造更为规范化和制度化。
同时提出包括黄旗南在内的五个连片改造试点区，希望通过试点规划编制与政策检讨同步开展，探索建立“三旧”改造常态化管理机制。
东莞市人民政府关于加快打造新动能推动高质量发展的若干意见
东莞市人民政府关于加快打造新动能推动高质量发展的若干意见文章属性•【制定机关】东莞市人民政府•【公布日期】2021.02.10•【字号】东府〔2021〕1号•【施行日期】2021.02.10•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】宏观调控和经济管理综合规定正文东莞市人民政府关于加快打造新动能推动高质量发展的若干意见东府〔2021〕1号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：为加快打造发展新动能，进一步激发经济增长潜力，有效推动增长动力接续转换，更好地促进经济社会实现高质量发展，结合东莞实际，现提出如下意见：一、总体要求（一）指导思想坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，深入贯彻落实党的十九届五中全会、中央经济工作会议精神，按照省委十二届十三次全会和市委十四届十三次全会的部署要求，准确把握新发展阶段，深入贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，聚焦新的经济增长极和动力源，以激发激活产业、企业、科技、投资、市场和平台新动能为主题主线，通过人才、数字、品牌的持续赋能，不断优化新动能发展环境，全力打造多元发展、多极支撑的现代化产业新体系，为高质量发展注入源源不断、强劲澎湃的新动能，推动“湾区都市、品质东莞”建设不断迈上新台阶。
（二）主要目标一年扎实起步。
到2021年底，初步建立起全市企业发展质量综合评价体系，打造新动能成为全社会的广泛共识和一致行动；加快引进一批重特大产业项目，全市内外资项目实际到位资金1200亿元；七大战略性新兴产业基地建设取得实质性进展，软件与信息服务、新材料、新能源、生物医药、半导体等产业集群营业收入增长10%以上；优势传统产业高端化、终端化、品牌化成效初显，一批龙头骨干企业加快成长；新产业、新业态、新模式不断涌现，推动东莞成功迈入万亿GDP俱乐部。
三年初见成效。
到2023年底，产业基础高级化和产业链现代化水平有效提高，高技术制造业增加值占规上工业增加值比重达到40%以上。
东莞城市更新进入性策略研究0228
深莞惠城市更新进入性策略研究（东莞篇）2019.22目录CONTENTS•东莞城市更新“2.0升级版”时代•东莞城市更新主流模式研究•新城东莞城市更新进入性策略建议•资源支持•东莞城市更新“2.0升级版”时代1.1粤港澳大湾区的明珠——上升中的东莞◆广东省正大力推进粤港澳大湾区、广深科技创新走廊建设，东莞地处湾区核心地带、走廊中部脊梁，作为国际制造业名城，面临新一轮腾飞的重大历史性机遇。
◆粤港澳大湾区背景下，湾区城市进行协同分工，深圳的用地成本过高形成产业迁移，对东莞的用地需求增加。
华为、中集、普联等龙头企业已启动东莞迁移步伐，将带来新的产业变革，提升城市和房地产市场潜力。
华为等高新产业迁移的内在逻辑深圳高成本、低效率高房价、高工资高消费城市旧改推动慢土地紧缺、地价高东莞低成本、高效率低房价、低工资低消费土地充足、净地供应建设进度快、地价低可保障大型企业产业扩张vs1.2东莞新增用地枯竭，开发进入存量时代◆作为粤港澳湾区重要据点，东莞全市土地开发强度仅次于深圳，达到45%，但土地利用效率较为低下，全市60%以上的镇街没有超过500亩的可集中建设地块，因此近年来招拍挂土地日渐减少，竞争激烈（绑定保障房代建要求、高溢价频现）。
◆根据2018年最新的102号城市更新文件，预计未来3年，东莞有望实现城市城市更新3万亩，每年拆旧建新约5000亩，产业改造约2000亩，其他活化更新、“微改造”等约3000亩，东莞城市更新将迎来前所未有的新机遇。
增量市场用地萎缩存量市场大有可为粤港澳大湾区城市更新的全面提速2018年4月4日，广东省国土资源厅印发了《关于深入推进“三旧”改造工作实施意见》。
该意见不仅放宽了城市更新项目准入范围，而且下放了城市更新中涉及的标图建库、用地审批等核心职能，大湾区各城市将拥有更多的自主权。
目前大湾区各城市都在紧锣密鼓地修订完善相应政策。
1.3东莞城市更新提速，迎来政策元年2018，东莞城市更新的政策元年2018年是东莞城市更新的政策元年，东莞政府密集出台了多项城市更新管理办法，打破过去在用地审批、土地供应、城市规划等多种政策的制约，操作模式和流程逐步规范化，并积极向深圳模式靠拢，进行中的城市更新项目也在不断提速推进。
城市更新现状难点分析和未来解决建议
城市更新现状难点分析和未来解决建议天津金辰房地产开发有限公司 300406摘要：城市更新是新时期适应城市发展形势、促进城市高质量发展的必要路径。
本文在梳理城市更新发展历程的基础上，发现现阶段我国城市更新存在一些问题，并有针对性提出对策建议，以期为地方积极稳妥有序地推动城市更新工作提供参考。
关键词：城市更新；难点；解决建议由于城市更新覆盖范围广、开发周期长、利益主体多元等特点，致使在实施城市更新的过程中面临着诸多不确定性，制约了城市更新的有效推进。
因此，本文在梳理城市更新发展历程的基础上，总结分析城市更新过程中面临的困境和难点，并针对性地提出解决建议，对于推动城市更新发展进程、提高城市发展质量具有积极作用。
1城市更新的发展现状与难点分析1.1 推动城市更新的政策支撑不足一是政策分布总体零散化、不系统。
目前各个地方既有城市更新政策多是基于城市更新的不同侧重，部分城市虽制定了相应的配套政策，但配套政策的广度不够，各政策间缺乏有机整合，而且在相应的技术规范、实施流程、操作细则等方面还不够具体；二是各地城市更新的内容各有侧重。
如，北京以促进产业升级为主，济南、郑州、南京以城市老旧片区建设提质为主，海口、厦门、烟台以城市“颜值”提升为主等。
深圳、广州、上海、成都等少数城市从提升城市整体功能、促进城市高质量发展的角度进行了相对系统的更新制度和体系建设；三是政策激励手段不完善。
从目前实践来看，在财政政策、金融政策、建设规划政策方面已有城市进行了多元化探索，但税收类支持政策相对较少，且表述模糊，大多表述为符合条件的城市更新项目按照规定享受税费减免政策。
1.2 城市更新过程中多部门统筹协调难度大由于城市更新覆盖面广的特点，在城市更新的实施过程中涉及到众多政府职能部门，如地方发改委、国土规划、住建、交通等。
而长期以来我国城市建设以部门分类治理为主，在实施过程中，各相关部门从自身职能分工、任务安排的角度出发，分别制定不同的实施计划、改造政策和审批制度，导致城市更新在任务、目标、政策、时序等方面呈现政出多门、缺少统筹安排。
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东莞现城市更新相关政策分析
东莞作为中国重要的制造业基地和城市，一直以来都面临着城市更新的压力和挑战。
然而，随着经济结构的调整和产业升级的需要，东莞也开始采取一系列相关政策来推动城市更新。
本文将对东莞现行的城市更新相关政策进行分析。
首先，东莞市政府提出了“拆违建设和建新城”的政策方针。
根据这一方针，东莞将把拆除非法违建作为常态化的工作，同时鼓励企业和居民参与进来，推动城市建设的更新和改造。
这一政策的出台，旨在加快东莞的城市更新进程，提高城市用地的有效利用率。
其次，东莞加大了城市更新的投资力度。
根据东莞市政府的规划，到2024年，东莞将投入1200亿元人民币用于城市建设和更新。
这一庞大的资金投入将用于改造老旧小区、提升城市环境和设施，并建设更多的公共设施和绿地。
通过加大资金投入，东莞能够实现城市设施的全面升级，提高居民的生活品质。
此外，东莞还推出了一系列激励政策来吸引更多的企业和人才参与城市更新。
比如，针对参与城市更新项目的企业，东莞将给予税收减免和财政补贴等支持。
同时，东莞还建立了专门的机构，负责协调城市更新相关事宜，为企业提供全方位的服务和支持。
这些激励政策的出台，将会吸引更多的资金和人才流入东莞，推动城市的发展和更新。
然而，东莞在城市更新过程中也面临一些困难和挑战。
首先是老旧小区改造问题。
东莞有很多老旧小区，由于历史原因和基础设施落后，住户生活条件较差。
尽管东莞市政府已经加大了改造力度，但是由于老旧小区的数量庞大，改造工作进展较为缓慢。
其次是土地供应问题。
随着城市更
新的推进，土地成为一个紧俏资源。
尽管东莞市政府已经采取措施增加土地供应，但是地价仍然居高不下，对城市更新的成本造成一定的压力。
综上所述，东莞市政府在城市更新方面采取了一系列政策措施，包括拆违建设、加大投资力度和激励政策等。
这些政策的出台，将有助于推动东莞的城市更新进程，提高城市环境和居民生活品质。
然而，东莞在城市更新过程中也面临一些困难和挑战，比如老旧小区改造问题和土地供应问题。
因此，在实施城市更新政策的同时，东莞还需要进一步加强规划和管理，提高城市更新的效率和质量。