物业费的构成

物业费的构成
物业管理收费的费用构成：
1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费：指人员的费用，
包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，不包括管理、
服务人员的奖金(奖金是根据经济效益从盈利中提取的)。人员费用的
测算根据所管物业的档次、类型和总建筑面积先确定各级各类人员的
编制数，然后再确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额，再
按工资总额计算各项福利提取的数额，汇总为每月该项费用的总金
额，最后再分摊到每月每平方米建筑面积上。

(1)基本工资：根据企业性质并参考当地的平均工资水平确定。(2)
按规定提取的福利费(根据当地政府的规定由企业确定)：包括福利基
金(如按工资总额的14%计算)、工会经费(如按工资总额的2%计算)、
教育经费(如按工资总额的1.5%计算)、社会保险费[包括待业保险(如
按工资总额的1%计算)，医疗保险(如按工资总额的6%计算)、工伤保
险、养老保险(如按工资总额的19%计算)，住房基金(如按工资总额
的6%计算)(含住房公积金)]等。(3)加班费：按人均月加班2天，再
乘以日平均工资计算。日平均工资按每月22个工作日计算。(4)服装
费：按每人每年2套眼装计算。其眼装标准由企业自定。计算出年服
装费总额后再除以12个月，即为每月服装费。

2.公共设施、设备日常运行维修及保养费
包括：
(1)公共建筑(如过道、门厅、楼梯及道路环境)内的各种土建零
修费;

(2)给排水日常运行、维修及保养费;
(3)电气系统设备维修保养费;
(4)燃气系统设备维修保养费;
(5)消防系统设备维修保养费;
(6)公共照明费;
(7)不可预见费;
(8)易损件更新准备金。
不包括：
●业主拥有房产内部的各种设备、设施的维修运行、保养与维修
费用;

●公共设施、设备的维修费用;
●电梯的运行、维修费用;
●冬季供暖费;
●高压水泵运行、维修费用;
●公用天线保养维修费;
这些费用按国家和地方政府的现行规定和标准分别向产权人和
使用人另行收取。

3.绿化管理费：指小区环境绿化的养护费用，
包括：绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂
草清运费、景观再造费。

4.清洁卫生费：包括清洁工具、劳保用品、卫生防疫杀毒费、化
粪池清掏费、垃圾外运费和清洁环卫所需之其他费用。

5.保安费：对封闭式小区公共秩序的维持费用。不是封闭式小区
不能收保安费。包括：保安器材装备费(保安系统、保安器材等);保
安人员人身保险费(如每年投保2万元人身意外伤害险，保险费率为
4‰);保安用房及保安人员住房租金(如保安用房按每人8平方米计
算，住房月租金为8元/平方米)。

6.办公费：交通费(车辆及保险维护费用)、通讯费、低值易耗办
公用品费、书报费、广告宣传社区文化费、办公用房租金(含水电费)、
其他杂项等。
7.物业管理企业固定资产折旧率：固定资产包括：交通工具、通
讯设备、办公设备、工程维修设备、其他设备等。固定资产平均折旧
年限一般为5年。

8.利润：利润率按各地物价主管部门根据本地区实际情况确定，
一般普通住宅小区平均利润率不高于社会平均利润率为上限。

9.法定税费：法定税费指按现行税法物业管理企业在进行企业经
营活动过程中应缴纳的税费。物业管理企业享受国家对第三产业的优
惠政策，应缴纳的税费主要是两税一费(代收代缴部分不计征)。

(1)营业税：按企业经营总收入的5%征收;
(2)城市建设维护税：按营业税7%计征;
(3)教育附加费：按营业税3%计征。
以上9项费用即为费用构成，测算出来后全部相加就是公共性服
务费用。如果一个住宅小区没有其他资金来源渠道，只靠物业管理收
费维持运转。则每户收费标准即为前9项之和再除以总建筑面积和
12个月，即得出每月每平方米应交金额。

如果小区还有多种经营收入可以补贴到物业管理收费中，如有小
区配套公建房出租收入、停车费收入、维修养护专项基金利息的补贴
等，则先测算出其他收入补贴到每月每建筑平方米的数额，再用总费
用扣减，结果即为每户应交物业管理费。
举例来说：如果经过上述9项费用测算，小区公共性服务费用为
2元/平方米，如果小区没有其他收入来源，则为了维持小区正常物
业管理运转，每户需按2元/平方米交费。如果小区还有其他收入来
源，并且补贴到物业管理费大概为1.2元/平方米，则住户每月实际
交纳物业管理费为(2-1.2)=0.8元/建筑平方米。由此看来物业管理
企业开展多种经营，多渠道筹集资金，是降低物业管理收费的非常重
要的手段。
物业费成本结构及构成分析提要：物业服务定价成本由管理人员费用、物业共用部位和共
用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用
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物业费成本结构及构成分析
物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公
用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居
民生活相关的服务所收取的费用。为便于物业管理从业人员能够合理、合法、合情的测算物
业费，蜂巢物业管理网根据建设部物业物业收费管理办法等规定，对物业费成本结构及构成
进行分析。
一、物业服务定价成本由管理人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费
用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责
任保险费用、电梯及增压水泵日常运行维护费用、办公费用、固定资产折旧费、经业主大会
同意的其它费用等组成。
二、管理人员费用，指物业服务经营者按规定发放给在物业服务小区从事管理工作的人
员工资及按规定提取的福利费、缴纳的各项社会保障费。本办法所称社会保障费，是指根据
国家有关制度规定应当缴纳的养老、医疗、失业、工伤、生育保险和住房公积金等。
三、物业共用部位、共用设施设备日常运行及维护费，指为保障物业管理区域内消防、
排污、监控、道路、照明等共用部位的正常运转、维护保养所需的日常运行费用和相应专业
人员的工资、福利、社会保障费等，不包括保修期内的维修费、应由物业维修专项资金支出
的中修、大修和更新、改造费用。
四、绿化养护费，指管理、养护绿化设施的费用，包括绿化工具购置费、劳保用品、农
药化肥费、补苗费、绿化用水和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。不包括开发企
业支付的种苗种植费和前期维护费。
五、清洁卫生费，指公共区域卫生打扫、经常性的保洁所需费用，包括购置工具、劳保
用品、消毒费、化粪池清理、清洁用料、垃圾清运、环卫所需费用和相应专业人员的工资、
福利、社会保障费等。
六、秩序维护费，包括器材装备费、保安人员人身保险费、由物业管理企业支付的保安
服装费和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。
七、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，指物业服务经营者为小区办理
物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务经营者与保险
公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。
八、电梯及增压水泵日常运行维护费，指为维护电梯及增压水泵正常运行而发生的电费
等日常运行、维修费和相应专业人员的工资、福利费、社会保障费等，不包括保修期内的维
修费以及应由物业维修专项资金支出的中修、大修和更新、改造费用。
九、办公费，指物业管理企业为维护服务小区正常的物业管理活动而用于办公所需的费
用，包括办公用品费、交通费、水电费、取暖费、通讯费、书报费、管理费分摊、财务费用
等其它费用。
管理费分摊，指上级物业服务经营者分摊的管理费用。
十、固定资产折旧费，指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服
务固定资产指在物业服务小区内、由物业服务经营者拥有的、与物业服务直接相关的使用年
限在一年以上的资产，包括交通工具、通讯设备、办公设备、工具维修设备及其他设备等。
不属于物业服务主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的，也
应当作为固定资产。
十一、经业主大会同意的其它费用，指按规定程序，经业主大会同意由物业服务费开支
的费用。
十二、物业服务相关指标。
（一）服务小区示范等级，指政府主管部门组织评定的示范优秀小区称号。
（二）服务小区绿化率，指小区绿化面积占其总占地面积的比率，计算公式为：
服务小区绿化率=小区绿化面积÷小区占地面积×100%
（三）服务小区入住率，指小区已入住户数占其总户数的比率，计算公式为：
服务小区入住率=小区已入住户数÷小区总户数×100%
（四）服务小区物业管理面积，指应收取小区物业服务费的计费建筑面积。
（五）物业管理用房面积，指用于物业管理小区的物业管理用房面积，不包括物业经营
用房面积。
（六）物业服务费收缴率=实收物业服务费÷应收物业服务费×100%
（七）服务小区公共配套设施项目，指物业管理小区内设置的网球场、游泳池、健身房、
阅览室、活动室、幼儿园等硬件配套设施设备。