20130107工改工分析及其解读

20130107工改工分析及其解读 工改工概念 现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划的实施,实施以拆除重建类的工业区改造项目（包括升级为工业用途或者市政府鼓励发展产业住宅、办公、商业等经营性用途等）为主的城市更新。并且，要求优先通过综合整治、功能改变等不涉及整体拆建的方式进行城市更新。

发展历程 2004 年10 月出台的《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，政府鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造项目，正式全面启动城市更新工程，这就相当于默许或者是恢复了以前的协议出让，土地不必招拍挂，开发商参与旧改积极性大大提高。 2006年7月，国务院决定建立国家土地督察制度，对全国土地利用和管理情况进行监督检查， 政府开始推动集约利用土地工作。而深圳土地资源稀缺,工业用地利用不充分,产能较低，迫切需要进行土地盘活及二次开发。在这样的背景下，深圳城市更新开始迈入法制化的轨道。 2006《深圳市集约利用的工业用地地价计算暂行办法》 ，2007《深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见》 ，2008年《深圳市工业楼宇转让暂行办法》的出台是一个主要的节点，标志着招拍挂取缔协议出让方式。2008 年底，为了与国土资源部政策保持一致，深圳国土部门要求包括旧城、旧村在内的所有城市更新项目都要统一招拍挂出让，深圳之前的旧改政策被彻底抛弃。随后，相应的城市更新工作也基本停止。 2009年《城市更新办法》正式出台，深圳城市更新工作正式迈入法制轨道。因实施细则并未同时出台，让各类开发商争相采取各种手段动起老旧住宅的主意，一时间市场鱼龙混杂，引发各种乱象。2010年《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》，2010年12月《关于深入推进城市更新工作的意见》，2012年1月《深圳市城市更新办法实施细则》，2012年8月《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》结束了旧改开发商鱼目混珠的乱象，进一步完善了城市更新法制体系， 随着一系列的法律法规以及政府性政策文件的出台，深圳市形成了较为完整的城市更新政策法规体系，也是全国范围内第一个完整的城市更新政策法律体系。在我国城镇化发展的过程中，由于城市土地资源的稀缺性，新增的建设用地供应必然有限，各大城市正在积极探索存量土地盘活模式，相比北京、昆明等地的旧城改造，广州为核心的“三旧”改造，深圳市的城市更新政策体系更加全面完整、更加市场化、创新化。 存量建设用地首超新增建设用地——城市更新为代表的土地二次开发逐步成为深圳土地供应的主要部分 目前深圳市的整个土地面积的总量1991平方公里，建设用地到今年已经达到了917平方公里，约占46%，而按照规划，深圳建设用地不能超过全部陆地面积的50%，在这种情况下，土地的二次开发不言而喻了。在存量土地中，深圳的工矿仓储用地占比达到存量面积的30%以上，这个规模远高于目前世界发达国家的比例(纽约，它的工矿用地只有不到8%),，这就意味着未来深圳工业用地必将释放大量的建设用地。 同时根据《深圳市城市更新计划2012-2015》深圳全市城市更新改造规模180.6km2。规划期内更新规模约为69km2，其中，拆除重建规模为23km2，包括城中村12.7km2、旧工业区9.2km2和旧城区1.1km2，规划期内年均拆除重建规模约为4-5km2，这就意味着工业区的改造规模占深圳未来3年整个城市更新规模40%。根据规划国土委的最新统计数据，今年，深圳市土地供应计划中，新增建设用地800公顷，存量建设用地918公顷，存量建设用地首次超过新增建设用地，以城市更新为代表的土地二次开发逐步成为深圳土地供应的主要部分。

工改工未来政策与趋势解读 1、深圳房地产行业大洗牌： 这是一个光明的时代，也是一个黑暗的时代。由于城市更新项目一般规模体量较大，对开发商资金要求较高，且政府主导城市更新项目，开发商只有得到政府认可，才会有资格获得城市更新项目。城市更新计划的推出，推动房地产行业大洗牌。大量的开发商进入旧改领域。新老企业、内外资企业纷纷进军旧改，深圳的房地产业格局很可能会因此而改变，行业将出现大洗牌。对于那些重视工改工实力较大的房地产公司，将很快成为深圳最主流的开发商，而对于部分不重视旧改、缺乏旧改经验的且实力较小的开发商将会被边缘化。随着城市更新项目逐渐成为深圳房企主要争夺对象，相比中小房地产开发企业，那些拥有独立规划运作能力、综合实力较强的央企和深圳本地国企将更容易获得政府的青睐。 2、差异化的产业用地策： 从公司性质上看，区分总部企业与一般企业，如2009年出台的《深圳企业总部用地用房配置管理办法（试行）》及2012年出台的《深圳市鼓励总部企业发展暂行办法》；从产业性质上看，区分政府鼓励的发展产业与一般产业，如单独列出物流与研发用地，规定物流用地的公告基准地价按照工业和商业公告基准地价的平均值测算，研发用地的公告基准地价按照工业和办公公告基准地价的平均值测算。 3、产权转让限制放松： 在深圳土地资源即将枯竭的背景下，深圳要想产业升级，必然加大对土地市场的存量开发，旧工业区升级改造必然得到政府大力重视与支持。为了吸引更多更好的开发商进军工业区改造项目，就必须保证开发商的较高利润，而要保证开发商预期利润，就必须放松工业用地转让的限制政策。 我们从两个方面来看：1、《深圳市工业楼宇转让暂行办法》规定工业楼宇的配套设施应统一规划、集中建设，不得分割转让或者改变用途，而在2012年8月出台的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》规定“区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，其配套设施限定自用。其中，配套商业设施的地价按照公告基准地价计收，其他配套设施的地价按照《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款的规定计收。配套设施如按规定经批准进入市场销售的，应当按照市场评估地价标准补缴地价”，这就意味着政府其实对于配套转让限制已经开始出现放松的迹象。2、尽管实施了差异化的产业用地政策，在保证产业链聚集的前提下，深圳市对于总部大厦自用面积也开始有所放松。在2009年出台的《深圳企业总部用地用房配置管理办法（试行）》明确规定总部企业自用建筑面积必须达到70%以上，而在2012年8月31号出台的《深圳市鼓励总部企业发展暂行办法》规定“对于规模大、产业带动性强的总部企业，可将部分建筑面积用于引进市外产业链配套企业入驻，但自用建筑面积不得低于总建筑面积的60%。” 4、地价计收政策： （1）拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。即新增建筑面积Ⅹ50%工业用途公告基准地价Ⅹ鼓励发展产业地价修正系数。 （2）拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，计算公式为：原有建筑面积Ⅹ（改变后功能的公告基准地价—剩余期限的工业公告基准地价）+新增建筑面积Ⅹ改变后功能的公告基准地价。 （3）项目改造前拆除范围内包含城中村、旧屋村、其他用地等多种类别用地的，按照以下标准和次序进行地价测算：出让给实施主体的开发建设用地面积不大于原有城中村用地面积的，应当适用城中村的相关地价计收政策。而城中村项目地价计收是采用分段计收：容积率（PR）≤2.5，免地价；2.5〈PR≤4.5，公告基准地价20%; PR〉4.5,100%公告基准地价。开发建设用地面积超出原有城中村用地面积的部分，不大于原有旧屋村用地面积的，该部分用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积按照《办法》第三十七条规定进行地价测算。超出部分地价：PR≤1.5，免地价；PR〉1.5，100%公告基准地价Ⅹ超出部分的建筑面积； （4）开发建设用地面积超出原有城中村和旧屋村用地总面积的，超出部分用地地价计收：（原有建筑面积—拆除范围内城中村、旧屋村合法面积）Ⅹ（改变后功能的公告基准地价—剩余期限的工业公告基准地价）+新增建筑面积Ⅹ改变后功能的公告基准地价。 5、改变深圳的土地供应方式和结构： 深圳土地市场上可出让的土地以工业用地居多，且大多处传统意义上的关外地区。据深圳市土地房产交易中心网站显示，9月深圳共推出2宗地块，10月为零，11月也仅有2宗土地出让计划。但从2009年开始大规模实施的城市更新计划，被认为是深圳市释放土地资源和增加供应的重要举措。随着城市更新计划的推进，深圳市供地方式和结构也发生了变化。2011年，深圳市计划供应土地320公顷(不含市政道路设施供地)，实际供应土地511公顷，完成计划的159.7%。目前，深圳市土地出让中，通过"招拍挂"程序出让的土地越来越少，而开发商通过城市更新和旧改方式获取土地的方式越来越多。据曹取预估称，今年以来深圳入市的楼盘中，大多属于之前的城市旧改项目，占整个土地开发来源总数的70%以上。随着土地资源紧张，深圳城市开发也不断向市区以外的其他区域拓展，旅游地产和城市更新片区开发越来越成为开发商主要的拿地方式。10月22日,深圳市政府通过了《深圳市城市更新办法》,明确规定权利人可作为更新改造的实施主体,改造项目无需由开发商实施;同时,政府鼓励权利人自行改造。这意味着一些拥有旧厂房、旧工业园的上市公司如有意改造,不用经过招拍挂,只要自行通过一系列程序,办妥相关手续,并补交基准地价即可进行自行改造。联合证券认为,躲过了招拍挂制度,相关上市公司可节省下圈地的高昂成本,直接享受巨大的土地升值价值,潜在的收益相当可观。