农民住房贷款：开启农村城镇化之路
农业转移人口住房实现模式与住房消费行为
以来,城镇化的有关内容就在国民经济和社会发展规划体系中占有重要地位,彰显了城镇化在经济社会发展
中的重要性。城镇化发展不仅是我国现代化的必由之路,更是解决“三农”问题的重要途径,也是扩大内需和
促进产业升级的重要抓手,对促进城乡融合、建立“双循环格局”、全面建成小康社会 具 有 重 大 现 实 意 义 和 深
中国家庭才会选择非正规市场来缓解信 贷 约 束 [22]。 刘 西 川 等 指 出 非 正 规 的 住 房 信 贷 市 场 呈 现 出 无 利 息 的
特征,与其他部门的非正规信贷市场存在明显的差异,因为一般非正规信贷市场 都 具 有 高 利 率、高 风 险 的 特
征,这也是我国购房在民间借贷非常普遍的原因 [23]。
情况、未来的购房意愿以及购房融资需求与借贷情况等。针对农业转移人口这一特殊消费群体,研究其住房
消费行为对促进以人为本的城镇化具有重要意义。以往关于促进农业转移人口城市融入的研究主要从留居
城市意愿出发,多以流动人口个体为研究单位,忽略了农业转移人口区别于农民工的主要特征之一———较强
的城市融入意愿。因此推动人口城镇化 与 农 业 转 移 人 口 城 市 融 入 更 应 关 注 这 一 群 体 举 家 迁 入 城 镇 后 的 居
的最重要一步 [6],而购买住 房 也 体 现 了 移 民 在 流 入 地 城 市 取 得 了 长 期 的 经 济 成 就 和 获 得 了 一 定 的 金 融 保
障 [7],反映了他们定居当地的意愿和融入当地社会的长期投资 和 长 期 承 诺,是 融 入 当 地 社 会 的 关 键 步 骤 [8]。
色的现象之一 [1]。国家统计局发布的《全国农民工监测调查报告》显 示,截 至 2020 年,中 国 农 民 工 总 量 达 到
改革开放以来的农村经济变迁
改革开放以来的农村经济变迁改革开放以来，中国农村经济发生了巨大的变化，农村经济结构发生了深刻的调整。
城市化进程加快、农业现代化推进以及农民收入水平提高等因素，都对农村经济产生了积极的影响。
本文将从农村土地制度改革、农村种植业发展、乡村旅游兴起、农民创业创新等多个方面展开叙述，总结改革开放以来农村经济的变迁。
一、农村土地制度改革改革开放以来，农村土地制度的改革是推动农村经济变迁的重要因素。
通过实行家庭承包责任制，农民拥有了土地流转的权利，使得土地的流动变得更加灵活。
此举推动了农村劳动力的自由流动和农业生产的规模化发展。
另外，土地流转也促进了农民收入的增加，培养了一批富裕农民，进一步拉动了农村经济的发展。
二、农村种植业发展改革开放以来，农村种植业发展成为农民增加收入的重要途径之一。
在市场经济的推动下，农民可以通过自主经营农田和农业产业来实现利润最大化。
近年来，政府提出了“农民成为经营者、土地成为资产、农村成为市场、农业成为产业”的目标，通过推进现代农业、科技农业，并引进先进的耕作技术和农业机械设备，提高了农田的产量和品质，农村经济得到了迅速发展。
三、乡村旅游兴起改革开放以来，乡村旅游业成为推动农村经济发展和农民增收的重要产业之一。
农村独特的自然景观和人文景观吸引了一大批游客。
政府出台了一系列扶持政策，为乡村旅游发展提供了良好的机遇。
农民通过开办农家乐、农庄等乡村旅游项目，增加了收入来源，改善了生活质量。
同时，乡村旅游也促进了当地特色产业的发展，形成了一条有机的产业链，带动了农村综合经济能力的提升。
四、农民创业创新改革开放以来，农村创业创新成为推动农村经济变迁的重要动力之一。
许多农民通过发展种养殖业、农产品加工业、农村电商等创业项目，实现了就业和增收。
政府也积极推动农村创业创新，提供了贷款支持、技术培训、市场推广等扶持政策，鼓励农民发掘自身的潜力和优势，积极创业。
农村创业创新不仅促进了农村经济的发展，也为农村留守儿童等社会问题提供了一条解决之路。
县域金融支持新型城镇化建设的实践与思考——以江苏省东台市为例
一
县域金融
张敏 钱 中华 鲁粉英 ／ 中国人 民银 行东台市 支行
江 苏省东 台市城 镇化发 展的基础 构认 真研究新 型城镇化建设过程 中的 投放 １ ｌ ２亿元 支持东 台市 农 民集 中住 和态 势相对较 好。近年来 ，该 市基础 金融服 务需 求，督促金 融机构紧 紧围 房 改造 工程 ，缓 解 了中心镇基础 设施 设施 建设加大 力度 ，城镇框 架不断拉 绕城镇 化发展 目标 ，大力实施信贷 品 改造 的 资 金 压 力 ，推 动 了城 镇 化 的 进
、
金 融 支 持 东 台 城 镇 化
建设 的实践
安 居 宝 ” 的住 宅 按 县 域 城 镇 化 的 推 进 ，产 生 了 多 方 成 为 支 持 城 镇 化 建 设 最 抢 眼 的 金 融 推 农 民 需 求 、 名 为 “
． ９亿 元支持 琼港垦 区 揭贷款 ， 面 、多层次 、多样 化 的金 融需 求，既 手，先 后投放 １ 与普通住房按揭贷款相比 ， “ 安
０ ０ ０ 居宝” 有资金的需求 ，又有金融服务的需求。 农 村 基础 设 施 建 设 项 目，投放 ８ 独创了属地贷款模式， 只要有需 求，
与全 国大 多数地 区一样 ，资金供求矛 万元 支持东 台市 方塘垦 区滩涂 匡围工 农 民可以 自由选择户籍所 在地 ，或者 盾突 出、金 融服务 单一是东 台推进城 程项 目，投放 １ ． １ 亿 元支持东 台市城 楼盘 附近 农商行网点办理全市城 乡范
镇 化 建 设过 程 中 的瓶 颈 问题 。近 年 来 ， 北新寓农 民集 中居住区项 目，投放 ２ ． ５ 围 内任意 楼盘的住房按揭 贷款 ，农民
人行东 台市 支行积极 引导辖 内金融 机 亿元 支持 东 台市 城 南新 区土地 收储 ， 借款可 以享受国家贷款基准利率 下浮
推进农村城镇化发展
推进农村城镇化发展
推进农村城镇化发展是当今中国的重要任务之一，可以通过以下几方面的措施来实现：
1. 建设和改善基础设施：加强农村公路、电力、通信等基础设施建设，提供良好的交通和通信条件，便利农村居民的出行和信息获取。
2. 优化城镇化规划：合理规划城镇建设布局，不仅要发展大城市，还要加强中小城市和农村地区的城镇化进程，提高农民在城镇化发展中的参与度。
3. 促进农村产业发展：发展农村产业，提高农民的收入水平，吸引农民进城创业就业。
可以通过引入现代农业技术、推动农产品流通、发展乡村旅游等方式，推动农村经济的发展。
4. 改善农村社会保障体系：建立健全农村社会保障体系，保障农民的基本生活水平和社会保障权益。
改善医疗、教育等公共服务，提高农民的生活质量。
5. 加强法律和政策保障：制定相关法律和政策，加强土地制度改革，保障农民的土地使用权和收益权。
鼓励农民参与城镇化建设，提高他们的参与度和获得感。
以上是推进农村城镇化发展的一些措施，需要政府、企业和农民共同努力，形成合力，推动农村城镇化发展进程，实现城乡一体化的目标。
发挥农村金融在加快城镇化进程的积极作用
发挥农村金融在加快城镇化进程的积极作用
统筹城乡发展，加快城镇化进程离不开金融的支持。
让所有人都享受到平等的金融服务，是近年来国家对银行业金融机构提出的一个新的目标，也是统筹城乡发展，推进城镇化进程的一个基本要求。
推进城程化进程呼唤农村金融网点的全覆盖。
目前，纸房头乡也实现农村信用社网点建设，为农村金融业务提供便利。
农村信用社金融机构乡营业网点的全覆盖，为促进农村经济的发展，加快城镇化进程作出了积极的贡献。
一是使广大农民享受到了基本的金融服务。
二是积极承担地方政府和各涉农部门的代理兑付工作，充分利用省联社“信合惠农一折通”业务平台，确保农户涉农补贴资金及时、足额、安全发放到户。
三是解决了偏远地区农民、企事业单位融资难问题。
在开展便民服务点的地区，大力加强农村信用工程建设，开展农户小额信用贷款、农户联保贷款业务；积极为个体工商户、农产品加工企业，农业综合开发和农村基础设施建设提供信贷支持，有效地满足了农户和企事业单位的融资需求。
纸房头乡政府
2012.09.22。
宽甸满族自治县金融支持农村城镇化建设信贷指导意见
宽甸满族自治县金融支持农村城镇化建设信贷指导意见 县各银行机构、小额贷款公司： 党的“十八大”提出全面建成小康社会的奋斗目标，明确以新型城镇化建设支撑未来中国经济增长的总体思路。宽甸县是农业大县，发展农村经济，推进农村城镇化建设是建成小康社会的必由之路。充分运用金融手段，发挥资金的“催化”和“媒介”作用，为“三农”发展提供方便、快捷的金融服务，加速农村城镇化进程是全县金融系统的责任，也是金融业实现自身良性发展的客观条件。为促进金融业支持农村城镇化建设的作用发挥，组合宽甸县实际，提出如下意见：
一、充分认识金融助推农村城镇化建设的重要意义 农村城镇化是要实现县域范围内的农村人口向城镇集中，城镇人口比重不断提高，农业人口比重日益下降，城镇与农村的差别不断缩小，形成城乡协调发展的格局。相对于突出城市功能的更高层次的城镇化阶段，农村城镇化是城镇化的基础层次，强调农村不断向城镇转化的过程。这个过程会有五个方面的表现：一是农村人口向城镇转移;二是非农产业向城镇聚集;三是农业劳动力向非农业劳动力的职业转换;四是农业生产方式向规模化、集约化和市场化发展;五是人们的生活方式呈现多元化的发展趋势。目前，宽甸县的城镇化水平较低，城镇化率仅为33.6%，比全国平均水平低19个百分点，正处于农村城镇化阶段。加速推进农村城镇化建设将是宽甸县今后经济发展的战略选择，也是建成小康社会的必由之路。金融是县域经济发展的支柱，金融支持是加速推进农村城镇化的重要条件。农村城镇化建设是城乡统筹发展的过程，金融支持就要兼顾城镇经济发展和农村经济发展。各银行机构和小贷公司要把支持现代农业、旅游业发展，进一步增加农民收入作为信贷支持重点，同时要加大对农村工商业、城镇经济发展和功能完善、农民向城镇居民转换的金融支持力度，尽力满足农村城镇化建设步伐加快带来的各类融资需求。
二、优先支持现代农业发展，使现代农业成为推进农村城镇化建设的重要支撑 当前，宽甸县农业处于传统农业向现代农业转换的节点，特色产业规模不断扩大，农业产业化进程加快推进，集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系正在构建。各银行机构要进一步加大对宏观信贷政策和宽甸县农业产业化发展的研究力度，充分发挥和利用自身优势，适度集中资金，优先配置在现代农业发展的重点区域和产品上。一是优先配置县域主导产业，促进产业结构优化和升级。优先支持淡水鱼、中药材、干鲜果、食用菌等主导产业发展，促使其形成产业链，提升主导产品的质量，引导企业向集约化、规模化、科技化发展，促进产业规模扩大和效益同步提升。二是优先配置高效的农业组织形式，促进农业生产模式的转变。着力扶持“公司+农户”、产权清晰的经济联合体、专业大户、家庭农场、农民专业合作社发展，改变传统的农业生产模式，增加农民收入。三是优先配置农业龙头企业，促进产业供应链的延伸。优先支持淡水鱼、干鲜果、中药材等农产品的精深加工企业，促进农产品的生产、加工、销售一体化发展，形成“市场带龙头、龙头带基地、基地联农户”的产业化生产经营体系，实现农产品的多重增值。四是优先配置村镇第三产业，拓宽农民增收渠道。信贷优先支持农村个体工商户从事商贸流通、信息、文化等产业，特别是创新型、科技型现代服务业，为农民提供更多的就业机会，增加农民收入。 三、重点支持旅游业发展，使乡村旅游业成为推进农村城镇化建设的重要动力 旅游是农村城镇化建设的重要动力之一。旅游引导的城镇化是一种消费产业带动即内需型产业带动的新型城镇化，是一种无污染的城镇化。旅游业的发展可以促进农民身份转换成高收益的非农业人员，旅游基础设施建设和公共服务设施建设与城镇化一起形成并得到发展，实现小城镇的就地城镇化。当前，宽甸县休闲农业、乡村旅游的内涵和功能不断丰富和完善，与城镇化建设结合紧密。各银行机构和小贷公司要主动破解乡村旅游融资难点，创新符合乡村旅游业特点的信贷产品和服务模式，适当降低旅游企业的贷款准入门槛，在利率、期限、抵押担保方式、审贷流程等方面予以优惠。要进一步加大对乡村旅游业的信贷投放力度，重点支持合理利用古村古镇、民族村寨、农业和农村景观资源来发展观光、特色和休闲旅游的项目和企业;重点支持旅游公共设施及基础设施建设;支持旅游文化产业发展,要尽可能满足民族风情展示、民族产品开发等项目的资金需求;支持以“农家乐”为主的乡村旅游饮食文化发展。各银行机构要积极探索、研发旅游景区经营权质押和门票收入质押贷款等金融产品，巩固旅游企业建设用地使用权抵押、林权抵押等贷款业务。
推动农村城镇化
推动农村城镇化农村城镇化是我国经济社会发展的一个重要方向，对于促进城乡一体化、提高农民生活水平、推动产业升级等方面都具有极其重要的意义。
农村城镇化可以带来多方面的好处。
首先，在经济方面，它有助于优化资源配置。
过去，农村的资源相对分散，难以形成规模化的产业。
城镇化使得人口、资金、技术等要素向城镇集中，有利于发展规模经济，提高生产效率。
比如，建设工业园区，吸引企业入驻，能够创造更多的就业机会，增加农民的收入。
而且，城镇中的商业活动更加活跃，物流、金融等服务业也能够得到更好的发展，进一步推动经济的增长。
其次，城镇化有利于改善农村的基础设施和公共服务。
在农村地区，交通、水电、通信等基础设施往往比较薄弱，教育、医疗、文化等公共服务也相对滞后。
随着农村人口向城镇聚集，政府可以集中力量建设和完善城镇的基础设施和公共服务，让居民享受到更好的生活条件。
例如，新建宽敞的道路、现代化的学校和医院，为居民提供便捷的交通和优质的教育、医疗资源。
再者，农村城镇化能够促进产业结构的升级。
传统的农业生产方式效率较低，农民的收入增长有限。
城镇化可以推动农业的产业化和现代化，发展农产品加工业、农村电商等新业态，延伸农业产业链，提高农产品的附加值。
同时，也为农村劳动力向二、三产业转移提供了机会，促进产业结构的多元化和优化。
然而，推动农村城镇化也面临着一些挑战。
土地问题是其中之一。
城镇化过程中，需要占用一定的土地用于城镇建设，如何合理规划土地使用，保障耕地红线，是一个需要谨慎处理的问题。
同时，部分农民可能会因为失去土地而面临生计问题，需要建立完善的保障机制。
资金也是一个重要的制约因素。
城镇的基础设施建设、公共服务提供都需要大量的资金投入。
仅仅依靠政府的财政支持往往难以满足需求，需要探索多元化的融资渠道，吸引社会资本的参与。
另外，农民的就业和社会保障也是需要关注的重点。
在城镇化进程中，农民进入城镇就业，可能会面临技能不足、就业机会有限等问题。
湖北省农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点工作实施方案
湖北省农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点工作实施方案根据《全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》精神，湖北省的钟祥市、武汉市黄陂区、宜昌市夷陵区、鄂州市梁子湖区、随县、南漳县、大冶市、公安县、武穴市、云梦县等10个县（市、区）被授权开展农村承包土地的经营权抵押贷款试点，宜城市、武汉市江夏区被授权开展农民住房财产权抵押贷款试点。
为积极稳妥推进我省上述各试点县（市、区）的农村承包土地的经营权和农民住房财产权(以下统称“两权”)抵押贷款试点工作，按照国务院《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）和中国人民银行等部委《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》(银发〔2016〕79号)、《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》(银发〔2016〕78号)要求，制订本实施方案。
一、总体目标和基本原则（一）总体目标。
⒈“两权”试点工作基础条件完备。
各试点县（市、区）涉及“两权”确权、登记、颁证、流转、价值评估、交易等相关管理制度和操作流程建设工作基本完成；农村承包土地确权颁证登记率达到100%，农民住房及所占宅基地确权颁证登记率达到80%以上；农村产权交易中心全面挂牌运作，所辖95%以上的乡镇建成农村产权交易信息服务站。
⒉“两权”抵押贷款风险缓释补偿机制健全。
各试点县（市、区）政府承诺的“两权”抵押贷款风险补偿基金足额到位，利息补贴、利用政府性担保公司、农村产权交易平台提供担保和加快完善农业保险政策等配套措施积极跟进、保障有力，增信作用明显。
⒊“两权”抵押贷款业务有序发展。
各试点县（市、区）“两权”抵押贷款有序推进，贷款年增长率不低于一般涉农贷款年增长率，贷款不良率不高于一般涉农贷款不良率。
（二）基本原则。
⒈依法有序。
坚持于法有据，遵守土地管理法、城市房地产管理法等有关法律法规和国发〔2015〕45号文件要求，先限定在批准范围内开展，待试点积累经验后再稳步推广。
农发行保康县支行棚改贷款助力城镇化建设
金融支农
农发行襄阳市分行贷款规模奋力突破２００亿元大关
今黧
发行黄冈市分行８５００万元支持夏粮收购 农发行保康县支行棚改贷款助力城镇化建设
发行湖北省黄冈市分行积极投放贷款支持夏粮
收购，确保不出现区域性“卖粮难” 截至９月 ｌ
多年来，该行秉承家国情怀，主动提升站位，将支持粮
ｂ收储作为各项业务的重中之重．作为落实党中央支农惠
史策的重要切入点 采取早计划，早安排，开辟绿色通
简化审批流程，简化办贷手续，完善结算手段，延长服
寸间等手段，确保贷款及时审批，序时投放，售粮款快
高效兑付到售粮农民手中 （周志宏）口
发行十堰市分行营业部贷款突破５Ｏ亿元
年以来，农发行十堰市分行按照市分行党委决
策部署，立足于“五个全力服务”，紧扣十堰
“十三五”规划，全力支持十堰市“三农”经
城乡一体化发展，充分发挥好政策性金融在推动建
“美丽山城”中的重要作用 截至７月末，该行累放贷
３亿元，同比增加１．１ ２亿元；各项贷款余额５ｏ－ｆｃ元，比
同期增加１６亿元，增长４７．１３％，创历史新高 口
殳行十堰郧阳区支行成功营销３亿元林业资源贷款
期，农发行十堰市郧阳区支行申请的３亿元林业
资源开发与保护贷款成功营销 该笔贷款由河
十堰绿鑫广惠林业有限公司承贷，主要用于郧
ｉ内３３３．３３ｈｍ 山体的植被修复、２ｆ）ｈｍ 环郧阳湖生态苗
地建设以及福银高速、Ｇ２０９国道等Ｉ）．１ ７）＂ｈｍ 路域防护
［－程建设 （孟晓晖张宴祺）口
９ 麓
麻城农发行“五个全力＂支持实体经济
今麓
５９
台湾农村城镇化历程探析--从解决住房问题的视角
理论广角２０１４年１月（下） ——从解决住房问题的视角 叶熠华 （北京联合大学，北京１００１０１）
摘要：拳文通过论速台湾农村城镇化过程中的住房体系，包括住房金融、住房建设用地的供应以及与住房相关的重要法令，借鉴台湾经验采探索祖国大陆地区 新型城镇化过程中如何妥善解决事关民生的住房问题提供思路，以资参考。 关键词：城镇化：住房
一、
台湾城镇化的住房金融
城镇住房缺乏是台湾遭遇的问题之一， 住房问题的解决，首先得确立住房政策，而 住房政策的推行关键在于资金的有无。住房 金融的任务是将这种固定资本化为流动资 金，使之流通，便于一般人取得新建住房所 需要的资金。 住房资金来源：台湾政府为促进国民住 房长期发展计划，依据台湾省国民住房与新 建管理办法，设置国民住房新建基金，专户 存储，以利于循环利用，扩大新建。新建国 民住宅基金来源具体有：土地增值税、社会 福利基金、美援赠款本息收入、本基金存款 利息收入、岛内外融通资金、本基金贷款及 新建出售（或出租）住房收回（收入）之价 款本息及租金等等。 住房资金管理：依据台湾省国民住宅新 建管理办法，国民住宅基金指定由台湾土地 银行代理收付，分为甲乙两户，甲户设立于 台湾土地银行总行，乙户设立于各县市政府 所在地或邻近的土地银行分行，相应的解缴 程序为：（一）解缴给甲户的有：１．土地增值 税收入由财政厅按期签发支票，交社会处解 缴；２．社会福利基金收入，由省社会福利基 金管理委员会按期转拨社会处解缴；３．贷款 及出售住宅本息收回（入），由台湾土地银行 按月解缴；４．出租住宅资金收入由县市政府 解缴；５．各项垫付款本息收回（入）由台湾 土地银行按月解缴；６．美援赠款兴建国民住 宅贷款收回（入）由台湾土地银行按月解缴； ７．各项融通资金由台湾土地银行按实际贷款 额透支转拨。（二）解缴给乙户的有：１．土地增 值税收入，由县市政府签发支票交兴建业务 主办单位解缴；２．社会福利基金拨入，由县 市社会福利基金管理委员会拨充兴建业务 主办单位解缴；３．贷款及出售住宅本息收回 （入），由台湾土地银行按月缴付；４．出租住 宅资金，由县市政府解缴；５．各项垫付款本 息收回（入）时，由台湾土地银行解缴；６． 各项融通资金，由台湾土地银行按实际贷款 额透支转拨。 住房资金的运用：依据台湾省国民住宅 兴建管理办法规定，国民住宅基金的动支范 围包括：１．经省政府核定的年度兴建住宅实 施计划所需资金；２．由政府供售建筑用地敷 设建地公用设施所需之垫款；３．由政府开发 住宅新社区所需之购地价款或垫款；４．由政 府采购主要建筑材料所需之垫款；５．办理预 筹房屋及标准建材所需周转资金或垫款；６． 各项融通资金所需贴补的利息差额；７．委托 办理贷款所需手续费；８．主办兴建业务管理 补助费：９．经省政府核准的业务经费。该基 金拨付程序的规定：１．属于前条第一款的， 省县市主管机关应依照实施计划所需资金 分期拨由台湾土地银行存入国民住宅备付 款户贷放；２属于前条第二至五款者，由省 县市主管机关逐案呈报省政府核准拨付；３． 属于前条第六、七两款者，由台湾土地银行 按月结报在收回贷款本息内拨付；４．属于前 条第八、九两款者，省县市主管机构依规定 完成预算程序呈报省政府核准后拨付，并应 另设专户依法支应。前项各款拨付手续 自省 县市主管业务单位开发支票送会财政单位 支付，如果是国民住宅备付款在未贷出前， 台湾土地银行仍应以基金存款利率计算利 息。 二、台湾城镇化过程『中的住房建设用 地供应 住房建设用地的选定与取得：（－、）建设 用地的选定：住房用地的Ｉ取得，城镇比农村 困难。农村土地便宜，建设房屋者可 【自备 土地或者以廉价取得建设土地；城镇则不 然，城镇土地往往由少数人垄断，且售价高 昂，中间人抽取的介绍费也多，所以想建设 房屋者，多苦于无土地。新建住宅由建设房 屋者自备土地，固然不失为解决建设用地的 方法之一，但是有土地名 未必都是需要建设 房屋者，而需要建设房唇 者又未必都：有自有 土地，所以要解决地价高昂以及中间盘剥的 现象，最有效最妥善的ｊ 法是由政府大量抛 售公地。但住房用地与 其他用地不同，并非 所有土地都适于建设房屋，故在购买土地时 必须加以选择，必须符合下列条件：住宅区 的要件随地域不同而不同，城镇地区的居住 用地必须符合：１．通彰０条件：居住地应位于 可能通勤的范围且不：赶远的地方；２．生活条 件：要近学校、商店、医院、游憩场所等生 活上所必备的设施，以利于通学、购物、游 戏或者上医院；３．环：境条件：公害少，防灾 设施充分，道路、下水 道等完备健全。在农 村地区，则主要考虑农地位置关系：１．生产 条件：要靠近农地，且要有收纳农器具、晒 谷场的充分空间；２．生活 条件：在农村因生活 上必须的粮食可以自给自足，故对商业区的 距离要求不高；３．环境条件：灾害的危险少， 水利充分供应。（二）建设用地的取得：台湾 历年来所新建的国民住宅。，除自备土地贷款 新建外，所有政府贷款统筹兴建的住宅，其 建筑用地的取得，依照台湾省国百 住宅兴建 管理办法的规定，其来源；有三：价购的公有 ２８６ 土地、协议收购的私有土地、投资的私有土 地。 三、与住房相关的重要法令 台湾有关住房的法规计有：土地法、建 筑法、兴建国民住宅贷款条例、实施都市平 均地权条例、奖励投资条例、违章建筑处理 办法、华侨及外国人投资兴建国民住宅审查 标准、台湾省国民住宅兴建管理办法、台湾 省国民住宅地区规划准则等。其中，比较重 要的法令分述如下： （一）兴建国民住宅贷款条例的重要规 定：１．贷款对象为劳工、农民、渔民、公教 人员及一般需要住宅的市民。２．贷款偿还期 限不得少于十年，利率不得超过年息６厘。 ３．贷款机构对于以贷款所兴建或承购之住 宅，享有法定抵押权，优先受偿。４．借款人 或承购人在借款还清前，不得将住宅典卖或 再设定抵押权。５．借款人或承购人逾期６个 月不履行分期付款契约时，贷款机构得拍卖 抵押物。 （二）土地法及实施都市平均地权条例 的重要规定：１．城镇房屋缺乏的救济：（１） 由政府建筑准备房屋出租：城市地方应由政 府建筑相当数量之准备房屋，供人民承租自 住之用。其租金不得超过土地及建筑物价额 年息８％。（２）减免新建房屋之赋税：市县 政府为救济房屋不足，经行政院核准，得减 免新建房屋之土地税及改良物税，并定减免 税期限。（３）限制自住房屋间数：城市地方， 每一人民自住房屋之间数，得由市县政府斟 酌当地情形，为必要之限制，但应经民意机 关之同意。（４）兴建国民住宅：政府于住宅 缺乏之区域，应兴建国民住宅，并辅助人民 建筑，以利民居。（５）以土地增值税之收入 供兴建国民住宅资金：实施都市平均地权条 例第４５条规定，土地增值税之收入，应以
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毽观点
２０１０年，我国出台了进入２１世纪以来第七
个聚焦“三农”的中央一号文件，将扩大农村需 求作为拉动内需的关键举措，其中“推进城镇 化，鼓励农民自建住房”成为亮点之一。的确， 目前的城镇化建设是支持我国经济持续增长的重 要动力，而农村小城镇的发展一直滞后于大中城 市的发展速度。如何在我国发展潜力最大的区 域——农村推进农民购建住房，加快启动农村住 房市场？便成为我们面临和解决的重要课题。 解决这一难题的关键是解决农民在购建住房 中普遍面临的资金“瓶颈”问题，如果这一瓶颈 得不到破解，扩大农村内需只是一句空话。当 前，随着农村农民收入和消费水平的逐步增长， 农民建房改造住房条件的愿望愈发强烈，资金需 求更是迫切。相应地，现行农村金融供给则明显 滞后，我国农村资金外流、抵押难等问题备受诟 病，以小额农贷为主的信贷模式巳难以满足多元 化的农村融资需求，尤其是占农民资产主导的房 屋等不能向银行抵押贷款。实际上，这不仅是农 民的苦恼，也是金融部门的软肋。 对此，有的地方如江西赣州市早在２ｏｏ６￣－ 就进行了积极探索和有益尝试，率先在全国试水 农民住房贷款。在制度上，制定了《农民住房贷 款管理办法》、 《农村集体土地房屋确权登记实 施办法》等；在信贷对象上，涵盖了符合农村建 设规划的普通农宅、农民公寓、规划区商品房 等；在信贷担保上，提供了小额信用、按揭、农 户联保等多种方式；在服务质量上，实施了手续 ４２ 房贷 农村城镇化之路 张兆茹吕国兵 简化、利率优惠的信贷政策。其效果很好，既解 决了农民购建房的资金难题，改善了农民的居住
条件和环境；又拉动了农村的消费需求，助推了
新农村建设和城镇化建设；还给金融企业带来了
新的盈利增长点和信贷增长极。取得了“城镇发
展，农民受益，金融增收”的多赢局面。
但是，在实践中也发现了农民住房贷款的一
些现实问题和约束因素，主要集中在四个方面：
一
是政策法规不明朗。农村房屋、集体土地、宅
基地等产权的贷款抵押仍受现行法律限制，金融
部门普遍担心信贷权益得不到法律保护。二是配
套体系欠缺。地方的房管、土管等部门多有顾
虑，没有有效地进行农村房屋的确权、登记工
作，绝大多数农村房屋既无产权证书，也缺乏相
应的评估评价体系。三是市场机制不完善。作为
贷款抵押物的农村房屋，缺乏流转、处置、变现
的市场机制。四是农村信用体系建设滞后。农村
金融机构体系不健全，农村信用社“孤军奋战”，
缺乏更具活力的村镇银行、小额贷款公司等新型
农村金融组织。显然，这些问题不仅事关金融部
门，也涉及相关部门的协助，更需要经济体制的
深层改革。
这些，都需要在今后的探索实践中加以重
视、改进、完善和改革。破解了农民住房贷款的
瓶颈制约问题，也就解决了我国低收入群体的住
房需求，实现了“居者有其屋”的美好愿望，也
缩小了城乡居住条件的悬殊差距，更为农村城镇
化建设开启了广阔的通道。■
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