关于贯彻执行物业管理条例的情况报告

关于贯彻执行《物业管理条例》的情况报告

（2008年10月20日在州十届人大常委会第六次会议上）

州建设局局长陈强

一、红河州物业管理的基本情况

我州物业管理是改革开放以来，随着社会主义市场经济体制的建立，住房制度改革不断深化，住宅建设迅速发展以及人民生活水平不断提高而出现的一个新兴行业。

我州物业管理企业起步于1998年，10年来，我州的物业管理从无到有，从摸索试点到稳步发展，管理对象从单一的商品房住宅小区发展到宾馆、工业、商业、办公区等各类物业，形成了包括房屋及相关设施的维修养护、小区环境保洁、安全维护、绿化管养、生活服务、物业中介等配套服务。

我州共有物业管理企业55家，从等级来看，等级较低。根据住房和城乡建设部规定，物业企业分三个级别，一级企业由住房和城乡建设部审批，二级企业由省建设厅审批，三级企业由州建设行政主管部门审批。目前，全州有二级企业2家，三级企业37家，暂定三级16家。从分布来看，主要集中在北部县市，其中蒙自县20家，个旧市18家，开远市8家，弥勒县5家，泸西县2家，建水县2家。石屏等7个县没有真正意义上的物业管理，有的是所在单位牵头管理，收取少量管理费用或不收费，有的属业主自行管理，收取基本能够清理环境卫生和公共用电等少量费用。随着我州物业管理的推进与发展，改革了现行的住房维修、管理体制，逐步建立了业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的新的管理体制。减轻了政府的压力和负担，保证了物业整体功能的发挥和物业的保值增值，提高了广大居民的生活质量，刺激了城镇居民服务消费支出增长，促进了产业结构调整，丰富了社区文化生活，推动了两个文明建设，为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程作出了积极的贡献。

（一）业主大会建立和业主委员会工作情况

业主委员会和业主大会在物业管理活动中起着维护业主合法权益，承担着制定或修改业主公约、业主大会议事规则，聘任或解雇物业服务企业，决定专项维修资金的使用和再筹集，监督维修资金具体使用的实施情况等职责。业主委员会是业主大会的执行机构，按照规定，入住率达到50%以上的小区都要组建业主委员会。业主委员会成员均由小区全体业主选举产生，目前我州共组建业主委员会39个。

由于业主委员会是不计报酬的业主，若不是小区的重大纠纷或重大的利益问题，均由物业管理企业或单个的业主协调解决。决定聘任物业服务企业多由开发商在开发过程中确定的前期物业服务延续下来或牵头单位进行指定聘用。全州184个住宅小区中有39个成立了业主委员会，仅占21.2%。

（二）住宅专项维修资金（原称为维修基金）管理制度的建立情况

住宅维修资金俗称住宅的养老金，这不仅直接关系到每位业主的切身利益，而且直接关系到住宅，特别是商品住宅的安全维护及物业管理能否正常运营，关系到城市经济和社会的稳定。建立和完善住宅维修基金管理是十分必要的，是推行住房制度改革的必然要求。

根据《条例》国务院（2003）379号（2007年8月26日国务院对《条例》作了重新修订），建设部《住宅共用部位设施设备维修基金管理办法》（建住房1998第213号），省建设厅、财政厅《关于切实加强住宅公用部位设施维修基金的通知》（云建房［2006］318号）等规定，住宅小区业主应按规定交纳专项维修资金，公房出售（含房改售房）按售房价的20%—30%交纳专项维修资金，业主按购房价格的2%交纳维修资金。2007年10月30日建设部、财政部第165号颂布《住宅专项维修资金管理办法》（从2008年2月1日起施行）规定：商住宅的业主、非住宅的业主按当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%交存住宅专项维修资金；公房出售按不低于售房款20%—30%提取专项维修资金，业主按购房价的2%交存维修资金。

我州在2005年初开始收缴住宅专项维修资金，按省建设厅、省财政厅要求，业主按购房价格的2%交纳专项维修资金，商业用房按0.5%交纳专项维修资金，截止今年8月30日，全州各县市在当地建设银行或农业银行开设了住宅专项维修基金专用帐户，按照“业主所有，专户存储”的原则，设立分户帐目21042个，共归集维修资金6652.64万元。目前全省没有一个住宅专项维修资金的实施方案出台，所收的维修资金仅有少部分因特殊情况进行了支付外，其余部分进行了专户存储，其中开远支付12万元，弥勒县6970元。省建设厅已为维修资金的管理和运行开发了软件，配发了运行设备（州级的主机电脑和各县市的操作电脑），省建设厅要求各州市根据各地的情况，尽快制定专项维修资金实施方案进行试行，根据试行的情况，全省再推行统一的管理实施方案。

（三）物业管理服务情况

物业管理是住房商品化和社会化分工的产物，与人民群众的生活密切相关，加强物业管理，有利于提高人民群众生活水平，有利于构建和谐社会。物业管理工作始终坚持“让业主满意，让业主放心”的理念。一是加强对物业企业的监督与管理，结合工作实际，将物业企业纳入房地产协会统一管理，每年召开一次协会会议，分析和讨论物业管理工作中出现的新问题、新情况，促进物业管理企业的发展；二是坚持物业管理企业年检制度，为了规范物业管理，每年对物业管理企业进行一次严格的年检，通过年检，对管理规模小、难以生存、服务质量不好、和业主矛盾多、不依法办事的物业管理企业给予取缔；三是建立物业从业人员的培训机制。随着物业管理行业的兴起，针对业务素质差，物业企业从业人员须取的次质证书的要求，我州共举办三期培训班，经过培训、考试，共有600余名企业管理人员获得了建设部颁发的岗位证书；四是建立矛盾纠纷调处机制，及时调处各类物业管理的矛盾纠纷。各县市房管部门接到投诉或反映时，及时了解调处矛盾纠纷，保障业主和物业企业的合法权益；五是规范物业管理收费。物业收费实行政府指导价，物业管理收费标准由州县物价部门审核批准执行，如遇收费标准的争议，先由业主委员会与物业企业协调解决，再由物价部门审定。严禁降低服务标准、压价竞争等不良行为，如有类似情况，先由协会进行调解，调解无果的由工商、物价部门查处。

目前，全州共有物业管理项目237个，管理面积974.64万平方米，其中住宅900.01万平方米，办公32.7万平方米，商业营业用房41.93万平方米，从业人员2397人。

（四）物业的使用与维护情况

《条例》规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。