房地产法复习资料(自考)

1 房地产法复习资料 时间 1991年5月24日，国务院决定，每年的6月25日为全国土地日。 1998年8月29日修正的《土地管理法》自1999年1月1日起施行。 1975年，国务院成立国家城市服务部，统管全国的房地产。 1986年8月1日，根据国务院的决定，国家土地管理局正式成立，作为国务院的直属机构，负责全国土地的管理工作。 1988年后国务院机构改革，设立建设部，负责全国城乡建设行政管理，包括城乡建设规划、建筑业和房地产管理等。 我国1994年开始全面推行住房公积金制度，缴纳率要达到5％。 要点 土地所有权也就分为国家土地所有权和集体土地所有权两种。 我国土地所有权不得买卖。 房屋方面我国存在三种所有权：国家所有、集体所有、个人所有。 房地产市场的部分限制：集体土地使用权不得直接出让；农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设；城镇居民对按标准价购买的公房享有“部分产权”。 房地产业的支柱地位和作用主要体现在它的基础性和先导性上。 房地产关系按其法律特征可分为民事（平等主体）性质的经济关系和行政管理（不平等主体）性质的经济关系。 因对行政机关就土地、矿产、森林的权利归属处理部分而引起的争议应列为行政管理性质的关系。 对耕地实行保护，包括基本农田保护制度、占用耕地补偿制度。 规划行政主管部门对城市建设必须坚持“一证两书”制度：第一，选址意见书、第二，建设用地规划许可证、第三，建设工程规划许可证。 我国人多地少，全国人均耕地仅1.3亩。 土地法律关系包括：土地财产法律关系、土地行政管理法律关系。 国有土地一般情况下并不由国家直接使用经营，而是依法确定给单位或个人行使。 集体土地包括：农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。 土地使用权转让的方式：买卖、赠与、交换三种。 超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工的，国家可以无偿收回土地使用权。 土地用途管理制度将土地分为：农用地、建设用地、未利用地。 土地利用总体规划的期限一般为15年。 土地利用总体规划由各级人民政府组织编制。 下级的土地利用总体规划应当依据上级的土地利用总体规划进行编制。 我国土地利用总体规划原则上实行二级审批，个别情况实行三级审批。 经批准的土地利用总体规划确需修改，须经原审批的机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。 城市总体规划、村庄与集体总体规划应当与土地利用总体规划相衔接。 土地利用年度计划由各级人民政府组织编制，编制的依据包括：国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、建设用地和土地利用的实际状况四方面。 切实保护耕地是我国的一项基本国策。 省、自治区、直辖市划定基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的80％以上。 基本农田保护区以乡（镇）为单位进行划区定界，由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。 2

开垦未利用的土地，必须在土地利用总体规划规定的可开垦的区域内行使。 复垦的土地应当优先用于农业。 土地复垦实行谁破坏、谁复垦原则，包括自行复垦和承包复垦。 农用地转用审批权主要集中在中央和各省级。 农用地必须办理转用审批后，方可办理征地手续。 临时用地由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。 可以申请临时用地的两种情况：一是建设施工需要，二是地质勘探需要。 临时用地的期限一般不得超过两年，使用期满，应当将土地还给土地所有人。 房屋共有的形式有两种，即共同共有和按份共有。 土地使用权实际上有两种：一是土地所有权人对自己拥有的土地享有的使用权，二是非土地所有权人对土地所享有的使用权。 土地使用权的内容包括：使用权、收益权、处分权。 房产权属登记分总登记、转移登记、变更登记和其他登记。 房产权属登记过程大体包括登记受件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证和税费发证五个程序。 地产权属登记可分为初始登记和变更登记。 私房继承方式有法定继承、遗嘱继承、遗赠及遗赠扶养协议。 对无正当理由闲置6个月或无正当理由拖欠房租6个月以上不用的住房，房屋产权人可以收回其使用权。 房地产权利的变动应当登记。 超过出让合同约定的动工开放日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费，满2年未开发的，可以无偿收回土地使用权。 建设普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。 我国房地产开发企业主要有三种：专营企业、兼营企业、项目公司。 房地产中介服务人员主要包括房地产咨询人员、房地产价格评估人员和房地产经纪人员。 国家对房地产中介服务人员采取统一考试、执业咨询认证和注册登记的管理办法。 房地产中介费用由房地产中介机构统一收取。 公民不能成为拆迁人，房屋拆迁主管部门不得接受拆迁委托。 拆除依法代管的房屋，代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿协议和安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。 当拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁定。 产权调换的补偿标准是按照被拆除房屋的建筑面积计算的，即采取产权调换方式的补偿标准是被拆除房屋的原面积。 作价补偿的标准是按照被拆除房屋建筑面积的重置价格结合成新计算的。 拆迁安置地点有原地安置和异地安置两种。 拆迁安置费包括搬家补助费、临时安置补助费和经济损失补偿费。 临时安置补助费的补助对象主要是自行安排住处的被拆迁房屋所有人。 在我国有关立法来看，对于适度的“炒楼花”（预售商品房再转让）是允许的。 房地产抵押的程序主要分签约和登记两个阶段，登记为要件。 目前我国住房大多实行的是福利性低租金。 以营利为目的，房屋所有权人将划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。 典契未约定预期不赎回即作决卖处理的，如果出典人超过10年回赎期限没有回赎，原则上作绝卖处理，不得赎回房屋。 典契没有约定典期的，若出典人超过30年回赎期限，原则上作绝卖处理，不得赎回房屋。 3

房屋赠与要法律所有权过户登记手续方为有效，受赠与人须缴纳按税值价格的3％－5％的契税。 公民之间在自愿基础上订立房屋交换协议，经房屋管理部门办理了产权转移手续的，应认定有效，一方反悔的，不予支持。 职工以标准价购买的住房，拥有部分产权:有限的处分权、有限的收益权、使用权、占有权。 职工以成本价购买的住房，产权规个人所有，住用5年后可进入市场交易。 职工住房公积金本息免征个人所得税，个人住房贷款最长为20年 我国物业管理源于80年代，传统意义上的物业管理源于英国。 物业管理的基本主体是业主，集体进行物业管理的行为主体是物业管理公司。 业主出租物业时，业主公约对承租人具有同等的效力。 业主委员会对业主大会负责，受其监督。 业主委员会的章程须经业主大会批准方可生效 物业管理由业主委员会聘请专业物业管理公司实施管理 首次聘请物业管理公司在成立业主委员会前的，由建设单位聘请。 第一届业主委员会，在物业行政主管部门指导下由第一次业主大会选举产生。 业主委员会每届任期一般为2年，由业主大会进行换届选举。 物业管理公司收费标准须经业主大会决定方可执行。 业主管理中物业的最高决策机构是业主大会。 涉外房地产法律关系适用不动产所在地的法律 取得开发区的国有土地使用权，是外商进行成片开发的必要条件。 在华的外商投资企业和外国企业在华机构的用地不适用《城镇土地使用税暂行条例》。 房地产纠纷，可以通过协商、行政处理、仲裁和诉讼等方式解决。 行政处理对历史遗留下来的山地、山林的权属问题，运用这种方式处理比较多。 土地权属确认纠纷应先经过行政处理，然后才能提起诉讼，而土地侵权纠纷，可直接提起诉讼。 有关土地所有权或者使用权归属争议的案件，人民法院作为行政案件处理。 国家规定“微利房”“解困房”等必须执行国家定价 对滥占、闲置城市用地的，依照《城市规划法》《土地管理法》《城市房地产管理法》的规定从严查处。 对非法转让的土地，除没收违法所得外，还可以并处罚款，罚款额为违法所得的50％以下。 违反用途规定使用国有土地的，罚款额为非法占用土地每平方米10元以上、30元以下。 破坏基本农田保护区标志的，可以处1000元以下罚款 破坏种植条件的，处占用基本农田的耕地开垦费一倍以上、二倍以下的罚款。 未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开放经营的，处5万元以上、10万元以下罚款。 违法转让房地产开发项目的，可以并处违法所得五倍以下的罚款。 违法销售商品房的可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。 违反规定交付房屋的，并处10万元以上、30万元以下罚款。 将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2％以下的罚款。 依照《土地管理法》规定应予以行政处罚，而土地行政主管部门不处罚的，上级人民政府土地行政主管部门物权，直接进行强制执行。 名解 房地产市场 是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。 房地产业 狭义的房地产业是指专门从事房地产开发经营的行业。它的业务主要有两