房地产开发法律风险管理指引

房地产开发法律风险管理指引

法律事务部

二〇一四年

目录

第一章房地产开发法律风险概述 (1)

第二章国有建设用地使用权取得 (3)

一、国有建设用地使用权的取得方式 (3)

（一）建设用地划拨取得 (3)

（二）划拨用地性质变更 (6)

（三）国有建设用地出让取得 (6)

（四）国有建设用地转让取得 (13)

二、国有建设用地取得过程的法律风险 (14)

（一）土地交易过程的风险 (14)

1. 招拍挂违法违规的风险 (14)

2. 土地出让合同签约主体不适格的风险 (15)

3. 未按规定条件交纳土地出让金的风险 (16)

4. 以股权转让方式进行土地转让的风险 (18)

5. 非净地摘牌的风险 (18)

6. 房地产项目违规转让的风险 (19)

7. 集体用地及划拨用地非法转让的风险 (20)

8. 司法拍卖项目的风险 (22)

（二）土地利用过程的风险 (23)

1. 土地闲置的风险 (23)

2. 恶意囤地炒地的风险 (26)

3. 非法占用土地的风险 (26)

4. 不按批准用途使用国有土地的风险 (27)

5. 未进行土地使用权展期申请的风险 (29)

6. 划拨地房地产抵押的风险 (29)

第三章项目公司设立 (31)

一、房地产企业的设立 (31)

（一）公司设立的条件 (31)

（二）房地产开发的资质 (32)

二、房地产公司设立过程的法律风险 (35)

（一）房地产公司设立的法律风险 (35)

1. 未获取营业执照开发的风险 (35)

2. 无资质或越资质开发的风险 (36)

3. 资质证书作假的风险 (37)

4. 变更手续违规的风险 (38)

（二）合作开发模式的法律风险 (39)

1. 合作主体资质不适格的风险 (39)

2. 不承担经营风险的合同认定的风险 (39)

3. 资金投入不到位的风险 (40)

4. 需求投资额超出合同约定的风险 (41)

5. 小股东利益保障的风险 (42)

第四章规划设计与报规报建 (43)

一、房地产开发的过程中涉及的规划事项 (43)

（一）土地利用总体规划 (43)

（二）城市总体规划 (43)

（三）控制性详细规划与修建性详细规划 (44)

二、房地产开发的过程中涉及的规证 (45)

（一）国有土地使用证 (45)

（二）建设工程规划许可证 (46)

（三）建筑用地规划许可证 (47)

（四）建设工程施工许可证 (48)

（五）商品房预售许可证 (50)

三、房地产开发的过程中涉及的前期报批手续 (51)

四、规划设计与报规报建过程的法律风险 (55)

（一）报规报建过程的法律风险 (55)

1. 城市规划变更的风险 (55)

2. 规划条件和附图未纳入出让/转让合同的风险 (56)

3. 擅自变更规划设计条件和附图的风险 (57)

4. 未获取建设工程规划许可证进行设计的风险 (58)

5. 未获取建设工程规划许可证进行施工的风险 (59)

6. 未按照建设工程规划许可证规定施工的风险 (59)

7. 未取得建设用地规划许可证占用土地的风险 (60)

8. 建设工程与规划条件不相符的风险 (61)

9. 未获得施工许可证进行施工的风险 (62)

10. 未按施工许可证期限开工的风险 (62)

11. 以不正当手段骗领施工许可证的风险 (63)

12. 使用未审查或不合格施工图施工的风险 (64)

13. 未按要求办理工程质量监督手续的风险 (65)

14. 政府审批图纸意见不一致的风险 (65)

15. 报审图纸与现场施工不一致的风险 (66)

16. 图纸表达不准确及不严谨的风险 (67)

17. 竣工资料备案延迟的风险 (68)

18. 竣工后未移交建设项目档案的风险 (69)

（二）设计合同关键条款的法律风险 (69)

1.设计团队管理条款的风险 (69)

2. 发包人提供资料和文件条款的风险 (70)

3. 设计费进度款支付条款的风险 (71)

4. 设计修改及返工补偿条款的风险 (71)

5. 设计人设计标准条款的风险 (73)

6. 知识产权归属条款的风险 (73)

7. 限额指标管理条款的风险 (74)

8. 解约时设计费核算条款的风险 (75)

9. 设计责任赔偿条款的风险 (75)

10. 反制条款缺乏的风险 (76)

第五章项目施工管理 (78)

一、项目招标管理 (78)

（一）常见招标模式 (78)

（二）招标工作流程图 (80)

二、项目竣工验收管理 (81)

（一）竣工验收工作内容 (81)

（二）竣工验收工作流程图 (84)

三、项目施工管理过程的法律风险 (85)

（一）招标及合同高风险条款的法律风险 (85)

1. 迫使承包方不合理价格竞标的风险 (86)

2. 向不具备资质单位发包的风险 (86)

3. 黑白合同约定不当的风险 (87)

4. 施工合同纠纷条款的风险 (87)

5. 工期延误条款的风险 (88)

6. 工期延误损失费用计取条款的风险 (89)

7. 结算申报条款的风险 (90)

8. 甲供材管理条款的风险 (91)

9. 甲指分包管理的风险 (93)

10. 超期监理费条款的风险 (93)

（二）现场管理的法律风险 (94)

1. 未实施工程监理的风险 (94)

2. 现场管理不合理干预行为的风险 (95)

3. 主体及承重结构装修工程无图施工的风险 (96)

4. 劳动力不足的风险 (96)

5. 监理团队管理不当的风险 (97)

6. 承包人转包责任无法认定的风险 (98)

7. 工程质量事故的风险 (99)

8. 验收违规的风险 (100)

9. 主体结构质量不合格的风险 (101)

10. 临时建设工程违规的风险 (102)

（三）变更、签证及索赔的法律风险 (103)

1. 工程签证管理不当的风险 (103)

2. 承包人工期索赔的风险 (104)

3. 承包人工程变更索赔的风险 (105)

4. 承包人施工加速索赔的风险 (106)

5. 承包人不利现场条件索赔的风险 (106)

第六章营销及销售管理 (108)

一、销售过程中的政府监管流程 (108)