大沈阳市房地产透视090311
2010年沈阳房地产市场总结及2011年市场展望
浑南新区（4块）2438 5589 110777 2010-12-08 45.4419.76 大东区5000 26500 215654 2010-12-22 43.1309 8.14沈河区26838049968562010-11-09 36.0999 12.03和平区金地名京23606402 131235 2010-1-2248.18 20.50 铁西区金地2500 5000 35338 2010-8-2414.14 7.07 于洪区远洋2440 4880 13.55于洪区中铁4638 120593121902010-10-09 67.3125.89皇姑区中粮恒大万科蓝山1304 3911 29147 2010-2-2222.36 7.45 大东区1600 4000 16800 2010-5-2410.50 4.20 铁西区1600 4000 28800 2010-5-2418.00 7.20 1644 2960 56305 2010-8-2734.24 19.02 于洪区万科项目名称楼面地价(元/㎡)成交单价(元/㎡)成交总价(万元)成交时间建筑面积(万㎡)占地面积( 万㎡)区域企业名称2010年品牌企业土地布局11月占地面积：12.03万㎡建筑面积：36.10万㎡楼面地价：2683元/㎡成交总价：96856万元华润12月（合作开发）占地面积：18.87万建筑面积：楼面地价：1190元/成交总价：34922万元100%148160100%1336 合计 2.21%32746.25%83.50180㎡以上3.67%54356.42%85.79 144-180㎡9.79%1449814.28%190.78 120-144㎡25.89%3835328.97%386.99 90-120㎡40.38%5982034.59%462.11 60-90㎡18.08%267809.52%127.12 60㎡以下所占比例销售套数所占比例销售面积套数面积建筑面积类别商品住宅不同套型面积销售面积分析表从上表中可以看出，套型建筑面积在60～120平方米这一区间的商品住宅，是2010年沈阳市商品住宅销售的主力户型，其销售套数、面积分别占总量的66.27%、63.56%。
年初沈阳房地产分析
年初沈阳房地产分析随着时代的发展和科技的迅速进步，房地产行业一直是人们日常生活中最为关注的热门话题之一。
特别是在中国这样一个人口众多、经济蓬勃发展的国家，房地产行业的发展一直都是社会经济发展的重要表现之一。
在这一背景下，我们来关注一下沈阳市房地产市场的最新发展情况。
首先，我们需要了解一下沈阳市房地产市场的基本情况。
沈阳市房地产市场是全国知名的开发商聚集区，每年都有大量的新房项目陆续开盘。
沈阳市房地产市场的价格主要取决于区域、楼层、朝向、装修、小区年龄等因素。
截至2019 年年底，沈阳市的新房成交均价为8977 元/㎡，二手房成交均价为8052 元/㎡。
进入新的一年，沈阳市房地产市场也发生着诸多变化。
2021 年年初，沈阳市的房屋成交量逐渐回升。
据数据统计，2021 年1 月，沈阳市商品住宅成交面积约为243 万平方米，同比增长33.6%。
其中，新建商品住宅成交面积约为128.2万平方米，同比增长12.5%；二手房成交面积为114.8 万平方米，同比增长70.5%。
这表明，沈阳市房地产市场正在逐渐回暖，投资者对房地产行业的信心逐渐增强。
其次，沈阳市的房地产政策也在不断地调整中。
2021 年年初，沈阳市发布了一系列优惠政策，以促进房地产市场的发展。
其中，对于年度购房量达到或超过同期市场平均水平的购房人，将享受一定比例的购房补贴；对于新购房入住申请绍兴市政府推荐的特色小镇、田园综合体等住房项目的购房人，将获得一定额度的购房优惠。
此外，沈阳市政府还推出了公积金贷款额度提高等多项优惠政策，以刺激市场需求。
最后，通过对沈阳市房地产市场的分析，我们可以得出下列结论：沈阳市房地产市场直观上呈现出恢复的趋势，市场需求整体呈现量价齐升、市场活力不断增强的态势；市政府发布的优惠政策有望吸引更多购房者进入市场，进一步促进房地产市场的发展；而在投资者和购房者角度看待，调整战略并选择适合自己的时机是关键。
2020年11月沈阳房地产市场月报
推出规划建面
20-05 73.47 47.84
328
20-06 21.52 5.66 767
成交规划建面
20-07 12.46 14.21
905
20-08 14.23
0 0
成交楼面价
20-09 38.38 0.28 1093
20-10 82.5 110.23 528
20-11 0 0.77 0.52 2150
排名 企业名称 1 龙湖集团
拿地宗数 ( 宗)
1
拿地面积 ( 万㎡)
13.34
拿地金额 ( 亿元)
10
楼面均价 ( 元/㎡)
7500
2 远洋集团
1
31.4
7.85
2500
2020年11月沈阳市品牌企业拿地面积排行
排名 企业名称 1 远洋集团
拿地宗数 ( 宗)
1
拿地面积 ( 万㎡)
31.4
拿地金额 ( 亿元)
5338
20-10 183.56 233.99
951
20-11 0 138.87
97.5 2207
推出规划建面
成交规划建面
成交楼面价
整体市场|土地出让金
2020年111月，沈阳市成交土地出让金达539.04亿元，平均溢价率为13.7%。2020年11月沈阳市土地出让金为21.52亿元，同比下降43.5%，溢价率 为0.0%，较去年同期降低17.2个百分点。
住宅用地 商办用地
20-07 6.5 93.5
20-08 0 0
20-09 0.2 99.8
20-10 73.7 26.3
20-11 0.9 99.1
整体市场|成交结构
2020年1-11月，沈阳市共成交各类用地272宗，共计1965.41万㎡，同比增长17.36%。其中，成交住宅用地77宗，共计1120.42万㎡，同比 增长7.52%；商办用地43宗，共计207.05万㎡，同比增长90.82%。2020年11月，沈阳市累计成交各类用地13宗，共计97.5万㎡，环比减少 54.82%，同比增长26.44%。其中，成交住宅用地4宗，共计57.27万㎡，环比增长45.29%，同比增长14.55%；商办用地1宗，共计0.52万㎡， 环比减少99.53%，同比减少96.84%。
沈阳房地产市场研究报告
沈阳市房地产市场报告一、沈阳概况沈阳是中国东北地域经济、文化、交通、金融和商业中心，辽宁省省会，行政区划上辖有一市九区三县，总面积12980平方千米，总人口667万，其中，市镇人口568万。
沈阳房地产市场的重点开发区域要紧散布在以沈河区、和平区、皇姑区、铁西新区、大东区、东陵区、于洪区和浑南新区组成的市内八区，市内八区除沈河区商品房价钱在5000元以上外，其它区域域商品房价钱大体在3100-3900元不等。
而其它郊县区域，商品房开发规模和价钱差距较大，如辽中县、法库县，商品房销售价钱不足千元，而苏家屯区和新城子区那么在2200-2500元左右。
二、房地产市场一、开发投资情形从2002年到2004年沈阳房地产开发投资呈现高速增加态势，其中2004年投资增幅达到了%，几乎翻了一翻，但2005年在国家宏观调控因素的阻碍下，房地产开发投资增幅明显下降，2006年投资增幅尽管有所上升，但与往年相较仍然处于一个较低的增加水平，见以下图：2002-2006沈阳市房地产开发投资情况801602403204004805606402002年2006年单位:亿元0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%分析：从近来年沈阳房地产的开发投资增幅的走势能够看到，沈阳房地产的开发情形经历了由高速增加到低速回落的转折进程，而那个转折的重要节点确实是2005年的宏观调控，由此可见宏观调控对沈阳的房地产市场起着重要的主导作用。
进入2006年沈阳衡宇施工、完工和新开发面积都呈现出10%左右的平稳增加（见下表），与2005年相较整体呈下降趋势，这显示了沈阳房地产市场从一个高速进展时期进入了一个调整缓冲时期。
2、商品房供给与销售、商品房供求分析⑴、历年商品房供求走势从历年沈阳市商品房上市量与销售量年度对照走势看，除2005年外，其它各年上市面积都大于销售面积，其中2006年沈阳市商品房供销比为：1，这一比例与2005年（：1）相较略有增加，房地产市场呈现供略过于求的态势，见以下图：沈阳市商品房上市量与销售量年度对照走势图⑵、2006年商品房供求大体情形2006年沈阳市商品房共批准预售面积万平方米，同比增加%；其中商品住宅批准预售面积万平方米，同比增加%。
沈阳市房地产宏观环境分析
沈阳市房地产宏观环境分析在全国对房地产业宏观调控的大形势下，沈阳房地产市场一枝独秀，一直处于健康、平稳和可持续发展态势，具体表现为几个方面的基本特征。
这绝不是偶然现象，有其深厚的历史与现实的原因。
本文拟对这些基本特征与成因加以初步分析。
1．市场结构良好。
进入了大众消费时代。
沈阳市房地产市场在快速增长的同时，最大特点是市场结构良好，不存在泡沫。
沈阳市房地产市场一直以住宅市场为主体，约占全部开发总量的80％～90％。
住宅市场中，自住性购房居主导地位，在2005年国家宏观调控之前一直保持85％以上，投资性购房和炒房不到15％，其中炒房不到3％。
这种良好结构，保证沈阳市房地产市场能长期呈现平稳可持续发展态势，避免大起大落现象产生。
2006年1-9月份，实际销售住宅面积每套平均为93．38平方米，同比下降7．9％，比全国平均数低20多平方米；在实际销售商品住宅中，100平方米以下占交易总量52．9％，每平方米4000元以下占83．3％。
从中看出，中小户型和中低价位商品宅是主流需求，达到了国家宏观调控的要求。
近几年来，沈阳市中小户型和中等以下价位的住宅占据商品住宅市场的主体地位，这标志着占居民40％左右的中等收入阶层大批量进入购房市场，意味着沈阳市住房消费发生重大变化，已经由高收入阶层、较高收入阶层购房为主，向中等收入阶层购房为主转化，大众住房消费将逐渐演变为市场主流，居民住房梯次消费结构已经形成，这将对沈阳市房地产市场产生极其重大影响。
2．房价构成合理。
处于稳中有升的最佳状态。
沈阳市商品房价格一直处在稳中攀升的态势，从未大起大落。
2003年商品房价格同比增长6．5％，商品住宅同比增长5．8％；2004年商品房价格与2003年持平，商品住宅同比增长3．6％；2005年商品房价格同比增长4．7％，商品住宅同比增长2．O％。
2006年1～9月份，商品房销预售价格为3394元／平方米，比去年同期增长2．77％，商品住宅销预售价格为3199元／平方米，同比增长2．78％。
市场分析-沈阳房地产市场的分析与展望
5. 房地产开发资金来源比较稳定
➢由于购房者的迟疑、观望等原因，导致其 他资金来源（定金及预收款、个人按揭贷款 ）比重的下降与自筹资金来源比重的增加。
6. 空置商品房有所增加
2008年辽宁省各月商品房空置情况（万平方米）
空关房?
截止2008年底，全省累计商品房和商 品住宅的空置面积分别为1567.6万平方 米和1058.7万平方米，同比分别增长 14.5%和11.0%；商品房、商品住宅的空 置率分别为16.5%和13.1%。
单位：亿元、万平方米、%
1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月 1-11月 1-12月
销售额 44.1 133 240.6 349.2 466.2 556.4 630.2 843.5 1024.5 1159.5 1507.7
销售额 同比增
长
销售面 积
2. 关于房地产市场
房地产市场具有不公开（公开市场Open Market，要求在该市场上交易双方进行交易 的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌 握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交 易，对交易对象具有必要的专业知识，交易 条件公开并不具有排他性）、不均衡（由于 体系不健全、机制不完备、价格不灵敏、信 息不完备、预期不确定等原因，房地产市场 经常出现供求总量的短缺或过剩、结构性矛 盾突出、宏观调控缺乏有效手段等有悖于均 衡理论）等特征。
2008年辽宁省各月房地产开发施工、竣工面积情况（单位：万平方米）
沈阳经济区商品房的施工面积、新开 工面积和竣工面积分别占全省的63.8% 、66.2%和61.8%。
➢商品房的新开工面积同比增幅偏低，可 能会对未来的竣工面积、入市数量等产 生一定的影响。
2013年沈阳市房地产市场年报2014-1(终)
5月25 日——深化经济体制改革重点工作的意见，明确 2013年的改革重点，深入推进行
政体制改革，加快推进财税、金融、投资、价格等领域改革，积极推动民生保障、城镇化和统筹城乡相关 改革。《意见》提出扩大个人住房房产税改革试点范围。 一的建设用地市场，完善城镇化健康发展体制
TOP10市场占有率 13.27%↑0.5
全国篇——房企 房企——品牌房企拿地规模及金额创历史新高，回归一线城市，土地成本提高，推助房价 上涨预期；
品牌房企在良好业绩及积极融资的支撑下，截至2013年12月，十大标杆房企共计斥资3119.65亿元购地。拿地金额首度
突破3000亿元，同比涨幅将超过100%。拿地金额占销售金额比例将突破36%，创近几年的新高峰。 品牌企业中，万科年内拿地金额为 778.12亿元，高居榜首；恒大则以457.03亿元飙升至第二位；保利地产和中海地产则分 别为431.83亿元、336.79亿元。至此，四强房企年内拿地总额为2003.77亿元，创历史新高。
2013年沈阳市商品房新增供应2198万㎡，成交1647万㎡。商品房成交均价7308元/ ㎡。 2013年沈阳市商品住宅新增供应1864万平，成交1436万平。成交均价6889元/平米，截至2013年，库 存量2895.40万㎡，去化周期20.19个月（1.68年）
> 别墅——增量合理回归，成交温和回暖
169%。
单位：亿元
全国300城市土地成交金额、楼面地价及溢价水平
单位：元/ ㎡
同比增长25.9%
增长11.3个百分点
全国篇——市场 表现 住宅市场——百城房价19个月连涨，市场火热程度升级，看涨预期高胀；
沈阳房地产研究
沈阳市房地产发展总体态势
1、沈阳市房地产总体发展良好，是全国最好的房地产 、沈阳市房地产总体发展良好， 市场之一。 市场之一。
2007年1～7月份： 年 ～ 月份 月份： 沈阳房地产价格处于全国大中城市中等水平； 沈阳房地产价格处于全国大中城市中等水平；
全市商品房销售均价3537元/平方米； 在15个副省级城市中，沈阳的商品房均价排第12位，列哈尔滨、 长春、西安之前。
铁西板块： 铁西板块：
物业类型：以普通住宅为主； 物业类型：以普通住宅为主； 价格： 价格：2500-5000元/㎡； 元㎡ 目标市场：中等收入人群； 目标市场：中等收入人群； 板块特征：通过老工业区改造以及对环境的治理， 板块特征：通过老工业区改造以及对环境的治理，这一板块 成长非常迅速；居住环境不断改善， 成长非常迅速；居住环境不断改善，房地产品质也相应得到 提升；房价在城区内相对最低； 提升；房价在城区内相对最低； 影响因素：铁西区与沈阳经开区合并，成立铁西新区；地铁 影响因素：铁西区与沈阳经开区合并，成立铁西新区；地铁1 号线的建设； 号线的建设； 未来走势：随着城市向外扩张， 未来走势：随着城市向外扩张，本板块将逐步发展成为中心 城区，适宜开发中端普通住宅、及部分商业地产。 城区，适宜开发中端普通住宅、及部分商业地产。
东部板块（东陵区） 东部板块（东陵区）
物业类型：普通住宅， 物业类型：普通住宅，有多个高端别墅项目 价格：普通住宅在 价格：普通住宅在2500-4500元/㎡，别墅项目最高价为万科兰 元㎡ 乔圣菲（ 乔圣菲（收入人群为主； 目标市场：以中、高收入人群为主； 板块特征：浑河蜿蜒区内，北有棋盘山、植物园等自然资源， 板块特征：浑河蜿蜒区内，北有棋盘山、植物园等自然资源， 生态环境良好，伴随着世博园的开放， 生态环境良好，伴随着世博园的开放，将使该板块成为沈阳 最适宜人居的区域； 最适宜人居的区域； 影响因素：打造东部现代休闲旅游度假区；东陵区升级为城 影响因素：打造东部现代休闲旅游度假区； 打造辽宁中部城市群（七城一体化）； 区；打造辽宁中部城市群（七城一体化）； 未来走势：本板块拥有良好的生态资源， 未来走势：本板块拥有良好的生态资源，适合开发高品质的 住宅楼盘、高端别墅等，发展潜力巨大。 住宅楼盘、高端别墅等，发展潜力巨大。
市场分析沈阳房地产市场的分析与展望
5. 土地交易大致正常
2008年全市土地出让面积2267公顷，比 去年同期（ 3057公顷）增长-25.8%；其中 市本级2008年出让面积为362公顷，比去年 同期（388公顷）增长-6.7%。
2008年全市共计收缴土地出让金100.60 亿元，比去年同期（80亿元）增长25.7%； 其中市本级2008年土地出让金为38.25亿元， 比去年同期（35.00亿元）增长9.3%。
生一定的影响。
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
3. 市场活跃，商品销量稳步增长
2008年辽宁省各月累计商品房销售情况
单位：亿元、万平方米、%
1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月 1-11月 1-12月
销售额 44.1 133 240.6 349.2 466.2 556.4 630.2 843.5 1024.5 1159.5 1507.7
其中，空置1~3年（含1年）的数量分
别为1027.1万平方米和721.7万平方米，
同比分别增长21.5%和19.0%；空置3年
以上（含3年）的数量分别为137.3万平
方米和63.9万平方米，同比分别增长
15.1%和10.8%。
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
（三）2008年沈阳房地产市场的 运行情况
2.2
4.9
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
2008年辽宁省各地商品房销售情况
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
沈阳经济区商品房的销售额、销售面 积分别占全省的57.0%、61.7%。
✓ “新政”实施以后，市场趋于活跃。
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
沈阳市南站板块房地产市场报告
沈阳市南站板块房地产市场报告沈阳市南站板块位于沈阳市中心南部，是沈阳市的一个重要交通枢纽，也是市区的商业、贸易和金融中心。
近年来，随着城市快速发展和交通基础设施的不断完善，南站板块的房地产市场也日益活跃起来。
以下是针对该板块房地产市场的详细报告。
首先，南站板块的房地产市场主要以商业和住宅为主。
商业项目主要包括写字楼、商业综合体和购物中心等。
住宅项目主要为高层公寓和普通住宅，其中高层公寓多为精装修和豪华装修，满足不同层次人群的需求。
其次，南站板块的房地产市场供需平衡良好。
随着南站板块商业和交通环境的不断改善，越来越多的企事业单位在该区域设立办公点，对商业写字楼的需求不断增加。
同时，南站板块周边居住区的居民也对购物、娱乐和休闲设施的需求逐渐增加，推动了商业综合体和购物中心的发展。
而在住宅市场方面，南站板块的人口密度较高，不同人群对住房需求的多样性也带动了住宅项目的需求。
再次，南站板块房地产市场的价格相对稳定。
由于南站板块是沈阳市中心的核心区域，地理位置优越，交通便利，因此房价相对较高。
商业项目的租金较高，但也能获得相应的回报率。
住宅项目的价格也较为适中，可以满足不同层次人群的购房需求。
最后，南站板块房地产市场未来发展潜力巨大。
随着沈阳市的不断发展和城市功能的进一步完善，南站板块将会成为城市的重要节点和窗口，吸引更多的投资和人口流入。
南站板块周边的配套设施和服务也将进一步完善，提升居民的生活质量。
因此，南站板块的房地产市场有望继续保持活跃，并逐渐形成一个具有较高投资价值的区域。
总结起来，沈阳市南站板块的房地产市场活跃度高，供需平衡良好，价格稳定，未来发展潜力巨大。
对于投资者来说，关注南站板块的房地产市场将有助于把握市场动态，做出更明智的投资决策。
同时，政府和开发商应加强区域规划和基础设施建设，进一步提升南站板块的吸引力和竞争力。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
31.18%
2008年沈阳土地成交可形成建筑面积分布图
2005年 2006年 2007年 2008年
1.2：1 0.8：1 1..08：1
1.22：1
06 年至今，沈阳住宅供需 比保持稳定，市场保持健康 发展态势。
2005年
2006年
2007年
2008年
资料来源：沈阳统计局/沈阳市房产局/DTZ Research
Page 10
商品住宅市场
和平区和沈河区住宅销售量对比
近年和平区和沈河区商品住宅销售量对比
住宅比例 26% 20% 0% 8% 15% 14% 27% 30% 12% 59% 45% 35% 34%
金廊 沿线
沈河区
领先国际城 华府天地二期 新华国际金融中心 中心裕景 沈阳嘉里中心 新世界二期
金廊 沿线
和平区
华丰世纪文化广场 华润万象城 世茂五里河 新加坡城 远洋天地
和平区长白岛
中海国际社区 深航翡翠城 万科城
单 ： /平 位 元 米
2500
北 京
2000 京 北 天 津 沈 阳 大 连 青 岛 济 南 0 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年
8000 天 津 大 连 青 岛 济 南 沈 阳 2000
1500
6000 4000
1000
500
0 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年
2003 603.00 494.00
2004 898.00 717.00
2005
2006
2007
2008
1,124.00 1,254.00 2,484.00 1,879.30 928.00 1,015.00 1,097.00 1,077.60
土地供应增加，2007年新开工面积大幅度增加 受严峻的宏观大环境影响,2008年沈阳新开工面积同比大幅下滑19.1% ，竣工面积下滑 1.2%
Page 9
商品住宅市场
供需情况
沈阳市商品住宅销售面积及销售额
亿元 800 600 400 200 0 168 44 2001 184 48 2002 292 80 2003 489 139 2004 实际销售额 714 213 1,151 366 1307.2 1,358 479 605 万平方米 1500 1000 500 0 2005 2006 2007 2008
1.8 1.87 1.48
0.28%
居住用地 43.96% 商业用地 公共建筑 工业用地
24.58%
沈阳市房地产施工面积及竣工面积
万平方米 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 房屋施工面积 房屋竣工面积 房屋施工面积增长率 房屋竣工面积增长率 2003 1,739 586 40% 61% 2004 2,805 806 61% 37% 2005 3,102 1,058 10% 31% 2006 3,456 1,185 11% 12% 2007 5,020 1,290 45% 8% 2008 5,849 1,292 16.50% 0.10% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
元/平方米
15000
0.00% 10000 -2.00%
5000
0
资料来源：DTZ Research
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
中国平均销售价格
上海平均销售价格
深圳平均销售价格
沈阳平均销售价格
本行认为沈阳市商品住宅未来几年的成交均价不会出现较大波动，在市场调整期之后，沈阳 住宅销售均价仍然具备较大的上升潜力。
1462 1465.1
增长率
Page 6
沈阳宏观经济背景分析
环渤海区域沈阳房地产价格最低，成交量至2004年后稳居第三，仅次于北京、天津
环 海 域 要 市 渤 区 主 城 2000-2007年 品 宅 售 积 况 商 住 销 面 情
3000 单 ： 平 位 万 米
12000 10000
环海域要市 渤 区 主 城 2000-2007年 品 宅 售 价 况 商住销均情
个 1000
900 800 700 600
518
500 400 300 200 100 0
Page 4
新签外资项目数
沈阳宏观经济背景分析
2007年GDP水平较北京、深圳等国内一线城市仍有很大差距，但增长率高于这些城市 城乡居民收入水平，2008年超过大连水平
2 00 7 年主要城市G D P对比
亿元 15,000 10,000 5,000 0 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 沈阳 哈尔滨 2,437 长春 2,089 大连 3,131 北京 9,006 深圳 6,765 上海 12,001 广州 7,051 0.00%
沈阳市房地产市场发展现状及和平区、沈河区对比分析
Page 1
纲要： 宏观经济背景分析 住宅市场 商业市场 写字楼市场
Page 2
沈阳宏观经济背景分析
截止到2008年末,全市总人口 : 713.51万,市区人口:509.02 万，城市化率71% 1小时经济圈内可辐射8座能源型城市，可覆盖人口接近2,600万，具备很强的消费实力 2007年可覆盖总国民生产总值达到约7,626亿元，超过深圳市的经济水平
沈阳住宅市场成交客户主体来源沈阳本市，保持约70%左右的比例。 尽管外地购房者比例较小，但已呈现小幅增长态势。 沈阳住宅95%为自住需求，这种消费结构是住宅市场健康稳定的前提。
Hale Waihona Puke Page 14金廊沿线与长白岛主要外资外地开发商住宅项目对比
区域
项目名称 深圳茂业城 环球国际大厦 沈阳IFC 恒隆城市广场
万美元 700,000 600,000 500,000 400,000 303,444 300,000 200,000 100,000 0 2003 2004 2005 实际利用外资额 2006 2007 2008 227,217 242,277 212,312 743 771 901 864 504,451 772 600,138
2005 年 住 宅 消费需求大幅 释放之后，由于宏观调控和 城市改造规模得到控制，近 几年住宅需求增长稳定。 2008 年 ， 受 大市场环境影 响，住宅销售面积同比下滑 3.7%
实际销售面积
万平方米 1500 1000 500 0 2003年 2004年
1.8：1 1.4：1
近年沈阳市商品住宅供需状况
沈阳市国内生产总值及增长率
亿元 5,000 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
3000 2000 1000 0 第一产业 第二产业 第三产业 2003年 88.1 758.5 755.4 2004年 110.7 940.5 849.5 2005年 126.3 906.3 1051.5 2006年 135.2 1137.7 1209.6 2007年 166 1451.9 1455.5 2008年 183.7 1934.1 1742.7 亿元
Page 13
商品住宅市场
住宅成交客户分析
06-08年商品住宅成交客户比较
%
80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0%
06年 73.1% 16.2% 10.7%
07年 68.8% 17.9% 13.3%
08年 67.5% 18.5% 14.0%
本市 省内其他城市 外省
资料来源：沈阳房产局
阜新
1小时经 济圈
铁岭 抚顺 沈阳 本溪
辽阳 鞍山 盘锦 锦州
Page 3
沈阳宏观经济背景分析
沈阳市经济水平连续五年涨幅保持在15%以上 城乡居民收入水平和生活质量稳步提高 ，2007年是1996年以来增幅最大的一年 沈阳市对外贸易快速增长，受金融危机影响，2008年实际利用外资增速减缓
沈阳市三大产业产值比较图
90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
万㎡
82. 4 54. 8 28. 6 38. 3 25. 4 62. 4
49. 9
45. 6
2005年
2006年 沈河区住宅销售面积（万㎡）
2007年
2008年
资料来源：沈阳房产局
和平区住宅销售面积（万㎡）
08年受大环境影响，两区的住宅销售量均有所回落。
Page 7
纲要： 宏观经济背景分析 住宅市场 商业市场 写字楼市场
Page 8
商品住宅市场
新开工及竣工面积
沈阳市商品住宅新开工面积及竣工面积 万平方米 3,000.00 2,000.00 1,000.00 0.00 新开工面积 竣工面积
资料来源：沈阳统计局
2001 382.00 302.00
2002 450.00 314.00
80-85%
资料来源：DTZ Research
Page 15
商品住宅市场
金廊沿线与长白岛主要外资外地住宅项目对比
前表数据可见： 和平区项目住宅比例高，对于开发商而言无疑住宅开发的风险较小，但对于地方 政府而言，住宅比例过高，影响远期的政府税收。因此，未来和平区金廊沿线的 地块出让应考虑提高地块的商业比例的可行性。
开发商 深圳茂业集团 辽宁太平洋＋加拿大555 香港恒基集团 香港恒隆集团 新拓置业 上置集团 香港新华集团 裕景集团 嘉里集团 香港新世界 世纪华丰集团 华润集团 世茂集团 新加坡许兄弟地产 中远集团 中海地产 深航地产 万科地产