三种评估方法
资产评估的方法与应用
资产评估的方法与应用资产评估是一种评估各类资产价值的方法。
它的应用领域非常广泛，如企业、金融、不动产、机器设备、基础设施等。
在各种投资、融资和收购决策中都需要资产评估的支持和参考。
本文将系统介绍资产评估的方法与应用。
一、资产评估的方法资产评估的方法包括市场比较法、收益法和成本法三种。
市场比较法：该方法是将被评估资产和已知市场价的相似资产进行比较，通过对比他们的各项特征以及销售和租赁交易价格等信息，来确定被评估资产的价值。
收益法：该方法通过计算被评估资产所能产生的未来现金流量，推断出资产的价值。
这种方法适用于那些具备未来现金流量明确的资产，如企业的股权、不动产的租赁收益等。
成本法：该方法根据被评估资产的“重建成本”、“置换成本”等，来计算资产的价值。
这种方法适用于那些具备有限未来现金流量的资产。
二、资产评估的应用在各类投资、融资和并购之前，资产评估是不可或缺的一项工作。
下面将介绍资产评估在各领域的具体应用。
1.企业资产评估在企业的投资决策中，资产评估是极为重要的一项工作。
企业的资产主要分两类，一类是固定资产，如房地产、机器设备等；另一类是无形资产，如商誉、专利、商标等。
资产评估将帮助企业了解当前各类资产的价值，为企业的各种投资和融资决策提供参考。
2.金融资产评估在金融领域中，资产评估的应用也非常广泛。
金融资产包括股票、债券、证券等，它们的价值通常取决于市场情况。
基金经理需要利用资产评估来选出态势良好的股票和债券，以达到收益最大化的目的。
3.不动产评估资产评估在不动产领域的应用也是十分广泛的。
不动产包括土地、房屋、商铺等。
在不动产评估中，资产评估公司通常会根据不动产的位置、土地性质、建筑面积、周围环境等因素，采用市场比较法、收益法和成本法等方法来评估出不动产的价值。
4.机器设备评估机器设备评估是在企业中的一项非常重要的资产评估工作。
这需要专业机构进行价格估算，通过各种调查分析的方法对机器设备的运转状况、质量使用年限等因素进行评估。
关于房地产估价方法比较分析
关于房地产估价方法比较分析摘要：房地产价格评估是国家为了确保房地产价格的合理性和公平性，通过控制房地产估价来干预和管理房地产市场价格的一种监督和管理制度。
顾名思义，房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。
但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。
笔者主要针对几种常用的房地产估价方法进行比较分析。
关键词：房地产；估价方法；比较法；成本法；收益法；一、三种常用的房地产估价方法分析1、比较法比较法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，并对类似房地产的价格进行修正，以此得出待估房地产的客观合理价格的估价方法。
比较法适用的对象是具有交易性的房地产如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
而对于那些很少发生交易的房地产如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等则难以采用比较法估价。
采用市场比较法有三个必要条件: 第一，需要收集大量、正常的房地产交易数据。
也就是说，要求房地产市场比较发达，有相当大的规模，有较长的历史。
如果在某个地区房地产交易量很少，缺乏可供比较的先例，那么比较法可能出现较大的随意性或偏差。
有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据，可是，一旦按照比较严格的标准进行分类，每一个样本的空间仍然不够大。
如果样本空间偏小，那么具有一定置信度的区间就很宽。
假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开，讨论房价时就失去了判断标准；第二，使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断，即市场比较法的使用前提是充分竞争；第三，采用市场比较法必须要求房价相对稳定。
在市场比较法中，房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。
如果房地产市场比较稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。
请简述事前评估、执行评估和事后评估的主要内容
请简述事前评估、执行评估和事后评估的主要内容
事前评估、执行评估和事后评估是三种常见的评估方式，其主要内容如下：
1.事前评估：事前评估是指在决策、计划或实施之前进行的评
估。
其目的是确定目标和任务的可行性、风险和潜在收益，并识别需要采取的行动。
在事前评估中，常用的评估方法包括价值分析方法、系统分析方法、因素分析法、情景模拟法等。
2.执行评估：执行评估是指在项目或任务实施过程中进行的评
估。
其目的是了解项目或任务的实际效果，及时发现和解决问题，并对项目或任务进行调整和改进。
在执行评估中，常用的评估方法包括定量分析方法、定性分析方法、性能测试法、案例研究法等。
3.事后评估：事后评估是指在项目或任务结束后进行的评估。
其
目的是了解项目或任务的实际效果和经验教训，为后续的项目或任务决策提供参考。
在事后评估中，常用的评估方法包括因素分析法、绩效评估法、问卷调查法等。
总之，事前评估、执行评估和事后评估都是评估方法的应用，其中每种评估方式都有其特定的方法和重点。
在实际应用中，应根据具体的目标和任务，结合评估的目的和对象，选择合适的评估方法，并根据实际情况进行调整和改进。
使用权资产评估方法
使用权资产评估方法《使用权资产评估方法》一、使用权资产评估方法使用权资产评估方法是指利用一定的标准，从市场上确认出某种资产或负债的真实价值，以便对它们进行估值的一种方法。
它一般包括三种方法：衡量价值法、比较价值法和资本化收益法。
1．衡量价值法衡量价值法是指以某资产的实物衡量其力于创造和实现其价值的衡量方法。
它可以分为总体衡量和部分衡量，总体衡量法是指对一资产整体进行衡量，而部分衡量法是指以其各部分价值的总和计算其总体价值，即分为当量价值法和总计价值法。
2．比较价值法比较价值法是指从比较和对比的角度，分析某一类资产价值的变动情况，以便估出它们相对的价值水平，比较价值法有历史价格法、直接比较法、平衡比较法和有效比较法。
3．资本化收益法资本化收益法是指以某项资产未来可以预期的收益为根据，估出它的市场价值的方法，即把某项资产的未来可以预期的经济收益转化为一种直接可以购买或投资的衡量值。
一般资本化收益法包括收益法、现值法、现金流量法和复利法等。
二、使用权资产评估方法的优缺点1．使用权资产评估方法的优点（1）这种方法可以准确地反映出使用权资产的价值，从而使企业的评估更有科学性，具有更强的可信度。
（2）这种方法能够准确地估算收益，从而帮助企业实施有效的经营战略，更好地实现公司长期的发展和稳定的经营收益。
（3）使用权资产评估方法可以帮助企业准确地确定投资成本以及应该征税的金额，从而帮助企业及时准确地缴纳应税金额。
2．使用权资产评估方法的缺点（1）在使用权资产评估方法时，必须对市场行情、投资运行效果等多种因素进行研究，而这些研究十分耗时耗力。
（2）使用权资产评估方法的结果受相关因素的影响极大，因此在使用的时候要谨慎，以免出现偏差。
（3）使用权资产评估方法需要具备一定的分析能力，适当的投资经验和经济知识，如果没有这样的基础，很难准确地进行估价。
无形资产评估方法
无形资产评估方法一、概述无形资产是指企业拥有的无形的经济资源，包括专利、商标、版权、商誉、软件等。
评估无形资产的价值是企业进行财务决策、融资、并购等重要活动的基础。
本文将介绍常用的无形资产评估方法。
二、市场法市场法是一种通过比较市场上类似无形资产的交易价格来评估无形资产价值的方法。
评估师会采集市场上类似无形资产的交易数据，并根据这些数据来估算评估对象的价值。
例如，对于一个商标，评估师会查找类似的商标在市场上的交易价格，然后根据该价格来估算被评估商标的价值。
三、成本法成本法是一种通过计算无形资产的重建或者替代成本来评估其价值的方法。
评估师会考虑评估对象的建设成本、研发成本、法律费用等，并结合折旧和摊销等因素来计算其价值。
例如，对于一款软件，评估师会考虑研发成本、人力成本、市场推广费用等，然后计算出其重建成本，再考虑折旧和摊销等因素来评估其价值。
四、收益法收益法是一种通过评估无形资产所能产生的未来经济利益来确定其价值的方法。
评估师会考虑评估对象的预期现金流量、风险因素、市场增长率等，并利用贴现率将未来现金流量折现到现值。
例如，对于一项专利技术，评估师会估算未来几年内该技术所能带来的收益，并考虑技术更新、市场竞争等因素，然后将这些未来现金流量折现到现值，从而评估该专利技术的价值。
五、市场多因素法市场多因素法是一种综合考虑市场法、成本法和收益法的评估方法。
评估师会根据评估对象的特点和市场情况，综合运用以上三种方法进行评估，并结合权重来确定最终的价值。
例如，对于一个商誉，评估师会结合市场法中类似商誉的交易价格、成本法中商誉的重建成本以及收益法中商誉所能带来的未来现金流量，综合考虑这些因素来评估其价值。
六、专家评估法在某些情况下，无形资产可能没有明确的市场价格、成本或者收益数据可供参考，此时可以采用专家评估法。
评估师会邀请相关领域的专家进行评估，并根据专家的意见和经验来确定无形资产的价值。
例如，在评估一项独特的技术专利时，评估师可能会邀请相关领域的专家进行技术评估，并根据专家的意见来确定该专利的价值。
房地产四大评估方法
房地产四大评估方法房地产四大评估方法是指在房地产行业中常用的四种评估房产价值的方法。
这些评估方法可以帮助房地产投资者、开发商和金融机构等决策者更准确地了解房产的价值，从而做出相应的决策。
下面将详细介绍这四种评估方法。
第一种评估方法是市场比较法。
市场比较法是通过比较相似的房地产交易来确定房产的价值。
评估师会收集并分析类似房产的销售数据，包括房屋面积、地理位置、建筑质量等因素，然后根据这些数据来估计被评估房产的市场价值。
市场比较法适用于有大量类似房产交易数据的情况，可以提供相对准确的房产价值估计。
第二种评估方法是收益法。
收益法是通过估计房产产生的未来收益来确定房产的价值。
评估师会考虑房产的租金收入、物业管理费、维修费用等因素，并使用贴现率来计算这些未来收益的现值。
收益法适用于出租房产或商业房产等可以产生稳定收益的情况，可以提供相对准确的房产价值估计。
第三种评估方法是成本法。
成本法是通过估计重建或替代房产所需的成本来确定房产的价值。
评估师会考虑土地价值、建筑物的建造成本、装修费用等因素，并根据这些估计值来确定房产的价值。
成本法适用于新建房产或特殊用途房产等没有市场交易数据的情况，可以提供相对准确的房产价值估计。
第四种评估方法是折现现金流法。
折现现金流法是通过估计房产未来现金流的价值来确定房产的价值。
评估师会考虑房产的租金收入、物业管理费、维修费用等因素，并使用折现率来计算这些未来现金流的现值。
折现现金流法适用于商业房产或开发项目等需要考虑未来现金流的情况，可以提供相对准确的房产价值估计。
综上所述，房地产四大评估方法包括市场比较法、收益法、成本法和折现现金流法。
每种评估方法都有其适用的场景和优势，评估师可以根据具体情况选择合适的方法来评估房产的价值。
这些评估方法的使用可以帮助决策者更准确地了解房产的价值，从而做出明智的决策。
外购软件的评估方法
外购软件的评估方法主要有三种，具体如下：
1.市场比较法：这种方法通过比较类似的软件在市场上的交易价格来确定被评估软件的价
值。
它主要适用于市场上存在可比较的软件产品或交易的情况。
2.成本法：成本法基于软件的开发成本进行评估。
评估时会考虑到开发软件所需的成本，
包括人力资源、技术设备、开发工具、测试和维护等方面的费用。
3.收益法：收益法基于软件预期未来收益来评估其价值。
这种方法会考虑到软件的收入潜
力、用户数量、市场份额和销售预期等因素，通过计算软件预期收益的现值来评估其价值。
以上三种方法各有侧重，在实际应用中可以根据具体情况选择适合的方法进行外购软件的评估。
风险评价方法有三种(一)
风险评价方法有三种（一）引言概述：风险评价是在项目、活动、决策等方面进行全面评估和分析潜在风险的方法。
在实践中，有三种常见的风险评价方法，它们分别是概率论方法、层次分析法和灰色关联分析法。
本文将对这三种方法进行详细介绍和分析。
正文内容：一、概率论方法1. 利用统计学的知识和方法，对风险事件发生的概率进行测算。
2. 根据历史数据和现实情况，推导出风险事件发生的概率函数。
3. 通过对风险事件概率的评估，确定其可能带来的影响和损失。
4. 风险评价结果具备科学性和可量化性，有利于决策者做出合理的风险防范方案。
5. 在实践中，常用的统计学方法包括概率分布、假设检验、回归分析等。
二、层次分析法1. 将复杂的风险评价问题，通过建立层次结构，进行层次化分析。
2. 将评价指标划分为不同的层次，根据其重要程度进行权重的确定。
3. 利用专家意见、问卷调查等方法，对各个指标的权重进行量化。
4. 通过层次分析法的计算，确定不同风险因素的综合评价。
5. 层次分析法的优势在于可以处理复杂多变的风险评价问题，提供科学的决策依据。
三、灰色关联分析法1. 利用灰色理论对风险事件发生的关联性进行评估。
2. 根据灰色关联度的计算，确定不同风险因素的相对重要性。
3. 灰色关联分析法通常需要建立数学模型，将风险因素进行量化。
4. 根据实际数据，计算灰色关联度，确定风险因素之间的相关性。
5. 灰色关联度越高，表示风险因素之间的关联性越强，风险评价结果更可靠。
总结：概率论方法、层次分析法和灰色关联分析法是常用的风险评价方法。
概率论方法注重通过统计学方法确定风险事件发生的概率；层次分析法通过建立层次结构，进行层次化分析；灰色关联分析法则注重评估风险因素之间的关联性。
根据实际情况选择合适的方法，进行风险评价，有助于更好地预测和防范可能出现的风险。
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n一一达到与交易实例同等环境
成熟度所需的年数
3、个别因素的修
正
4、交易行
为的补正
2.具较好可比性，
3.交易时间与基准日接近。
4.交易透明、公平
和有效。
5.土地出让年限、使用需求基本一致。
适于房地产出售、购置、投资决策等
项目
基本方法
差异调整因素
应用条件
土地
・・
使用
・・
权・
（重
1、交易
时间的
修正：
平均、
2、区域
因素的
修正
3、个别因素的修正:其中：年限修正系数：
n一比较案例土地使用权剩余年限；m——待估土地使用权剩余年限；r——折现率
容积率修正系数见书P129
4、交易
行为的
修正
正；
4.区域因素修正；5.个另IJ因素修正；6.确定待估土地评估值
环比物
价指数
类似的交易
案例较多。
5、短期投资：1）公开挂牌交易的，按评估基准日的收盘价确定；2）不能公开交易的，本金+持有期利息。
6、现金和各项存款：以核实后的实有额作为评估值。如有外币存款，可按基准日的国家外汇牌价折算。
企业
价值
市盈率乘数法：公司的市值二类似公司的市盈率*预期收益
（严格说，不属于市场法）
二、成本法
项目
重置成本
实体性贬值
⑤求土地纯收益二③-④。
还原利率二
安全利率+
风险调整
值
假设开发法/剩余法（重点）：地价二楼价一建筑费一专业费一利息一利润一税费一租售费用
其中，专业费:建筑费*i利息=预付资本*利率r=（地价+建筑费+专业费）*r
利润=预付资本*利润率P'=（地价+建筑费+专业费）*P'
注意：楼价（期末）、建筑费（期中）要
R
P=xi.((1+r)ii=11
R1
n-n11•
收益可以是：税后利润、现金
流量、利润总额。
要求：准确反映资产收益，与
r的口径保持一致
折现率二无风险利率+风险报酬率+通货膨胀率
2
1Ri
(1+r)i
A=A=i=ii
口兴甘口R日”-t二工口廿
r(1+r)n21
其中，=▲1、
(P/A,r,n)1
n收益期限；A折现率
B一建筑物收益价格；a2一一建筑物纯Ur2一建筑物的还原利率；
土地
使用
权
收益法：
P=A•（P/A,r,n）
A—土地纯收益
n-土地收益年限（二出让年限一已使用年限）
P=A/r
r土地
还原利率
纯收益（客观收益）计算:
①计算总收入。
②求总费用（含折旧）。
③求总纯收益二①-②。
④求房屋纯收益:房屋现值*
房屋还原利率
4）规模经济效益指数法：重置成本=参照物重置成本*
（被评估资产年产量：参照物年产量）X
5）统计分析法：重置成本=某类资产历史成本*调整系
数代某类资产历史成本*（某类抽样资产重置成本：某
际已使用年限：总使用年限
二重置成本*实体性贬值率
其中：总使用年限二实际已使
用年限+尚可使用年限；
实际已使用年限二名义已使用年限*资产利用率
(2)当证券市场投机严重、债券价格严重扭曲时，对上市债券的评估，可参照非上市债券的评估方法一一-理论价。
上市股票
同上市债券
流动
资产
1、在库材料：除积压物资、在用低值易耗品外，近期购进一一现行市价或账面价；
购进批次间隔长、价格变化大一一现行市价或最接近市价的材料价格。
2、产成品及库存商品：不含价外税的可接受市场价，扣除相关费用。工业企业一一卖出价；商业企业一一买进价。
更新改造的设备：已使用年
限=名义加权投资年限*基准
日前的资产利用率
2）修复费用法:
不可修复损耗引起的贬值=
不可修复部分重置成本*有
形损耗率；实体性贬值二可修
1）超额投资
成本
2）超额运营
成本：同“总
体”
1）经济性贬值额=（重置成本一实体性贬值额一功能性贬值额）*经济性贬值率
2）经济性贬值额二年损失
注意：1）经济性贬值率
3）观测分析法
额*（1—T）
*（P/A，r，n）
名义加权投资年限二加权更
新成本之和：重置成本
重置成本：还考虑改造成本
项目
重置成本
实体性贬值
功能性贬值
经济性贬值
成新率
成本：前期费用、建筑安装工程费、其他费用、间接费
有形损耗率
因用途、使
经济性贬值二
用、合理利润、资金成本（据额定工期、平均投入资金、
1、使用年限法：同“总体”
权
适用于新开发土地，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用其他方法评估时。可对既无收益又很少有交易情况的特殊土地
无形
资产
1）自创：①财务核算法；②市价调整法：
I.重置成本=类似无形资产市价*成本/市价系数
II.重置成本=类似无形资产市价*（1-销售利税率）
2）外购：市价类比法、物价指数法。
b.评估值二产成品实际成本*（材料成本比例X材料综合调整系数+工资、费用成本比例X工资、费用综合调整系数）
三、收益法
项目
收益期有限
收益期无限
其他
未来收益年金化
未来收益不等额
（n年后，收益相同）
收益额
折现率年Βιβλιοθήκη 益等额年收益相差不大总体
・・
PVnR
P二乙i
(1+r)i
i=11
P二A/r
2
r2本金
化率
P=A/r
3）在产品：①按价格变动系数调整原成本。②按社会平均工艺定额和现行市价计算评估值。3）按在制品的完工程度计算评估值。
4）产成品及库存商品：①当评估基准日与产成品完工时间较接近时，评估值二产成品数量X单位产成品账面成本
②当评估基准日与完工时间相距较远：
a.评估值=实有数量X（合理材料工艺定额X材料现行单价+合理工时定额X单位小时合理工时工资费用）
状态）
4、交易因
素：市场状况、交易动机背景、交
易量
建筑
物
将待估房地产与交易实例，
比较对照，以类似房地产的
1.有一定数量（叁3）
正常交易实例。
已知价格为基础，修正后，
得出待估房地产评估价。
1、交易日期的修正
2、区域因素
1）双白分制比较法；
2）十等分因素比较法；
3）环境成熟度修正法：房地产价
格二调整系数X交易实例价格
G3、功能因素:指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。
1.一个充分发育活跃的资产市场。2.参照物及可比较的指标、技术参数等资料可搜集。
机器
设备
1、鉴定评估对象，获取资
料
2、市场调查，选取参照物；
3、因素比较；
4、计算评估值
1、时间因素
2、地域因素
3、个别因素（设
备规格型号、制造
厂家、役龄、安装
方式、附件、实体
系数
=△A*(1-T)
*(P/A,r,n)
n被评估
成新率+贬值率=1
3.修复费用法
成新率二（1一修复费用：重
置成本）*100%
类抽样资产历史成本）
资产剩余年限
机器
・・
设备
・・
（重
・・
点）
・・
包括重新购置或建造与全新资产所需的一切合理的直
接费用和间接费用，如设备购置成本、运杂费、安装费、基础费、其它间接费用、税金、资金成本等。
=1-（实际使用生产能力：额定生产能力）X
X——规模经济效益指数实际使用生产能力：额定生产能力二评估日后的资产利用率
2）名义加权投资年限的计算：
3）规模经济效益指数法。某些特定的加工设备。
进口设备：价格条件、从属费用（内容、税基）
重置成本《讦+关税+增值税+……
复部分修复费用+不可修复
损耗引起的贬值
・・
点）
・・
1.搜集资料，确定比较案例；2.交易情况修正；3.交易时间修
、皿士/古正常交易情况正常交易情况待估土地区域因素值待估土地个别因素值评估基准日价格指数
评估值-比较案例地价xxXX
评比较案例交易情况比较案例区域因素值比较案例个别因素值比较案例交易日物价指数
1、在同一地
区或同一供求范围内的类似土地中，与待估土地
功能性贬值
经济性贬值
成新率
方法
1、评估值二重置成本一实体性贬值一功能性贬值一经济性贬值
2、评估值:重置成本*成新率
1）重置核算法：重置成本=直接成本+间接成本
1.观察法/成新率法：实体性
功能性贬值
由于外部环
1.观察法
2）物价指数法：重置成本=历史成本*评估时定基物价
贬值:重置成本X（1-成新
额二被评估
2、评估人员
知识广博、经
验丰富
基准地价修正系数法：评估值二基准地价X时间因素修正系数X个别因素修正系数X市场转让因素修正系数
年限修正系数K=[1—(1+r)-〃]/[1-(1+r)-N]n一实际出让(转让)年限；N一最高出让年限；r一还原利率
长期
投资
上市债券
(1)如可流通买卖，且有现行市价，上市债券的现行市价(评估基准日的收盘价)可以作为它的评估值。
资产评估方法一、市场法