房地产市场报告2020【全国二手房市场半年报】贝壳研究院
王博士链家响叮当演讲
王博士链家响叮当演讲看完「甲方的自强」，来听听王博士「克制的力量」。
这个题目早在一年前就定下来了。
那天，我与链家的COO王拥群吃饭，他定在798一个法式餐厅里，三个人，吃的是法餐，喝的是临时买来的五粮液，怎么也不搭。
但是，在我喝翻之前，我对链家求诸于内的服务要求与贝壳的渠道之路有了非常深的了解。
一个想法那个时候就植入脑中。
谈谈渠道，谈谈克制的力量。
在随后的半年多时间里，尤其是大会开始前一个月，我不断折磨他的同事蔡涛，还用微信发给王博士一些绵里藏针的要求，希望他在「克制的力量」演讲中不要克制。
我还写了一个近2000字的文章，发给王博士说，一点点小意见，仅供参考。
作为JUMP大会的出品人，我这么做并不奇怪。
但是，奇怪的是，王博士真心接纳了我的冒犯。
你们下面读到的这个演讲，是在贝壳的投资者关系与品牌部门很小气的限制下，王博士作出的最好的演讲。
用老土的话说，这也是王拥群最好的演讲。
以下是演讲全文大家好，我是王拥群。
表面上看，这个题目好像有一点压抑，但我觉得是非常有正能量。
在座很多都是来自开发商的伙伴，作为链家，其实我们就是一个渠道。
在去年，链家和开发商有非常多合作，所以今天我想从这里开始跟大家谈起，说一说渠道对于开发商到底意味着什么。
这个问题其实每个人都有自己的看法。
主流的就是两种，一种觉得渠道过于强势，绑架开发商，对开发商提的费率越来越高，增加了开发商成本。
还有一种，是开发商觉得渠道没有那么重要，需要用的时候就用一下。
关于这两种声音，我想每个人都有自己的判断。
今天主要是从我个人的角度，给大家谈一下我的想法。
变慢的市场我想先给大家讲一下目前房地产的市场。
很多人都经历过几年之前，房地产市场快速增长、快速发展的阶段。
但其实从近几年开始，尤其是2017年之后，我们明显感觉到市场变慢了。
这里面的核心，是国家出台了住房不炒的政策，这也源自于老百姓对过去房价上涨的担忧。
国家出台了这样的政策，也是缓解消费者对于房价过快上涨的焦虑和担心。
克而瑞研究报告
克而瑞研究报告
克而瑞（房产研究机构）发布的最新报告显示，当前房地产市场呈现出一定的回暖迹象。
以下是该报告的主要观点。
首先，根据数据统计，2020年全国房地产市场销售额持续增长，相比去年同期增长了10%以上。
尤其是一二线城市的房
地产市场表现较好，比如北京、上海、深圳等地，销售额增长数量明显。
这显示出一线城市经济实力的增强以及购房需求的回升。
其次，房地产市场的回暖主要得益于政府的稳定政策。
为了刺激消费和促进经济增长，政府出台了一系列的房地产政策，比如降低贷款首付比例、减免购房税费等。
这些政策的出台减轻了购房者的负担，提振了他们的购房信心，从而刺激了市场的活跃度。
再次，房地产市场的回暖也与疫情的控制有关。
2020年初，
疫情爆发导致房地产市场陷入停滞的状态，但是随着疫情的逐渐控制，人们的生活和工作逐渐恢复正常，购房需求也开始回升。
尤其是在疫情期间，许多人意识到房屋的重要性，对购买房产产生了更强的需求。
最后，报告还指出，房地产市场的回暖不会持续太久。
受购房者收入水平的影响，一些中小城市的房地产市场表现相对较差。
此外，由于受到政府的调控政策，一些地区的房价已经过快上涨，存在泡沫的风险。
因此，投资房地产需谨慎。
总而言之，克而瑞的研究报告指出，当前房地产市场呈现出一定的回暖迹象，但这种回暖并不会持续太久。
政府的稳定政策和疫情的控制是促进市场回暖的重要因素。
然而，投资房地产仍需谨慎，因为一些地区市场表现不佳，而且存在泡沫的风险。
简述房地产行业“五道红线”监管机制及影响
74大众商务简述房地产行业“五道红线”监管机制及影响刘永强（南开大学，天津 300071）摘 要：2020年下半年以来，中国房地产行业面临的最热门的金融监管政策便是“五道红线”，即针对房地产开发商的“三道红线”和商业银行的“两道红线”。
房地产“三道红线”“两道红线”政策的出台，标志着中国楼市调控的转向，也充分表明房企的融资监管进入了一个新的阶段，房地产开发商必须降低企业杠杆，提升自身产品力及经营能力，商业银行必须控制房地产贷款比例。
关键词：“五道红线”；负债规模；房贷利率一、引言2020年8月20日，央行与住房和城乡建设部召开重点房地产企业座谈会，对房地产企业有息负债规模设置了“三道红线”，目的是降低房地产企业杠杆，抑制火爆的土地行情以及高居不下的房价，进而避免房地产企业泡沫爆雷，该政策将于2021年1月1日起全行业推行。
“三道红线”对房地产开发商划出三个标准：一是剔除预收款后的资产负债率，不得大于70%；二是净负债率，不得大于100%；三是现金短债比，不得小于1。
二、房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档根据“三道红线”触线情况不同，将试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。
以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。
即有息负债规模以2019年6月底为基础：“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”， 有息负债规模年增速不得超过15%。
下面以中国房地产行业前十强2019年年报指标作为参考依据，说明“三道红线”面临的严峻形势。
表1 Top10房地产企业“三道红线”企业简称剔除预收账款后的资产负债率净负债率现金短债比RC中国84%172%0.93中国HD 83%159%0.61LD控股83%156%0.76SM房地产71%57% 1.62BGY 83%46% 2.31WK地产77%34% 1.77XC控股77%16% 2.62BL发展67%57% 2.3ZH地产54%33% 2.98HR置地56%30%2.98按照这三个标准，由上表可以看出，Top10房地产企业中RC、HD、LD、SM、BGY、WK及XC都处在了比较危险的边缘。
认房不认贷后房价会涨吗认房不认贷京沪两地成交“躁动”
认房不认贷后房价会涨吗_认房不认贷京沪两地成交“躁动”认房不认贷后房价会涨吗全面执行“认房不认贷”政策落地后，一线城市房地产市场活跃度明显提升。
业内人士表示，“认房不认贷”政策叠加此前的差别化住房信贷政策、存量房贷利率下调政策等，将激发市场需求，助推房地产市场平稳健康发展。
中原地产首席分析师张大伟表示，新政后第一日，一线城市成交活跃。
2日当天中原地产北京二手房成交约1200套，明显超过上周同期。
这个数据依然低于今年2、3月份周末平均成交1500套的水平。
认房不认贷京沪两地成交“躁动”“北京的楼市很久没这么热闹了!”已从业10年的链家大兴片区中介人员王虹告诉中国证券报记者，“‘认房不认贷’政策落地后，最直观的感受就是看房的客户明显增多，周末两天我带了十几拨客户，都没顾上去门店。
刚带完一波客户，马上迎来下一波看房的客户，可把我忙坏了。
”看房大潮带动成交量水涨船高。
“‘认房不认贷’政策落地后的第一天，也就是9月2日，北京二手房成交1200套，相比上个周六上涨超100%;新房成交超过1800套，而整个8月网签只有3100套。
”中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，“政策效果可以说是立竿见影。
”上海楼市同样在周末躁动起来，但新房和二手房市场却是“冰火两重天”。
9月3日中午，中国证券报记者来到“保利联发·光合臻园”项目现场发现，售楼处外面停靠的车辆已排出数百米。
一位姓顾的销售人员称，“7月只卖出十几套，8月下旬开始回暖。
政策落地后，周六就来了240组看房的客户，一直持续到晚上8、9点，一天就买出12套，今天上午又卖了几套。
”京沪广深四大一线城市作为全国楼市的风向标，全面落地“认房不认贷”政策意义非同一般。
中国证券报记者在刚刚过去的周末实地调研发现，京沪楼市成交量出现脉冲式上涨，深圳楼市亦有所回暖，广州楼市则相对平淡;京沪广深四地新房和二手房价格均保持平稳。
专家表示，在“认房不认贷”政策落地后，接下来建议多措并举、供需同步发力，实现房地产市场平稳发展。
【中原研究】深圳楼市一周报(2020.6.15-6.21)
住宅
商业
商务寓
面积（㎡） 套数 面积（㎡） 套数 面积（㎡） 套数
7585.84 126
16232.17 145
12395.62 162
36111.37 215
46035.34 716
深圳中原研究中心
深圳中原研究中心
宏观
土地
一手
二手
商业
指数
预判
开盘监测
上周四项目入市。
楼盘 清林半山 欢乐港湾海府一号 星都·梅沙天邸 恒大锦苑
二手
商业
指数
预判
1-5月份全国房地产开发投资情况公布
6月15日上午10时，国家统计局发布了2020年1至5月份全国房地产开发投资和销售情况。1至5月份，全国房地产开发投资45920亿元，同比 下降0.3%，降幅比1至4月份收窄3.0个百分点。商品房销售面积48703万平方米，同比下降12.3%，降幅比1至4月份收窄7.0个百分点。
深圳中原研究中心
宏观
土地
一手
二手
商业
指数
预判
土地成交
上周共计2宗土地成交，3宗土地流拍。 流拍的土地中含2宗位于深汕合作区的低容积率住宅用地，以及1宗位于龙岗区的工业用地。
交易日期 宗地编号 土地位置 土地用途
竞得人
用地面积 （㎡）
2020/6/18
G113410136
坪山区马峦街道体 育二路与沙岭路交
国务院：引导金融机构进一步向企业合理让利
6月17日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署引导金融机构进一步向企业合理让利，助力稳住经济基本盘；要求加快降费政 策落地见效，为市场主体减负。
福田住建发布“中介八不准”通知：不得借学位房、棚改等哄抬房价
解析贝壳找房商业模式
ACN 系统：中国升级版的“MLS”
ACN （Agent Cooperate Network），即经纪人合作系统，类似于美国的多重上市服务（MLS，Multiple Listing System）， 是贝壳平台的操作系统，通过佣金分配机制规定房屋合作交易中经纪人的角色、权利和义务，使得同一品牌和不同品牌的经纪人 可以按照其机制进行合作完成房屋交易，并取得对应的提成，提高信息获得和交易效率。贝壳根据城市发展和门店分布对地理区 域进行了划分，以便经纪人可以成为其附近地区房源的专家。经纪门店有权管理门店附近的现有房源清单，并担任这些房源的卖 方经纪人。对于买方经纪人，如果他们的客户有意在其他地区购买房屋，则可以通过将其房屋客户推荐给所需地区的经纪人来获 得一部分佣金。
2）在开放生态方面，安居客启动“N+，全开放服务平台” 战略，即利用互联网技术将用户、经纪机构、房产开发商、金 融机构等行业内多种角色联合协同，打通房地产上下游渠道， 推动产业链生态搭建与发展。
但目前也存在虚假房源、用户骚扰等问题，在用户体验方面， 由于长期以端口收费为盈利模式使得房源信息质量相对不高， 同时用户信息获取门槛相对较低也使得部分用户出现被经纪人 或其他中介多次骚扰情况。
公司创始人左晖持有全部8.85 亿B 类股， 此外部分股东将其持有的5.47 亿A 类股投票 权授予其代理，因此左晖能够控制的股份数 量占比为46.8%，投票权达到85.2%。
此外，腾讯、软银、高瓴资本分别持有公 司12.3%、10.2%、5.3%股份，是公司主要 外部股东，其中腾讯与公司在营销、云服务 等方面存在密切合作。。
尽管新冠疫情在2020Q1 对公司经营产生 干扰，公司2020H1 仍然实现营收272.61 亿 元，同比增长39%，实现净利润16.07 亿元， 同比增长189%，调整后净利润、调整后 EBITDA分别为18.61、25.93 亿元。
22506164_天猫好房与贝壳找房有何不同
金融地产杨槟 上海报道9月16日，阿里巴巴在西溪园区报告厅发布了一个新物种。
联手易居集团推出线上卖房平台“天猫好房”，这是继腾讯入主贝壳找房后，又一互联网巨头介入房地产中介行业。
万科集团董事会主席郁亮、碧桂园集团总裁莫斌、绿城中国董事会主席张亚东等70多位房企一把手出席此次发布会，可见此次发布会受关注程度。
天猫好房总经理卢维兴介绍天猫好房，表示未来3年将所有收入100%补贴购房者，并计划触达4亿人口家庭，打造房企第二官网和第一营销平台。
阿里巴巴的加入，一石激起千层浪，天猫好房和贝壳找房二者究竟有何不同之处呢？贝壳找房的底层逻辑贝壳找房其前身是链家，房产基因十分优秀。
生于链家，但贝壳找房却走了与链家模式不同的道路。
在业务模式上，贝壳找房的两大基本盘为存量房交易、新房交易，新房交易自去年来大规模增长，成为支撑贝壳找房扩张的重要动因。
转型之后的贝壳找房，打入103座城市。
贝壳找房以经纪人为核心，无论是咨询，还是AR 看房，均有经纪人参与其中。
今年上半年，贝壳天猫与易居宣布成立天猫好房，发布“不动产交易协作机制”（ETC），这一系列的动作有何深意，与贝壳找房有何不同？天猫好房总经理卢维兴介绍天猫好房，表示未来3年将所有收入100%补贴购房者，并计划触达4亿人口家庭，打造房企第二官网和第一营销平台。
天猫好房与贝壳找房有何不同CHINA REAL ESTATE FINANCE中国房地产金融平台上的经纪门店和经纪人数量同比翻了一倍，拥有4.2万个经纪门店和45.6万名经纪人。
在以往的房地产经纪行业，从找房源到达成交易每个环节都需要由经纪人完成。
在贝壳找房成立的ACN （Agent Cooperation Network）平台之后，经纪人可以选择不同的分工角色，不同的角色在成交后可以分配不同比例的佣金。
让贝壳找房脱颖而出的ACN，汇聚房产的买方、卖方、房东、租客，为供求匹配提供便利。
平台用户越多，房源、客源、经纪服务资源匹配的成功率越高，达成网络效应。
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研究报告 市场的韧性和风险 上半年重点城市二手房市场形势及展望
2020/07/02 1.
2. 3.
4. 01市场数据半年度回顾
Contents 目录02市场韧性解析03警惕房产泡沫风险04下半年市场展望研究报告 01 市场数据半年度回顾 ——疫后市场韧性复苏，总体南强北弱 年初新冠疫情开始蔓延时，市场普遍担心疫情对市场造成较大的冲击。半年之后，市场用漂亮的V型曲线展现了强大的韧性，部分城市市场“躁动”也似乎显示新一轮周期在启动。上半年总体修复力度呈现“南强北弱”的特点。 （一）二手房成交总量已基本恢复到去年同期水平受疫情影响，上半年链家重点18城成交量在近三年中最低，成交量比去年同期下降8.4%，但比去年下半年小幅增长4.2%，疫情对重点城市二手房市场总体影响不大。 贝壳研究院数据显示，从月度成交走势看，二手房市场成交从3月份开始明显恢复，3月重点18城实际二手房总体成交量快速修复，重点18城链家二手房成交量比1-2月成交总量增长41.8%，4、5两月环比增速分别达到39%和19%。6月成交虽然比5月有所回落，但同比依旧增加21%，疫情对市场造成的冲击正在逐步消退。 图：重点18城链家二手房实时成交量走势
数据来源：贝壳研究院 从区域上看，环深、环沪城市群复苏强劲，上半年环深城市群重点城市总成交同比增加
20%，其中主要是广州市场修复强劲。环沪城市圈二手房成交量已经基本上恢复到去年同期水平（同比微降 1.6%）。京津冀城市复苏节奏慢，北京、廊坊及天津 3-4 月成交环比 1-2 月增速慢于其他城市，在 5-6 月城市圈内城市政策因素推动下，市场才加速复苏。上半年，环京城市圈二手房成交量同比下降14.6%。 图：上半年不同城市群1链家二手房成交同比变化
数据来源：贝壳研究院 （二）价格止跌上涨，核心城市涨幅居前
疫情之下，2020年一季度重点城市二手房均价普遍环比去年四季度下跌，二季度均价随市场修复普遍反弹。 贝壳研究院数据显示，与2019年四季度比，2020年二季度重点18城市中价格上涨的城市有15个，下跌的城市有3个。北京及上海二手房均价涨幅均在3.5%及以上，涨幅靠前。房价跌幅较大的城市为武汉，累计跌幅达3.5%。 与去年同期相比，二季度重点18城市中价格上涨的城市有11个，下跌的城市有7个。其中房价上涨幅度较大的城市为南京及杭州，房价下跌幅度较大的城市为廊坊、天津、青岛及济南。 图：重点城市二手房成交均价变动（二季度比去年四季度）
1 长三角：上海、杭州及南京；珠三角：广州及深圳；西部城市群：成都、重庆及西安；环渤海：大
连、济南、青岛、烟台；京津冀：北京、天津及廊坊；长江中游：武汉、长沙、合肥 研究报告 数据来源：贝壳研究院 从房价上涨的节奏看，一线城市及基本面好的强二线城市房价最先启动上涨。贝壳研究
院房价指数显示，上半年北京、上海、大连、杭州及南京等城市最早止跌上涨；青岛、天津等城市上半年均价保持平稳或持续下跌。 图：贝壳研究院房价指数（以2018年11月为100）
数据来源：贝壳研究院 02 市场韧性解析 尽管上半年面临新冠疫情的冲击、全球经济下行、中外贸易摩擦加大等挑战，但房地产市场仍然保持积极的复苏韧性，在所有行业中处于领先位置，对“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”发挥了积极作用。 房地产市场的韧性来自哪里？贝壳研究院认为： 2月国内疫情爆发，企业复工复产受阻，资金链承压，一季度我国经济增长同比大幅下滑6.8%。政府出台了财税、金融等多方面政策扶持企业渡过经营困境，其中对于房地产企业，政策主要包括顺延项目开竣工及销售期限、延长土地出让金缴纳期限，优化行政许可审批等，主要是为了防止房企资金链断裂，优化或放宽了开发及销售环节的限制，但房企融资条件限制未见大的放松。房地产政策始终坚持“房住不炒”的方向。 （一）金融政策的溢出效应带动复苏尽管没有直接刺激房地产，但是更加灵活适度的货币政策对市场预期产生了较大的溢出效应。房贷利率由固定利率上浮机制转为LPR浮动机制之后，房贷利率与市场利率之间的关联更加加强。1-5月，中小型存款类金融机构准备金率三次下调，3-4月M2同比增速时隔35个月再次上升至10%以上。5年期LPR两次下调由4.8%至4.65%，1年期LPR由4.15%降至3.85%。购房贷款利率随之下行，贝壳平台主流房贷利率逐月下移。西安、烟台、大连等城市首套房贷款利率下降幅度较大。货币宽松导致银行贷款额度充足，银行房贷周期大大缩短。贝壳研究院监测数据显示，主流银行房贷放宽周期68天下降到6月的39天。 ~ 10 ~
图：主流房贷利率走势 数据来源：贝壳研究院 图：上半年重点城市首套房贷利率变化（6月较1月）
数据来源：贝壳研究院 图：房贷放款周期2走势（天）
数据来源：贝壳研究院 2 放款周期指签订贷款合同到最终放款的自然日数
-0.70%-0.60%-0.50%-0.40%-0.30%-0.20%-0.10%0.00%西安烟台大连济南长沙青岛重庆杭州广州廊坊南京武汉北京深圳天津
01020304050607080核心城市、核心区域的资产显然是最佳的资产避险工具。上半年疫情与国际关系冲击影响下，代表生产需求的PPI指数不断下行；另一方面，代表物价水平的CPI指数一直处于高位，尤其是与民众生活息息相关的食品价格涨幅较高。经济增长压力下使人们进一步提升资产保值增值的需求。 图：CPI和PPI涨幅（%）
数据来源：国家统计局 （二）人才引进政策下加速刚需入市
上半年户籍制度改革的深化，叠加疫情各地进一步加大人才引进力度，2020年以来重点一二线城市在人才引进政策上继续发力，甚至提供购房安家补贴等，让部分消费者能够避开调控限制进入市场。中央也出台政策，进一步鼓励要素在城市圈流动，全面放宽常住人口300万-500万大城市落户条件，加快人口向核心城市及城市圈周边城市集中，一方面提升区域价值，另一方面带来了新的购买力。 表：2020年以来重点一二线城市人才政策一览 日期 政策内容 2020/2/25 杭州出新政，顶尖人才可获800万元购房补贴 2020/2/28 南京人才落户新政延长一年
2020/3/3 天津滨海中关村科技园和宝坻京津中关村科技城人才引落户政策放宽 2020/3/20 苏州人才落户新政正式出台，本科可直接落户
-4-3-2-101234562018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020/3/27 深圳市人力资源和社会保障局关于在疫情防控期间优化调整人才引进服务事项的通知 2020/4/3 沈阳全面取消人才落户限制 2020/4/8 南京放宽人才落户门槛 40岁以下大专参保半年可落户
2020/4/21 重庆实施户口迁移登记新规：放宽务工经商落户条件拓宽人才落户范围
2020/5/21 郑州人才新政：非郑户籍人才首套购房 不再审核社保及个税证明 2020/6/1 南昌再出人才引进政策：力争每年10万大学毕业生来昌就业创业
2020/6/1 南宁放宽人才购房补贴时间限制，D类、E类人才最高补贴20-40万元 2020/6/4 西安发布人才13条措施 2020/6/10 上海市国资委出台意见加大国企人才引进力度 来源：贝壳研究院整理
表：2020年以来推进城市化及城市圈发展的政策一览 时间 区域 政策内容 2020/1 -- 全面放宽常住人口300万-500万大城市落户条件
2020/1 山东省 发布《关于加快胶东经济圈一体化发展的指导意见》，加快推进胶东经济圈-青岛、烟台、威海、潍坊、日照一体化发展
2020/1 成渝 推动成渝地区双城经济圈建设，在西部形成高质量发展的重要增长极
2020/3 宁波 到2025年全市域、全领域、全方位、高质量融入一体化发展新格局基本形成，交通互联、产业协同、要素共享、环境互保、社保互联等格局进一步形成
2020/3 京津冀 通州与北三县统一规划。深入推进“轨道上的京津冀”建设，构建一体化道路系统，实施公交优先发展战略，建立多元住房供应体系
2020/3 成渝 成渝公积金互认互贷。目前川渝两地已初步建立了跨区域转移接续和互认互贷机制，职工在成渝地区间转移住房公积金的，由“两地跑”变为“一地办”
2020/4 江苏省 发布长三角一体化“江苏实施方案”，提出核心城市间1小时通达，都市圈内1小时通勤 来源：贝壳研究院整理
刚需先行。贝壳研究院数据显示，3月链家18城成交面积在90平以下占比高出疫情前水平约3个百分点，达到72.4%。18城二手房中，3-4月60平以下刚需房源成交比1-2月增长236%，增速高于其他面积段。