租赁合同审核要点

租赁合同审查要点一、合同主体1.房屋所有权证上的所有权人名称应与合同出租方名称一致（所有权人书面同意转租或授权其他主体签署合同的除外）；房产证上所载房屋用途与合同上约定用途一致。

合同应当明确房屋所处位置，且该描述应当与房屋产权证书所载一致。

2.无法提供产权证明文件或产证尚在办理的，出租方提供其他书面证明（如土地使用权证明、房屋预售许可证等），并要求其在本租赁合同中承诺赔偿因产权问题导致无法继续使用承租房屋的损失（如装修费用、租金差价、搬迁费用等）。

3.如果房屋系转租的，应当要求出租方提供由房屋产权人出具的同意转租的书面文件，且须确认转租合同的转租期限和转租用途等条款未超过合同对方与房屋产权人之间租赁合同确定的内容（如属多次转租，应逐次审核前手出租方同意转租的文件直至产权人）。

4.如果房屋系授权出租的，应当要求出租方提供由房屋产权人出具的书面授权文件，且要求其在租赁合同中承诺赔偿因授权和产权问题导致无法继续使用承租房屋的损失（如装修费用、租金差价、搬迁费用等）。

5.共有房屋出租的，应确认是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的书面证明材料，比如授权委托书等。

6.承租方的经营范围。

租赁厂房的，承租方的经营范围与合同约定的租赁物用途是否一致。

承租人营业执照上登记的经营范围是否为从事危险化学品、监控化学品、易燃易爆、有毒有害、高污染等行业。

审查出租厂房是否能够从事上述生产活动，是否符合国家法律法规的要求。

二、租赁标的物1.对租赁标的物的描述应准确合同中应约定租赁房屋所处的准确位置（如门牌号）以及租赁物的概要情况，如承租的建筑面积或使用面积、楼层等，最好附图说明。

此外，要对租赁物作完整描述，如不仅包括房屋且包括其相关附属设施（包括但不限于房屋已具备的空调、水、电、供暖设备及相应的公共设施和共用面积等）。

2.明确租赁标的物用途在租赁房屋前，应首先核实租赁房屋房产证上所载的用途，做到租赁协议上约定的用途不与规定用途相冲突。

如果房产证上记载用途为住宅，则对于经营用房的承租原则上不予考虑。

同时应审查是否在合同条款中明确约定租赁物的用途，如用于营业、办公或仓储等。

如租聘物是厂房的，在签订合同前双方要对租赁物的位置、面积、配水、配电、气、物业等及其费用承担达成一致。

出租人对承租人承租租赁物的用途要予以明确，合同中要明确不得从事违法用途，不得随意改变用途。

属于特种作业应当经行政许可。

承租人对拟租赁厂房有特殊要求的签订合同前要调查清楚，是否能满足要求。

如要求以租赁厂房办理营业执照或其他行政许可事项，注意租赁厂房上是否被其他公司注册在先。

3.明确租赁标的物周边环境如果公司承租的房屋用于营业或办公，则应审查合同中关于拟租赁房屋的周围环境的相关约定，如是否有适当的停车地点，周围是否有娱乐场所影响办公等。

4.合同应当明确承租房屋是否设置抵押，若该出租房屋已设抵押，则应当要求出租方就抵押权的实现问题做出维护承租方利益的书面承诺。

三、租赁期限1.签署书面租赁合同《民法典》第215条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。

不定期租赁，即意味着只要一方在合理的期限内提前通知另一方，可以解除租赁关系。

因此，为了保证租赁关系的稳定性，承租人与出租人应以书面方式确立租赁关系。

2.合同应写明租赁期限及具体的起止日期按照《民法典》的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。

租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订日起不得超过20年。

因此在审查租赁合同时对于租赁期限超过20年的约定（如“永久”或者“30年”），需修改为20年以下。

3.是否明确约定租赁期满后优先续租及其适用条件关于优先承租权，目前法律没有明确规定，若合同中未明确约定租赁期限届满后优先续租的适用条件，则租赁期满后临时谈判，一旦谈判不成，将无法继续承租，这对承租方来说可能造成损失。

因此，在合同中应明确约定租赁期限届满后，承租人有优先续租的权利并具体约定适用条件。

四、租赁标的物交付在确定租赁物的移交时，应明确移交的内容和移交的时间；确定移交的内容和移交的时间有两个目的：（1）确定承租人的验收时间；（2）确定租赁期限届满后，承租人返还租赁物的标准。

因此，租赁物的移交同时涉及承租人和出租人的权利义务。

作为出租人，在将移交清单交付给承租人时，应要求承租人在移交清单上签字或盖章；在将租赁物交付给承租人当日，可以要求承租人对出租人交付的租赁物进行验收；若承租人对出租人交付的租赁物有异议，可以以书面方式提出；否则，可以视为出租人交付的租赁物符合承租人的要求。

作为承租人，若在签署租赁合同时，出租人无法将租赁物交付给承租人，则承租人应根据计划安排，在租赁合同中明确出租人交付租赁物的期限，以及未在该期限内交付租赁物的违约责任、承租人的解除合同权。

五、租金条款关注租金的支付时间、租金的构成、保证金的支付、租金减免和返还的条件等。

具体包含以下几个方面：1.租金的构成明确租金包含的范围（如门头门楣的使用费、停车位使用费）及租期内的物业管理、水、电、供暖等费用承担及支付约定是否明确。

是否为含增值税的价格，如果为含增值税价格，则需要出租方向承租方提供增值税专用发票。

对于承租方为自然人或者无法开具增值税专用发票的，则建议租金约定为不含税价格；对于金额的描述，应当同时具备大小写格式，大小写金额须一致，大写使用汉字书写（即：壹、贰、叁、肆……佰、仟、万）。

若租赁期限较长，考虑到租赁物价值的提升、通货膨胀等原因，可以在合同中约定租金的调整方式。

2.租金的支付时间无论是先使用租赁物再支付租金，或者是先支付租金再使用租赁物，租金的支付时间可以由承租人与出租人进行协商。

应明确承租人支付租金的具体时间，以及承租人未按时支付租金的违约责任、出租人的解除合同权。

3.合同中应当明确收款主体、支付方式、支付时间等约定，以银行转账方式支付的，还应明确收款人银行账号、开户行、收款人名称等详细信息。

4.如果合同对方委托其他主体收取合同价款，则在合同中须明确约定出具发票的主体仍为合同对方，且要求合同对方对委托收款产生的风险承担责任。

5.保证金的支付。

一般在租赁价值较大的租赁物时，出租人会要求承租人支付一定的保证金。

若出租人要求承租人支付保证金，则应在合同中明确保证金的退还时间、退还条件以及保证金的使用范围等。

6.租金的减免和返还。

一般情况下，承租人支付租金是由于承租人在使用租赁物，若非因承租人原因导致租赁物不能使用，从承租人的角度来说，应约定出租人返还或减免租金的特定条件，如（1）不可抗力导致承租人无法使用租赁物；（2）租赁物被征收征用；（3）第三方主张对租赁物享有某种权利导致承租人无法使用租赁物等六、装修改造、维修修缮1.装修改造在房屋租赁合同中，承租人与出租人应对租赁物的装修进行约定，即承租人是否有权对租赁物进行装修、承租人对租赁物进行装修应注意的事项以及租赁期限届满后，承租人是否有权拆除装修、装饰物等。

租赁物的结构、设计风格在一定程度上不可能与承租人的要求完全一致，因此，若承租人需要对租赁物进行装修改造的，则应在合同中约定承租人不得故意损坏和改变租赁物建筑主体结构、承重结构和公共设施。

在部分物业中，若对租赁物进行装修改造，需要履行一定的报备程序，如需要告知物业公司等。

承租人与出租人应在租赁合同中约定，若对租赁物进行维修，则履行报备程序的义务主体以及未履行该程序产生损失的承担主体。

2.维修修缮依据《民法典》第220条的约定，出租人应承担维修租赁物的义务。

审核租赁物维修条款时，应与租金减免、租赁合同解除条款相衔接。

与租金减免条款衔接。

在租赁物维修期间，虽然出租人承担租赁物的维修义务，但若在维修租赁物期间，承租人无法使用租赁物，则可以要求减免一定的租金。

因此，应在租赁合同中约定维修租赁物期间的租金减免。

与解除合同条款衔接。

虽然在租赁合同中约定了租赁物维修义务条款以及因维修租赁物减免租金条款，但若出租人一直怠于维修租赁物或维修租赁物需要的时间较长，则应赋予承租人解除合同的权利。

即承租人可以与出租人在租赁合同中约定，在一定的期限内出租人无法维修租赁物的或租赁物经出租人维修无法满足承租人的目的，则承租人有权要求解除租赁合同。

七、宣传广告事项对于租赁房屋用途为营业、办公的，承租方一般会悬挂公司名牌或进行其他广告宣传。

因此，注意合同是否约定承租方有权使用门头门楣及具体位置、有权在租赁物室外悬挂、张贴宣传资料以及利用其他方式进行企业、业务的广告宣传，并应约定出租人保证广告位的合法使用。

一般情况下，此费用可约定为已包含在合同租金中。

如约定由承租方另行支付，须对费用标准及支付作具体明确的约定。

八、租赁物的返还明确租赁物返还的情形、租赁物返还的期限及租赁物返还的标准。

1.租赁物返还的情形承租人与出租人应当约定租赁物返还的情形，如租赁期限届满双方不再续租；一方严重违反合同义务导致租赁合同解除；承租人破产或丧失主体资格等。

2.租赁物返还的期限一旦发生租赁物返还的情形，则应明确承租人返还租赁物的期限。

双方约定返还租赁物的期限应当合理；同时可以明确承租人逾期返还的违约责任。

3.租赁物返还的标准承租人与出租人在约定租赁物的返还标准时，可以以双方签署的移交单为准，即承租人按照出租人交付租赁物的状态为标准向承租人返还租赁物。

若承租人对租赁物有装修、装饰，则应明确承租人返还租赁物时，租赁物上的装修装饰物的处理方式以及处理产生的费用承担主体。

违约责任的约定应尽可能具体和量化。

九、其他1.保证条款租赁合同中一般应有出租人有权出租租赁标的物的保证条款，出租方应保证租赁标的物在交付时没有产权纠纷或其他纠纷，且应保证没有第三方就此主张权利。

交付后如发生产权等纠纷或有第三方主张权利，则在保障承租方权益的前提下，由出租方负责解决，如造成承租方损失的，由出租方负责赔偿。

并可进一步约定，其保证若有不真实之处，承租方有终止协议的权利，并有权要求出租方支付违约金并赔偿由此造成的损失。

2.租赁物被征收或征用在租赁房屋、厂房、土地等租赁物的过程中，经常发生租赁物被征收或征用的情形，因此，特别是承租人，应该明确约定装修费，安置费补偿费，停产停业补助费，以及对承租人新建或搭建的附属设施、建筑物、构筑物、增设附属设施的补偿等属于承租人所有，否则，承租人上述利益无法保障。

3. 消防环保责任租聘物为厂房的，承租与出租人在合同中应当明确消防及环保责任人，如有必要可以另行签订消防、环保责任书。

必要时可在合同中约定购买火灾险等意外灾害保险的义务主体，若不购买则要明确风险承担的主体。