浅析中国高房价成因及调整对策

论文摘要

近年来，随着我国房地产市场高速发展，作为国家支柱之一，对国民经济的高速增长起到了重要作用。但是高房价导致泡沫经济的形成和崩溃对国民经济造成严重的伤害，大量社会成员因房价过高无力购房而口吐怨言也时有所闻，因此，对房地产价格问题必须给予极大的关注。五年来，我国在房地产价格呈现不断升高态势，同时各地的房地产价格变化极不均衡，呈现出显著的地区差异。

本文的逻辑结构是，首先从中国的房地产高价形成机制入手，分析了房地产高价的各个原因。第一是房地产市场的刚性需求量大，第二是信贷风险加剧，第三是供需结构不合理，第四是政府宏观调控的失败。

在这严峻的情况下，政府想要调控房价，就要加大调控力度，加强土地管理，积极制定一系列应对政策，完善房地产市场。综上所述，研究高房价的成因，探究其调整的路径，有着重要的意义。

关键词：高房价；增长；调控；成因；调整

目录

引言 (1)

一、我国高房价的表现分析 (1)

二、我国房地产高房价的成因分析 (2)

1、刚性需求依然强劲 (2)

2、信贷风险加剧 (2)

3、供需结构不合理 (2)

4、政府宏观调控的失败 (3)

三、我国高房价的解决对策 (3)

1、切实调整住房供应结构 (3)

2、加大对经济适用房的政策支持力度 (3)

3、强调要加强政府对房地产市场的监管力度 (4)

4、严格控制房地产开发企业的融资监管，提高房地产开发商的资本金比例 (4)

5、引导居民理性消费，使房价回归合理 (4)

四、结论 (4)

五、参考文献 (6)

浅析中国高房价成因及调整对策

引言

近年来，随着我国房地产市场高速运转，作为国家支柱产业之一，对国民经济的高速增长起到了重要作用，。但是高房价导致泡沫经济的形成和崩溃对国民经济造成严重的伤害，大量社会成员因房价过高无力购房而口吐怨言也时有所闻，因此，对房地产价格问题必须给予极大的关注。五年来，我国在房地产价格呈现不断升高态势，究竟是什么原因导致高房价这种经济状态的发生？这是值得我们深思的。由于土地价格的特殊性，加之去我国国情的特殊性，无论是国家推出限购令还是推出房产税，但房地产的调控却屡屡不见效果，房价仍步步高升，严重超出了普通家庭购房的能力。

一、我国高房价的表现分析

电视剧《蜗居》自推出以来受到了广大观众的热捧，很大程度上是因为主人公的购房经历契合了很多人的心理感受，底层百姓要么望房兴叹，要么沦为房奴，如蜗牛般背上重重的壳，不堪重负，被压的喘不过气来。剧中一些经典台词，诸如“赚钱的速度永远赶不上房价上涨的速度”、“30年的贷款还完，利息都滚出一套房子了”也实实在在地道出了城市房奴一族的心声，根据测算，一套一百平方米的公寓，在一线城市，大约需要一个普通居民203年的储蓄，在二线城市，大约需要一个普通居民101年的储蓄，在三线城市，大约需要一个普通居民65年的储蓄。高房价的本质，相当于地方政府变相地通过税收，把居民未来一生甚至几生的储蓄挪到了现在花掉了，对居民而言，下半生或下几生的消费能力将趋于萎缩！房子不仅是一个单纯的住处，更关联着生活质量、个人地位，连接着情感亲疏、家庭存亡、生活的酸甜苦辣。

对于现在的年轻人，工资的涨幅基本失去意义，以一线城市刚毕业大学生月薪5000元，年均涨薪20%计算，四年后实现“收入倍增”，31岁时将月薪超2万，但相比于动辄四五万一平的房价而言，高薪也是杯水车薪，本该在青春年代关心的精神和思想，所应倾诉的对社会的热情，已经被高房价逼迫的只有一种可能性：买一套哪怕是蜗居的房子，否则何谈婚姻与生子；然后一个年轻人的后半生就被牢牢地捆绑在这套房子上。房子、房子、这是他们人生的唯一目标。可见，房价实在是太高了！

图 1-1 2013年凤凰网对网民进行有关“高房价”民意调查

数据来源：凤凰房产

二、我国房地产高房价的成因分析

（一）刚性需求依然强劲

中国人有句古话，叫人往高处走，水往低处流。这两点的不平衡，带来的一个自然现象，就是人口的流动。农村人口向城市流动，小城市人口向大城市流动，中西部人口向东部移动。。我说的这个流动，不包括暂住性的流动人口，而是指长期的移居式的流动。这样子的流动的直接效果就是，城市住房需求的逐步攀升。尤其是想北京上海深圳这样的城市，除了经济刺激因素之外，还有政策上的移居需求，而所有中国的精英都汇集而去，自然将这些大城市的房产推到了风口浪尖。这些因素导致对住房的需求剧增，住房需求的剧增势必带来物价的上涨，而建筑成本也不可避免的上涨，导致房价的上涨。

（二）信贷风险加剧

银行业已经投放的房地产贷款面临诸多不确定性风险，最为重要的是银行信贷中，绝大部分都是抵押贷款，而抵押物绝对比重都是房地产。如果房地产价格一旦持续下行，势必形成抵押物价值缩水。当抵押物价值下降，低于账面信贷债务价值时，贷款企业可能会选择放弃抵押物、拖欠银行贷款不还。现实经济生活中，偿贷能力的变化绝对会影响一个人的偿贷意愿。不可忽视的还有失信行为一旦蔓延，“劣信驱逐诚信”现象在所难免。种种不确定性行为的出现更是加大了银行信贷管理的难度，加剧了银行信贷风险，值得相关管理部门和银行业高度关注，并采取切实有效的措施，未雨绸缪，严加防范。

（三）供需结构不合理

房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素。自2005

年以来，国家增加了开发中低价位、中小户型商品房以及经济适用房、两限房、廉租房等土地的供给，商品房开发结构得到了较大调整。但是，长期以来我国房地产市场结构仍然严重失衡，这也是导致过去的一段时间里房价大大超出中低收入者支付水平的重要原因。从住宅类的内部结构来看，突出表现为低投入、低价位的中小户型住房供应总量不足，而高投入、高价位、大户型的豪华型住宅、别墅、酒店式公寓比重过高，中小户型住房供应不足，商品住宅整体价格偏高，超过低收入家庭的承受能力。

（四）政府宏观调控的失败

在政府推出限贷，限购及房产税之后，房价在经过一段时间的下滑后，继又缓慢的上升，其政策的影响仅在两个月以内，由此看来，政府在房地产宏观调控是失败的，没有对中国的国情及需求正确分析，限贷及限购政策并不符合中国的实际情况，只会再一次房价的上涨。或是说明政府对有钱的开发商没有能力调控，有的只是与他们同流合污。部分地方政府对于开发商分期开工、逐渐提价的行为，往往“睁一只眼、闭一只眼”；在审批过程中，名为公开招标，暗地里却是一套约定俗成、心照不宣的“潜规则”。诸如此类的商业贿赂和腐败行为一方面拉高了房价，另一方面使房地产业不能健康发展。

三、我国高房价的解决对策

房价居高不下，将直接影响城镇居民住房条件改善，加重中低收入家庭的生活负担。此问题如果不及时加以有效处理，一方面，违背科学发展观和以人为本的要求；另一方面，危害整个国民经济的发展，影响社会稳定和和谐社会构建。针对这一问题，我们务必拿出对策尽早解决

（一）切实调整住房供应结构

改善供给结构，鼓励普通商品房、经济适用房、廉租房的建设，增加中低价位住房供应量；政府财政预算中应用一定比例的资金用于住房保障中的廉租房和福利性租房的开发，鼓励社会资本参与经济适用房、合作房和廉租房建设，将城镇廉租房制度，城镇廉租住房建设纳入省级人民政府对市（区）、县人民政府工作的目标责任制管理之中。将规划设计条件、住房销售价位、套型面积等作为土地出让前置条件的有关规定，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。通过大力发展低价房，解决房地产市场价格居高不下的问题。

依据市场需求，对超大面积住房和资源、能耗较高的别墅类、超大户型高档建筑限制开发，减少高档房所占比例；开征高档商品房空置税，刺激高档商品房降价出售，从而使整个市场的均价下降。

（二）加大对经济适用房的政策支持力度

住房问题是重要的民生问题，要落实科学发展观，强化政府主导作用，应该加大政府所有的廉租房建设，建设的廉租房应符合普通收入者的条件，需要我们针对低收入人群，在增加供给方面，要切实增加限价商品房、经济适用房、廉租房供应。有研究表明，廉租房供给和房价成反向关系，廉租房供给每增加5%，就会使房价下降3%-4%。政府向社会提供了大量廉租房和经济适用房，相当一部分老百姓就没有必要再去购买商品房，商品房需求减少，价格上涨就受到了制约。