写字楼商业地产提案

分销渠道
+
外拓团队
5、团体客户接洽
本案为写字楼，需要大量投资型高质量客户，我们将联合地方商会、行业协会开展推广工作， 利用商会、协会的影响力及优质会员资源，增加成交量。同时，我们将对接各企事业单位，以团 购形式进行大面积消化。
行业协会 + 地方商会 + 企事业单位 +
团购
4 销/售/渠/道/分/析
周边同类竞争项目分析
楼盘名称 地理位置
楼盘状态
户型
销售价格
兰州中心
中天健广 场
西津西路 西津西路
已销售完毕，商业和写 字楼已投入使用
仅剩余一套107㎡在售
已建设完毕，2019年 5.1日交房使用，仅剩
余几套在售
61.56、73.6、 60.82、98.95、 122.13、121.37
23000元/㎡
划分的户型面积大小不等，有利于销售时增加客 户的选择性。对东、西向的大面积户型进行合理分 割；同时对于大面积需求的客户，可进行户型的合 理组合，增加销售的灵活性与便捷性。
二、定价系统
（1）一铺一价：对所进行销售的户型实行“一铺一价”方案，有利于对销售物业有所 区分，更清晰的对销售物业进行定价。
（2）建议销售价格：根据周边市场调研以及现行市场价格，建议本项目销售价格区间 为：17000-23000元/㎡；销售均价为：20000元/㎡。
2、外拓合作渠道分析
我司目前外拓合作渠道有： 安居客、宏辉房产、玛雅房屋等近200家线下品牌门店 邦房交易平台（兰州约50家店面） 可与以上品牌门店进行合作和分销销售，集合门店1000多名经纪人参与项目 销售工作，短时间内将本项目铺设于全兰州市，促进销售目标完成。
3、自有线上售房系统
我司为链城优家甘青宁代理，可联接全国各大品牌房屋系统，拥有近万组商 业客户资源，为销售工作提供支持。
132.91、55.24、 61.13、131.43、 33.53、42.13、 133.99、58.19
15200-19000元/ ㎡
均价17000元/㎡
天庆山河 一品
北滨河路
销售中，预计2020年交 房
85、149、345、 218
15300-21000元/ ㎡
均价18500元/㎡
租赁价格
90-150 元/㎡/月
（3）建议销售策略：为了给予客户高品质的服务，建议可对部分物业实行大面积销售 策略，为大面积需求客户提供高质量的办公环境。
三、3、4层商铺归属
依据项目整体性以及现行市场客户对商铺投资的疲软性，建议： 将3、4层商铺归属为写字楼，进行户型划分，实行“一铺一价”政策，进行销售。
四、目标与执行
目标
12月底完成本案全部写字楼销售
建兰大厦写字楼项目推广方案
前言
结合“建兰大厦”写字楼项目前期规划及项 目周边写字楼市场及重点楼盘的调研分析，我们 对本案营销和推广做出相应规划。旨在以详尽、 精准的调研数据为基础，以最合理的推广及营销 方式，快速、高效的完成本案的预期销售目标及 资金回拢，为客户打造高效益精品项目。
1 市/场/调/研
17200-23800元/ ㎡
均价20000元/㎡
兰石豪布 斯卡
西津西路
建设中，目前在售的为 LOFT公寓，标准写字楼 暂时还未建设也未开始
销售
102.01、108.74、 118.54、137.89、
119.31
百度文库均价20000元/㎡
兰天国际 广场
七里河北街 与南滨河路
路口
已建设完毕，2019年6 月份交房，尾盘销售中， 仅剩余14层和19层销售
目前销售约33套，其中10层以下可零 售，10层以上执行整层或半层整体销售 （考虑整体办公环境）。 该项目配套以及品质均属顶级，紧邻北滨 河路，为河景甲级写字楼
周边同类竞争项目分析
周边同类竞争项目分析
总结
本项目周边写字楼项目目前有5个，分别为兰州中心、中天健广场、 兰石豪布斯卡、兰天国际广场、天庆山河一品，其中仅有天庆山河一品在 开盘销售中，兰石豪布斯卡除未建设外，正在销售的LOFT公寓写字楼余量 不 多 ； 剩 余 三 个 项 目 均 属 尾 盘 销 售 。 销 售 价 格 区 间 为 15000 元 / ㎡ --23000元/㎡。目前项目周边写字楼的租赁价格区间90-150元/㎡/月，其 中兰州中心较高维持在90-150元/㎡/月，中天健广场为90-110元/㎡/月， 兰天国际广场为90-105元/㎡/月。
营销中心 建设
+
例图
例图
3、外围形象
本案毗邻西津西路主干道，地理位置优越，周边车流、人流密集。建立干道围栏形象 墙，利于项目形象快速传播，结合前期广告宣传、营销推广，让客户可以快速的了解本项 目，加快项目蓄客及销售进度。
干道围栏 形象
+
例图
4、建立分销渠道和外拓团队，更快、更广的接触大量客户，为后期筛选细分 客户提供大量资源。
7月份取得预售证即可开盘销售
大客户消化大部分面积
执行
需约2000组蓄客量，蓄客时间短
蓄客时间仅2个月时间，即刻开展蓄客、 宣传、案场建设工作，做好开盘准备
需30组大客户，周边同类竞品激烈，需 快速对接，避免大客户流失
四、销售节奏
“1-6-3”销售回款模式
本项目货值2亿元左右，预期回款按“1-6-3”回款模式进行。 即：开盘前支付总额的10%，作为定金，正式销售后自动转换为首付款
大量商业涌入，也带动了更多的同类竞品项目 增多，为客户提供更多选择，增加本案销售难 度
T(威胁）
周边写字楼众多，各种大型品牌楼盘林立，已 抢走大量客户
本项目品牌属性相对不强，对客户吸引力弱 本项目面积相对较小，对大面积需求客户吸引
有限
w(劣势）
2 本/案/分/析
一、房型划分
为了更有利于销售工作的进行，对项目户型进 行合理划分，如图所示。
SWOT分析
O(机会）
S(优势）
兰州西站商圈正在逐渐完善升级，未来商圈范 围会逐渐扩大。随着交通、商业等配套升级完 成，各商业及人流将会不断涌入，商业机会不 断增多
商业人流的增多也会给本案带来更多潜在客户
西站商圈品牌的增强也会给本案带来品牌上的 潜在收益
位于兰州重要商圈—西站商圈核心区位（建兰 步行街入口），周边商业文化氛围浓厚、生活 配套完善，是兰州人日常生活的重要区域
开盘后支付总额的60%，达到首付比例 剩余30%为银行贷款
3 急/需/开/展/的/工/作
1、依据前期调研报告，双方协商确立以下预售方案及预售价格：
定价系统 +
房型划分
+ 产品阵列
+
按揭贷款 银行落实
2、营销中心设计、建设工作
(营销中心作为地产销售最核心的销售道具及接待场所，现场的设计风格、销售氛 围、销售道具、展示、接待方式，极大影响着最终的销售结果。而且尽早完成案场建 设，会更促进前期蓄客工作快速开展。)
周边毗邻西太华、兰州中心、建兰步行街、万 辉国际广场等大型商业体、省博物馆及文化地 标，1KM范围内拥有省中医院、省妇幼保健院、 市一医院等重点医疗机构
本案位于西站中心，周边交通发达，拥有西站 公交枢纽中心、火车西站，是兰州东西连接必 经之路、地铁1号线枢纽总站，也是兰州与外 地高铁交通枢纽中心，地理位置及其重要
1、自有客户及渠道分析
（1）智丞公司目前拥有1500组商业客户，大部分为多年合作伙伴，都有自营商业，具 有一定的社会地位，客户质量较高。 （2）同时，我司为兰州宝马、奔驰、奥迪等车友会会员，并且和兰州招商银行、新疆 广汇兰州分公司等企业具有长年合作关系，后期可进行合作推广。 （3）目标规划和参与了多个文旅和商业项目，具有多种资源，可联合本项目进行推广。
备注
90-110 元/㎡/月
中天健广场写字楼分为标准层写字 楼 （3.6米）和LOFT公寓写字楼（5.2米）
90-105 元/㎡/月
兰石豪布斯卡目前在售的为LOFT写字 楼，其三期有两幢超高5A甲级写字楼还未 开建
目前仅有14层和19层有面积可选，其 余楼层仅有几间小面积可选。 项目去化较快，3个月去化90%，其中部分 建设顶账，建设单位分公司购买，医疗器 械公司购买，个人仅占小部分