资产评估课后习题答案整理上课讲义

资产评估课后习题答

案整理

第五章 机器设备评估计算题答案

1．解：（1）计算重置成本

根据物价上涨指数分别求出2000年各组成部分的重置价格： 压力机=35×150%/120%=43.75（万元） 基础及安装=4.5×（1+100%）=9（万元） 运杂费=1.1万元

2000年12月该设备重置成本=43.75+9+1.1=53.85（万元） （2）计算实体性贬值

实体损耗率： ( 5×120%+5×95%)/（5×120%+5×95%+3）=78.2% 实体性贬值额： 53.85×78.2%=42.1（万元）

（3）功能性贬值

（5－3）×2（1－33%）×[1-(1+12%)-3]/12% =2.68×2.4018 =6.44（万元） （4）计算评估价值

P=重置成本－实体性贬值－功能性贬值 =53.85－42.1－6.44 =5.31（万元）

2．解：（1）计算油罐重置成本

用价格指数按不同投资时期调整计算：

油罐主体：（350000－20000）×2.5=825000（元） 采集系统：32000×1.5=48000（元） 工业电视：50000×1.2=60000（元）

油灌重置成本=825000+48000+60000=933000（元） （2）计算加权重置成本

单位：元

（3）计算加权投资年限

1064400÷933000=11.4（年） （4）计算成新率 成新率=

100%´+尚可使用年限

尚可使用年限加权投资年限

=

%1004

.111212

⨯⨯

=51%

（5）计算评估价值

P=重置成本×成新率 =933000×51% =475830（元）

3．解：（1）可修复实体贬值：8000元 （2）不可修复实体损耗率：4/(4+8) =33.3%

（3）不可修复部分实体贬值：（120000－8000）×33.3%=37296（元） （4）实体性陈旧贬值总额：8000+37296=45296（元） （5）设备的成新率=（1－45396/120000）×100%

=62.25%

4．解：（1）计算重置成本（68000+8400）×（1+2%）×(1+8%）=84162.24元 （2）有形损耗 [84162.24×（1－3%）+2000]×10/22=38016.99（元） （3）功能性贬值2×800×（1-20%）×[(10%+1)12-1]/[10%(10%+1)12]=8722（元）

（4）该锅炉评估值84162.24－38016.99－8722=37423.45（元）

第六章房地产评估计算题答案

1．甲、乙双方联建一栋建筑物开发经营，甲方出地5000平方米，并出资300万元；乙方出资5000万元参与建设。投资比例为4：6。已知规划开发项目的建筑容积率为4，覆盖率为50%，单位建筑面积造价为1100元/平方米，单位建筑面积各项税费为200元/平方米。

求：（1）该地块的单位面积地价，楼面地价。

（2）该建筑物每层平均分摊地价（设每层建筑面积相等）。 解：

（1）设土地价格为x

30045000

6

x +=x=3033.33万元 即地块总价为3033.33万元

该地块的单位面积价格=5000

33.3033=6066.67元/平方米

楼面地价=

20000

33.3033=0.1517万元/平方米=1517元/平方米

或：楼面地价=土地单价/容积率=

4

67.6066=1517元/平方米

（2）容积率=

土地总面积

建筑总面积

建筑总面积=土地总面积×容积率=5000×4=20000平方米 建筑物占地面积=土地总面积×覆盖率=5000×50%=2500平方米 建筑物层数=

2500

20000=8层

建筑物每层平均分摊地价=3033.33÷8=379.17万元

3．预计某房地产未来五年的年净收益将保持在400万元的水平，第5年未计划将该房地出售，出售价格预计比现在增值5%，出售时需要对增值部分缴纳30%的税费。折现率为10%。试估算房地产当前的价值。 解：

（1）求该房地产未来5年收益的现值

400×（1-1/1.15）÷0.1 = 1516.32（万元）

（2）假定该房地产当前价值这P ，则该房地产第5年末出售收益的现值为 {P ×（1+5%）-P ×5%×30%}÷（1+10%）5 = 0.6426P （3）求该房地产当前的价值 P = 0.6426P+1516.32 P = 4242.64（万元）

4．某公司于2000年11月以有偿出让方式取得A 地块50年使用权，并于2001年11月在该地块上建成建筑物B ，--试根据以上资料用收益法计算B 建筑物价格。

解：

（1）计算房地产年收益：400×30×12=144000元 （2）计算年费用：

土地使用税及房产税=20×400=8000元 管理费用=30×400×12×4%=5760元 年维修费用=1500×400×2%=12000元 年保险费=1500×400×0.2%=1200元 （3）计算房地产年纯收益：

144000－8000－5760－12000－1200=117040元 （4）计算土地年纯收益：2400×450×5%=54000元 （5）计算房屋建筑物年纯收益：117040－54000=63040元 （6）计算评估值：d=

1-10%

46

=0.0196=1.96% 63040×4611

1-7.96%(17.96%)

轾犏犏+臌=768596.98元

5．某城市内，有一宗住宅用地500平方米需要评估，-- 按以上条件，估算该住宅用地的单位地价和楼面地价。 解：

（1）确定地价指数

（2）比准价格