2018中国房地产上市公司TOP10研究报告

400 341.09
40%
27.34%
22.39% 16.43% 200
15.15%
162.57 190.60
104.53
20%
17.24%
73.92
0
0%
2014年 2015年 2016年 2017年 2014年 2015年 2016年 2017年
存货 均值
现金及现金等价物 均值增长率
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中国房地产 TOP10 研究组
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2018 中国房地产上市公司 TOP10 研究
3．研究结果及分析
3.1 中国房地产上市公司整体发展状况分析
“2018 中国房地产上市公司 TOP10 研究”的研究对象主要包括 110 家沪深上市房地产公司和 52 家大陆在港上市房地产公司。 研究结果显示：2017 年，在“房住不炒”的总基调下，全国房地产市场整体价格趋稳，但成交规模再创新高，房地产上市公司紧抓 市场机遇，整体实现“增收又增利”，但因规模效应、运营效率、管控水平等方面的差异，房地产上市公司在盈利能力、财富创造 力和财务稳健性等方面分化加剧；2018 年以来，行业延续上一年调控收紧态势，行业资金面不断收紧，房地产上市公司竞争将更加 激烈，未来随着房地产投资向长期价值回归，拥有良好基本面、聚焦城市群发展布局的房地产上市公司将更受资本市场青睐。
中国房地产上市公司 TOP10 研究的目的是： （1）客观反映中国房地产上市公司的整体发展水平和最新动态，促进房地产上市公司做强做优做大； （2）发掘综合实力强、最具财富创造能力及投资价值、财务稳健的房地产上市公司；扩大企业在机构投资者中的影响力，拓 展企业融资渠道，帮助企业更好更快发展； （3）通过系统研究和客观评价，打造“中国房地产上市公司 TOP10”品牌，引领房地产行业投资的良性循环和健康发展。
第二，受益于良好的销售回款，货币资金均值同比增长，但在投资力度加码下增速有所放缓。2017 年，旺盛的销售行情推动 了房地产上市公司的货币资金沉淀，但积极的投资支出导致货币资金的流转量升高，增速明显放缓。沪深及大陆在港上市房地产公 司 2017 年的货币资金均值为 127.28 亿元，同比增长 21.53%，增速较 2016 年低了 26.85 个百分点。其中，沪深、大陆在港上市房 地产公司货币资金、现金及现金等价物均值分别达到 97.34 亿元、190.60 亿元，同比分别增长 25.78%、17.24%。部分房地产上市公 司严控销售回款，保障资金充裕，如碧桂园、新城控股 2017 年的销售回款率分别高达 91%、85%，货币资金同比增幅均超 60%， 总资产规模增幅均超 75%。
（2）园区开发上市公司评价体系 研究组从园区开发上市公司的经营能力出发，考虑园区的经营绩效（是园区开发上市公司经营管理能力的体现，也对园区开发 上市公司的业绩成长产生影响），同时，研究组也分析了企业在资本市场的表现，从而全面评价园区开发上市公司的竞争力。指标 体系如下：
2.3 计量评价方法
研究方法上，为增加研究的严谨性，采用因子分析（Factor Analysis）的方法进行。因子分析是一种从变量方差——协方差结 构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因 子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。
研究主持： 中国房地产 TOP10 研究组
联席组长： 马 骏：国务院发展研究中心企业研究所所长 刘洪玉：清华大学房地产研究所所长 莫天全：中国指数研究院院长
主要成员： 黄瑜：中国指数研究院常务副院长、中国房地产 TOP10 研究组办公室主任 国务院发展研究中心企业研究所：袁东明、马淑萍 清华大学房地产研究所：吴璟、张莉、张标、朱恩伟、赖智勇 中国指数研究院：蒋云峰、张璇、李建桥、牛晓娟、杨秀、邱玲玲、迟行、陶淑茹、颜海清、蔡艳平、古超、黄靖、王怀泉、房利 松、赵鹏花、张冉、马岚、刘佩佩、张蕾、王琳、柴志宏、李畅、蒋金丽、王昭玥、韩瑾、修功全、范优、汪勇、黄秀青、李力、 张志杰、胡超、刘萱、林建晖、张化学、丁晓、赵玉国、张伟、高院生、程玉、田文刚、薛建行、薛琳、黄雪、钱慧群、曹旭东、 王玲、袁彬彬、黄艳
中国房地产 TOP10 研究组
1．研究背景与目的
中国房地产 TOP10 研究组自 2003 年开展中国房地产上市公司 TOP10 研究以来，已连续进行了十六年，其研究成果引起了社 会各界特别是机构投资者的广泛关注，中国房地产上市公司 TOP10 研究的相关成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证 券市场投资机会的重要标准。
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2018 中国房地产上市公司 TOP10 研究
经营规模评价体系 TOP10 研究组以总资产、营业收入、利润总额和总市值作为经营规模的评价指标，指标体系如下：
财富创造能力（EVA）评价体系 TOP10 研究组沿用了 2003-2017 年连续使用的财富创造能力 EVA（Economic Value Added）评价理论和方法，再次对房地产上
26.24%
30%
1627.69 20%
760.68
10%
2016年
0% 2017年
大陆在港上市总资产均值
大陆在港上市总资产均值增长率
沪深及大陆在港上市房地产公司的总资产规模继续保持增长，2017 年沪深及大陆在港上市房地产公司总资产均值为 1038.98 亿 元，同比增长 32.52%，增幅高于 2016 年 0.89 个百分点。房地产上市公司规模分化持续，沪深上市房地产公司总资产均值达到 760.68 亿元，同比增长 26.24%，增幅较 2016 年有所放缓，部分中小型沪深上市房地产公司因经营不善、出售资产等导致原有资产规模不 断收缩；而以大型房企为主的大陆在港上市房地产公司总资产均值达到 1627.69 亿元，同比增长 39.38%，增幅高于 2016 年 5.26 个 百分点，且较沪深上市房地产公司高 13.14 个百分点。存货、货币资金、股权投资以及投资性房地产的增长，是拉动总资产增长的 四大动力。
（1） 经营状况：总资产均值增长超三成，掀起规模竞赛浪潮
2017 年，在高频调控与棚改货币化并举之下，全国房地产市场迎来了分化发展，成交规模再创历史新高。优秀的房地产上市公 司把握其间的市场机遇，掀起一轮规模竞赛浪潮，普遍实现了业绩的大幅增长，总资产随之快速提升。
2014-2017 年沪深及大陆在港上市房地产公司总资产均值及增长率
x F F 设 1 , x2 ,…, xp 是初始变量， 1 ，…， m 表示因子变量，使用统计软件 SPSS 可以计算出每个研究对象的各个因子的得分，
然后计算出因子综合得分：
A (1F1 ... mFm ) / i ， i 1,..., m
其中 表示各个因子变量的方差贡献率。
1800 单位：亿元
50%
1500 1200
900 600 300
0
21.99% 20.25%
27.79% 22.18%
712.63 364.34
870.71 465.58
2014年
2015年
沪深上市总资产均值
沪深上市总资产均值增长率
34.12% 29.43%
1167.82 602.57
39.38% 40%
（2）主营业务收入构成满足以下条件之一：1）房地产相关业务收入（包括房地产开发与销售、园区开发与管理，下同）所占 比重不低于 50%或所占比重虽低于 50%但比其他业务收入比重均高出 30%（源自《上市公司分类与代码》，中国证监会 2005 年 3 月 颁布）；2）如果公司收入来自两个行业，房地产相关业务收入占其总收入 60%以上或其收入和利润均占整体比重超过 50%，或按历 史和未来趋势来看，房地产业务为企业提供最主要的收入和利润。如果公司业务收入来自三个或以上行业，房地产相关业务收入或 者利润占整体比重超过 50%（源自全球行业分类标准，Global Industry Classification Standard，摩根斯坦利公司和标准普尔公司联合 发布，简称 GICS)。
市公司的经营绩效进行 EVA 评价。指标体系如下：
投资价值评价体系 本次研究中，研究组从盈利能力、成长能力、运营效率等公司基本面的深入分析出发，系统分析企业在资本市场的表现，结合
企业的业绩预测，全面评价企业的投资价值。指标体系如下：
财务稳健性评价体系 2
中国房地产 TOP10 研究组
流动性风险（Liquidity Risk）是中国房地产上市公司面临的主要风险。所以，研究组将从企业的现金流风险出发，兼顾企业的 中长期偿债能力指标资产负债率和净负债率等，综合分析企业的财务稳健性。指标体系如下：
2．研究方法体系
2.1 研究对象
（1）依法设立且公司股份于 2018 年 3 月 31 日前在上海证券交易所、深圳证券交易所及香港联交所等境内外证券交易所公开 上市的房地产企业（业务收入主要来自中国大陆，且收入构成需满足下款条件）。由于在不同交易所上市的企业采用的会计准则存 在一定差异，研究组将根据上市地点分别对在内地、香港上市的房地产企业进行研究。
第一，存货作为总资产的重要组成部分，2017 年增速超三成，为规模增长奠定发展根基。2017 年，沪深及大陆在港上市房地 产公司存货均值达到 517.63 亿元，同比增长 34.51%，高于 2016 年 14.80 个百分点。其中，沪深上市房地产公司存货均值为 418.50 亿元，同比增长 27.71%，大陆在港上市房地产公司存货均值为 727.33 亿元，同比增长 43.82%，后者存货规模和增速明显领先于前 者，彰显了大型房企在资源获取方面的优势。其中存货规模最大的恒大，2017 年末的存货达到 9536.47 亿元，同比增长 44.74%；融 创、融信等房地产上市公司的存货规模大幅提升，同比增长率分别达到 140.21%、156.10%，存货占总资产比重均超过 50%，进而 推动其总资产增幅达到 112.53%、72.08%。