2008年土地估价师考试《估价相关知识》
08土地估价师案例
2008年《土地估价案例与报告》（一）参考答案案例分析题（一）（每小题4分）1．用简单的语言，以上述内容为基础，按照时间顺序写出土地取得及权利变化的基本过程。
参考答案：（1）1999年2月，A公司与B村委会私下签订协议取得17亩土地；（2）2001年5月，A公司补办了土地征用手续，取得17亩土地使用权，但性质不清；（3）2002年2月，被占用4亩，取得13亩国有土地使用证；（4）2002年4月，开发区占用A公司1亩土地；（5）2002年5月，县国土局为A公司补开了出让金收据，虽未补签土地出让合同，但土地性质明确为出让；（6）2003年8月，县政府收回了剩余的7亩土地。
2．按照土地登记要求描述最后A公司所有土地的四至。
参考答案：东：环城绿化带南：通城路西：县政府收回的原属于A公司的7亩土地北：寰宇电器公司3．县政府收回了剩余的7亩土地，如果要按照出让用地进行补偿，一般可以以哪些相关文件作为出让用地性质的证据（包括上述描述中没有提到的）。
参考答案：出让合同出让金收据土地使用权证土地登记档案4．如果剩余的7亩土地按照出让土地性质进行补偿，请列出出让地价内涵的要点。
参考答案：时点：2008年6月30日用途：工业用地使用年期：43年开发程度：内外“六通一平”土地性质：出让容积率：开发区平均容积率5．请根据记录要点中给定的工业地价市场平均价资料，列出7亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程。
参考答案：(1)土地出让市场价＝该开发区工业地价市场平均价×亩数＝16×7＝112（万元）(2)土地基础设施费＝该开发区工业基础设施费市场平均水平×（1＋增长率）×亩数＝48/12×（1＋10％）×7＝30.80（万元）(3)返还的出让金＝出让金当年实际支付价×（绿化用地亩数＋后期占用1亩）＝20÷（17－4）×（4＋1）＝7.69（万元）(4)补偿估算式＝7亩土地出让市场价－7亩土地的基础设施费＋返还的土地出让金＝112－30.80＋7.69＝150.49（万元）案例分析（二）问题（每小题5分）：1．由于估价师笔误，这份抄写件的关于填写的内容，出现了至少4处错误，请指出并将更正内容列在下面。
08年估价师真题房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法一、单项选择题（共35题，每题1分、每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。
A．传统价值评估B．价值分配来源建设工程教育网C．相关经济损失评估D．价值减损评估2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是（）。
A．最高最佳使用原则B．合法原则C．替代原则D．谨慎原则来源建设工程教育网3、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是"被迫转让前提"。
该估价是因（）的需要。
A．房地产作价入股B．法院强制拍卖C．房地产税收来源建设工程教育网D．房地产征收补偿4、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为（）万元。
A．-40B．400C．1800D．3600来源建设工程教育网5、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为（）元/㎡A．98B．102C．108D．116来源建设工程教育网6、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元/㎡。
若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12月该套住宅的自然增值额为（）元。
A．4296.96B．5560.86C．5839.91D．30838.917、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（）的结合体。
A．实体、权益、区位B．实物、权益、区位C．实物、权利、位置D．实体、权益、位置8、某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。
估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。
2009年土地估价师(五科真题加答案+2008年基础法规真题及答案
28.下表为某城市住宅用地2005 -2008年间环比地价指数情况，某比较案例住宅用地乙街路线价1000元/平方米除上述两幢建筑物外，宗地上有水泥道路、围墙及绿地等构筑物，易库房，现已拆为空地，一侧有高压电缆经过。
根据××市规划建设局济技术指标的函，地块编号设为WY6 -3 - 14 -l绿地率不大于20%。
……”2.房屋现值(183) 式中：V--估价对象价格;(250) 估价对象容积率为3.6，其对应的三个比较案例容积率依次为(251) 4.04、3.41，根据上表，采用内插法确定估价对象及比较案例容积率修正(252)指数分别为132、133、136、128.4。
(256) (6)案例修正后的地价计算( 257) 将估价对象各项影响因素与比较案例的各项影响因素相比较，按市(258)场比较法测算得到修正后三个比准价格分别为(259)元/平方米和5708.1元/平方米。
由于三个比准价格价相差较小，采用其(284) 2.确定估价对象土地级别及基准地价(285) 估价对象位于××市××区××路××号，土地用途为住宅用地。
(286)经查《××市土地级别图(2007年)》及《××市国有土地基准地价(287)(2007年)》，估价对象处于××市土地级别三级地，三级住宅用地基准地价为2625元/平方米。
(301) 6.土地开发程度修正值(F)(302) 土地开发程度修正值为零，即：F=0。
(303) 7.确定对基准地价修正后的结果(具体计算过程略(304) 应用基准地价系数修正法评估估价对象地价为(305) 三、地价的确定(306) 1.地价确定的方法(307) 根据以上评估过程，运用市场比较法和基准地价系数修正法测算估价(308)对象地价分别为5532元/平方米和4258。
2008年房地产估价师《理论与方法》复习提纲（四）
第四章房地产价格影响因素 第⼀节房地产价格影响因素概述 ⼀、对房地产价格影响因素的总认识 1、不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的⽅向是不尽相同的 2、不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的 3、不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的 4、有些影响因素对房地产价格的影响与时间⽆关，有些与时间有关。
5、某些影响因素对房地产价格的影响可以⽤数学公式或数学模型来量化 6、各种因素对同⼀类型房地产价格的影响⽅向和影响程度不是⼀成不变的 7、各种因素在不同⽔平上的变化对房地产价格的影响是不同的 8、同⼀因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的。
⼆、房地产价格影响的分类 房地产⾃⾝因素和房地产外部因素，其中房地产⾃⾝因素⼜分为区位因素、实物因素和权益因素三类。
也可分为⼀般因素、区域因素和个别因素。
⼀般因素是对⼴⼤范围的房地产价格⽔平都有影响的因素。
区域因素是指对估价对象周围⼀定区域范围内的房地产价格⽔平有所影响的因素。
个别因素是指对估价对象房地产价格⽔平有所影响的估价对象⾃⾝状况因素。
它们三者不是固定的，随着估价对象范围扩⼤，某些⼀般因素也许会变为区域因素，某些区域因素也许会变为个别因素。
第⼆节房地产⾃⾝因素 ⼀、区位因素 1、房地产区位的优劣直接关系其所有者或使⽤者的经济收益、⽣活满⾜程度或社会影响。
房地产区位优劣的形成，⼀是先天的⾃然条件，⼆是后天的⼈⼯影响。
房地产的区位有⾃然地理位置与社会经济位置之别。
房地产的⾃然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发⽣变化。
2、位置包括房地产所处的⽅位、距离、朝向和楼层。
⽅位在⼗字路⼝中，其价格⾼低是西北⾓、东北⾓、西南⾓、东南⾓。
对于东西⾛向的街道、⽔流来说位于北侧的房地产价格通常⾼于位于南侧的房地产价格。
对于位于⼭坡上的房地产则是南坡的房地产价格通常⾼于北坡的房地产价格。
同⼀街道的商业房地产背阳⾯的地价⾼于向阳⾯的地价。
土木工程类土地估价理论与方法真题2008年模拟试题与答案
土地估价理论与方法真题2008年模拟试题与答案一、判断题 A对 B错1. 土地还原利率大小与待估宗地的土地权利、土地用途相关。
答案：A2. 采用市场比较法评估宗地价格时，比准案例应处于同一供需圈，也就是“区域因素”所描述的范围。
答案：B3. 土地估价是为交易双方进行土地交易提供价值参考。
答案：B4. 采用成本逼近法评估城镇待拆迁国有土地使用权价格时，土地取得费可按拆迁安置费计算。
拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。
答案：A5. 采用剩余法估价时，应该把握好最佳开发利用方式的分析、开发总价值的预测，以及开发成本、开发期、利润等项的估算。
答案：A6. 土地评估价格的高低与土地估价人员的水平关系很大，估价师水平越高，评估价格越高。
答案：B7. 在规划限定的其他条件不变的情况下，单位地价与土地容积率呈正相关。
答案：A8. 某待估宗地设定有他项权利后，会适当提高该宗地的市场价值。
答案：B9. 相对于土地面积、土地形状等条件，交通条件对地价水平的影响最大。
答案：B10. 在采用收益还原法计算附着有建筑物的土地价格时，需要遵循最有效使用原则，将土地收益从房地收益中分离出来。
答案：B二、单项选择题1. 工业区位理论的核心就是对运输、劳力及相互作用的分析和计算。
A.道路因素B.区位因素C.集聚因素D.资金因素答案：C2. 某城市二级住宅用地平均容积率为2.0，以楼面地价为标准的基准地价为1200元/平方米。
现有一宗住宅用地位于二级地，其容积率为4.0，除容积率外无须进行其他修正，则该宗住宅用地楼面地价最可能为元/平方米。
A.950B.1200C.1300D.1500答案：A3. 某大型百货商城临街宽150米，进深100米，采用路线价法评估其土地价格时必须进行修正的内容有。
A.宽深比修正B.区位修正C.用途修正D.出让方式修正答案：A4. 《全国工业用地出让最低价标准》发布实施以来，对全国各地的工业地价有一定影响，这属于影响土地价格的。
2008年土地估价实务应试指导(一)
2008年土地估价实务应试指导（一）好的报告主要表现为：第一、报告内容全面，正文内容和附件资料齐全、配套;第二、公正客观，估价方法的选用及评估思路、过程合理、依据充分;第三、用词准确，报告文字表述严谨、逻辑性较强;第四、评估结果基本准确，符合市场行情;第五、报告装订整齐、美观、统一。
在实际工作中，审查报告的重点除了产权状况外，还有通过对估价对象客观的分析，对偏离正常价值的过高或过低估价结果提出调整建议，以避免国家或当事人的重大损失。
报告审查的主要内容：1、审查估价对象，其中包括权属、估价时点、估价作业日期和有关证明材料;2、审查估价目的，包括价格定义、价值类型;3、审查估价数据，包括估价报告定性、定量数据的来源及获取方式是否可靠?估价结论是否得到相关数据的支持?4、审查估价方法，采用的方法是否合理，数据分析是否科学?5、审查估价条件，包括是否考虑得出估价结论的必要性，以及应用估价结论的限制条件，对房地产使用评价的结论及其使用建议是否合理?风险分析是否恰当?估价方法要点之一：市场比较法应用市场比较法估价，要按照《规程》规定，选择具有替代性的、估价时点近期的，市场上交易的类似比较实例，进行因素比较作适当修正后，确定待估宗地的土地价格，要求比较实例不得少于三个。
估价中，除要求选择的实例与估价对象属于同一供应圈、用途一致，在地域上属近邻区域或类似区域外，对比较实例选择、比较因素选择、因素条件的比较及因素修正有以下的具体要求：1、比较实例选择所选实例应是实际交易实例，并说明案例的具体坐落(门牌号和宗地号)。
比较案例选择(大于或等于三个)要求：①与待估宗地属同一供应圈(即尽量在同区域、同级别，且基础设施完善程度相近。
如同区域无案例，可选择邻近区域或同一级土地内的类似区域的交易案例，但选择案例的交易价格不能相差太大，根据经验不能超过25%)。
②与待估宗地用途应相同或相似(按用地类型细类)，如无用途相同案例，可选择用途相近。
2008年房地产估价师测试大纲《房地产估价理论和方法》第8章
2008年房地产估价师测试大纲《房地产估价理论和方法》第8章第三部分房地产估价理论与方法第八章收益法及其运用考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容第一节收益法概述一、收益法的含义二、收益法的理论依据三、收益法适用的估价对象和条件（一）收益法适用的估价对象（二）收益法估价需要具备的条件四、收益法估价的操作步骤第二节报酬资本化法的公式一、报酬资本化法最一般的公式二、净收益每年不变的公式（一）收益期限为有限年的公式（二）收益期限为无限年的公式（三）净收益每年不变的公式的作用1．直接用于测算价格2．用于不同期限价格之间的换算3．用于比较不同期限房地产价格的高低4．用于市场法中因期限不同进行的价格调整三、净收益在前若干年有变化的公式1．一）收益期限为有限年的公式（二）收益期限为无限年的公式四、净收益按一定数额递增的公式（一）收益期限为有限年的公式（二）收益期限为无限年的公式五、净收益按一定数额递减的公式六、净收益按一定比率递增的公式（一）收益期限为有限年的公式（二）收益期限为无限年的公式七、净收益按一定比率递减的公式（一）收益期限为有限年的公式（二）收益期限为无限年的公式八、预知未来若干年后的价格的公式第三节净收益的求取一、净收益测算的基本原理（一）基于租赁收入测算净收益的基本原理（二）基于营业收入测算净收益的基本原理二、不同收益类型房地产净收益的求取（一）出租的房地产净收益的求取（二）营业的房地产净收益的求取（三）自用或尚未使用的房地产净收益的求取（四）混合收益的房地产净收益的求取三、求取净收益应注意的问题（一）有形收益和无形收益（二）实际收益和客观收益（三）乐观估计、保守估计和最可能估计四、收益期限和净收益流模式的确定（一）收益期限的确定（二）净收益流模式的确定第四节报酬率的求取一、报酬率的实质二、报酬率的求取方法（一）累加法（二）市场提取法（三）投资报酬率排序插入法第五节直接资本化法一、直接资本化法概述（一）直接资本化法的含义及基本公式（二）几种收益乘数法1．毛租金乘数法2．潜在毛收入乘数法3．有效毛收入乘数法4．净收益乘数法二、资本化率和收益乘数的求取方法三、资本化率与报酬率的区别和关系四、直接资本化法与报酬资本化法的比较（一）直接资本化法的优缺点（二）报酬资本化法的优缺点第六节投资组合技术和剩余技术一、投资组合技术建设工程教育网（一）土地与建筑物的组合（二）抵押贷款与自有资金的组合二、剩余技术（一）土地剩余技术（二）建筑物剩余技术（三）自有资金剩余技术（四）抵押贷款剩余技术第七节收益法总结和运用举例考试要求1．熟悉收益法的含义2．熟悉收益法的理论依据3．掌握收益法适用的估价对象和条件4．熟悉收益法估价的操作步骤5．掌握报酬资本化法最一般的公式6．掌握净收益每年不变的公式7．掌握净收益在前若干年有变化的公式8．熟悉净收益按一定数额递增的公式9．熟悉净收益按一定数额递减的公式10．掌握净收益按一定比率递增的公式11．熟悉净收益按一定比率递减的公式12．掌握预知未来若干年后的价格的公式 13．掌握净收益测算的基本原理14．掌握不同收益类型房地产净收益的求取 15．熟悉求取净收益应注意的问题16．熟悉收益期限和净收益流模式的确定 17．熟悉报酬率的求取18．熟悉直接资本化法概述19．熟悉资本化率和收益乘数的求取方法 20．掌握资本化率与报酬率的区别和关系21．了解直接资本化法与报酬资本化法的比较 22．掌握投资组合和剩余技术。
2008年房地产估价师《估价理论与方法》考试大纲(十二)
第十二章房地产估价程序考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价程序的含义、作用和具体内容，特别是较详细介绍其中的受理估价委托、拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查看估价对象、确定估价结果、撰写估价报告、估价资料归档等工作的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容第一节房地产估价程序概述一、房地产估价程序的含义二、房地产估价程序的作用第二节获取估价业务一、估价业务来源渠道(一)被动接受(二)主动争取二、不应承接估价业务的情形(一)有利害关系或利益冲突(二)超出了自己的业务范围(三)自己的专业能力难以胜任第三节受理估价委托一、受理估价委托概述二、明确估价基本事项(一)明确估价目的(二)明确估价对象(三)明确估价时点(四)明确价值类型三、签订估价委托合同第四节制定估价作业方案一、估价作业方案的含义和内容二、制定估价作业方案的思路(一)拟采用的估价技术路线和估价方法(二)拟搜集的估价所需资料及其来源渠道(三)预计需要的时间、人力和经费(四)估价作业步骤和时间进度安排第五节搜集估价所需资料第六节实地查看估价对象第七节分析估价对象价值第八节测算估价对象价值第九节判断估价对象价值第十节撰写估价报告一、估价报告的含义二、估价报告的质量三、估价报告的形式四、估价报告的组成(一)封面(二)目录(三)致委托人函(四)注册房地产估价师声明(五)估价的假设和限制条件、(六)估价结果报告(七)估价技术报告(八)附件第十一节内部审核估价报告第十二节交付估价报告第十三节估价资料归档考试要求1.熟悉房地产估价程序的含义2.掌握房地产估价程序的作用3.了解估价业务来源渠道4.熟悉不应承接估价业务的情形5.熟悉受理估价委托概述6.掌握明确估价基本事项7.了解签订估价委托合同8.熟悉制定估价作业方案9.掌握搜集估价所需资料10.掌握实地查看估价对象11.熟悉分析估价对象价值12.熟悉测算估价对象价值13.掌握判断估价对象价值14.掌握撰写估价报告15.熟悉内部审核估价报告16.了解交付估价报告17.掌握估价资料归档。
08年房地产估价师相关知识练习题
08年房地产估价师相关知识练习题1、砖墙的基本尺寸包括( )。
A、砖墙的厚度B、砖墙的强度C、墙段长度D、墙高2、下列不属于一般性货币政策工具的是( )。
A、法定存款准备金率B、贷款额度控制C、再贴现利率D、公开市场业务3、使用精密仪器反复仔细测量可以得到测量的真值。
( )A、对B、错4、价高者得规则约束( )。
A、竞买人、拍卖人B、竞买人、委托人C、拍卖人、委托人D、竞买人、委托人、拍卖人5、下列( )属于修建性详细规划的内容。
①建设条件分析和综合技术经济论证；②建筑和绿地的空间布局、景观规划设计，布置总平面图；③道路系统规划设计；④绿地系统规划设计；⑤工程管线规划设计；⑥竖向规划设计；⑦估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。
A、①②④⑤⑥⑦B、①②③⑤⑥⑦C、①②③④⑥⑦D、①②③④⑤⑥⑦6、有关非银行金融机构，下列说法错误的是( )。
A、与商业银行的资金来源不同，商业银行以吸收存款为主要资金来源，而非银行金融机构主要依靠发行股票、债券等其他方式筹措资金B、与商业银行的资金运用不同，商业银行以发放贷款，特别是以短期贷款为主，而非银行金融机构以从事非贷款的某一项金融业务为主C、非银行金融机构由于不从事贷款业务，因而不具备信用创造功能D、我国的非银行金融机构主要有保险公司、邮政储蓄机构、信用合作社三大类别7、建筑排水系统按排放的性质可分为( )。
A、生活污水排水系统B、生产废水排水系统C、雨水排水系统D、化学污染水排水系统8、比较重要的公共建筑和居住建筑的建筑等级为( )。
A、2级B、3级C、4级D、4级9、对于工程索赔的分类，按照索赔的目的可以将工程索赔分为( )。
A、工期索赔B、费用索赔C、损失索赔D、权益索赔10、下列不属于股票基本特征的是( )。
A、稳定性B、决策参与性C、流通性D、非返还性11、工程造价的计价中，对基本子项单位价格的确定有两种形式，是( )。
A、直接费单价B、单位估价法C、实物估价法D、综合单价12、楼梯踏步尺寸包括踏步高度和宽度，一般住宅的踏步为( )。
2008年房地产估价师《房地产基本制度与政策(含房地产估价相关知识)》真题及详解 【圣才出品】
2008年房地产估价师《房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）》真题及详解一、单项选择题（共40题，每题0.5分，每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到（）住房困难家庭。
A．低收入B．中低收入C．中等收入D．所有【答案】A【解析】廉租住房保障采取发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。
廉租住房保障资金来源有：①地方财政将廉租住房保障资金纳入年度预算安排；②住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。
2．甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权，2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。
王某取得该房的土地使用年限是（）年。
A．33B．35C．38D．40【答案】A【解析】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，商业用地土地使用权法定最高出让年限为40年。
本题中，王某取得该房屋的土地使用年限＝40－2－5＝33（年）。
3．国有土地所有权由（）代表国家行使。
A．国务院B．国务院土地行政主管部门C．市、县人民政府D．市、县人民政府土地行政主管部门【答案】A【解析】《土地管理法》第二条规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
”国家所有土地简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。
4．依据《中华人民共和国物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，（）。
A．由国家无偿收回B．自动续期C．应于届满前6个月申请续期D．应于届满前1年申请续期【答案】B【解析】依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
5．城市房屋拆迁估价时点一般为（）之日。
A．房屋拆迁公告发布B．房屋拆迁许可证颁发C．签订房屋拆迁协议D．房屋拆迁实施【答案】B【说明】《国有土地上房屋征收评估办法》已取代《城市房屋拆迁估价指导意见》，该考点已过时。
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2008年土地估价师考试《估价相关知识》 试题及答案 一、判断题(20题，题号1- 20，共10分。请判断各题说法正确或错误.并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“×”。评分说明：每题0.5分，判断错误不得分并倒扣0.5分，最多扣至判断题总分为0) 1.城镇土地使用税的征税对象范围是指在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有的土地。（ ） 2.房主把房屋出租所获得的租金和自己居住所形成的虚拟租金均应计人GDP。（ ） 3.国家对于房地产企业已使用但未售出的商品房，暂不征收房产税。（ ） 4.外汇必须以外国货币来表示是外汇的基本特点。（ ） 5.保险除了具有分担风险和组织经济补偿的基本职能以外，还具有融资、防灾防损及分配等派生职能。（ ） 6.上市公司采取定向增发方式发行的有价证券属于私募证券（ ） 7.会计主体一定都具有法人资格。（ ） 8.我国房产税实行定额税率。（ ） 9.企业的应付账款确实无法支付，经批准确认后转入营业外收入。（ ） 10.按照我国《城市规划基本术语标准》对城市基础设施的定义，狭义的城市基础设施主要包括工程性基础设施与社会性基础设施两大类。（ ） 11.资本公积是由企业形成的利润转化而来的。（ ） 12.住宅建筑是消费者的耐用品，在国民收入账户中，被作为消费支出处理。（ ） 13.用当年实现的利润弥补去年发生的亏损，不需要编制会计分录。（ ） 14.一般来讲，提高利率，用于投机的货币则会减少。（ ） 15.银行汇票只适用于异地之间各种款项的结算。（ ） 16.西方经济学生产论中，各种生产要素增加的比例大于产量增加的比例，称之为规模报酬递增。（ ） 17.按照相关法律规定，我国的城乡规划体系由城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划组成。（ ） 18.企业坏账准备的计提方法和计提比例由企业自行确定，不能随意变更。（ ） 19.房地产投资的系统风险包括通胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险等。（ ） 20.城镇土地使用税收缴必须严格依据《城镇土地使用税暂行条例》的规定，各省、自治区、直辖市人民政府无权制定实施细则。（ ） 二、单项选择题(45题，题号21—65.共45分。每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题1分，选错不得分，不倒扣分) 21.在我国金融分业监管模式下，信托投资公司由（ ）进行统一监督管理。 A.中国人民银行 B.中国银行业监督管理委员会 C.中国证券监督管理委员会 D.中国保险监督管理委员会 22.下列分组中属于按品质标志进行的是（ ）。 A.超市按年销售额分组 B.企业按行业分组 C.职工按月工资额分组 D.城市按非农业人口数分组 23.根据消费者行为理论，消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度称为（ ）。 A.效用 B.满意率 C.有用度 D.满意度 24.某机器设备重置成本为200万元，已使用5年，经济使用寿命约15年，经现场勘查，该设备除控制系统部分元件损坏需更换外，其他部分均可正常使用，估计受损元件的更新费用约10万元，则该设备的实体性贬值约有（ ） 万元。 A. 10 B.66.7 C.73.3 D.76.7 25.下列选项中，（ ）不计人房屋建筑面积。 A.层高小于2.20米的地下室和半地下室 B.楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道 C.穿过房屋的通道 D.未封闭的阳台、挑廊 26.关于需求价格弹性系数Ed，以下说法正确的是（ ）。
27.下列关于建筑物等级的说法错误的是（ ）。 A.大型体育馆等重要公共建筑的耐用年限一般为50 -100年 B.建筑物耐火等级由组成建筑物的墙、柱、梁、楼板等主要构件烧性能和耐火极限决定 C.不同建筑物类别在考虑抗震等级时取用的抗震烈度与抗震计算设防烈度不一定相同 D.根据房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度，房屋可分为房、基本完好房、一般损坏房、危房四个级别 28.某企业为增值税一般纳税人，2007年应交各种税金为：增值税：250万元，消费税150万元，城市维护建设税32万元，房产税15万元，车船使月万元，所得税280万元。上述各项税金应计入管理费用的金额为（ ）刀 A.23 B.55 C.205 D.455 29.在下列选项中，（ ）的行为不必缴纳营业税。 A.将自建的房屋对外销售 B.土地所有者出让土地使用权 C.土地使用者转让土地使用权 D.某单位将所拥有的不动产无偿赠与他人 30.框架结构的建筑物以（ ）为承重骨架。 A.墙体 B.柱和屋架 C.梁、柱、板 D.钢筋混凝土墙 31.在以下选项中，（ ）是用来表示各承重构件的布置、形状、大小、材料、构造及其相互关系的一套建筑图纸，是编制预算和工料分析的依据。 A.建筑立面图 B.建筑详图 C.结构施工图 D.建筑施工图 32.对于经营自用的房产，以（ ）作为房产税的计税依据。 A.房产原值 B.房产市值 C.房产原值一次性扣除一定比例的损耗价值后的计税余值 D.房产市值一次性扣除累计折旧后的计税余值 33.民用建筑的可靠性鉴定包括安全性鉴定和（ ）鉴定。 A.正常使用性 B.危险性 C.日常维护性 D.适修性 34.某二手房占地面积60平方米，建筑面积150平方米，重置单价为1200元/平方米，其耐用年限为60年，已使用10年，残值率为0，用重置价格折旧法平估其现值为（ ）万元。(采用平均年限法估算其折旧) A.15 B.18 C.108 D.150 35.房地产行业从业人员2002 - 2008年间各年的人均年收入是一个（ ）。 A.时期数列 B.相对数时间数列 C.平均数时间数列 D.时点数列 36.衡量不同税差别的最重要标志是（ ）。 A.纳税人 B.课税对象 C.计税依据 D.税率 37.作为城市的有机组成部分，居住区的合理用地规模应在（ ）公顷左右。 A. 10 -50 B.50 -100 C.100 -150 D.150 -200 38.土地增值税以（ ）为征税对象。 A.有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物取得的增值额 B.有偿转让、继承、赠与等方式转移土地使用权及地上建筑物和其他 附着物取得的收益额 C.转让国有及非国有土地使用权取得的增值额 D.转让非国有土地使用权取得的增值额 39.张某有两套住房，他将其中一套以180万元出售给李某，又将另一套与王某的住房进行了房屋互换，并由张某支付给王某换房差价40万元。假设契税税率为3%，张某应缴纳的契税为（ ）万元。 A.6.6 B.5.4 C.4.2 D.1.2 40. 2004年4月，赵某下岗后从事个体经营。2008年4月，其个体企业实际交纳增值税20万元，消费税5万元，营业税15万元。则，该个体企业2008年4月应交纳的教育费附加为（ ）。 A.免于交纳 B.0.6万元 C.0.75万元 D.1.2万元 41.在下列选项中，（ ）属于中央税。 A.消费税 B.营业税 C.土地增值税 D.耕地占用税 42.商业信用的债务人是（ ）。 A.银行 B.企业 C.家庭或个人 D.国家 43.在下列选项中，（ ）具有存款创造的功能。 A.商业银行 B.投资银行 C.保险公司 D.证券公司 44.孙某以价值100万元的房屋作为抵押向银行申请贷款60万元，银行将此抵押房屋投保。若房屋因保险事故发生全损，则，依据保险利益原则，保险公司最多应支付（ ）的赔款。 A.40万元及其利息 B.60万元及其利息 C.100万元及其利息 D.160万元及其利息 45.一般情况下，优先股股东不拥有（ ）。 A.分配股息的优先权 B.公司剩余财产分配的优先权 C。公司的经营参与权 D.要求赎回权 46.按照城市适用性评价要求，城市用地的建设条件评价一般分为（ ）类。 A.2 B.3 C.4 D.5 47.在下列选项中，（ ）行为产生正外部性。 A.企业在生产过程中排放大量烟尘，造成严重的环境污染但是只支付很少的环境污染费 B.企业支付巨额费用对员工进行技术培训后，员工跳槽到其他单位仅支付很少的违约金 C.居民在住宅周围乱扔垃圾影响他人健康和环境卫生 D.消费者购买汽车，而汽车在行驶过程中产生较大的能源消耗和环境污染 48.在下列选项中， （ ）不能在发生时确认为企业的费用，计人当期损益。 A.办公经费和业务招待费 B.研究费用 C.对外销售产品时提供的产品质量保证 D.用于购买工程用物资的500万元银行存款 49.在下列选项中，（ ）是项目敏感性分析的最常用财务评价指标。 A.成本利润率 B.投资利润率 C.资产报酬率 D.内部收益率 50.某上市公司发行普通股2000万股，每股面值4元，每股发行价格8元，支付手续费40万元，支付咨询费120万元。该公司发行普通股计入股本的金额为（ ）万元。 A. 8000