房地产开发贷款及其条件.

房地产开发贷款及其条件一、企业的条件：1）经房地产开发主管部门批准设立，在工商行政管理部门注册登记，取得企业法人营业执照，且办理营业执照年检手续；1000万以上实收2）取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，（三级以上）并办理年检手续；3）建立现代企业制度，产权明晰，经营管理制度健全；4）资信良好，具有按期还本付息的能力，企业信用等级符合银行贷款要求；5）取得人民银行颁发的贷款证（卡），在银行开立基本账户或一般存款账户，并在银行办理结算业务；6）其他贷款条件。二、贷款项目的条件：1）取得有权部门批准的项目立项批复；2）项目可行性研究报告规范，取得有权部门的批复；3）项目开发取得合法、有效批件。项目建设用地为出让的，应根据该项目国有出让或划拨合同约定，缴齐全部土地出让金，并取得项目《国有土地使用证》）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。对已开始销预售的项目，还需提供合法、有效的《销预售许可证》；【即四证齐全。】4）项目符合当地市场需求，有良好的经济和社会效益；5） 项目资本金不低于申请贷款项目总投资的规定比例，全部到位并先于贷款投入项目开发；对预期风险较大的项目，应相应提高项目资本金比例；6）贷款担保合法、有效、足值，并符合银行贷款担保的有关规定。以在建工程作为抵押的，只能用已建成的工程部分设定抵押权，且抵押率不得超过50%。对土地及在建工程设定抵押权的，在对抵押物价值评估时，应在资产价值中扣除未缴纳的土地出让金、相关税费和施工单位垫资等应付款项。

房地产集合资金信托项目选择标准中融信托金融市场部 1. 公司形式：需选择以单个项目为主体的项目公司，实行项目资金封闭运作，避免以先后或同时运作多个房地产开发项目的公司作为股权投资信托融资主体，禁止针对房地产开发集团公司进行打捆贷款和流动资金贷款。 2.开发商资质：开发经验较丰富，开发量不少于20万平米；资信良好，无任何不良信用记录；财务状况较佳，资金筹措能力较强。 3. 产品类型：倾向于普通住宅开发项目，对于容积率<1的低密度住宅、酒店式公寓项目应谨慎选择，不得选择商业物业及办公物业开发项目。 4. 项目区位：位于一线城市、省会级城市、计划单列市沿海发达省份所属地级市，对于其他地级市应谨慎选择，禁止选择县级市的项目，不得选择房地产供给过量、交易量萎缩、前期房价涨幅过大或经济欠发达的地区。项目需位于居住氛围较成熟、配套较完善的区位。 5.地块现状：已经完成七通一平，尽量谨慎严格选择未完成动迁尤其是民宅动迁的项目。 6.开发周期：倾向于2-3年开发周期的10万-30万平米项目，谨慎选择开发周期较长，资本金长期沉淀于后期土地成本，信托期限内还款能力不足的项目。 7. 土地成本：土地成本较低，谨慎选择相对周边地价较高的项目，禁止介入地王项目。8.风控措施：对于股权投资项目，信托与开发商真实自有资金投入比例不超过1：1，信托100%或99%控股项目公司，对项目公司所有印鉴、账户、资金封闭运行进行全程监管，开发商对于开发时间节点、销售计划、现金流进行承诺；对于贷款项目，开发商必须满足二级房地产开发资质（其股东具备二级资质亦可）、35%自有资本金投入、四证齐全、抵押率不超过50%的硬性条件。房地产集合资金信托流程 房地产集合信托项目流程：收费标准、专业委员会、交易结构模式、公司风控审查重点、合规审查要点、发行渠道、过程风险控制（风险因素识别、风控系统认识）、营销要点（推介模板）、尽职调查要点、审查流程（部门初步审查模板、尽调模板）、培训架构、问题的解决方式、研究创新 一、融资计划： 融资报告—根据模板的要求，书写一份完整的融资报告；填写“融资申请表”； 二、融资主体的六证一卡扫描件（需经过年检）：营业执照正、副本税务登记证正、副本（国税、地税）组织机构代码证正、副本开户许可证法人身份证正、反面贷款卡正、反面（如果有密码，请一并提供） 三、房地产开发资质扫描件（项目公司及母公司）； 四、 项目四证扫描件（五证或者六证，如果有）：土地使用权证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证预售证（如果有）房产证（大产证、小产证；如果有） 五、 项目立项书、政府批文、环评报告、与政府部门其他议定法律文件等相关文件的扫描件； 六、抵押物资料：a)抵押物清单：填写“抵押物清单”;b)抵押物权属证明（土地证、房产证等）的扫描件；c)抵押物评估报告（或预评估）的扫描件；d)抵押物照片（必须是提交资料前拍摄的最新现状）；e)抵押物周边土地价格/房价分析（最新的价格信息）：填写“周边土地价格分析表”;填写“周边房价分析表”; 项目周边地价、房价分析做一份类似的项目周边的土地价格与房屋销售价格的分析，图和表格都要有f)抵押相关文件（如果抵押物已经被设定他项权利） 七、 还款来源分析：填写“收入预测表”；填写“周边房价分析表”；填写“还款能力分析”；填写“未来2年的现金流量表.”； 八、 债务情况说明：填写“债务清单”（公司如果某类债务没有的，请在相应的表格中注明“无”）；借款合同、抵押合同、债务担保合同的扫描件； 九、资金使用情况及来源说明：填写“项目土地成本情况统计表”填写“已经投入项目中的资金来源明细表”；填写“已投入的资金使用情况”；填写“资金总需求分析.”； 十、 项目的规划和设计方案； 十一、 项目的可行性研究报告； 十二、项目现场照片（必须是提交资料前拍摄的最新现状）； 十三、融资主体的公司及股东资料：公司简介；企业工商信息电脑查询单的扫描件；公司章程（含修正案）的扫描件；公司股权架构图（显示母公司、最终控股方以及控股比例）、法人及股东介绍；验资报告的扫描件；人民银行征信报告的扫描件：企业征信报告股东个人征信报告公司自成立以来的股本及股东变动的相关文件的扫描件；主要管理人员的简历；公司规章制度（主要是财务制度）；公司现有不动产清单及其设定抵押、担保的情况；董事会决议（董事会同意用项目公司的股权过户代持融资，还款后回购股权；或用房地产证和土地证抵押融资，并提供法人或者全体股东无限连带责任担保的决议）的扫描件；公司的税收政策—填写表格“公司的税收政策.xls”；十四、财务资料：最近三年的审计报告（没有做审计的，请提供最近三年的资产负债表、损益表和现金流量表及主要科目的详细说明）的扫描件；最近三个月的财务报表及最近一期财报的主要科目的详细说明（对于债权及债务，请注明债权债务方名称、账务期限、利率水平等信息）；大额支出项的支付凭证的扫描件； 十五、土地出让合同及相关付款凭证（地价款核实函和缴纳凭证、契税凭证、补偿金和滞纳金凭证等）的扫描件； 十六、项目的工程总包合同扫描件； 十七、 提供连带担保的母公司（如果有）的资料：六证一卡开发资质公司简介、公司章程（含修正案）、验资报告、股权结构说明、法人及股东介绍最近三年的审计报告（没有做审计的，请提供最近三年的资产负债表、损益表和现金流量表）以及最近三个月的财报及最近一期财报的主要科目的详细说明债务情况说明（包括借款合同、抵押合同、债务担保合同及或有债务情况等）股权质押情况说明 十八、关联企业（如果有）资料：关联企业名单；关联企业简介；关联企业与本项目的关系

房地产行业信托项目融资准入指引（试行） 房地产行业发展总则：在风险可控的基础上重点发展房地产项目。项目选择中，大城市重点关注地价成本，中小城市重点关注发展前景，大力支持绿色、低碳项目和政府保障性住房项目，严格控制恶意捂盘和使用高杠杆资金进行炒地的项目，坚决规避其他高风险项目。 重点支持政府保障性住房项目包括：经济适用房、限价房、公共租赁房、安置房等。 重点支持棚户区改造、危旧城改造、城中村改造项目。 一 、区域选择 1. 核心城市及直辖市 重点关注项目地价取得成本及是否在同类项目中有一定比例的优势。  选择客户时，应侧重选择其地价取得成本有明显价格优势的项目，以降低项目因售价下降带来的还款压力。  地价取得成本应控制在同区域商品房销售价格的合理比例之内，最高不得超过50%。  对价格出现明显背离的区域应审慎进入。 2. 经济较发达的省份 经济较发达区域暂指定为长三角地区、珠三角地区、环渤海湾地区的相关省份。对此区域，可选择省会城市及其周边中型城市。在中型城市的选择上，应优先考虑房产市场存在一定后续发展空间的城市。  中小型城市应考虑其地理位置便利性、当地经济发展持续能力和房产市场后续发展空间等因素。  考虑公司管理覆盖能力，即项目所在地应在公司长驻人员所在城市的合理管理能力承受范围之内。（2-3小时 车程）（如超出其管理半径，应在项目前期考虑安排现场管理人员并明确费用归属问题） 3. 其他省份 包括中西部、西北部等其他省份。对此区域应优先考虑房产项目的流通性和价格需求弹性等因素。  主要选择位于核心商务区或核心居住区的项目。  主要接受纯住宅项目，或住宅项目占较大比例的住宅、商业混合项目。（住宅比例不低于70%）  项目应具有可比性（地域可比性与售价可比），且成本具有较大优势。 4. 重点关注地区 受市场因素影响，该地区房地产市场价格近期出现较大增幅，价格与价值出现明显背离，房价存在一定的系统风险。对于此地区的项目选择应掌握以下标准:  项目应具有明显的成本取得优势（地价成本不超过现有市场价格的40%）  项目取得当地政府或银行较强的支持力度（资金、税收、拍卖土地等）  项目或合作方对公司有重大战略合作意义  公司将根据市场变化情况随时调整重点关注地区 二、 开发类型 （一） 土地一级开发市场  原则上只参与政府或其储备机构为主体实施的施工融资项目。  对于执行“政府主导、市场化运作”的施工融资项目，只接受土地市场发育成熟的地区。 （二） 土地二级开发市场  别墅、豪宅等项目地价取得成本应低于房产销售价格50%。.  工业房产项目，应提供其他抵押资产，且抵押比参照公司最低抵押比率执行。  审慎进入纯商业房产项目。（对商业房产项目应从购进成本、担保条件、市场价格和租售比例等因素进行综合考虑，但完工商业房产购进成本不应高于市场现有重置价格的60%） 三、 合作伙伴